مالیات در واقع هزینه مالی اجباری یا به نوعی خراج گفته می شود; که معمولاً دولت ها به منظور تأمین هزینه‌های مختلف عمومی و یا هزینه‌های خودشان; به مالیات دهنده که می تواند شخصی حقیقی یا حقوقی باشد، تحمیل می‌کنند. عدم موفقیت در پرداخت، فرار یا مقاومت در برابر پرداخت مالیات هر کدام میتوانند طبق قانون مجازاتهایی را در پی داشته باشد. مالیات ها به طور کلی در دو دستۀ مستقیم و غیرمستقیم جای می گیرند; که می توانند با پول یا معادل آن پرداخت شوند و تاریخچۀ گرفتن آنها به حدود ۳۰۰۰ تا ۲۸۰۰ سال قبل از میلاد مسیح در مصر باستان برمیگردد. در ادامه یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات که مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات خوانده می شود را به شما معرفی می کنیم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات و آشنایی با انواع آن
به طور کلی مالیات بر درآمد املاک و مستغلات به چهار نوع مختلف تقسیم می شود:
مالیات واحدها یا مستغلات خالی از سکنه
مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات
مالیات ساخت و فروش املاک و مستغلات
مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
تعریف مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات:
بر طبق قوانین مالیاتی، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات، زیرمجموعه ای از مالیات بر درآمد املاک و مستغلات است; که بر درآمد حاصل از اجاره ملک اعمال می شود. معمولاً مبنای تشخیص و مطالبۀ این نوع مالیات بر درآمد، درآمدی است که شخص در طول یک سال کسب می نماید. مثلاً اگر کسی 1 میلیارد تومان در سال درآمد داشته باشد، باید از این مقدار، مبلغی را مالیات بدهد. لذا کلیۀ صاحبان املاک اجاره ای تجاری، مسکونی و اداری موظف می گردند تا بنابر اظهارنامۀ مالیاتی، این مالیات را بپردازند. این مالیات معمولاً پس از اخذ، صرفِ هزینه های عمرانی کشور می شود; و هر کشوری معمولاً مقدار مشخصی از این مالیات را از اصناف و بخش املاک و مستغلات دریافت میکند.
راههای تکمیل اظهارنامه:
در ایران مشمولان پرداخت این نوع مالیات کافی است برای تکمیلِ اظهارنامه به سایت www.tax.gov.ir و یا به دفاتر پیشخوان دولت مراجعه و آن را تکمیل نمایند.
جرایم مالیاتی:
1- در صورتی که ثابت شود اظهارنامۀ فردی بر خلاف واقعیت است; این مالیات به اضافۀ یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد گردید.
2- در صورت عدم تسلیم اظهارنامه تا تاریخ مشخص شده که در ایران معمولاً تا اواخر تیرماه است; جریمه ای معادل 10 درصد مالیات برای فرد در نظر گرفته می شود. همچنین او نمی تواند از معافیتهای تعریف شده بهره مند گردد.
3- در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر، 2.5 درصد دیرکرد ماهیانه در نظر گرفته می شود.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات:
برای محاسبۀ این مالیات معمولاً از دو روش استفاده می شود:
در روش اول، ملاک محاسبه بر اساس اجاره نامه عادی و رسمی توسط مالک یا صاحبخانه است. مالک باید یک رونوشت از اجاره نامه خود به همراه اظهارنامه را به اداره امور مالیاتی تحویل تا درصد مالیاتی که باید پرداخت کند، تعیین گردد.
در روش دوم در صورت عدم وجود قرارداد، 80 درصد مالیات بر اجاره مطابق جدول اعمال میگردد. و در صورت کوتاهی مالک، ادارۀ مالیات طبق نرخ تعیین شده در قانون از مالک مالیات می گیرد.
روش محاسبۀ مالیات بر درآمد اجاره:
برای محاسبۀ مالیات بر درآمد اجاره می توانید مراحل زیر را دنبال کنید:
1- اول از همه، اجاره سالیانه را مشخص کنید. اگر برای اجاره ملکی، پولِ پیش نداده اید; مبلغ اجاره را در عدد ۱۲ ضرب کنید تا اجاره سالیانه به دست آید.
2- اگر مبلغی هم به عنوان پول پیش به صاحب ملک داده باشید; باید ۱۸ درصد از مبلغ رهن را محاسبه کرده و حاصل آن را با اجاره سالیانه جمع نمایید. (در اینجا این بند در صورتی محاسبه میشود که موجر، مالک باشد و اگر مالک نباشد نیاز به محاسبۀ این بند نیست.)
3- بر اساس قانون، ۲۵ درصد درآمد اجاره از مالیات معاف است. برای محاسبه، عدد به دست آمده را در ۷۵ درصد ضرب کنید.
4- مطابق جدول 1، مالیات برای اجاره سالیانه تا ۳ میلیون تومان، ۱۵ درصد و مالیات برای اجاره سالیانۀ ۳ تا ۱۰ میلیون تومان، ۲۰ درصد محاسبه میشود. مثلاً اگر اجاره سالیانۀ ملک، ۵ میلیون تومان باشد; ۳ میلیون تومان از آن را با ۱۵ درصد و ۲ میلیون تومان از آن را با نرخ ۲۰ درصد محاسبه می کنیم.
| جدول 1 | |
| درصد مالیات | درآمد سالیانۀ مشمول مالیات |
| 15 درصد | تا 3 میلیون تومان |
| 20 درصد | 3 تا 10 میلیون تومان |
| 25 درصد | 10 تا 25 میلیون تومان |
| 30 درصد | 25 تا 100 میلیون تومان |
| 35 درصد | بیشتر از 100 میلیون تومان |
| مطلب پیشنهادی: فروش خانه و ملک، هفت گام مهم و اساسی که باید بدانیم |
مشمولان پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات:
در این بین مشمولان پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات به دو نوع حقیقی و حقوقی تقسیم می گردند:
اشخاص حقیقی طبق تاریخ تعیین شده باید اظهارنامۀ مالیاتی و مدارک مربوط به آن را به ادارۀ مالیاتی تحویل و مالیات مربوط به آن را پرداخت کنند.
اشخص حقوقی باید مبلغ اجاره پرداختی را کسر و ظرف 10 روز به ادارۀ امور مالیاتی تحویل و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
راههای اعتراض مشمولان:
در مواردی که مشمولان پرداخت این مالیات نسبت به آن معترض باشند، میتوانند ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ مالیات; شخصاً یا به وسیلۀ وکیل تام الاختیار خود به ادارۀ امور مالیاتی مراجعه و تقاضای رسیدگی مجدد نمایند.
انواع معافیت از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات:
معافیت ها به 9 گروه تقسیم می شوند:
معافیت زیربنا
در این نوع معافیت خانه های کمتر از 150 مترمربع در تهران و 200 متر مربع در سایر شهرها از پرداخت مالیات معاف هستند.
معافیت خانوادگی
بر طبق قانون، چنانچه واحد مسکونی، تحت اختیار یکی از اقوام درجۀ یک از جمله پدر، مادر، خواهر، برادر، همسر، فرزند و یا اجداد و حتی افراد تحت تکفل قرار بگیرد، از پرداخت مالیات معاف است. و تنها در صورتی ملزم به پرداخت مالیات است که ثابت شود بابت این خانه اجاره بها دریافت می کند. نکتۀ مهم در این خصوص این است که هر یک از واحدها فقط می توانند به یکی از افراد درجۀ یک تعلق بگیرند. و درصورتیکه دو واحد به یک فرد داده شوند، یکی از آنها مشمول پرداخت مالیات گردیده و به دیگری معافیت خانوادگی داده می شود.
معافیت بر اشتراک دریافت و پرداخت اجاره
اگر فردی ملک خود را اجاره داده و در جای دیگری اجاره نشین شود، مشمول این نوع از معافیت می شود. در این حالت، دیگر نیازی نیست که برای کل واحد، مالیات پرداخت کند. و تنها به اندازۀ تفاوت اجاره ها مشمول قانون پرداخت مالیات می گردد.
معافیت از اجاره در صورت تنها راه درآمد
برخی افراد هستند که تنها راه درآمدشان گرفتن اجاره بها از ملکی است که در اختیار دارند. این افراد میتوانند طبق مادۀ 84 قانون مالیات از پرداخت مالیات معاف شوند. ولی چنانچه مبلغ اجاره دریافتی از سقف معافیت بیشتر گردد; مالک باید طبق مقررات مالیات مازاد اجاره دریافتی را پرداخت نماید. همینطور چنانچه معلوم شود که دریافت اجاره ملک تنها راه درآمدی این فرد نبوده است; جریمۀ مبلغ مالیات به علاوۀ یک برابر آن دریافت میگردد.
لازم به ذکر است که برای شخص حقیقی، بازنشستگی و وظیفه دریافتی، درآمد تلقی نمی شوند. و این افراد طبق حقوق ماده 84 از مالیات معاف هستند.
معافیت بر وجه نوسازی دریافتی
صاحب ملک برای نوسازی، بازسازی و بهسازی ملک میتواند کمک هزینه دریافت نماید. چون این هزینه ها دخلی در درآمد ملک ندارند، از پرداخت مالیات معاف می شود. همینطور اگر وجه دریافتی به علت غرامت ساخت هم پرداخت شود، جزو درآمد ملک محسوب نمی گردد.
معافیت در زمان تخلیه
این معافیت زمانی پیش می آید که صاحب واحد مسکونی، ملک خود را بفروشد و مهلت تخلیۀ ملک در سند انتقال ذکر گردد. این ملک طبق قانون تا 6 ماه از پرداخت مالیات معاف خواهد شد.
معافیت میراث فرهنگی
اگر ملکی در آثار ملی کشوری ثبت شود و به سازمان میراث فرهنگی آن کشور انتقال یابد، از مالیات به طور قطعی معاف است. ولی در صورتیکه مالکیت این ملک تحت اختیار شخص باشد; باید حداقل 50 درصد از مالیات آن را پرداخت نماید.
معافیت املاک مجانی
اگر ملکی به صورت مجانی در اختیار سازمانها و مؤسسات قرار بگیرد; غیر اجاری تلقی می شود و مشمول مالیات نمیگردد.
معافیت برخورداری بیش از 3 واحد در مجتمع های مسکونی زیر نظر راه و شهرسازی
اگر مالک بیش از 3 واحد در مجتمع های مسکونی (زیر نظر راه و شهرسازی) داشته باشد; واحدهای مسکونی فوق 100 درصد از دادن مالیات اجاره بر درآمد معاف می شوند.
نتیجه گیری کلی:
به طور کلی هدف از گرفتن مالیات در کشورها همواره تأمین هزینه‌های دولت بدون ایجاد تورم; برای ایجاد بهره مندی و افزایش رشد و رفاه اقتصادی عموم با تأمین کالاهای عمومی از جمله; راه و سایر زیرساختها شامل مدارس، شبکۀ تأمین اجتماعی، مراقبتهای بهداشتی، دفاع ملی، اجرای قانون و سیستم قضایی و غیره بوده است. لذا این مهم زمانی تحقق می یابد که منافع عمومی بیشتر از هزینه‌های مربوطه باشد. و درصورتیکه عکس این مهم تحقق یابد; کشور را به سمت فقر و بحران شدید اقتصادی می کشاند و گرفتن مالیات نه تنها دردی را دوا نمیکند; بلکه هر روز جامعه و دولتها را را بیش تر به سمت این سراشیبی فرو می برد.