در پایان سال همیشه یکی از کارهای مهم اقتصادی، پیش بینی وضعیت بازارهای مختلف در سال آینده است. پیش بینی قیمت مسکن در سال 1402 و کاهش یا افزایش ساخت و ساز نیز از این قاعده مستثنی نیست. بازار مسکن در سال 1402 فراز و فرودهای زیادی داشت و با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، میزان ساخت و ساز در شهرهای مختلف کشور و بهخصوص تهران، افت چشمگیری داشت. حال سؤال اینجاست که آیا در سال 1402 با افزایش ساخت و ساز مسکن و همچنین افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد؟
فهرست سرتیتر مطالب در مقالۀ: افزایش ساخت و ساز مسکن در سال 1402؛ افسانه یا واقعیت؟
پیشبینی خبرگزاریهای ایران دربارۀ قیمت مسکن و کاهش یا افزایش ساخت و ساز در سال 1402
اقتصاد نیوز، 19 مهر 1401
به گزارش اقتصاد نیوز، گروهی از سازندهها که در حال حاضر مشغول ساختوساز هستند و پروژۀ مسکونی آنها در سال آینده آمادۀ عرضه میشود، قیمتهایی را برای فروش پس از تکمیل واحدها پیشبینی کردهاند که نشان میدهد در سال آینده حدود ۱۴درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز خواهیم داشت. بنابراین به احتمال زیاد در سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سالجاری رخ داد، محقق میشود یا دستکم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد.
بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰درصد و میانگین تورم ماهانۀ مسکن در تهران در همان سال نزدیک یکدرصد بود. اما امسال تحتتأثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایهای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود.
چشمانداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازهای با هدف تسهیلگری ساختوساز اتخاذ کند. ظاهراً فعلا تنها «افزایش تراکم» است که میتواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحتتأثیر قرار دهد.
صفحۀ اقتصاد، 5 اسفند 1401
در نیمۀ اول سال ۱۴۰۱ به علت ثبات نسبی دلار و تورم، در حوزۀ مسکن افزایش قیمتی که وجود داشته است از تورم سایر کالاها کمتر بوده است. اما در نیمۀ دوم سال جاری زمانی که نرخ دلار افزایش و ارزش ریال کاهش پیدا کرد و از سویی تورم افزایش یافت، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا کرد. گفتنی است که کارشناسان و متخصصین زیادی بر این باورند که هنوز آثار افزایش قیمت دلار و تورم ناشی از آن به مسکن نرسیده است.
افزایش ساخت و ساز و قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲؟
در زمینۀ پیشبینی قیمت کالا و همچنین دیگر عناصر اقتصادی هیچ قطعیتی وجود ندارد. متخصصان و کارشناسان سعی میکنند بتوانند با بررسی عوامل مهم و تأثیرگذار بر روی قیمت مسکن، به پیشبینی حدودی از افزایش و کاهش قیمت آن بپردازند.
با توجه به اینکه قیمت دلار افزایش یافت و برجام به هم خورد، با افزایش تورم باید انتظار افزایش قیمت مسکن را نیز داشته باشیم. همان گونه که در گذشته شاهد آن بودهایم، با افزایش تورم، قیمت نهادههای ساختمانی مثل آهن، آجر ، سیمان و … نیز افزایش خواهد یافت و این به آن معناست که قیمت نهایی ساختمان بیشتر از گذشته خواهد شد.
عوامل تأثیرگذار بر روی قیمت نهایی مسکن
کاربری ملک
یکی از مهمترین موضوعاتی که میتواند بر قیمت مسکن بهصورت مستقیم تاثیر بگذارد، کاربری ملک (مسکونی، تجاری و...) است.
| بیشتر بخوانید: همه چیزهایی که باید دربارۀ بازسازی ساختمان ها بدانید. |
افزایش یا کاهش قیمت مصالح ساختمانی
قیمت مصالحی که در ساخت ساختمان از آنها استفاده میشود یکی دیگر از عوامل مهمی است که بهصورت مستقیم بر افزایش یا کاهش قیمت مسکن تأثیر میگذارد. با صعود قیمت دلار، طلا و تورم، قیمت مصالح نیز افزایش مییابد و درنتیجه منجر به افزایش قیمت نهایی مسکن ساخته شده میشود.
میزان عرضه و تقاضا
هر اندازه تقاضا برای مسکن بیشتر باشد، قیمت آن نیز افزایش پیدا میکند و بالعکس. البته لازم به ذکر است که افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر ارتباطی به میزان عرضه و تقاضای آن ندارد و بیشتر به تورم و افت اقتصادی کشور مربوط است.
موقعیت مسکن
موقعیت مسکن نیز در قیمت نهایی آن مؤثر است. شهرهای مختلف با افزایش تقاضا برای خرید روبرو هستند که این مسئله میتواند قیمت مسکن در آن منطقه را بالا ببرد.
پیشبینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲
اقشار مختلف مردم برای رفع نیاز و سرمایهگذاری در بازار مسکن خرید و فروش میکنند. بازار جذاب مسکن توانسته است طی سالهای قبل بخش زیادی از سرمایۀ اشخاص را جذب کند. طی چند سال اخیر با وجود اینکه سوددهی بالای مسکن به این موضوع دامن زده است، اما در گذر زمان، تمایل افراد نسبت به سرمایهگذاری در این بازار، فراز و نشیبهایی داشته است. مقدار درآمد، نرخ تورم و دلار، وضعیت اقتصادی و کاهش یا افزایش ساخت و ساز به همراه دلایل دیگر، بر رکود و رونق بازار مسکن تأثیر گذاشته است.
گفتنی است که کم شدن قدرت خریدار مهمترین وجه اشتراک دورههای رکود مسکن است. رشد بیرویۀ قیمت مسکن طی ماههای گذشته، بدون تغییر در وضعیت درآمد مردم، باعث شد تا برای بسیاری از افراد خانهدار شدن به یک امر ناممکن تبدیل شود.
براساس پیشبینی کارشناسان، تا پایان سال ۱۴۰۱ تعداد معاملات افت مییابد. براساس افزایشی بودن قیمت دلار، پیشبینی کارشناسان دربارۀ قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ افزایشی است.
| بیشتر بخوانید: آشنایی با بهترین روشهای قیمت گذاری مسکن |
در طول زمان خرید و فروش مسکن به پیچیدگی زمان حال نبوده است. همچنین با پیشرفت بازارهای موازی و تأثیرپذیری مسکن; پیچیدهتر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات; به مرور تعداد متغیرهای مؤثر بر پیشبینی قیمت مسکن افزایش یافته است.
خبرگزاری برنا، 6 اسفند 1401
با توجه به افزایش بیرویه جمعیت طی 15 سال اخیر در استان تهران و البرز و کمبود زمین در این دو استان; قیمت زمین طی چند سال اخیر بهشدت و بهصورت نگرانکنندهای بالا رفته و این عامل اصلی رشد قیمت مسکن است. همچنین با توجه به افزایش قیمت ارز; قیمت مصالح نیز چه با دلار رابطه مستقیم داشته و چه نداشته باشند; افزایش پیدا میکنند که این باعث افزایش قیمت مسکن میشود.
البته بخشی از این گرانی ناشی از عملیات روانی گرانشدن ارز است و با توجه به عدم نظارت بر اصناف; قیمت مصالح بهصورت بیرویه افزایش خواهد یافت و درنتیجه ماجرای افزایش ساخت و ساز نیز منتفی است. تورم افسارگسیخته; چارهای جز افزایش دستمزدها به دنبال ندارد و این بر قیمت تمامشدۀ مسکن خواهد افزود.
علت تأخیر حرکت قیمت مسکن نسبت به بازارهای دیگر چیست؟
به دلیل اینکه فرایند ساخت و ساز امری زمانبر است; تأثیر قیمت ارز بر مصالح نیز بهصورت تدریجی و کندتر بر قیمت تمامشده مسکن اعمال میشود. میتوان گفت که قیمت مسکن از میانگین متحرک قیمت ارز و سایر بازارها تبعیت میکند. به همین علت رشد قیمت مسکن دیرتر از سایر بازارها اتفاق میافتد; و تا مدتی پس از پایان روند افزایش سایر بازارها نیز ادامه خواهد داشت.
در مجموع با توجه به اینکه هر ساله پس از نوروز، تورمی علاوه بر افزایش نرخ ارز داریم; پیشبینی میشود که سال آینده نیز افزایش شدید قیمت مسکن را پیش رو داریم; و پیشنهاد میکنیم که مصرفکنندگان هرچه سریعتر نسبت به خرید اقدام کنند.
| بیشتر بخوانید: سرمایهگذاری در بازار مسکن؛ بررسی انواع، مزایا و معایب |
تجارت نیوز، 6 اسفند 1401
به گزارش تجارتنیوز، بازار مسکن مدت زمان زیادی است که در شرایط نامناسبی به سر میبرد و حالا با افزایش بیسابقۀ قیمت دلار، به نظر میآید به سوی مسیر بحرانیتری نیز پیش میرود. اگر وضعیت تورم و بازارهای مالی به همین نحو ادامه پیدا کند، در سال آینده سودای خرید کالاهای اساسی در خانوارها نسبت به تمام نیازهای دیگر غلبه پیدا میکند و رویای خرید مسکن بیش از حالا به عقب رانده میشود. در بازار این روزها انبوهسازان نیز شرایط مناسبی ندارند و تقاضا برای ساخت مسکن بیش از هر زمان دیگری در رکود به سر میبرد.
اما دلیل این کاهش تمایل به ساخت در سالهای اخیر چه بوده است؟
کاهش علاقۀ انبوهسازان
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص به تجارتنیوز گفت: افزایش ساخت و ساز در حال حاضر دیگر سودآوری ندارد. از عوامل تشکیلدهندۀ قیمت تمام شدۀ مسکن قیمت زمین; مجوز و ساخت بناست. تعامل این موارد با قیمت فروش ملک و تغییرات آن مشخص میکند سودآوری ساختمان کاهش پیدا کرده و در مقابل; سودآوری آپارتمان بهعنوان دارایی اضافه شده است. در نتیجه بدیهی است که علاقه به سرمایهگذاری کم شود.
او ادامه داد: این مسائل ناشی از تلاطمات اقتصادی است; یعنی بازار داراییها به این دلیل که توافق خارجی انجام نشده و تنش مدام در حال افزایش است; در وضعیتی بحرانی به سر میبرد و بهطور کلی تمایل برای سرمایهگذاری پایین آمده است. گره اصلی نه در خود بازار مسکن بلکه در اقتصاد کلان است.
یزدانی همچنین گفت: بعد از اینکه سازنده، آپارتمانی را میسازد; اگر بخواهد آن را بفروشد و دوباره جایگزین کند مراحل سختی دارد و جذابیت خود را از دست داده است. بهطور کلی دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند; بلکه باید معطوف شود به اقشاری که برای تامین سرپناه مشکل اجتماعی دارند.
| بیشتر بخوانید: مالیات بر مسکن چیست و چه انواعی دارد؟ |
چشمانداز بازار مسکن
این کارشناس بازار مسکن در مورد پیشبینی خود از آینده این بازار بیان کرد: به نظرم روند کاهش تولید ادامه پیدا میکند; بهجز اندک تولیدی که در چارچوب طرح نهضت ملی مسکن است و شاید ساخت آن تا 100 الی 200 هزار واحد ادامه پیدا کند.
وی ادامه داد: با توجه به افزایش نرخ دلار به نظر میآید افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه مییابد و تب بازار داراییها نیز افزایش پیدا میکند; ازجمله زمین و مسکن نیز از این دسته هستند.
راهکار بهبود بازار مسکن
یزدانی دربارۀ راهکارهای حل مشکلات مسکن در سال آینده توضیح داد: بهبود وضعیت سیاست خارجی; کنترل جریان تجارت آزاد، کنترل نقدینگی در داخل کشور و کاهش سیاستهای دستوری در فضای کسبوکار; از مواردی است که باعث میشود در سال آینده بازار مسکن با بحران مواجه نشود. اما از آنجا که تأمین نیازهای اساسی، اکنون نیز برای خانوارها سخت شده; بدیهی است که دیگر پولی برای ورود به بازارهای سرمایهای باقی نمیماند.
برخی از کارشناسان بهبود وضعیت بازار مسکن را در جایی درون خود بازار مسکن جستجو میکنند; مانند افزایش عرضه از طریق به سرانجام رساندن پروژۀ مسکن ملی و یا کنترل قیمت مصالح ساختمانی. اما همانطور که گفته شد تا زمانی که مشکلات کلی اقتصاد ایران بر طرف نشود; بازار مسکن نیز سروسامان نمییابد.
پیشبینی قیمت مسکن و کاهش یا افزایش ساخت و ساز در سال 1402: نتیجهگیری
با توجه به افزایش سریع و بیسابقۀ نرخ ارز در هفتههای اخیر و بالا رفتن انتظارات تورمی; پیش بینی میشود که سال آینده نیز با افزایش قیمت مسکن و مصالح ساختمانی و کاهش ساخت و ساز از سوی انبوهسازان مواجه باشیم. بنابراین توصیۀ ما این است که خریداران مصرفی هر چه زودتر خریدشان را انجام دهند و منتظر کاهش قیمتها نباشند.
