مالیات بر مسکن یکی از هزینه‌هایی است که پرداخت آن در زمان خرید یا فروش خانه ضروری است. درواقع در زمان انتقال و جابجایی سند خانه‌ها، مبلغی نیز به عنوان مالیات پرداخت می‌شود. نکتۀ قابل توجه این است که مالیاتی که به خانه‌ها تعلق می‌گیرد انواع مختلفی دارد که طرفین معامله باید با آنها آشنا باشند. مالیات بر املاک و مستغلات به شیوه‌های مختلفی تعلق می‌گیرد و برای هر نوع، ضریب و درصدهای متفاوتی وجود دارد.
در این مقاله قصد داریم که بعد از تعریف مالیات بر املاک و مسکن‌ها، انواع آن را معرفی کنیم. در ادامه نیز به معرفی مشمولان این مالیات و نحوۀ محاسبۀ درصد و مبلغ آن خواهیم پرداخت.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: مالیات بر مسکن چیست و چه انواعی دارد؟
مالیات بر مسکن چیست؟
مالیات به طور کلی به هزینه‌هایی گفته می‌شود که افراد خاصی طبق قوانین مؤظف هستند به دولت پرداخت کنند. پرداخت مالیات در تمام کشورهای دنیا وظیفه‌ای اجتماعی محسوب می‌شود. افراد جامعه برای اینکه بتوانند به امکانات و خدمات اجتماعی باکیفیت‌تری دسترسی داشته باشند، مالیات پرداخت می‌کنند. انواع مختلفی برای مالیات تعریف شده که مهم‌ترین آنها مالیات بر درآمد کشاورزی، مالیات بر دارایی، مالیات مشاغل و… هستند. یکی دیگر از مهم‌ترین انواع مالیات که در این مقاله قرار است به طور کامل به آن بپردازیم، مالیات بر مسکن است. طبق قانون کسانی که مشمول پرداخت مالیات املاک و مستغلات خود هستند، حتماً باید آن را بپردازند و راهی برای تخفیف یا عدم پرداخت این هزینه وجود ندارد. این مالیات معمولاً به افرادی تعلق می‌گیرد که قصد ساخت، خرید یا فروش ملکی را داشته باشند. در ادامه با انواع این مالیات آشنا خواهیم شد.
مالیات بر مسکن چه انواعی دارد؟
در زمینۀ املاک و مستغلات معاملات مختلفی انجام می‌شود و تنوع زیادی دارند. بر همین اساس هم مالیاتی که به این معامله‌ها تعلق می‌گیرد نیز به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند و در واقع به معیارهای مختلفی مثل ارزش معاملاتی ملک بستگی دارند. مهم‌ترین انواع مالیات بر املاک و مستغلات عبارت است از:
مالیات نقل و انتقال
در مادۀ 59 قانون مالیات‌های مستقیم که در سال 1366 تصویب شده است، این نوع از مالیات در دو حالت ایجاد خواهد شد:
- در هنگام نقل یا انتقال قطعی و نهایی املاک
- در زمان نقل یا انتقال حق واگذاری (سرقفلی) برای واحدهای تجاری و غیر مسکونی
| بیشتر بخوانید: مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات و آشنایی با انواع آن |
مبلغ و درصد این مالیات در طول سال‌های مختلف، متفاوت و متغیر بوده است.
در سال 1366 رقم این مالیات برای معاملاتی به ارزش 20 میلیون ریال 4 درصد، برای معاملاتی که ارزشی بین 21 تا 60 میلیون ریال داشتند 8 درصد و برای رقم‌های بالاتر 12 درصد بود.
در سال 1381 تغییراتی در این ساختار ایجاد شد. بنا بر مصوبات جدید مالیات نقل یا انتقال قطعی املاک در هر قیمتی 5 درصد و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری (سرقفلی) 2 درصد در نظر گرفته شد.
این قانون در سال 1394 نیز اصلاحاتی داشت. از آن تاریخ به بعد مبلغ و درصد مالیات بر املاک بر اساس ارزش معاملاتی که از سوی کمیسیون تقویم املاک اعلام می‌شود دریافت شده است. این کمیسیون 5 عضو اصلی دارد که به ترتیب نماینده‌هایی از سازمان امور مالیاتی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارتخانۀ راه و شهرسازی و شورای اسلامی شهر هستند. این کمیسیون‌ها به صورت سالانه برگزار می‌شوند و ارزش معاملاتی املاک مختلف را به تفکیک عرصه تعیین می‌کنند.
مالیات بر خانه‌های خالی
این مالیات که این روزها نام آن را زیاد می‌شنویم، همان طور که از نامش پیداست مخصوص خانه‌هایی است که هیچ ساکنی ندارند و بدون هیچ دلیل موجّهی خالی مانده‌اند. مالیات بر خانه‌های خالی هزینۀ داشتن این خانه‌ها را برای مالکان آن دشوار می‌کند. همچنین نوعی اهرم و سیاست مثبت است که به منظور افزایش میزان عرضۀ مسکن در بازار و متعادل شدن آن و همچنین کاهش قیمت‌ها در نظر گرفته شده است. این قانون هم در سال 1366 تصویب شد. اما به دلیل اصلاحیه‌هایی که بر آن وارد شده بود، در سال 1380 لغو شد. یکی از مهم‌ترین دلایل لغو آن بالا بودن هزینه‌های اجرای این قانون بود که بیشتر از درآمد حاصل از آن شده بود!
| بیشتر بخوانید: مشورت با مشاوران املاک در شهر خودتان به صورت آنلاین |
در سال 1394 این قانون مجدداً برای واحدهای مسکونی خالی که در شهرهای دارای بیش از صد هزار نفر جمعیت واقع شده باشند تصویب شد. چنین خانه‌هایی طبق قانون در سال دوم مشمول یک دوم مالیات، در سال سوم مشمول مالیات متعلقه و از سال چهارم به بعد مشمول یک و نیم برابر مالیات‌های متعلقه خواهند شد.
مالیات بر درآمد اجاره
این مالیات به صاحب خانه‌هایی تعلق می‌گیرد که از اجارۀ واحدهای مسکونی خودشان درآمد داشته باشند. در شهرستان‌ها خانه‌های بالای 200 متر و در تهران خانه‌های بالای 150 متر باید مالیات بر درآمد اجاره را پرداخت کنند. این مالیات به دو نوع اصلی تقسیم می‌شود:
- مالیات بر اجاره دست اول
- مالیات بر اجاره دست دوم
اگر ملک را مالک اصلی‌اش اجاره بدهد، مشمول مالیات دست اول خواهد شد. اما در صورتی که ملکی توسط مستأجر مجدداً اجاره داده شود، مشمول مالیات دست دوم نیز خواهد شد. میزان متفاوت در هر کدام از این انواع سقف مشخصی دارد و با یکدیگر متفاوت هستند. در مالیات‌های دست اول اجاره، 25 درصد مبلغ اجاره برای تأمین هزینه‌های مربوط به استهلاک بنا و تعدات مالک کسر می‌شود. مالیات بر اجاره از مبلغ باقیمانده بعد از کسر این هزینه‌ها کم خواهد شد. در مالیات‌های دست دوم نیز ما به التفاوت اجاره پرداختی و اجاره دریافتی به عنوان مبلغ مالیات در نظر گرفته خواهد شد.
نکات مربوط به مالیات بر اجارۀ مسکن:
- ممکن است یک ملک، چندین مالک داشته باشد و از یک واحد آن برای سکونت مالک و از واحد دیگر برای سکونت بستگان نزدیک مثل همسر، پدر و مادر یا فرزندان استفاده شود. در این صورت ملک مورد نظر مشمول مالیات بر اجاره نخواهد شد.
- در مواردی نیز ممکن است تنها منبع درآمد مالک از مبلغ اجاره بهایی که از مستأجر دریافت می‌کند باشد. در این صورت هم اگر مبلغ اجاره به سقف تعیین شده از سوی مراجع قانونی نرسیده باشد، مالک موظف به پرداخت مالیات نخواهد بود.
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و ساز و فروش
یکی دیگر از انواع مالیات بر مسکن شامل حوزۀ ساخت و ساز و فروش املاک می‌شود. ممکن است فردی بخواهد شروع به ساخت و ساز یک ملک کند، اما مالیات نپردازد. در این صورت باید از تاریخ صدور گواهی پایان کار ساختمان 3 سال گذشته باشد. اگر از تاریخ صدور پایان کار کمتر از 3 سال گذشته باشد، آن ملک مشمول مالیات ساخت و ساز خواهد شد. به همین دلیل یکی از وظایف شهرداری این است که هم‌زمان با صدور گواهی پایان کار، مراتب را به ادارۀ امور مالیاتی گزارش دهد. در این صورت برای ساختمان مورد نظر و مالک آن پروندۀ مالیاتی نیز تشکیل خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: الزام به اخذ پایان کار ساختمان ها، نکات مهمی که باید بدانیم. |
مالیات بر اراضی بایر
این مالیات برای اولین بار در سال 1345 و برای محدودۀ شهر تهران و شهرستان‌های آن تصویب شد. در سال 1366 هم قانون مالیات بر اراضی بایر بدون هیچ تغییری در قانون مالیات‌ها باقی ماند. در سال 1371 اصلاحاتی در این قانون ایجاد شد. براساس آن اراضی بایر در محدودۀ شهرها که بدون عذر موجهی بایر مانده باشند. تا دو سال 2 درصد ارزش زمین، تا چهار سال 4 درصد و بعد از آن 5 درصد به عنوان مالیات خواهند پرداخت. در اصلاحیۀ سال 1380 بر قانون مالیات‌ها، قانون مالیات‌های مستقیم حذف و مالیات بر اراضی لغو شد. اما مالیات بر اراضی بایر دوباره در قانون ساماندهی و برای حمایت از تولید و ساخت مسکن اعمال شد. مبلغ این مالیات 12 درصد ارزش معاملۀ ملک در نظر گرفته شده بود. اما این قانون همچنان فاقد عملکرد است.
آیا مالیات بر املاک و مسکن، به محل زندگی افراد هم تعلق می‌گیرد؟
خیر. مکان زندگی افراد درجه یک خانواده یا افرادی که تحت تعهد مالک باشند، مشمول پرداخت اجاره نخواهند بود. زیرا چنین املاکی تجاری محسوب نمی‌شوند. اما ممکن است با ارائۀ اسنادی به ادارۀ امور مالیاتی، ثابت شود که برای خانۀ مذکور مبلغی به عنوان اجاره دریافت می‌شود. در این صورت حتی به چنین املاکی هم مالیات بر مسکن تعلق خواهد گرفت.
| بیشتر بخوانید: معرفی جامع قوانین پیش فروش آپارتمان در ایران |
آیا متراژ خانه در میزان مالیات بر درآمد اجاره تأثیر دارد؟
بله. متراژ خانه تأثیر مستقیمی بر اینکه درآمد حاصل از اجارۀ آن مشمول مالیات بشود یا نه دارد. در تهران صاحب خانه‌هایی که متراژ خانۀ آنها زیر 150 متر باشند، از پرداخت مایات بر درآمد اجاره معاف هستند. در سایر شهرستان‌ها نیز به خانه‌های زیر 200 متر، مالیات بر درآمد اجاره تعلق نخواهد گرفت.
اگر برای اجارۀ خانه قراردادی وجود نداشته باشد، مالیات اجارۀ خانه چگونه محاسبه خواهد شد؟
ممکن است در مورد خانه‌های اجاره‌ای مسائلی از این دست وجود داشته باشد:
- قرارداد اجاره موجود نباشد.
- طرفین معامله به هر دلیلی راضی به امضای قرارداد نشده باشند و به توافق شخصی اکتفا کرده باشند.
- رقم اعلام شده برای اجاره بها کمتر از میزان 80 درصد مبالغ اجاره در ملک‌هایی با وضعیت مشابه باشد.
در این صورت و براساس ماده 54 قوانین مالیاتی، سقف مالیات بر مبلغ اجاره با توجه به رقم اجارۀ ملک‌های مشابه تعیین خواهد شد.
آیا به جابجایی و انتقال املاک هم مالیات بر مسکن تعلق می‌گیرد؟
بله. به این موضوع صراحتاً در ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم اشاره شده است. به هر گونه انتقال ملک یا جابجایی سند آن 5 درصد ارزش کل معامله مالیات تعلق خواهد گرفت. اما در چگونگی اجرای این قانون عوامل زیادی دخیل هستند. مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر میزان مالیات بر نقل و انتقال مسکن عبارت است از:
- مساحت عرصه و بنا
- سال ساخت واحد مسکونی و قدمت آن
- نوع اسکلت کلی ساختمان
- تجهیزات و تأسیسات به کار رفته در ساختمان مثل آسانسور و…
- نوع کاربری ملک (اداری، تجاری، مسکونی و…)
- نوع مالکیت ملک (شش دانگی یا مشاع)
- برِ خیابان بودن یا نبودن محل ملک
- و…
میزان نهایی مالیات بعد از بررسی تمامی این عوامل محاسبه و به مالک اطلاع داده خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: ثبت رایگان آگهی فروش ملک توسط مالک در آریا مرز |
معرفی قانون جدید مالیات بر املاک و مستغلات مصوب سال 1400
- در طرح جدید مجلس که در شهریور 1400 به صحن علنی رفت، سود حاصل از فروش خانه‌ها تا زمانی که در حساب شخصی نگهداری شود، مشمول مالیات خواهد شد. نحوۀ محاسبۀ مالیات وارد بر عایدی سرمایه در مدت نگهداری مبلغ آن، در سال اول 40 درصد، در سال دوم 37 درصد و سال سوم 34 درصد است. در سال‌های چهارم و پنجم و ششم نیز درصد مالیات به ترتیب 31، 28 و 25 درصد سود حاصل از فروش خانه خواهد بود.
- مالیات نوع دوم که در این طرح در نظر گرفته شده، مربوط به خانه‌های لوکس است. طبق این تعریف، خانه‌های لوکس به خانه‌هایی گفته می‌شود که ارزش آنها بیش از یک میلیارد باشد.
- همچنین براساس این طرح خانه‌های خالی هم مشمول مالیات خواهند شد. اجرای این قانون از مهر 1400 خواهد بود.
در چه صورتی فرد از پرداخت مالیات مسکن خود معاف می‌شود؟
در بعضی مواقع مالک از پرداخت مالیات برای ملک خود معاف خواهد شد. این موارد عبارتند از:
- مالکی که بدون دریافت اجاره بها ملک خود را در اختیار همسر، پدر و مادر یا فرزندانش گذاشته باشد.
- ملک متراژ کمتر از 150 متر در تهران و کمتر از 200 متر در شهرستان‌ها داشته باشد.
- مالک هیچ منبع درآمدی نداشته باشد یا فقط حقوق بازنشستگی دریافت کند.
- خود مالک هم‌زمان در جای دیگری مستأجر باشد و تمام مبلغ اجاره بهای دریافتی از مستأجرش را به مالک دیگری بدهد.
| بیشتر بخوانید: حق کمیسیون مشاوران املاک مطابق با ابلاغیه سال 1400 |
سخن پایانی
در این مقاله مهم‌ترین و رایج‌ترین انواع مالیات‌هایی را که به مسکن‌ها تعلق می‌گیرد بررسی کردیم. با در اختیار داشتن این اطلاعات می‌توانید بدانید که آیا جزو افرادی که مشمول پرداخت مالیات مسکن می‌شوند هستید یا نه. همچنین می‌توانید مبلغ مالیاتی را که باید بپردازید محاسبه کنید.