رشد قیمت‌های نجومی مسکن در دهه‌های اخیر موجب شده است که قرارداد جدیدی برای صاحبخانه شدن افراد شکل بگیرد. در این قراردادها افراد مجبور نیستند که تمام مبلغ معامله را به صورت یک جا بپردازند. از طرف دیگر سازندگان نیز با دریافت چند مرحله‌ای مبلغ خانه‌ها می‌توانند هزینه‌های آماده کردن واحدهای مسکونی را تأمین کنند. در این قاله دربارۀ قوانین پیش فروش آپارتمان ها صحبت خواهیم کرد. در این مقاله بعد از پرداختن به قوانین پیش فروش آپارتمان و شرایط آن، به مزایا و معایب آن خواهیم پرداخت. همچنین نکاتی را ذکر خواهیم کرد که با رعایت آنها احتمال کلاهبرداری در پیش فروش واحدهای مسکونی کاهش خواهد یافت.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: معرفی جامع قوانین پیش فروش آپارتمان در ایران
منظور از پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان چیست؟
به خرید یا فروش آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی قبل از تمام شدن فرایند ساخت یا بازسازی پیش فروش یا پیش خرید گفته می‌شود. البته اصطلاح پیش فروش/ پیش خرید مخصوص معاملۀ املاک نیست و در اغلب معامله‌ها استفاده می‌شود. بنابراین به فرایند فروش خانه‌هایی که قبل از قابل سکونت شدن به فروش می‌رسند پیش فروش و به خانه‌هایی که قبل از قابل سکونت شدن خریداری می‌شوند پیش خرید گفته می‌شود.
قوانین پیش‌فروش آپارتمان چیست؟
در سال 1389 و با توجه به وضعیت معیشتی مردم و اقدام به پیش خرید خانه‌های نیمه ساخت، قانون گذاران تصمیم به تصویب قوانین پیش فروش آپارتمان گرفتند. قوانین پیش فروش آپارتمان در ایران 25 ماده و 4 تبصره دارد. در این قانون صراحتاً عنوان شده که سازنده باید براساس مفاد قرارداد خانه را در اولین فرصت بسازند و آن را به مالکی که آپارتمان را پیش خرید کرده است تحویل دهد.
فرایند پیش فروش خانه‌های مسکونی چگونه انجام می‌شود؟
براساس قانون تصویب شده برای پیش فروش آپارتمان‌ها در سال 1389، برای اقدام به پیش فروش واحدهای مسکونی باید این مراحل را طی کرد:
- در ابتدا باید پروانۀ ساختمان از سوی شهرداری صادر شود.
- در این مرحله می‌توان برای هر کدام از واحدهای آپارتمان شناسنامه‌های مستقل فنی تنظیم کرد. در این شناسنامه‌ها معمولاً مشخصات و ملحقات هر واحد به صورت کامل ثبت می‌شود.
- در مرحلۀ سوم فروشنده باید مجوز انتشار آگهی پیش فروش واحدهایش را از مراجع قانونی بگیرد. بعد از دریافت این مجوز می‌تواند پیش فروش واحدها را در رسانه‌های مختلف اطلاع رسانی کند.
- قراردادهای پیش فروش واحدهای مسکونی حتماً باید در دفترهای اسناد رسمی تنظیم شوند. براساس قانون مشاوران املاک نمی‌توانند رأسا این قراردادها را تنظیم کنند. زیرا صحت چنین معاملاتی مورد تأیید مراجع قانونی نیست.
| بیشتر بخوانید: خرید مسکن ملی به صرفه‌تر است یا مسکن مهر؟ |
در قراردادهای پیش فروش آپارتمان چه مواردی باید ذکر شوند؟
موارد کلاهبرداری در موارد پیش فروش آپارتمان از سوی فروشندگان کم نبوده است. بناراین در مادۀ دوم قوانین پیش فروش آپارتمان ذکر شد که در قراردادهای پیش فروش ذکر مواردی که در ادامه می‌آید ضروری است. در واقع اگر این موارد ذکر نشده باشند، قرارداد مربوطه معتبر نیست و معامله صحت نخواهد داشت:
- نام و مشخصات کامل طفین قرارداد (حقیقی یا حقوقی)
- نشانی دقیق و مشخصات ثبتی ملک مربوطه
- توصیف مشخصات و امکانات دقیق واحد مسکونی؛ اعم از مساحت، تعداد اتاق‌ها، شمارۀ واحد و طبقه، انباری، پارکینگ و…
- زمان تحویل واحد مسکونی و تنظیم سند رسمی
- مشخصات معماری و فنی بنا اعم از موقعیت، مساحت کل و زیر بنا، کاربری، تعداد طبقه‌ها و تعداد کل واحدها، نوع مصالح مورد استفاده در ساخت ساختمان، نمای ساختمان، سیستم‌های گرمایش و سرمایش، مشاعات ساختمان و…
- بها یا عوض در قراردادهایی که معوض هستند.
- تعداد اقساط و نحوۀ پرداخت آنها
- شمارۀ قبض‌های اقساطی برای بهای ملک، تحویل و تاریخ قطعی انتقال
- تعهدات فروشنده به مراجع قانونی مثل مراجع صادر کنندۀ پروانۀ ساختمان
- معرفی داوران (طرفین قرارداد می‌توانند در قرارداد تعیین کنند که در صورت بروز اختلاف، به چه فرد یا افرادی می‌توانند به عنوان داور مراجعه کنند.)
- مشخص کردن وضعیت خسارت‌ها، قراردادهای بیمه‌ای، تضمین‌ها، تغییرات قیمت و تغییرات مشخصات مورد معامله
نکتۀ مهم:
توجه داشته باشید که ضروری است قراردادهای پیش فروش آپارتمان را به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید. این کار برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش چند بارۀ یک ملک به افراد مختلف انجام می‌شود.
| بیشتر بخوانید:خرید خانه، مهمترین نکاتی که باید به آنها توجه کنیم |
آیا در قوانین پیش فروش آپارتمان، پیش فروش ملک یعنی ایجاد مالکیت؟
یکی از مهمترین سؤالاتی که دربارۀ پیش فروش خانه‌های مسکونی وجود دارد این است که آیا با پیش خرید کردن، فرد مالک نهایی خانه می‌شود یا نه؟ نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که برای ایجاد مالکیت در هنگام پیش فروش، ملک مورد نظر باید در هنگام معامله موجود شده و وجود خارجی داشته باشد. در هنگام پیش فروش آپارتمان‌ها، ملک نهایی معمولاً موجود نیست. بنابراین قراردادهای پیش فروش / پیش خرید نیز مالکیت نهایی برای خریدار ایجاد نمی‌کند. این قرارداد صرفاً برای فروشنده این تعهد را ایجاد می‌کند که آپارتمان را طبق توافق خواهد ساخت. همچنین بعد از اتمام کار نیز ملک مربوطه را به نام خریدار خواهد کرد. بنابراین کسی که در پیش فروش این واحدها مشارکت کرده است، در صدر لیست خریداران واحدهای ساخته شده قرار خواهد گرفت.
| بیشتر بخوانید: همه چیز درباره مزایا و معایب زندگی در طبقه اول آپارتمان‌ها |
چه کسانی می‌توانند اقدام به پیش فروش واحدهای مسکونی بکنند؟
سه دسته از افراد می‌توانند واحدهای ساختمانی خودشان را پیش فروش کنند:
- مالکان واحدهایی که در حال ساخت باشند.
- سرمایه گذارانی که روی زمین‌های دیگر سرمایه‌گذاری کرده و در ساخت آپارتمان‌ها مشارکت داشته‌اند. معمولاً تعداد مشخصی از واحدهای این ساختمان‌ها طی قرارداد رسمی به سرمایه‌گذاران اختصاص داده می‌شود. آنها هم می‌توانند پیش از تکمیل پروژه واحدهای خود را پیش فروش کنند.
- مستأجران اراضی موقوفه، شخصی یا دولتی که براساس اسناد رسمی حق دارند روی زمین‌های مربوطه ساخت و ساز بکنند.
مزایای پیش فروش/ پیش خرید واحدهای مسکونی چیست؟
- قیمت آپارتمان‌ها در مرحلۀ پیش فروش ارزان‌تر از زمانی است که کار ساختشان به اتمام رسیده باشد. زیرا در هنگام پیش فروش واحدها هنوز به صورت کامل آماده نشده‌اند. بنابراین اگر شما آپارتمانی را پیش خرید کنید، بعد از آماده شدن واحد می‌توانید آن را گران‌تر بفروشید. با این کار سود قابل توجهی نیز خواهید کرد.
- در مرحلۀ پیش فروش و در صورت قید شدن در قرارداد، مشخصات، طراحی و اجزای داخلی آپارتمان طبق سلیقۀ خریدار تغییر خواهد کرد.
- در معامله‌هایی که خریدار قرار است ملک را به صورت کاملاً آماده خریداری کند، باید مبلغ قرارداد را حداکثر تا 2 ماه به فروشنده بپردازد. اما در پیش فروش‌ها مبلغ نهایی قرارداد به صورت مرحله به مرحله و با پیشروی فرایند ساخت پرداخت خواهد شد. مزیت این روش برای خریدار این است که برای او قدرت انتخاب و خرید بیشتری فراهم می‌کند.
- خریدار در خرید ساختمان آماده، تنها ظاهر آن را می‌بیند. بنابراین هیچ اطلاعی از زیرساخت، کیفیت مصالح و ساخت خانه ندارد. اما در پیش فروش‌ها اینگونه نیست و خریدار کاملاً در جریان روند ساخت خانه‌ها قرار می‌گیرد.
معایب پیش فروش/ پیش خرید واحدهای مسکونی چیست؟
پیش خرید آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی با اینکه مزایای زیادی دارد، اما اگر خریدار به مواردی توجه نداشته باشد ممکن است ضرر کند. در ادامه به رایج‌ترین مشکلاتی که در فرایند پیش خرید آپارتمان‌ها ایجاد می‌شود اشاره خواهد شد:
- ممکن است سازنده نتواند ملک را به موقع و در تاریخ ذکر شده در قرارداد پیش فروش به خریدار تحویل دهد.
- امکان استفاده نشدن از مصالح ذکر شده در قرارداد برای ساخت ساختمان وجود دارد.
- ممکن است پروژه به علت رکود بازار و ضرر زیاد سازنده، ناتمام بماند.
- ممکن است سازنده کلاهبردار باشد و یک ملک را به چندین نفر بفروشند. (البته اگر همان‌طور که در قسمت‌های قبل اشاره شد شما قرارداد پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید، احتمال کلاهبرداری به میزان قابل توجهی کاهش می‌یابد.)
- ممکن است سازنده روی سند مادر، وام‌های کلان ساخت و ساز بگیرد و اقساط آنها را تسویه نکند. در این صورت خریدار مجبور خواهد شد که مابقی اقساط را بپردازد تا بتواند مالک خانه شود.
- همچنین ممکن است سازنده مجوز پایان کار ساختمان را نگرفته و خلافی آن را به شهرداری نپردازد. در این صورت هم این خریدار است که مجبور به پرداخت این هزینه‌های سنگین و اضافی خواهد شد.
در قوانین پیش فروش آپارتمان چه مجازاتی برای تخلف‌ها تعیین شده است؟
در صورت تخلف از تعدات ذکر شده در قرارداد پیش فروش، قانون سه دسته مجازات برای فرد متخلف در نظر گرفته است:
1. پرداخت مبلغ جریمۀ تأخیر
ممکن است سازنده نتواند به هر دلیلی واحد مسکونی را در موعد مقرر به خریدار تحویل دهد. در این صورت باید مبلغی را به ازای مدت زمان دیرکرد به عنوان جریمه به او بپردازد.
2. ایجاد حق فسخ کردن قرارداد برای خریدار
ممکن است آپارتمان ساخته شده مسائلی مثل ایرادات فنی و معماری در بنا، تدلیس در معامله، غبن در قرارداد و… داشته باشد. در صورت اثبات هر یک از این موارد، امکان فسخ قرارداد پیش فروش برای خریدار ایجاد خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: همۀ چیزهایی که باید دربارۀ فسخ قراردادهای ملکی بدانید. |
3. توقیف ساختمان یا پرداخت جریمه معادل نقدی
در صورت اثبات وجود خطاهای زیر در پیش فروش ساختمان‌ها، بنای مربوطه توقیف خواهد شد. در مواردی نیز سازنده مجبور به پرداخت جریمه‌های نقدی سنگین می‌شود:
- اگر سازنده بدون اخذ مجوز از مراجع قانونی مربوطه، آگهی‌های پیش فروش را منتشر کرده باشد.
- اگر سازنده بدون تنطیم سند و قرارداد رسمی واحدها را پیش فروش کرده باشد.
- اگر فروشنده/ سازنده ملک را به چندین نفر پیش فروش کرده باشد. در این صورت ممکن است او به کلاهبرداری و تحصیل مال نامشروع نیز محکوم شود.
جریمه انجام نشدن تعهدات در پیش فروش ساختمان‌ها چیست؟
قوانین پیش فروش آپارتمان مجازات و جریمه‌هایی را برای سازنده/ فروشنده در صورت عمل نکردن به تعهدات خود در نظر گرفته است. این تعهدات و جریمه‌های انجام نشدن آنها عبارتند از:
- بهره‌برداری نکردن و عدم تحویل قسمت‌هایی از خانه. جریمه: معادل میزان مبلغ اجاره‌ای که برای آن بخش از ساختمان تعیین می‌شود. (همان اجرت المثل است.)
- عمل نکردن به تعهدات در مورد مشاعات ساختمان. جریمه: اضافه شدن روزانه نیم درصد از نرخ روز تعهدات انجام نشده به نسبت سهم خریداران.
| بیشتر بخوانید: مشاعات ساختمان چیست و قوانین استفاده از آن به چه ترتیب است؟ |
- عمل نکردن به تعهدات در زمینۀ خدمات عمومی. جریمه: پرداخت روزانۀ مبلغی معادل یک هزارم بهای تعداد روزهایی که تعهد انجام نشده است. این مبالغ به سهم خریداران اضافه می‌شود.
- منتقل نکردن سند رسمی در موعد تعیین شده. جریمه: اضافه شدن روزانۀ مبلغ یک هزارم بهای قرارداد به سهم خریدار.
مبلغ قرارداد در پیش فروش آپارتمان‌ها چگونه پرداخت می‌شود؟
نحوۀ پرداخت بهای ساختمان و نوع قسط بندی آن می‌تواند براساس توافق طرفین معامله تعیین شود. اما ده درصد مبلغ نهایی قرارداد حتما باید در هنگام عقد قرارداد به فروشنده پرداخت شود. بنابراین توافق روی پرداخت مرحله‌ای این ده درصد امکان پذیر نخواهد بود.
سخن پایانی
در این مقاله به طور مفصل به قوانین و شرایط پیش فروش/ پیش خرید آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی اشاره کردیم. لازم به ذکر است که قوانین پیش فروش واحدهای تجاری و غیر مسکونی نیز مشابهت زیادی به همین قانون دارد. توجه داشته باشید که مهمترین نکته در پیش فروش آپارتمان‌ها تنظیم قرارداد پیش فروش دقیق با ذکر همۀ جزئیات است. همچنین این قراردادها اگر در بنگاه‌های امکلاک تنظیم شده باشند هیچ اعتباری نخواهند داشت. بنابراین حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیمشان کرده باشید. در صروتی که تمام مراحل پیش خرید را قانونی و اصولی طی کنید، پیش خرید آپارتمان‌ها در نهایت به سود شما خواهد بود. چون قیمت تمام شدۀ واحدهای پیش فروشی کمتر از قیمت واحدهایی است که تکمیل شده‌اند. بنابراین شما با یک پیش خرید اصولی و دقیق، می‌توانید به میزان قابل توجهی سود کنید.
در صورتی که دربارۀ هر کدام از بخش‌های مقاله سؤال یا ابهامی برایتان باقی مانده است، می‌توانید از قسمت کامنت با کارشناسان آریامرز در ارتباط باشید.