اجاره دادن منازل ممکن است بعضی مواقع با مشکلاتی مواجه شود. این مشکلات گاهی مربوط به صاحبخانه است و گاهی هم به مستأجران مربوط می‌شود. یکی از مشکلات نسبتاً رایج بین مالک و مستأجر، عمل نکردن مستأجر به بندها و مفاد اجاره نامه است. تخلیه نکردن منزل در زمان مقرر شده، یکی از این مشکلات است. در چنین مواقعی، اگر صاحبخانه نتواند مستأجر خود را وادار به تخلیه کند، ناچار به گرفتن حکم تخلیه از دادگاه خواهد شد.
در این مقاله، بعد از آشنایی با تعریف اجاره نامه، مستأجر و موجر، با انواع اجاره نامه‌ها آشنا می‌شویم. در ادامه نیز به تعریف حکم تخلیه و نحوۀ گرفتن آن می‌پردازیم. در انتهای مقاله نیز به چند سؤال پرتکرار این حوزه پاسخ خواهیم داد.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: همه چیز دربارۀ حکم تخلیه و انواع آن
موجر و مستأجر به چه کسانی گفته می‌شود؟
در قانون کشور ما، به صاحبخانه‌ای که قصد دارد خانۀ خود را اجاره دهد موجر گفته می‌شود. به کسی هم که قرار است در ازای پرداخت مبلغ مشخصی، خانه‌ای را اجاره کند، مستأجر می‌گویند. بین مستأجر و موجر قرارداد و تعهداتی وجود دارد، که به آن اجاره نامه می‌گویند.
اجاره نامه چیست؟
همان‌طور که اشاره شد، اجاره قراردادی موقت است که بین موجر و مستأجر منعقد می‌شود. در این قرارداد تعهداتی وجود دارد که هر دو طرف ملزم به رعایت آنها هستند. اعتبار اجاره نامه‌ها به مدت زمانی اجاره بستگی دارد. بنابراین اگر در یک اجاره نامه زمانی برای آغاز و پایان قرارداد مشخص نشده باشد، هیچ اعتباری ندارد.
قرارداد اجاره نامه هم می‌تواند به صورت رسمی باشد و هم غیر رسمی. در هر دو صورت هم در صورت بروز مشکلات، قانون می‌تواند مداخله کرده و مسائل ایجاد شده را رفع کند.
اجاره نامه چه انواعی دارد؟
از لحاظ قانونی، اجاره نامه‌های معتبر به طور کلی سه نوع هستند:
- اجارۀ منزل/ محل سکونت
- اجاره محل کسب/ تجارت
- اجارۀ محل‌هایی اعم از درمانگاه، مؤسسات خیریه و…
حکم تخلیه چیست؟
واژۀ «تخلیه» را از دو دیدگاه می‌توان مورد بررسی قرار داد؛ معنایی و اصطلاحی. تخلیه در لغت به معنای خالی کردن و گذشتن از چیزی است. در اصطلاح حقوقی نیز تخلیه به دست کشیدن متصرف (مستأجر) از ملک گفته می‌شود. تخلیه باید به گونه‌ای انجام شود که مالک (موجر) بتواند بدون هیچ مشکلی، هر تصرفی که خواست در ملکش بکند.
در چنین مواقعی موجب می‌تواند برای مستأجر حکم تخلیه بگیرد:
- انقضای مدت اجاره
- تغییر کاربری ملک توسط مستأجر
- فسخ قرارداد
- و…
بیشتر بخوانید: قوانین مالک و مستأجر، هر چیزی که لازم است درباره آن بدانیم
حکم تخلیه و دستور تخلیه
موجر می‌تواند از دو طریق برای تخلیۀ ملک مسکونی‌اش اقدام کند.
- تقاضای صدور دستور تخلیۀ ملک
- تقاضای صدور حکم تخلیۀ ملک
تقاضای دستور تخلیۀ ملک
این دستور تنها زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره منقضی شده باشد. در موارد دیگر نمی‌توان از این راه اقدام به تخلیۀ ملک کرد. برای صدور دستور تخلیه، موارد زیر باید به صورت هم‌زمان وجود داشته باشد:
- ملک ذکر شده در قرارداد حتماً باید کاربری مسکونی داشته باشد. برای کاربری‌های تجاری املاک، دستور تخلیه صادر نمی‌شود.
- قرارداد مورد نظر حتماً باید قرارداد اجاره باشد.
- سند ملک موضوع قرارداد، باید حتماً عادی بوده و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد. (اگر ملکی با سند رسمی اجاره داده شود، نمی‌توان برای آن تقاضای صدور دستور تخلیه کرد.)
- اجاره نامۀ ملک باید در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- هر دو نسخۀ اجاره نامه را باید هم مستأجر و هم موجر امضا کرده باشد.
- هر دو نسخۀ اجاره نامه را علاوه بر مالک و مستأجر، باید دو نفر به عنوان شاهد نیز امضا کرده باشند.
- اجاره نامه باید مدت دار بوده باشد.
- مدت اجاره نامه در هنگام تقاضای دستور تخلیه باید تمام شده باشد.
اگر تمام این شرایط وجود داشت، با ارائۀ درخواست به شورای حل اختلاف، دستور تخلیه ملک صادر می‌شود. اجرای این دستور نیازی به صادر شدن برگۀ اجراییه ندارد. به طور معمول یک هفته بعد از تقاضای صاحبخانه، دستور نیز اجرا خواهد شد. مستأجر بعد از ابلاغ اجرائیه یا اوراق قضایی، 3 روز برای تخلیۀ ملک فرصت خواهد داشت. چنانچه در این مدت ملک را تخلیه نکرد، مأمور در روز و ساعت مشخص، دستور تخلیه را اجرا خواهد کرد.
تقاضای حکم تخلیه ملک
صدور تمام احکام تخلیه به عهدۀ دادگاه صالح است. اما طبق قانون صدور حکم تخلیه املاک مسکونی به عهدۀ شورای حل اختلاف محلی است که ملک در آن است. صدور حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه به زمان بیشتری نیاز دارد. برای این کار مراحل مختلفی مثل تعیین جلسۀ رسیدگی، صدور حکم تخلیه از سوی مرجع قضایی، تجدید نظر و تقاضای صدور اجرائیه باید طی شود.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه چیست؟
مهم‌ترین تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه، نحوۀ برگزاری جلسات و اعلام نظرات است. پیش از صدور حکم تخلیه حتماً باید جلسۀ رسیدگی تشکیل شود و حرف‌ها و دفاعیات هر دو طرف بیان شود. اما در دستور تخلیه، نیازی به برگزاری این جلسات نیست. دستور تخلیه می‌تواند صرفاً با درخواست مالک و استناد به اجاره نامه صادر شود.
مالک چه زمانی می‌تواند حکم تخلیه بگیرد؟
مالک در چهار مورد می‌تواند به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند و حکم تخلیه بگیرد. این موارد عبارتند از:
1. پایان مدت اجاره
اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده و تمدید هم نشده باشد، مالک در صورت عدم تخلیۀ مستأجر، می‌تواند تقاضای صدور حکم تخلیه بکند. برای این کار باید به شورای حل اختلاف محلی که ملک در آن واقع است مراجعه و درخواستش را ارائه کند.
2. استفاده از ملک برای مقاصد غیر قانونی یا نامشروع
ممکن است تعداد افراد ساکن در خانه بیش از تعداد ذکر شده در اجاره نامه باشد. همچنین ممکن است مستأجر ملک مسکونی را به دفتر یا انبار، قمارخانه و… تبدیل کرده باشد. تمام این موارد از مصادیق استفادۀ غیر قانونی و نامشروع از ملک است. مالک در این مورد هم می‌تواند به راحتی اقدام به اخذ حکم تخلیه کند.
3. نپرداختن اجاره بها به مدت سه ماه
ممکن است مستأجری سه ماه یا بیشتر اجاره‌اش را نپرداخته باشد. در چنین مواقعی مالک می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست صدور حکم تخلیه کند. در واقع این حقی است که در ماده 6 و بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر به آن اشاره شده است. البته استفاده از این حق شرایط خاصی دارد که در ادامه به آن اشاره می‌شود:
- مالک باید بعد از گذشت 10 روز از سومین ماهی که اجارۀ مستأجر پرداخت نشده، دادخواست حکم تخلیه بدهد. مستأجر می‌تواند در طول این 10 روز، اجاره‌های عقب افتاده را پرداخت کند.
- مستأجر فقط یک بار می‌تواند بعد از دریافت حکم تخلیه، اجاره‌های معوق خود را به مالک بپردازد. در این صورت حکم تخلیه نیز اجرا نخواهد شد.
4. انتقال مال اجاره شده به غیر
اگر مستأجر بدون اجازۀ موجر ملک او را به شخص دیگری اجاره دهد، مالک می‌تواند تقاضای صدور حکم تخلیه را به شورای حل اختلاف به منظور بررسی ارائه کند.
برای گرفتن حکم تخلیه چه مدارکی لازم است؟
مهم‌ترین مدارکی که برای ارائۀ دادخواست صدور حکم تخلیه مورد نیاز است عبارت است از:
- ارائۀ سند مالکیت
- ارائۀ سند اجاره نامه
- اثبات یک یا چند مورد از شرایط صدور حکم تخلیه
برای درخواست صدور حکم تخلیه می‌توانید به ماده‌های 1 و 15 قانون مصوب سال 1362، ماده 1 و 3 قانون مصوب سال 1376و ماده 494 قانون مدنی استناد کنید.
گرفتن حکم تخلیه چقدر طول می‌کشد؟
این حکم به محض تقاضای موجر و بدون نیاز به تشکیل جلسۀ دادرسی و احضار مستأجر صادر می‌شود. اجرای این حکم نیز حداکثر به یک ماه زمان نیاز خواهد داشت.
تخلیۀ منزل مسکونی چه مراحلی دارد؟
- صدور حکم تخلیه حداکثر تا 24 ساعت بعد از صدور، به اطلاع مستأجر می‌رسد و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود. مستأجر از زمان ابلاغ حکم، حداکثر 72 ساعت برای تخلیۀ ملک اجاره شده فرصت دارد. همچنین او نمی‌تواند هیچ اعتراضی به این حکم بکند.
- حکم تخلیه زمانی قابل اجرا خواهد بود که موجر پول پیش یا مبلغ ودیعۀ مستأجر را به او برگرداند. تا زمان پرداخت این مبلغ و ارائۀ رسید آن به مراکز قضایی، امکان اجرای حکم وجود نخواهد داشت.
- اگر موجر بتواند ثابت کند که قرارداد را تمدید کرده بوده یا موجر برای درخواست حکم تخلیه از اسناد جعلی استفاده کرده، می‌تواند مانع اجرای حکم بشود.
- ممکن است مستأجر به موجر بدهکار بوده یا در زمان سکونتش خسارت‌هایی به ملک وارد کرده باشد. موجر در این شرایط می‌تواند برای دریافت طلب یا خسارت خود به شورای حل اخلاف مراجعه کند. البته باید بتواند مدارکی برای اثبات ادعای خود ارائه کند.
- اگر اجاره در قرارداد عادی باشد، تفاوت‌هایی با قرارداد رسمی خواهد داشت. با استناد به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب سال 1376) قرارداد اجارۀ عادی را باید دو نفر به عنوان شاهد گواهی کرده باشند.
- همان طور که گفته شد، درخواست تخلیۀ ملک مسکونی، به شورای حل اختلاف ارائه می‌شود. اما اگر ملکی به قصد تجاری اجاره شده باشد، باید حق پیشه و کسب و تجارت و حق سرقفلی را به دادگاه ارائه کند.
نکتۀ مهم:
- برای درخواست تخلیه، نیازی به ارسال اظهارنامه به مستأجر نخواهد بود.
- اگر مستأجری با اینکه زمان اجاره‌اش تمام شده در ملک بماند، با توجه به مواد قرارداد اجاره و توافقات با او رفتار خواهد شد.
ممکن است در قرارداد توافقی مبنی بر اضافه شدن مبلغی به اجاره بها بعد از پایان قرارداد ذکر شده باشد. البته ممکن است در قرارداد اجاره توافقاتی روی چنین مسائلی صورت نگرفته باشد. در این صورت، فرد غاصب (مستأجر) موظف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک خواهد بود. مبلغ اجرت المثل را نیز کارشناسان رسمی دادگستری تعیین خواهند کرد.
اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
اگر مبلغ اجاره بها در قرارداد به طور مشخص تعیین شده باشد، به آن اجرت المثل گفته می‌شود. اما در مواقعی ممکن است مبلغ اجاره در قرارداد مشخص نشده باشد. در چنین شرایطی کارشناس حقوقی مبلغ اجاره بها را با توجه به عواملی مثل متراژ ملک، سال ساخت، قیمت عرفی منطقه و… محاسبه می‌کند. مستأجر نیز باید این مبلغ را بپردازد.
به طور کلی، اجرت المثل به اجاره بهایی که توسط حکم دادگاه مشخص شده گفته می‌شود.
اگر در صورت بروز حوادثی مستأجر نتواند ملک را تخلیه کند، چه اتفاقی می‌افتد؟
ممکن است در زمان اجرای دستور تخلیه، حادثۀ پیش بینی نشده‌ای برای مستأجر اتفاق بیفتد. در چنین مواقعی اگر مستأجر قادر به تخلیۀ ملک در زمان مقرر نباشد، می‌تواند از دادگاه تقاضای مهلت کند. مراجع قضایی نیز معمولاً یک نوبت و حداکثر تا یک ماه به او برای تخلیه مهلت خواهند داد. البته مستأجر مکلف است که اجاره بهای این یک ماه را هم به صاحبخانه پرداخت کند.
کدام مراجع مسئول رسیدگی به پرونده‌های درخواست تخلیه هستند؟
پاسخ این سؤال بستگی به نوع اجاره دارد. پیش‌تر اشاره کردیم که حکم تخلیه و دستور تخلیه با یکدیگر متفاوت هستند. بنابراین مرجع صادر کنندۀ این احکام و دستورات نیز قاعدتاً نباید یکی باشد.
قرارداد اجاره رسمی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی
تقاضای تخلیه در این قراردادها در واحد اجرای مفاد اسناد رسمی ادارۀ ثبت محلی که ملک در آن واقع شده انجام می‌شود. فرایند اخذ حکم یا دستور تخلیه از این طریق، کوتاه‌تر از سیر آن در دادگاه خواهد بود.
قراردادهای اجاره تنظیم شده با سند عادی
مرجعه رسیدگی به شکایات در این قراردادها شورای حل اختلاف محلی است که ملک در آن قرار دارد. این شورا می‌تواند به سرعت دستور تخلیۀ ملک را صادر کند. به دستور صادر شده در این شورا «دستور تخلیۀ شورای حل اختلاف» گفته می‌شود.
قراردادهای دیگر
اگر قراردادهای اجاره دو شرط بالا را نداشتند، امکان تقاضای صدور دستور تخلیۀ فوری وجود ندارد. در این موارد موجر باید تقاضای صدور حکم تخلیه بکند. مرجع صالح رسیدگی به این نوع دادخواست‌ها نیز دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.
سخن پایانی
در این مقاله به بررسی تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه پرداختیم. در ادامه به نحوۀ تقاضای صدور این حکم و مدارک مورد نیاز برای این تقاضا اشاره کردیم. در پایان مقاله نیز مراحل تخلیۀ منزل مسکونی و معرفی مراجع مسئول رسیدگی به پرونده‌های درخواست تخلیه ذکر شد. شما مخاطبان عزیز در صورت داشتن هر گونه سؤال و ابهام، می‌توانید از بخش کامنت‌ها با کارشناسان ما در ارتباط باشید.