اگر پیگیر مسائل مربوط به ساختمان سازی باشید، حتماً اسم الزام به اخذ پایان کار ساختمان را شنیده‌اید. پایان کار، جزو یکی از مراحل اداری است که بعد از اتمام کار ساختمان سازی حتماً باید انجام شود. در این مقاله قصد داریم که با تعریف الزام به اخذ پایان کار ساختمان آشنا شویم. در ادامه نیز به بررسی نکات حقوقی و قانونی پیرامون آن خواهیم پرداخت.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: الزام به اخذ پایان کار ساختمان ها، نکات مهمی که باید بدانیم
الزام به اخذ پایان کار ساختمان چیست؟
بعد از پایان پروژه‌های ساختمان سازی و پیش از دریافت سند رسمی برای واحدها، متعهدان، از جمله سازندگان و مالک، ملزم به اخذ پایان کار برای ساختمان هستند. افراد برای گرفتن پایان کار، باید این مدارک را به سازمان مربوطه ارائه کنند:
- گواهی استحکام بنا
- مدارک مربوط به ساختمان
- تأییدیه‌ها و گواهی‌های صادر شده توسط مهندسان ناظر بر ساخت و کارشناسان دیگر که بعد از بررسی و آزمایش‌های تخصصی حضوری در محل، صادر می‌شود.
پیایان کارها جزو یکی از مهم‌ترین مدارکی هستند که هر ساختمانی باید داشته باشد. در سند پایان کار، نوع کاربری ملک مشخص شده، تأیید می‌شود که فرایند ساختمان سازی به پایان رسیده است. این گواهی را سازمان نظام مهندسی شهرداری در صورتی که ساختمان بدهی یا خلافی نداشته و به تأیید ناظران رسیده باشد، به سرعت صادر می‌کند.
اگر ساختمان خلافی یا بدهی داشته باشد، چه اتفاقی می‌‌افتد؟
مالک موظف است که بدهی‌ها یا خلافی ساختمان را پرداخت کند. در صورتی که این کار را انجام دهد، پایان کار صادر خواهد شد. اما اگر مالک جرایم را نپردازد، پرونده به مادۀ 100 کمیسیون تجدید نظر ارجاع می‌شود. این کمیسیون می‌تواند بعد از بررسی، رأی به تخریب ساختمان مربوطه بدهد. البته مالک می‌تواند به این رأی اعتراض کند.
در مواقعی که تخلفی صورت گرفته باشد، شهرداری می‌تواند تا یک ماه جلوی ادامۀ روند ساخت و ساز را بگیرد. این تخلفات شامل استفاده از کارگرهای غیر مجاز یا تغییر نقشه و اجرا نکردن نقشۀ مجوز گرفته باشد. سازنده برای ادامۀ ساخت و ساز، موظف است تخلفات را اصلاح کند. در غیر این صورت امکان ادامۀ فعالیت نخواهد داشت.
اگر سازنده ساختمان را در تاریخ مقرر تحویل ندهد، تکلیف پایان کار چیست؟
در مواردی ممکن است سازندۀ ساختمان گواهی الزام به اخذ پایان کار ساختمان را در زمان مقرر شده نگیرد. در این صورت مالک می‌تواند دادخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان را به دادگاه ارائه کند. در نتیجۀ این دادخواست، ممکن است سازنده محکوم شود ولی از اجرای حکم امتناع کند. در چنین شرایطی مالک موظف است برای طرح دعوی به دادگاه صالح مراجعه کند.
پایان کار ساختمان چگونه صادر می‌شود؟
بعد از اتمام ساخت و ساز، مالکان یا نمایندگان قانونی‌شان باید برای اخذ پایان کار ساختمان به شهرداری بروند. شهرداری پرونده را برای بررسی به کارشناسان خود ارجاع خواهد داد. کارشناسان نیز با حضور در ساختمان و بررسی تمام قسمت‌ها اعم از انباری، پشت بام، پارکینگ و… مطابقت ساختمان را با قوانین شهرداری می‌سنجند. در صورتی که تمام قوانین شهرداری در ساختمان رعایت شده باشد، گواهی پایان کار صادر خواهد شد.
چرا اخذ پایان کار برای ساختمان اهمیت دارد؟
پایان کار مجوزی است که شهرداری به ساختمانی می‌دهد. بر همین اساس هم ادارات دیگر با استناد به آن می‌توانند به ساختمان مربوطه خدماتی مثل انشعاب برق و آب و گاز و… بدهند.
اگر ملکی قبل از تکمیل شدن خریداری می‌شود، الزام به اخذ پایان کار ساختمان توسط سازنده باید حتماً در سند قید شود. در صورتی که پایان کار گم شده باشد، نمی‌توان برای ساختمان سند رسمی گرفت.
پایان کار تفکیکی ساختمان‌ها به چه معناست؟
الزام به اخذ پایان کار ساختمان، گواهی‌ای است که مربوط به کل یک ساختمان است. علاوه بر این گواهی، برای هر واحد از ساختمان‌ها نیز باید به‌صورت مجزا گواهی پایان کار گرفت. نحوۀ اخذ پایان کار تفکیکی ساختمان ساده است. مالک باید به شهرداری‌ای که ساختمان در آن واقع شده مراجعه و اقدام به اخذ پایان کار تفکیکی کند. داشتن پایان کار تفکیکی برای هر گونه انتقال سند از سوی مالک، الزامی است.
مدارک مورد نیاز برای اخذ پایان کار ساختمان
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
- اصل و کپی فیش‌های آب و گاز و تلفن و برق
- اصل و کپی پروانه ساختمان
- نقشه معماری ملک، ممهور به مهر شهرداری منطقه به همراه CD
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه. (ممکن است مالک اصلی ساختمان فوت کرده باشد. در این صورت ارائۀ کپی گواهی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه ضروری است.)
- ارائه گواهی واکنش در برابر آتش برای نمای ساختمان
- ارائه کارت سازه
- ارائه برگه اتمام عملیات سختمان
- ارائه تمام گزارش‌های مرحله‌ای از روند ساخت بنا
- ارائه تأییدیه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
اخذ پایان کار ساختمان چه مراحلی دارد؟
- مالک در ابتدا باید درخواست خود را مبنی بر اخذ پایان کار در شهرداری ثبت و مدارک لازم را ارائه کند.
- در این مرحله کارشناسان شهرسازی شهرداری برای بررسی به ساختمان مراجعه می‌کنند. در صورتی که آنها پایان قانونی عملیات ساختمان را تأیید کنند، کار تقریباً تمام می‌شود.
- ممکن است ملک جریمه یا تخلف‌هایی داشته باشد. مالک باید در این مرحله تمام جریمه‌ها را پرداخت و تخلف‌ها را اصلاح کند. در غیر این صورت کمیسیون شهرداری می‌تواند رأی تخریب ساختمان مربوطه را صادر کند.
- اگر این سه مرحله در الزام به اخذ پایان کار ساختمان بدون نقص طی شود، گواهی صادر خواهد شد.
گواهی پایان کار ساختمان چه مدت اعتبار دارد؟
مدت اعتبار گواهی پایان کار تا سال 1349 شش ماه بود. اما بعد از این تاریخ و برای رعایت رفاه عموم مردم، اعتبار آن به یک سال تغییر کرد.در حال حاضر نیز تمامی گواهینامه‌های پایان کار، از تاریخ صدورشان به مدت یک سال معتبر هستند.
از کجا بفهمیم که ساختمانی پایان کار دارد یا نه؟
سایت شهرداری تهران بخشی را برای استعلام گواهی پایان کار ساختمان‌ها راه اندازی کرده است. کافی است به این سایت مراجعه و بعد از وارد کردن اطلاعات ساختمان، وضعیت پایان کار آن را بررسی کنید.
برای مشاهدۀ وب سایت کلیک کنید.
آیا می‌توان خانه‌ای را که پایان کار ندارد خریداری کرد؟
یکی از پرریسک‌ترین معامله‌ها در حوزۀ املاک، خرید خانه‌ها و واحدهایی است که اخذ پایان کار ساختمان را انجام نداده‌اند. در مواقعی ممکن است سازنده بنا به دلایلی نتوانسته باشد پایان کار ساختمان را بگیرد. بعضی از این دلایل عبارت است از:
- نپرداختن جریمۀ تخلفات به شهرداری
- نپرداختن هزینۀ نصب انشعابات
- وجود یک یا چندین نقص ایمنی و فنی مهم در ساختمان
- و…
اگر خریداران در هنگام معامله به وجود یا نبود این گواهی توجه نکنند، ممکن است گرفتاری‌های زیادی برایشان ایجاد شود. برای ساختمانی که پایان کار کلی نداشته باشد، پایان کار تفکیکی نیز صادر نخواهد شد. بدون وجود این دو گواهی نیز هیچ سند رسمی و معتبری به نام خریدار نمی‌شود.
| مطلب پیشنهادی: وضعیت بازار مسکن در نیمه نخست سال ۱۴۰۰ |
اخذ پایان کار برای ساختمان های قدیمی چگونه انجام می‌شود؟
برای انتقال سند خانه‌های قدیمی و کلنگی، اخذ پایان کار جدید برای آنها ضروری است. سه فرض کلی برای اخذ پایان کار ساختمان های قدیمی هست:
- ساختمان‌های قدیمی معمولاً در زمان ساخت گواهی پایان کار را گرفته‌اند. در چنین وضعی می‌توانند با ارائۀ پایان کار قدیمی، گواهی پایان کار جدید را بگیرند.
- گاهی ساختمان‌های قدیمی پایان کار دارند، اما در ملکشان تغییراتی ایجاد کرده‌اند. در این صورت باید در همان زمان زمان ساخت و ساز، مجوز اضافه کردن بنا یا تغییر آن را نیز گرفته باشند. اما اگر این مجوز را نداشته باشند، باید تمام مدارک لازم برای اخذ پایان کار ساختمان را به شهرداری ارائه کنند. در این صورت بعد از پرداخت جریمه، پایان کار جدید صادر خواهد شد.
- بعضی از ساختمان‌های قدیمی نیز بدون مجوز ساخته شده‌اند و طبیعتاً سند و گواهی پایان کار نیز ندارند. گرفتن پایان کار برای چنین ساختمان‌هایی بسیار دشوار است.
نکاتی پیرامون دعوای اخذ پایان کار
اخذ پایان کار ساختمان جزو وظایف فروشنده‌هاست. آنها می‌توانند یا خودشان این کار را انجام دهند و یا انجام آن را به نمایندگان قانونی خود بسپارند. در مواقعی ممکن است فروشنده اقدام به اخذ پایان کار ساختمان نکند. در چنین وضعی خریدار می‌تواند دادخواستی مبنی بر الزام فروشنده به اخذ پایان کار ساختمان را به شهرداری ارائه کند.
بهتر است در قرارداد ساخت و ساز، حتماً مهلتی را هم برای اخذ گواهی پایان کار توسط فروشنده در نظر بگیرید. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود مبنی بر اخذ این گواهی عمل نکرد، می‌توانید از او خسارت بگیرید.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای اخذ پایان کار ساختمان
- مدارک شناسایی خواهان (خریدار یا شریک خریدار)
- در دست داشتن مبایعه نامه یا قرارداد مشارکت در ساخت یا پیش فروش
- ثبت نام در سامانه ثنا
- پرداخت هزینۀ دادرسی
هزینۀ دادرسی پرونده‌های دریافت پایان کار چقدر است؟
دعوای الزام به اخذ پایان کار، جزو دعاوی غیر مالی محسوب می‌شود. بنابراین هزینۀ دادرسی آن نیز مطابق هزینۀ دعاوی غیر مالی محاسبه خواهد شد. هزینۀ دادرسی پرونده‌های غیر مالی معمولاً با توجه به ضمایم پرونده محاسبه می‌شود.
نکاتی که متعهد اخذ پایان کار باید به آنها توجه کند.
- ممکن است در قرارداد بین خریدار و فروشنده، الزام فروشنده به اخذ پایان کار ساختمان درج نشده باشد. حتی در این صورت هم فروشنده ملزم به اخذ گواهی پایان کار خواهد بود.
- طرفین معامله می‌توانند در قرارداد توافق کنند که اخذ گواهی پایان کار به عهدۀ خریدار یا حتی شخص ثالث باشد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای دریافت پایان کار کجاست؟
صلاحیت رسیدگی به این پرونده‌ها از نظر ذاتی به عهدۀ دادگاه واقع در محل وقوع ملک است. بنابراین در مورد این دعوا، توجه به محل اقامت خوانده در مشخص کردن دادگاه، اهمیتی ندارد. به عنوان مثال فرض کنید که محل ساختمان مورد نظر در منطقۀ 7 تهران باشد. آدرس خواهان در منطقۀ 2 تهران و آدرس خریدار در منطقه 10 تهران باشد. دادگاهی به این پرونده رسیدگی خواهد کرد که در منطقۀ 7 واقع شده باشد.
روند رسیدگی به دادخواست دریافت پایان کار چگونه است؟
- توجه داشته باشید که ثبت تمامی دادخواست‌های قانونی مدتی است که الکترونیکی شده است. بنابراین برای ثبت دادخواست باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید.
- در هنگام دادخواست باید مدارکی مبنی بر اثبات مالکیت خود رائه کنید. این مدرک می‌تواند قرارداد مشارکت یا مبایعه نامه باشد.
- اگر فروشنده همچنان تعهدات خود مبنی بر دریافت گواهی پایان کار ساختمان را نپذیرد، دادگاه وارد موضوع می‌شود.
- اگر فروشنده/ سازنده در دادگاه ملزم به اخذ پایان کار شناخته شود، مراتب آن در دادنامه قید خواهد شد. اجرائیۀ این دادنامه نیز از دفتر شعبۀ صادر کنندۀ حکم محکومیت برای وی صادر خواهد شد. این حکم 10 روز فرصت اجرا خواهد داشت.
- ممکن است در طی 10روز، محکوم علیه اقدام به اخذ پایان کار ساختمان کند. در این صورت محکومیت وی ادامه دار نخواهد بود و مشکل حل می‌شود. اما اگر این کار را انجام نداد، محکوم و مجازات می‌شود.
پایان کار اقدام قانونی محکوم له چیست و چگونه اجرا می‌شود؟
این اصطلاح، از ماده 47 قانون مدنی اخذ شده است. در این ماده اشاره شده هر زمان محکوم علیه از اجرای حکم اخذ پایان کار دادگاه امتناع کرد، دادگاه می‌تواند حکم را توسط محکوم له یا شخص ثالثی اجرا کند. لازم به ذکر است که پرداخت هزینه‌های این کار به عهدۀ محکوم علیه خواهد بود. محکوک علیه در اینجا به همان سازنده یا فروشندۀ ساختمان گفته می‌شود.
نکته مهم 1:
اگر پرونده پایان کار ملی در شهرداری مشمول جریمه شد، محکوم له می‌تواند کل مبلغ را بدون طرح دادخواست پرداخت کند. وی بعد از پرداخت هزینه، می‌تواند تمام مبلغ جریمه را از متعهد (فروشنده/ سازنده) دریافت کند.
نکتۀ مهم 2:
این ماده در اجرای احکام جزو مواد متروک است. بنابراین ممکن است برآورد هزینه‌های مربوط به پایان کار مورد پذیرش دادگاه قرار نگیرد. بهتر است در هنگام اجرای حکم با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی، اقدام به محاسبۀ دقیق هزینه‌ها کنید. در این صورت هنگام وصل مبلغ از طرف مقابل با مشکلات کمتری مواجه می‌شوید.
سخن پایانی
اگر به مراحل قانونی و فرایند دریافت گواهینامه‌ها و مجوزهای مربوط به ساختمان‌ازی تسلط ندارید، پیشنهاد می‌کنیم که حتماً از کمک یک مشاور یا وکیل متخصص استفاده کنید. در این صورت کارهای اخذ پایان کار با سرعت و دقت بیشتری انجام خواهد شد.