کسانی که تمایل به خرید خانه و تهیه مسکن در نیمه اول سال ۱۴۰۰ دارند، نوسان قیمتها و تغییرات آن برایشان اهمیت زیادی دارد. در نتیجه به دنبال آگاهی از وضعیت بازار مسکن در نیمه نخست سال ۱۴۰۰ هستند. به طور کلی نمی توان گفت که در طول این شش ماه چه اتفاقی می‌افتد و بازار مسکن چه شرایطی خواهد داشت; اما سه سناریوی کلی برای آن پیشبینی شده است که به بررسی هر یک از آنها به صورت جداگانه خواهیم پرداخت. این اطلاعات با توجه به منابع خبری معتبر جمع آوری شده است.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: وضعیت بازار مسکن در نیمه نخست سال ۱۴۰۰
سه سناریو پیش بینی بازار مسکن در سال 1400
سناریو محتمل
سناریو خوشبینانه
سناریو بدبینانه
با توجه به بررسی‌های انجام شده قیمت مسکن دچار اضافه پرش است; اما در آینده نرخ ارز و روند رشد نقدینگی عوامل تاثیرگذاری هستند که قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار میدهند.
برخی از سناریوهای مطرح شده خوشبینانه و برخی از آنها بدبینانه تر هستند; اما برنامه‌هایی برای مواجهه با وضعیت مسکن در هر حال وجود دارد. یعنی حتی اگر در بدترین شرایط هم قرار بگیریم برنامه‌ای برای مواجهه با این وضعیت وجود دارد. در مجموع چشم‌اندازی که در سال ۱۴۰۰ برای بازار مسکن پیشبینی شده است; در چارچوب این سناریوها قرار دارد و قابل توجه و بررسی میباشد.
اقتصاد دانان به بررسی روند بازار مسکن در سال گذشته پرداخته‌اند و چند پیش بینی در این زمینه داشته‌اند. این پیش بینی‌ها پس از بررسی عوامل تاثیرگذار بر کاهش قیمت مسکن در سالهای اخیر و بررسی وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی انجام شده است.
مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن
اقتصاددانان مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن را افزایش حجم نقدینگی میدانند. این اتفاق به صورت مستقیم باعث جهش قیمت در بازار مسکن و بازار سایر داراییها در سالهای گذشته شده است. پس رشد نقدینگی میتواند بر افزایش قیمت دارایی‌هایی مانند مسکن، سهام، ارز، طلا، خودرو و… تاثیر گذار باشد. عوامل دیگری نیز در سالهای اخیر باعث افزایش قیمت داراییها شده است; اما بیشترین تاثیر پذیری قیمت داراییها رشد نقدینگی بوده است.
در میان همه داراییها، بازار ارز بیشترین تحولات قیمتی را نسبت به سایر بازارها در چند سال اخیر داشت و همین جهش قیمت ارز، باعث افزایش قیمت و نرخ بازار مسکن شده است.
مقایسه تحولات نقدینگی و میزان افزایش قیمت دلار با نرخ بازدهی و تورم در بازار داراییها
آمار و مطالعات نشان میدهد که تورم مسکن از سال ۹۴ تا کنون با نرخ رشد قیمت ارز حدوداً به سطحی برابر رسیده است. تحولات نرخ ارز و پیش بینی‌هایی که در این زمینه صورت گرفته عامل تاثیر گذار بر جهش قیمت در سال ۹۷ بازار مسکن میباشد. که باعث شده تورم شدیدی در این بازار اتفاق بیفتد و سناریویی را در بازار سال ۱۴۰۰ رقم بزنند که زین پس به آن سناریوی محتمل میگوییم.
دو سناریوی محتمل و خوشبینانه
سناریو نخست
سناریو کاهش قیمت واقعی مسکن، سناریوی محتمل بازار مسکن سال جاری است. به بیان دیگر اگر فرض را بر این بگیریم که ارز، متغیر پیشران در بازار مسکن است و باعث می شود بازار مسکن جهش قیمت داشته باشد; از آن جایی که احتمال میرود قیمت ارز در سال جاری کاهش مییابد، پیش بینی میشود که قیمت واقعی مسکن هم کاهش پیدا کند. به بیان دیگر تورم مسکن از تورم عمومی عقبتر میماند و قیمت مسکن کمتر میشود.
با عقب ماندن تورم مسکن در سال ۱۴۰۰ نسبت به تورم عمومی احتمالاً رشد خفیف قیمتها در بازار مسکن همچنان ادامه پیدا میکند. این سناریوی محتمل بیان میکند که احتمالاً قیمت دلار در سال جاری کاهش پیدا میکند. همانطور که قبلاً اشاره کردیم، قیمت دلار متغیر پیشران بازار مسکن در سال ۹۷ بود و همچنین عاملی تاثیر گذار در بازار ملک و مسکن نیز بود که با جهش آن تورم شدیدی در بازار مسکن اتفاق افتاد. پس انتظار میرود با کاهش نرخ در بازار دلار، بازار مسکن نیز با کاهش قیمت و کاهش تورمها روبرو شود.
با بررسی تحولات بازار مسکن و نقدینگی و رشد حجم نقدینگی می‌توان چشم‌اندازی را برای سال ۱۴۰۰ ترسیم کرد و قیمت ملک در این سال را پیش بینی کرد. آمارها نشان میدهد که از سال ۹۳ تا ۹۹ حجم نقدینگی ۵.۱ برابر شد و حدود ۴۰۰ درصد رشد داشته است. تورم مسکن ۶۰۰ درصد یا به عبارت دیگر۷.۲ برابر رشد داشته است. از این آمار نتیجه میگیریم که برای به تعادل رسیدن تورم مسکن و نرخ رشد نقدینگی باید قیمت مسکن کاهش یابد.
سناریو دوم
سناریوی بعدی که برای وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ بیان میشود سناریوی خوشبینانه است. این سناریو احتمال میدهد که قیمت مسکن کاهش یابد. به همین دلیل احتمال به وقوع پیوستن این سناریو را کمتر از سناریوی محتمل میدانند; که طبق آن قیمت واقعی واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۰ کاهش مییابد.
سناریو خوشبینانه می‌گوید که نرخ قیمت اسمی مسکن کاهش مییابد. دقیقا اتفاقی که در اواخر پاییز و اوایل زمستان سال ۹۹ باعث کاهش یک درصدی تورم و قیمت مسکن شد.
با بررسی وضعیت درونی بازار مسکن به این نتیجه میرسیم که خود بازار دیگر کشش ادامه جهش‌های قیمتی را ندارد. در نتیجه علیرغم کاهش عرضه و رکود ساختمانی بازار به خاطر کمبود تقاضا; علائمی از جهش قیمت در نتیجه عدم تعادل عرضه و تقاضا را از خود نشان میدهد. در نتیجه هم از نظر ارز و هم از نظر حجم نقدینگی به عنوان مهمترین متغیرهایی که تعادل بازار و قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار میدهند و کشش درونی بازار مسکن; انتظار میرود که تورم مجدد و افزایش قیمتها در بازار مسکن اتفاق نیفتد. همین مسئله سناریوی خوشبینانه را طراحی میکند.
همچنین کاهش قیمت ارز باعث کاهش قیمت مسکن می شود. اما چسبندگی مالکان به افزایش قیمت‌های بالای مسکن در بازار ملک باعث ایجاد افزایش و جهش در رشد قیمت مسکن میشود; که در نتیجه کاهش رشد قیمت مسکن را به دنبال دارد و باعث کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی میشود.
مقابله با سناریو بدبینانه بازار
همانطور که قبلا اشاره کردیم یک سناریوی بدبینانه برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ وجود دارد. احتمال وقوع این سناریو کم است اما همچنان قابل پیش بینی است. از آنجایی که بازار مسکن بر خلاف سایر بازار دارایی‌های تولیدی و صنعتی مستلزم پرداختهای مالیاتی نیست; هجوم نقدینگی به سمت این بازار باعث به وجود آمدن جهش‌های قیمتی در این بازار می شود.
اقتصاددانان پدافند غیر تورمی را برای مقابله با این وضعیت پیشنهاد کردند که سامانه مالیاتی میباشد. این سامانه مالیاتی به عنوان یک سامانه ضد تورمی عمل میکند; که باعث میشود میزان نقدینگی که به این بازار هجوم میبرد کم شود و حجم نقدینگی در بازارها به تعادل برسد. به صورت کلی اگر نقدینگی کشور به یک بخش مشخص حرکت کنند باعث به وجود آمدن شرایط ویرانگر قیمتی خواهد شد.
در واقع این تنها راه حل مقابل با سناریوی بدبینانه بازار مسکن، پدافند ضد تورمی بازار مسکن و بازار سایر دارایی‌های غیر مولد از جمله املاک و مستغلات، ارز و طلا و… است. این پدافند ضد تورمی در برابر افزایش حجم نقدینگی پدافند غیر تورمی مالیاتی است.
| مطلب پیشنهادی: رهن و اجاره خانه در تهران، نکات مهمی که باید بدانید |
به چه روش‌هایی می‌توان پدافند ضد تورمی بازار مسکن را اجرا کرد؟
به شکلهای مختلف می‌توان این پدافند ضد تورمی را اجرا کرد و برای بازار مسکن مالیات در نظر گرفت. این روش و فرایند دریافت مالیات سالانه املاک مسکونی از همه واحدهای مسکونی میباشد. این یک روش عالی و مورد استفاده در کشورهای پیشرفته است. این روش می‌توانند به سازماندهی بازار مسکن کمک کند.
مالیات سالانه نیم تا یک و نیم درصد ارزش روز واحدهای مسکونی متناسب با منطقه‌ای که ملک در آن قرار گرفته و ارزش آن ملک تعیین میشود. این مسئله انگیزه احتکار و ملاکی را از بین میبرد و باعث ورود واحدهای مسکونی به بازار میشود.
روش دوم و دریافت مالیات بر عایدی سرمایه است که میتواند جلوی تورم بازار مسکن را بگیرد. هزینه‌های سفته بازی و معاملات مکرر در بازار ملک در این روش افزایش پیدا میکند و ریسک معاملات سفته بازی زیاد میشود. از آنجایی که یکی از عوامل مهم جهش قیمتها در بازار مسکن همین سفته بازیها و معاملات مکرر است; با جهش قیمت آنها و افزایش ریسک این معاملات، قیمتها و تورم بازار مسکن کاهش مییابد.
دو عامل تاثیر گذار در افزایش قیمت مسکن وجود سفته بازیها و معاملات مکرر و احتکار در بازار ملک است. این روشهای مالیاتی میتواند ریسک سفته بازی را افزایش دهد و با احتکار در بازار مسکن مقابله کند; که همین امر باعث تبدیل شدن مسکن به کالای مصرفی میشود و دیگر از آن به عنوان کالای سرمایه ای یاد نمیشود. پس از انجام این فرایند و راهکار به عنوان یک پدافند ضد تورمی در بازار مسکن توصیه میشود. البته اگر سناریوی سوم که یک سناریوی بدبینانه است اتفاق بیفتد; استفاده از این پدافند ضد تورمی ضروری است. در غیر این صورت شرایط دیگری برای بازار در نظر گرفته میشود; و نیازی به انجام این راهکار در آن شرایط نخواهد بود.