با بررسی آگهی‌های اجاره مسکن و یا مراجعه حضوری به بنگاه‌های مشاوران املاک می‌توان به‌راحتی متوجه افزایش قیمت رهن خانه و اجاره‌بها شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که این افزایش در برخی موارد تا 5 یا 6 برابر هم رسیده است. با این وضعیت، چه آینده‌ای در انتظار مستأجران خواهد بود؟
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: افزایش قیمت رهن خانه تا 6 برابر؛ اجاره‌نشین‌ها دستشان به کجا بند است؟
پیش‌بین آینده بازار مسکن با افزایش قیمت رهن خانه
فردا نیوز، 26 فروردین 1402
افزایش قیمت رهن خانه در تهران باعث شده است اکنون نه‌تنها مردم مجبور به مهاجرت به مناطق پایین‌تر شهر شوند; بلکه تمایل برای اجاره واحدهایی با متراژ پایین و حداقل امکانات نیز افزایش پیدا کند; تا آنجا که در بین آگهی‌های مسکن; به‌ویژه در جنوب شهر; می‌توان میکروآپارتمان یا سوئیت‌های بسیار کوچک‌متراژ با سن بالا و حداقل امکانات را دید; که عموما نیز از سوی زوج‌ها یا حتی خانواده‌های دارای فرزند اجاره می‌شوند. متراژ برخی از این خانه‌ها تنها 10 متر است!
40 میلیون تومان ودیعه و سه میلیون تومان اجاره ماهانه مبلغی است که برای یک سوئیت 18 متری با عمر بیشتر از 32 سال در منطقه شمیران نو تعیین شده است. در آگهی این ملک آمده است که واحد مذکور می‌تواند مناسب زوج هم باشد! صاحبخانه نیز این آگهی را تایید می‌کند و در این باره به تجارت‌نیوز می‌گوید: «شما روی 10 متر حساب کن; بقیه فضا سرویس بهداشتی و آشپزخانه است!» به این ترتیب هر فرد در نهایت پنج متر فضا برای زندگی خواهد داشت؛ فضایی با طول و عرض دو نیم متر!
این شرایط را می‌توان نمایی از وضعیت بازار اجاره در آغاز سال 1402 دانست. براساس مطالعات کارشناسی; متوسط فضای استانداردی که فرد در یک شهر اشغال می‌کند و به آن نیاز دارد; 70 تا 136 متر است. با توجه به شرایط فعلی پیشنهاد وزارت کشور بین 40 تا 50 بوده است; و اکنون آخرین آمارها فضایی بین 20 تا 50 متر را نشان می‌دهند. آماری که با وجود این میزان افزایش قیمت در بازار اجاره و در نتیجه اجاره خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر; باز هم کاهش می‌یابد.
افت کیفیت زندگی شهروندان طی یک سال گذشته
با افزایش قیمت رهن خانه در چندماه انتهایی سال 1401; حالا آگهی‌ها نشان می‌دهد تقاضای خانوارهای دارای فرزند برای اجاره سوئیت‌هایی بدون اتاق و با حداقل امکانات افزایش یافته است; سوئیت‌هایی که پیش از این احتمالا غالب متقاضیان آن افراد مجرد بوده‌اند.
در بین آگهی‌های مورد بررسی، یک سوئیت 50 متری به چشم می‌خورد; که عمر آن به قبل از سال 1370 برمی‌گردد. صاحب ملک در آگهی ذکر کرده است واحد فقط به «خانواده» اجاره داده می‌شود; و برای همین واحد قدیمی خالی از امکانات، 70 میلیون تومان ودیعه; و پنج میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته است.
قیمت اجاره سوئیت
موارد مشابه این آگهی با چنین قیمت‌هایی برای اجاره; در فایل‌های مشاوران املاک و حتی فایل‌های موجود در سایت‌های درج آگهی و نیازمندی; کم نیست.
این در حالی است که امسال حداقل حقوق کارگران پنج میلیون و 300 هزار تومان; و حق مسکن آنها نیز 900 هزار تومان اعلام شده است! به این ترتیب یک کارگر برای تهیه سرپناهی حداقلی باید تمام حقوق ماهانه خود را هزینه کند.
همچنین فایل دیگری نیز از این دست واحدها وجود دارد که برای یک سوئیت 40 متری ساخت سال 1383; حدودا 50 میلیون تومان رهن و چهار میلیون تومان اجاره تعیین کرده است.
یک مشاور املاک هم فایل مشابه دیگری دارد؛ سوئیتی 30 متری، در منطقه شمیران نو; بدون هر گونه امکانات و در طبقه زیر همکف که رهن آن 100 میلیون تومان; و اجاره آن نیز یک میلیون تومان است. ساخت این واحد به سال 1375 بازمی‌گردد; و تنها به خانواده و یا زوج تحویل داده می‌شود.
قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران
اوضاع برای مجردها هم بهتر از این نیست. تنها امکاناتی که یک سوئیت 25 متری برای یک مرد مجرد دارد; یک «سینک» است. مشاور املاک می‌گوید این واحد در همان ابتدای انتشار آگهی به اجاره رسیده است.
صاحبان این‌گونه واحدها; به‌ویژه در مناطق جنوبی شهر; در غالب موارد زحمت بازسازی را هم به خود نمی‌دهند. در حالی که سال ساخت اکثر آنها به بیشتر از 30 سال قبل بازمی‌گردد; و در طبقات زیر همکف با فضایی نمناک قرار دارند.
قیمت‌ها باز هم افزایش می‌یابد؟
یک مشاور املاک در این باره می‌گوید: «قبل از این هم با افزایش قیمت رهن خانه از این دست تقاضا در بازار وجود داشت; اما اکنون دیگر قیمت‌ها سر به فلک کشیده است; و آن‌طور که می‌گویند قیمت بیشتر از اینها هم می‌شود.»
در سال 1401 همراه با افزایش نرخ تورم و روند صعودی دلار; قیمت مسکن و در نتیجه اجاره‌بها هم رشد کرد; با این حال آن‌گونه که کارشناسان می‌گویند اثر افزایش قیمت دلار و تورم چندماه دیگر تاثیر اصلی خود را بر بازار مسکن نشان می‌دهد. بر همین اساس احتمال دارد مستاجران با قیمت‌های جدیدتری مواجه شوند.
به گفته فعالان بازار مسکن; خانواده‌هایی در میان متقاضیان وجود دارند که نمی‌توانند حتی هزینه همین واحدها را نیز تامین کنند; و بنابراین مجبور هستند به مناطق حومه تهران مهاجرت کنند. این جمعیت در حالی از شهر تهران به شهرهای حومه سرریز می‌شود; که امکانات رفاهی کافی در آنها وجود ندارد.
منفی شدن نرخ مهاجرت در تهران
گفتنی است معاون عمران و توسعه امور شهری و روستایی وزیر کشور; پیشتر اعلام کرده بود نرخ مهاجرت در شهر تهران منفی شده است; که این خود می‌تواند ناشی از افزایش قیمت مسکن و اجاره در این شهر باشد.
مهاجرت معکوس از تهران به شهرستان‌ها از موضوعات مهمی است; که معاون عمران و توسعه امور شهری و روستایی وزیر کشور دلیل آن را در مصاحبه‌ای; گران شدن زمین و مسکن و سخت‌تر شدن شرایط زندگی در تهران دانسته است.
کارشناس بازار مسکن درخصوص تاثیرات مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای تهران و شهرستان‌ها گفت: «این افزایش قیمت اجاره در تهران باعث خواهد شد هزینه‌ها در مناطق حاشیه تهران نیز بالا رود; و افزایش قیمت در ملک و آپارتمان شهرهای جدید و حاشیه پایتخت را در پی خواهد داشت. از سوی دیگر این تغییرات و مهاجرت‌ها باعث می‌شود دگرگونی‌های اجتماعی; رفتاری و تربیتی به وجود بیاید; و اصالت و پایداری که پیش از این در حوزه‌های شهری وجود داشت از بین برود.»
او در این مورد توضیح داده بود: «از سوی دیگر با مهاجرت پایتخت‌نشینان; عده‌ای در شهرستان‌ها که وضعیت مالی بهتری دارند; واحدهای مسکونی را با هدف سرمایه‌گذاری و اجاره دادن خریداری می‌کنند; که خود باعث صعود قیمت‌ها در آینده خواهد شد. سیاست‌گذاران در حال حاضر در پی حل مشکلات روزمره هستند و مسائلی را که این گرانی‌ها در آینده شکل می‌دهد نادیده می‌گیرند.»
کف قیمت اجاره در چند منطقه جنوبی تهران
افزایش قیمت اخیر بازار اجاره; در واحدهای کوچک‌متراژ و بدون امکانات جنوب شهر تهران کاملا ملموس است. بررسی میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر برای اجاره واحدی کوچک در مناطقی مثل منیریه; سنگلج و خزانه; باید در کمترین حالت، ودیعه 80 میلیون تا 100 میلیون تومانی; و اجاره ماهانه چهار تا پنج میلیون تومانی پرداخت کرد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در مناطقی مثل شوش و آذری با مبالغ پایین‌تری هم می‌توان یک واحد مسکونی اجاره کرد. برای مثال یک مشاور املاک در منطقه شوش می‌گوید مالک یک واحد 40 متری برای خانه خود 40 میلیون تومان رهن; و چهار میلیون و 500 هزار تومان اجاره در نظر گرفته است.
با این حال همین میزان اجاره نیز با حقوق ماهانه کارگران برابری می‌کند و با توان پرداخت خانوار هم‌خوان نیست! این مشاور املاک همچنین توضیح می‌دهد: «فایل‌ها تا اردیبهشت‌ماه بیشتر می‌شود; ولی تا چند ماه آینده معلوم نیست قیمت‌ها چه وضعیتی پیدا کنند. قیمت خانه که بیشتر شود قیمت اجاره هم بالا می‌آید.»
او ادامه می‌دهد: «چند وقت دیگر این آپارتمان‌های کم‌متراژ را نیز به سختی می‌توان اجاره کرد; مستاجرهای زیادی خانه‌ها را تخلیه می‌کنند; تا به شهرستان‌های خود برگردند; و یا به شهرهای اطراف بروند.»
اقتصاد نیوز، 21 اردیبهشت 1402
یک پژوهشگر اقتصادی می‌گوید: «روند بازار اجاره خانه; بنا به آمار بانک مرکزی قابل ارزیابی است. این بازار همچون بازار مسکن، تاثیرات زیادی را از خود مردم می‌پذیرد و دولت; بانک مرکزی و سایر نهادها تاثیرات کمتری بر بازار اجاره دارند.»
وی می گوید؛«اگر به شاخص قیمت اجاره در طول تاریخ بنگریم; مشاهده می‌کنیم تغییرات تقریبا همگام با تورم بوده; خصوصا در سال‌های اخیر. اما در دوره‌های خاصی این روند معکوس شده است.».
در شاخص اجاره، از سال 1369 به بعد تا ابتدای دهه 70 و سال 1372; شهرهای کوچک رشد قیمت و سریع‌تر از تورم داشته‌اند; اما در شهرهای بزرگ خصوصا شهر تهران; کاهش قیمت داشته‌اند که این یعنی ارزش پول سریع‌تر کاهش پیدا کرده; یا بازار اجاره کمتر رشد کرده است; و درمجموع نرخ حقیقی اجاره کمتر شده است.»
به گفته این پژوهشگر اقتصادی; در بازه ابتدایی دهه 80 و خصوصا اواخر آن تا سال 1390; در کل کشور یعنی چه شهرهای بزرگ و چه کوچک; به دلیل اینکه رابطه مبادله در کشور بهبود پیدا کرده است و ما با مدد دلارهای نفتی توانسته‌ایم خریدهایی از خارج انجام دهیم; و کالاهای مبادله پذیری را از خارج از کشور تهیه کنیم; شاخص اجاره مسکن بسیار افزایش پیدا کرده است; چرا که جزو کالاهایی است که قابل مبادله نیست».
تجارت نیوز، 23 اردیبهشت 1402
چندماه پیش بود که با وجود روند صعودی تورم موجود در جامعه و افزایش انتظارات ناشی از آن; زمزمه‌های افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و اجاره‌بها بالا گرفت; و کارشناسان سال ۱۴۰۲ را “سال سخت مستاجران” نامیدند.
حالا با آغاز فصل جابه‌جایی و معاملات; تب افزایش قیمت اجاره تا آنجا بالا گرفته است که نه تنها برخی از مستاجران در تمدید قرارداد به مشکل برخورده‌اند; بلکه برخی از آنها حتی قادر نیستند واحد جدیدی پیدا کنند; که با بودجه و درآمد آنها سازگار باشد.
افزایش بی‌رویه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۲
یکی از مستاجران منطقه ۹ می‌گوید: «خانه ۴۲ متری من که سال گذشته ۵۰ میلیون رهن و سه میلیون تومان اجاره‌بها داشت; امسال تا ۳۰۰ میلیون تومان رهن و هفت میلیون تومان اجاره; افزایش قیمت داشته است. از پس آن بر نمی‌آیم و باید دنبال آپارتمان جدیدی بگردم.»
این مستاجران مجبورند هر بار با اتمام مهلت قراداد اجاره; محل بعدی زندگی خود را به مناطق پایین‌تری منتقل کنند; یا کیفیت سکونت خود را تا حد زیادی پایین بیاورند.
مستاجر دیگری در یافت‌آباد که به‌عنوان نیروی خدماتی در شرکتی شاغل است; در سال جدید با افزایش اجاره بیش از ۷۰ درصدی مواجه شده است. او در حالی که سال گذشته واحدی ۴۲ متری را در این منطقه ۵۰ میلیون تومان رهن (کامل) کرده بود; امسال باید علاوه بر اینکه رهن خود را تا ۱۲۰ میلیون تومان افزایش دهد; ماهانه نیز یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برای اجاره بپردازد.
تعجب برخی مالکان از افزایش قیمت رهن خانه در سال جدید
در این بین مالکانی نیز وجود دارند که خود از میزان افزایش بهایی که از سوی بنگاه‌ها اعلام شده است متعجب بوده; و در نهایت با مبلغی پایین‌تر، قرارداد اجاره را تمدید کرده‌اند.
مالک واحد کوچک‌متراژی در محدوده میدان امامت در این مورد می‌گوید: «سال گذشته قراداد واحدمان را با ۵۰ میلیون رهن و سه میلیون تومان اجاره بسته بودیم. امسال بنگاه گفت می‌توانیم آن را تا ۱۵۰ میلیون رهن و ۹ میلیون اجاره بالا ببریم. اما دیدیم این قیمت برای مستاجر فعلی مقدور نیست و آن را تا ۶ میلیون تومان با همان رهن قبلی پایین آوردیم.»
داده‌های آماری نشان می‌دهد در دو سال ابتدایی دولت سیزدهم تورم اجاره‌بها رکوردشکنی کرده و حتی از سطح تورم عمومی در کشور نیز پیشی گرفته است.
افزایش اجاره‌بها در حاشیه تهران
افزایش اجاره‌بها تنها مختص شهر تهران نیست و ساکنان حاشیه این کلانشهر نیز در این زمینه تجربیات مشابهی را پشت سر گذاشته‌اند.
یکی از ساکنان واحدی نوساز در سعیدآباد شهریار می‌گوید: «سال ۱۴۰۰ آپارتمانی با حدود متراژ ۱۲۰ متر را ۱۵۰ میلیون تومان رهن (کامل) کرده بودیم. سال بعد، یعنی سال ۱۴۰۱ رهن به ۳۵۰ میلیون تومان رسید; و مجبور شدیم ماهانه سه میلیون تومان اجاره هم بپردازیم. امسال صاحبخانه گفته باید دوباره ۲۰۰ میلیون تومان روی رهن و یک تا دو میلیون تومان روی اجاره بگذاریم.»
افزایش اجاره‌بهای تهران در سال‌های اخیر، زنگ مهاجرت خانوارها به حاشیه شهر و بدمسکنی را به صدا درآورده است. کارشناسان معتقدند مهاجرت گسترده به این مناطق علاوه بر آثار اجتماعی و تغییر تجربیات زیسته برای مهاجرین روی قیمت مسکن و اجاره‌بها در این مناطق نیز تاثیرگذار است; و در آینده‌ای نزدیک ابعاد گسترده خود را نشان خواهد داد.
مهاجرت به شهرستان‌ها با افزایش قیمت رهن خانه در تهران
رقم قابل توجهی از جمعیت تهران را کسانی تشکیل می‌دهند که به دلیل سختی یافتن شغلی مناسب و با رویای رفاه و درآمد بیشتر به تهران مهاجرت کرده‌اند. کسانی که به دلیل فشار ناشی از رشد بی‌سابقه اجاره‌بها نسبت به درآمد ماهانه مجبورند دوباره به شهرهای خود بازگردند.
یکی از این مهاجران که زن جوانی است، می‌گوید: «چند سال پیش و ابتدای مهاجرتم به تهران در یک خوابگاه خودگردان ساکن بودم; و بعد از مدتی با وامی که گرفتم توانستم واحد کوچکی در حوالی مرکز شهر اجاره کنم. سال پیش با جهش قیمت اجاره خانه‌ام مجبور شدم با یک نفر دیگر همخانه شوم; و حالا که او تصمیم به بازگشت به شهرستان گرفته است بعید نیست من هم برگردم. هرچند می‌دانم در شهرستان موقعیت کاری درستی نخواهم داشت و احتمالا درآمدم صفر شود.»
این موارد را می‌توان چکیده‌ای از اتفاقاتی دانست که تورم و انتظارات برآمده از آن می‌تواند بر سر معیشت و زیست مردم بیاورد. تورمی که آثار آن روی بازار مسکن و اجاره نیز مشهود است; و حالا مردم برای تهیه سرپناهی حداقلی برای زیستن، با موانع زیادی مواجه هستند.
البته دولت بسته‌ای حمایتی نیز برای کنترل بازار اجاره تدارک دیده و راهکارهایی نظیر تشویق مالکان به قراردادهای چندساله و مالیات بر خانه‌های خالی را در پیش گرفته است; که براساس تجربیات سال‌های قبل و نظر کارشناسان این حوزه نمی‌تواند چندان تاثیری بر افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها داشته باشد.
افزایش قیمت رهن خانه : جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
مسکن کالایی نیست که بتوان تهیه آن را به تعویق انداخت و همین موضوع باعث می‌شود گرانی آن با وجود کاهش توان مالی مردم تبعات زیان‌باری به همراه داشته باشد.
کارشناسان متفق‌القول معتقد هستند تنها چاره درمان مشکلات مربوط به بازار مسکن و اجاره در هر منطقه‌ای از دنیا در اقتصاد کلان آن کشور نهفته است. تا زمانی که تورم و دیگر مولفه‌های اقتصاد به وضعیت استاندارد نزدیک نشوند ناتوانی مردم در تهیه سرپناهی باکیفیت نیز ادامه خواهد داشت.
ادامه این شرایط و افزایش قیمت‌ها باعث می‌شود مردم; به‌ویژه در اقشار پایین‌تر اقتصادی; در آینده‌ای نزدیک دیگر توانایی فراهم کردن سرپناهی حداقلی را نیز برای زیستن نداشته باشند. چنین شرایطی به مرور وضعیت زندگی آنها را تا حد قابل توجهی تحت تاثیر قرار می‌دهد; و این موضوع نه تنها ابعادی اقتصادی; که پیامدهای اجتماعی جبران‌ناپذیری را نیز در پی خواهد داشت.
