سال 1402 بهتازگی آغاز شده و بعد از گذشت یک ماه از آن و رسیدن به اردیبهشت که ماه تعیین قیمتهای جدید مسکن برای خریداران و مستأجران است، باز هم همان بحث همیشگی تعیین قیمت مسکن در سال جدید مطرح شده و اینکه آیا قیمت دلار و مسکن همچنان روند صعودی داشته و پا به پای هم افزایش مییابند؟
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: رابطه قیمت دلار و مسکن ؛ افزایش قیمتها تا کجا ادامه دارد؟
رابطه قیمت دلار و مسکن ؛ افزایش قیمتها تا کجا ادامه دارد؟
تجارت نیوز، 9 اردیبهشت 1402
به گزارش تجارت نیوز قیمت دلار و مسکن در سالهای اخیر همسو با تورم و رشد انتظارات ناشی از آن روندی صعودی را پشت سر گذاشتهاند. گزارشهای مرکز آمار نشان میدهند متوسط قیمت مسکن شهر تهران در پاییز سال 1389، یک میلیون و 183 هزار تومان بوده است. این میانگین قیمتی، 12 سال بعد یعنی پاییز 1401 در اتفاقی بیسابقه تا 48 میلیون و 288 هزار تومان رشد کرده است.
متوسط قیمت مسکن شهر تهران در بازه زمانی پاییز 1389 تا فصل مشابه آن در سال 1401، حدود دو هزار و 500 درصد افزایش قیمت داشته است. به عبارت دیگر، در سال 1389 یک فرد با حدود 111 میلیون تومان میتوانست یک آپارتمان در سطح متوسط بخرد، حالا اما باید برای همان واحد مسکونی حدود سه میلیارد و 600 میلیون تومان هزینه کند.
این در حالی است که قیمت دلار نیز در پاییز سال 1389 حدود هزار تومان بوده و تا اواخر پاییز 1401 به حوالی کانال 40 هزار تومان رسیده است.
تأثیر قیمت دلار بر بازار مسکن
براساس دیدگاهی سنتی قیمت دلار و مسکن تا چسبندگی زیادی با هم دارند و در صورت افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز با فاصله زمانی میانمدت دنبالهروی نوسانات این ارز خواهد بود. اما این گزاره تا چه اندازه صحیح است و براساس روند تاریخی در سالهای گذشته این دو بازار چه مسیری را پشت سر گذاشتهاند؟
پیمان مولوی، اقتصاددان، در این خصوص به تجارتنیوز گفت: «در ایران سه دهه متفاوت برای بازار ملک وجود دارد:
بین سالهای 74 تا نزدیک سال 84 متوسط قیمت ملک در ایران زیر 1000 دلار بود. در دورهای که احمدینژاد روی کار آمد تا زمانی که تحریمها هنوز شروع نشده بود، متوسط قیمت ملک به نزدیک دو هزار دلار رسید و از اوایل دهه 90 تا کنون متوسط قیمت ملک نسبت به هزار دلار تعریف شده است.»
| بیشتر بخوانید: پیشبینی هزینه ساخت مسکن در تهران؛ رکود ساختوساز در سال 1402 |
نسبت بین دلار و متوسط قیمت مسکن
مولوی در مورد نسبت قیمت دلار و مسکن گفت: «در سالهای اخیر نسبت بین دلار و متوسط قیمت ملک نزدیک به یک تا 1/2 بوده است. در پنج سال اخیر این نسبت تقریبا در بیشتر مواقع صدق کرده است.»
او ادامه داد: «دلیل آن این است که روند حرکتی و جهشهای دلار در بازار مسکن خود را بیشتر نشان داده است. هنگامی که دلار ناگهان جهش پیدا میکند زمان سرمایهگذاری مناسب و تبدیل دلار به ملک در ایران فرا میرسد، مثل سال 97 که دلار از 4 هزار تومان به 18 هزار تومان رسید که در آن دوره قیمت دلاری ملک سقوط آزاد کرد و سیگنال خرید ملک با فروش دلار را میداد که درست بود.»
مولوی همچنین گفت: «مشابه این اتفاق آذر و دی 1401 نیز افتاد و تا کنون روند رشد قیمت ملک هم ادامه داشته است. بنابراین هر وقت جهش ارزی اتفاق میافتد، زمان خوبی برای تبدیل دلار به ملک در ایران است. و این موضوع روند رشد دلار را در بازار ملک هم میتوانیم ببینیم.»
دنبالهروی مسکن از دلار؟
این اقتصاددان در مورد تاثیر افزایش قیمت دلار بر بازار مسکن بیان کرد: «کسانی که میگویند افزایش قیمت دلار عاملی مستقیم برای افزایش قیمت ملک است، درک درستی از بازار ندارند. عامل افزایش تورم در بازار دلار و مسکن، عدم رشد اقتصادی، چاپ پول و تورم است. تورم باعث کاهش ارزش ریال و رشد قیمت در بازارها میشود. دلار خود یک عامل سنجش است.»
او ادامه داد: «وقتی رشد بازار مسکن مورد بررسی قرار میگیرد، رشد نقطهای ازلحاظ سرمایهگذاری غلط است و باید بازه رهن را نیز به آن اضافه کرد. به همین دلیل است که در محاسبات دلار، بورس و طلا در ابتدا و پس از آن مسکن قرار دارد.»
| بیشتر بخوانید: خرید خانه در سال 1402 ؛ آری یا نه؟ |
مولوی همچنین در مورد دلیل رشد قیمتی دلار و مسکن در سالهای گذشته گفت: «تقاضا میتواند عامل اصلی این افزایش قیمتها باشد. در 10 سال گذشته رشد اقتصادی صفر و رشد نقدینگی 17 برابر شده است; و نتیجه آن هم تورم است که در همه بازارها خود را نشان میدهد.»
بنابر آنچه گفته شد; میتوان تنها راه برای کنترل قیمت مسکن و سر و سامان دادن به وضعیت بحرانی این بازار را بهبود وضعیت اقتصاد کلان دانست. مادامی که تورم; رشد نقدینگی و تحریمهای سیاسی و اقتصادی علیه ایران ادامهدار باشد; افزایش قیمت در بازارهای مالی و سرمایهای مانند دلار و مسکن نیز ادامه خواهد داشت.
دنیای اقتصاد، 9 فروردین 1402
بیتاله ستاریان درخصوص شرایط بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ اظهار داشت: صددرصد اقتصاددانان بر روی این موضوع که تورم در اقتصاد ایران برای سال ۱۴۰۲ بالا خواهد بود، اتفاق نظر دارند. بازار مسکن شرایط خاصی دارد و هیچگاه از دیگر کالاها و دیگر بازارها تبعیت نکردهاست و همواره در بلند مدت از سایر بازارها جلوتر بوده است; چراکه از جمله معاملات کلان است که تورم را در زمان بیشتری نشان میدهد. اما بهطور کلی تورم بازار مسکن بیش از سایر بازارهاست; و حتی اگر تورم در اقتصاد صفر باشد; بازار مسکن تورم سرسامآوری خواهد داشت.
وی افزود: مسکن را نمیتوان بلافاصله تولید و یا وارد کرد و ما کسری بسیار بالایی در تولید مسکن داریم; که سال به سال روی یکدیگر انباشته میشود.
| بیشتر بخوانید: رونق بیسابقۀ خرید و فروش آپارتمانهای قدیمی در تهران |
| بیشتر بخوانید: مسکن ملی یا مسکن چینی؟ ارزانفروشی نفت به چه قیمت؟ |
ایسنا، 14 اسفند 1401
رئیس سابق اتحادیه صنف مشاورین املاک ساوه گفت: افزایش قیمت دلار; بازار مسکن را هم متاثر از خود خواهد کرد اما احتمالا نه به اندازه و شدتی که خود بازار ارز تجربه کرده و میکند. بنابراین دولتمردان باید کنترل افزایش قیمت ارز را در دست بگیرند; تا تاثیرات آن بر مسکن و املاک به حداقل برسد.
وی با اشاره به اینکه برای سنجش تاثیر رشد قیمت ارز بر تورم بخشهایی مانند مسکن باید مؤلفههای زیادی را بررسی کنیم; اظهار کرد: تحلیل اثر رشد قیمت ارز بر شاخص قیمتها برای کشورهایی مانند ایران; که تورم بالایی دارند امری حیاتی به نظر میرسد.
وی با تاکید بر اینکه پدیده رشد قیمت ارز; رابطه بین تغییرات ارزش پول ملی و روابط خارجی یک کشور را بیان میکند، گفت: بررسی متغیرهایی مانند درآمدهای نفتی; شاخص قیمت تولیدکننده; شاخص قیمت مصرف کننده و حجم پول نشان از وابستگی اقتصاد کشور به واردات دارد.
| بیشتر بخوانید: ماجرای مالیات خانههای لوکس به کجا کشید؟/ دولت قصد کوتاه آمدن ندارد. |
تأثیر افزایش قیمت دلار بر بازارهای دیگر
رئیس سابق اتحادیه صنف مشاورین املاک ساوه در ادامه با اشاره به اینکه اتفاق اول بعد از افزایش نرخ ارز; افزایش نرخ تورم است، گفت: تورم ناشی از افزایش نرخ ارز بر بازارهای موازی تاثیر میگذارد. این رشد در بازار مسکن تاثیر بسزایی خواهد داشت; ولی این حرکت به صورت آرام خواهد بود. وی گفت: به طور مثال در سال ۹۷ که قیمت دلار از محدوده چهار هزار تومان به ۱۸ هزار تومان رسید; همزمان میانگین قیمت مسکن در تهران از ۱۰ میلیون تومان به ۲۲ میلیون تومان برای هر متر مربع افزایش یافت. پس افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیم و آهسته بر قیمت مسکن دارد. خسروی افزود: اولین بازاری که قیمت ارز بر آن تاثیرگذار است بازار اولیه وارداتی خواهد بود; و سپس سراغ طلا، سکه و خودرو میرود و در نهایت بر بازار املاک تاثیر خواهد گذاشت. همچنین از این زاویه نیز میتوان موضوع را بررسی کرد که افزایش نرخ ارز انتظارات تورمی را بالا خواهد برد; و جو روانی در جامعه را تغییر خواهد داد. به همین دلیل اشخاص سعی میکنند قیمت ملک خود را همگام با قیمت ارز افزایش دهند.| بیشتر بخوانید: افزایش ساخت و ساز مسکن در سال 1402؛ افسانه یا واقعیت؟ |
افزایش قیمت دلار و مسکن : جمعبندی و سخن پایانی
با توجه به افزایش پلهای قیمت دلار و ادامهدار بودن آن; میتوان حدس زد هر چه دامنه زمانی رشد قیمت دلار طولانیتر باشد; اثرگذاری آن بر بازار املاک بیشتر خواهد بود. چرا که در بلندمدت قیمت مصالح و دیگر شاخصههای ساخت مسکن افزایش مییابد; و بنابراین خانههای نوسازی که با مصالح گرانتر ساخته شدهاند; حتی با وجود کاهش احتمالی قیمت ارز، باز هم گرانتر به فروش میرسند تا سازنده متحمل ضرر بیشتری نشود.
از سوی دیگر با افزایش قیمت دلار; بازار مسکن سیگنال سرمایهگذاری میدهد و سرمایهگذاران بیشتر وارد این بازار میشوند; و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در سال 1402 هم همین عدم تعادل بین عرضه و تقاضا خواهد بود.
بهطور کلی اوضاع بازار مسکن در سال 1402 متأسفانه چندان خوب به نظر نمیرسد; و احتمالاً همچنان شاهد افزایش قیمتها در دورههای چند ماهۀ مختلف خواهیم بود.
