فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: ممنوع شدن خرید ملک در ترکیه و اخذ اقامت برای ایرانیها
بررسی دلایل و احتمالات ممنوعیت خرید ملک در ترکیه برای ایرانیها
تجارت نیوز، 11 اردیبهشت 1402
با نزدیکی به موعد انتخابات ریاستجمهوری در ترکیه; یکی از نامزدهای اصلی این انتخابات در تشریح وعدههای خود برای حل مشکل مسکن در ترکیه; اعلام کرده است که اگر پیروز شود; تا زمانی که مشکل مسکن مردم ترکیه حل نشود; از فروش مسکن به خارجیها جلوگیری میکند. این در حالی است که اکنون ایرانیها از اصلیترین خریداران ملک در ترکیه هستند.
| بیشتر بخوانید: بهترین مناطق استانبول برای خرید خانه و سرمایهگذاری کجاست؟ |
«از طرف دیگر براساس قوانین ترکیه یک سرمایهگذار ایرانی نمیتواند از غیر ترک ملک خریداری کند و یا آن را بفروشد. بنابراین میزان نقدشوندگی تا حد زیادی پایین میآید; و ممکن است فرد مجبور شود ملک خود را پایینتر از ارزش حقیقی آن بفروشد. از سوی دیگر با کاهش قیمت دلار در کشور در آینده نیز ممکن است این افراد متضرر شوند. به همین دلیل خرید ملک در ترکیه برای سرمایهگذاری کوتاهمدت برای کسب سود توصیه نمیشود.»
حالا این سوال مطرح است که اگر وعدههای نامزد انتخابات ریاستجمهوری ترکیه عملی و فروش ملک به خارجیها در این کشور ممنوع شود، مقصد بعدی سرمایههای فراری از اقتصاد ایران، کجا خواهد بود؟
حالا این سوال مطرح است که اگر وعدههای نامزد انتخابات ریاستجمهوری ترکیه عملی و فروش ملک به خارجیها در این کشور ممنوع شود، مقصد بعدی سرمایههای فراری از اقتصاد ایران، کجا خواهد بود؟
اقتصاد نیوز، 11 اردیبهشت 1402
انتخابات همزمان ریاست جمهوری و پارلمانی ترکیه در روز ۱۴ ماه می ۲۰۲۳ (۲۴ اردیبهشت ماه ۱۴۰۲) برگزار خواهد شد; و برای حضور در انتخابات ریاست جمهوری این کشور; رجب طیب اردوغان از سوی ائتلاف جمهور; کمال قلیچداراوغلو از سوی ائتلاف ملت; محرم اینجه از سوی حزب مملکت و سینان اوغان از سوی ائتلاف آتا در حال رقابت هستند.
روزنامه جمهوریت ترکیه چند روز پیش اعلام کرد که اجرای سیاستهای رجب طیب اردوغان; اخذ تابعیت و اقامت اتباع خارجی در ترکیه در قبال خرید و یا اجازه خانه; موجب شده است که قیمت خرید و اجاره مسکن به شدت افزایش یابد.
بنا به گزارش این روزنامه، اتباع خارجی طی ۱۰ سال گذشته ۳۵۷ هزار و ۳۴۳ خانه در ترکیه خریدهاند; و همین امر سبب افزایش اجاره بها و قیمت خانه در این کشور شده است.
قلیچداراوغلو بار دیگر با تاکید بر بازگرداندن کلیه پناهجویان ساکن در ترکیه به کشورشان در مدت دو سال اضافه کرد: برای تثبیت قیمت مسکن در ترکیه; اهمیتی نمیدهم که برنامههایم را تبعیضآمیز یا نژادپرستانه بدانند.
| بیشتر بخوانید: افزایش 150 درصدی اجاره ؛ بهارِ سخت اجارهنشینها در سال 1402 |
خبرگزاری پانا، 20 اردیبهشت 1402
قیمت مسکن در ترکیه طی چهار سال گذشته حداقل ۵/ ۷برابر شده و در یکسال اخیر; ۱۲۲ درصد جهش کرده است.
هزینه اجارهنشینی نیز در شهرهای بزرگ نسبت به پارسال ۳ برابر شده است.
وعده انتخاباتی کلیچداراوغلو; «تامین مسکن ارزان با اعمال ممنوعیت فروش ملک به خارجیها» است; طرحی که بهخاطر تشخیص غلط ریشه بحران مسکن; نه تنها ارتباط معناداری با محرکهای تورم ملکی برقرار نخواهد کرد; که اجرای آن باعث کاهش عرضه، تخریب انگیزه ساختمانسازها; و افت عرضه خانه اجارهای میشود.
| بیشتر بخوانید: مقایسه دقیق قیمت خانه در مناطق مختلف تهران برای خرید و اجاره |
وزن خریداران خارجی در معاملات مسکن ترکیه، ۴ درصد است; که تا قبل از «سقوط لیر در برابر دلار» 1 درصد بود.
بررسیها نشان میدهد ثبات و آرامشبخشی به بازار مسکن از مسیری غیر از طرحهای توخالی قابل دسترس است.
اردوغان نیز در جریان دوئل انتخاباتی از اجرای سیاستهای عوامگرایانه هراسی ندارد. رئیسجمهور ترکیه در آستانه انتخابات ریاستجمهوری این کشور حقوق کارمندان دولتی را ۴۵ درصد افزایش داد. این در حالی است که این کشور هنوز درگیر تورم بالاست و این تصمیم; عوارض تورمی دارد.
اکنون کارزار انتخاباتی ترکیه; جدیدترین این طرحها را به نمایش گذاشته است. کلیچدار اوغلو; رقیب اردوغان; اخیرا در توییتر از طرح «اجاره» برای حل مساله مسکن شهروندان ترکیه نوشت.
این طرح هیچ جزئیاتی ندارد; اما یک محور کلان دارد و آن «برنامه کلیچدار اوغلو برای توقف فروش خانه و آپارتمان به سرمایهگذاران خارجی» است.
کلیچدار اوغلو معتقد است «کاهش نرخ مالکیت شهروندان ترکیه از بالای ۷۰درصد به حدود ۵۵ درصد» از یکسو; و «تورم نزدیک به ۲۰۰ درصدی اجاره; که باعث افزایش سهم هزینه اجارهبها به ۷۰درصد کل هزینههای زندگی ماهانه ترکها شده است» از سوی دیگر; ریشه در «خریدهای خارجی ملک در ترکیه» دارد.
چاره کنترل تورم در ترکیه چیست؟
کمال کلیچدار اوغلو; رقیب رجب طیب اردوغان; رئیسجمهور فعلی ترکیه; در انتخابات پیش روی ریاست جمهوری کشور ترکیه; برای حل مشکل تورم مسکن و تورم اجاره در این کشور; از یک طرح تحت عنوان «اجاره» رونمایی مجاز کرده; که براساس آن میخواهد مشکل اجارهنشینها را با اعمال ممنوعیت خرید خارجی ملک در این بازار حل کند. عیار این وعده بزرگ چقدر است؟ تجربه رقابتهای انتخاباتی نامزدهای ریاست جمهوری در کشورهای مختلف نشان میدهد کاندیداها برای تقویت پایگاه رای خود; مستقیم سراغ «گرانترین کالای مصرفی خانوارها»; یعنی مسکن میروند; و در همان شروع کمپینهای انتخاباتی; طرحهای رنگ و لعابدار همچون ساخت چند میلیون خانه; حل مشکل مسکن; حل مساله اجارهبها و... را به جامعه وعده میدهند.
اکنون کارزار انتخاباتی ترکیه; جدیدترین این طرحها را به نمایش گذاشته است. کلیچدار اوغلو; رقیب اردوغان; اخیرا در توییتر از طرح «اجاره» برای حل مساله مسکن شهروندان ترکیه نوشت.
این طرح هیچ جزئیاتی ندارد; اما یک محور کلان دارد و آن «برنامه کلیچدار اوغلو برای توقف فروش خانه و آپارتمان به سرمایهگذاران خارجی» است.
کلیچدار اوغلو معتقد است «کاهش نرخ مالکیت شهروندان ترکیه از بالای ۷۰درصد به حدود ۵۵ درصد» از یکسو; و «تورم نزدیک به ۲۰۰ درصدی اجاره; که باعث افزایش سهم هزینه اجارهبها به ۷۰درصد کل هزینههای زندگی ماهانه ترکها شده است» از سوی دیگر; ریشه در «خریدهای خارجی ملک در ترکیه» دارد.
| بیشتر بخوانید: مالیات 60 درصدی معاملات مسکن ؛ احتکار و ورود سرمایهگذاران به بورس |
براساس این تحلیل; اگر سرمایهگذاری خارجی در بازار مسکن ترکیه متوقف شود; مشکل هزینههای بالای تامین مسکن در این کشور حل و فصل خواهد شد. اما در واقعیت اقتصاد مسکن ترکیه، این رابطه تا چه حد واقعی است؟
سراب مقابل کلیچدار اوغلو
بررسیها از اوضاع اقتصادی و بازار مسکن ترکیه نشان میدهد آنچه نامزد انتخابات ریاستجمهوری ترکیه بهعنوان عامل اصلی تورم اجاره مسکن در این کشور میبیند; سراب است. ریشه تورم مسکن و رشد شدید اجارهبها; با مجموعه سیاستهای اقتصادی و عوامل بالابرنده تورم عمومی در این کشور ارتباط دارد; که مهمترین آنها سرکوب چندساله نرخ بهره در قالب سیاست انبساطی بوده است. این در حالی است که طبق توصیههای مکرر کارشناسان اقتصادی; دولت ترکیه طی دستکم دو سال گذشته میتوانست برای مهار روند فزاینده تورم عمومی; با به رسمیت شناختن استقلال بانک مرکزی; اجازه دهد نرخ بهره افزایش یابد. اما درست عکس این را عمل کرد. از آنجا که هزینه خرید مسکن و یا اجاره آن، جزو اقلام بزرگ و اساسی در سبد هزینه خانوارها به شمار میرود; تورم عمومی بالا به معنای رشد شدید هزینه مسکن است. ضمن آن که صاحبخانهها معمولا تغییرات سالانه اجارهبهای دریافتی را براساس رشد سالانه هزینههای زندگیشان تعیین و اعمال میکنند; که البته تورم مسکن در سالهایی که به سطوح نامتعارف میرسد; خود عاملی برای رشد بیشتر تورم اجاره میشود.| بیشتر بخوانید: سرنوشت قیمت دلار و مسکن در سال 1402 چه خواهد بود؟ |
روایت واقعی از «خارجیها در مسکن ترکیه»
سهم خریدهای خارجی در بازار مسکن ترکیه چه میزان است; و آیا میزان آن تاثیری بر روند بازار دارد یا خیر؟ بررسیها از دادههای رسمی بخش مسکن و ساختمان در سایت اطلاعرسانی مرکز آمار ترکیه نشان میدهد «سهم خرید ملک توسط سرمایهگذاران خارجی از کل معاملات سالانه خرید مسکن در ترکیه، 4 درصد است.» این سهم طی دو سه سال اخیر در همین سطح بوده است; که البته در دوره طولانی مدت قبل از این; یعنی سالهایی که تورم ترکیه صعودی و ارزش لیر در برابر دلار نزولی نشده بود; 1 درصد بود. معنا و مفهوم «وزن 4 درصدی خریدهای خارجی در بازار مسکن ترکیه در دوره تورمی اخیر و وزن یک درصدی در دوره قبل از تورم بالا»; آن است که شرایط اقتصادی این کشور در سالهای اخیر از بابت سقوط لیر در برابر دلار، آنقدر برای گروهی از شهروندان کشورهای دیگر جذاب شد که به واسطه افزایش حجم خرید ملک در ترکیه از سوی آنها، سهم یک درصدی به 4 درصد افزایش یافت. البته در کنار سقوط لیر ترکیه، پارامترهایی همچون جذابیت بازار توریستی ترکیه و شاید از آن مهمتر، اوضاع اقتصادی و سیاسی یکسری از کشورها، شرایط را برای افزایش سرمایهگذاری خارجی در بازار مسکن فراهمتر کرد.
یکی از مشتریان عمده بازار مسکن ترکیه، ایرانیها هستند.
ایرانیها تا پیشاز سالهای عصر جهش قیمتها (سه، چهار سال گذشته); عمدتا با هدف توریستی در ترکیه ملک میخریدند; اما از سال 97 به بعد، به واسطه ریسکهایی که بر کاهش ارزش ریال در برابر دلار اثر گذاشت و باعث جهش قیمت در بازارهای دارایی و تورم عمومی بالا شد; بازار مسکن ترکیه شاهد افزایش حضور ایرانیها بود. در سالهای قبل از 2018، ماهانه حدود 400 تا 500 واحد مسکونی در ترکیه توسط ایرانیها خریداری میشد; اما از آن سال تا 2022، این رقم تا 1000 واحد در ماه در مقاطعی افزایش پیدا کرد.| بیشتر بخوانید: ثبت رایگان آگهی فروش ملک توسط مشاور املاک در وبسایت آریا مرز |
ریسک وعده کلیچدار اوغلو
اگر واقعا خرید خارجی ملک در ترکیه متوقف شود; بازار گردشگری این کشور نه فقط از سمت خریداران بزرگ (مثل روسها، ایرانیها، عراقیها، اوکراینیها و...) با کاهش تقاضا و گردشگر و سرمایهگذار روبهرو میشود; که بخش زیادی از درآمد ترکیه آسیب میبیند. به نظر میرسد در صورتی که وعده کمال کلیچدار اوغلو بخواهد روی میز سیاستگذاری بیاید; مسوولان اقتصادی این کشور نسبت به آن موضعگیری کنند و از او بخواهند «طرح پخته برای حل مساله مسکن» ارائه کند.خرید ملک در ترکیه :جمعبندی و نتیجهگیری
آینده بازار مسکن ترکیه در دو سناریو قابل پیشبینی است.
در سناریوی اول، چنانچه «کلید حل مساله تورم مسکن» در دولت بعدی پیدا شود و علت تورم مسکن و تورم اجاره بالا درست تشخیص داده شود، شرایط هم برای کاهش هزینه تامین مسکن و هم برای توقف روند سقوط ارزش لیر به وجود میآید.
در این صورت، از یک سو بخشی از هیجان خرید خارجی ملک کاهش پیدا میکند و سهم این خریدها از 4درصد به سمت یکدرصد کل معاملات مسکن ترکیه شروع به حرکت کاهشی میکند و از سوی دیگر، مشکل مسکن در این کشور برای شهروندان ترک به سمت حل شدن خواهد رفت.
اما در سناریوی دوم، همین شرایط دو سه سال اخیر میتواند ادامه پیدا کند.
