جذابیت، استحکام و ایمنی ساختمان‌ها در طی زمان به مرور کمتر می‌شود. بنابراین خیلی از افراد بعد از چند سال به فکر بازسازی ساختمان می‌افتند. بازسازی خانه‌ها همچنین از نظر اقتصادی نیز مقرون به صرفه است، زیرا هزینه‌ها را به میزان زیادی کاهش خواهد داد. در واقع افراد هزینۀ به مراتب کمتری برای بازسازی در مقایسه با خرید یک خانۀ جدید می‌پردازند، اما چیزی که نصیبشان می‌شود، یک خانۀ جدید، زیبا و شیک است. عوامل زیادی در تعیین زمان بازسازی یک ساختمان تعیین کننده هستند. شرایط آب و هوایی، مصالح استفاده شده برای ساخت، نحوۀ استفاده از ساختمان و… جزو این عوامل محسوب می‌شوند.
در این مقاله در ابتدا به تعریف بازسازی ساختمان و تفاوت آن با نوسازی می‌پردازیم. در ادامه به قوانین و مراحل بازسازی بناها و مدارک مورد نیاز برای دریافت مجوز بازسازی اشاره می‌کنیم. بعد از بررسی افرادی که لازم است در گروه‌های بازسازی حضور داشته باشند، به مزایا و مضرات بازسازی خانه‌ها خواهیم پرداخت.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: همه چیزهایی که باید دربارۀ بازسازی ساختمان ها بدانید.
منظور از بازسازی ساختمان چیست؟
بازسازی ساختمان به همۀ اقداماتی گفته می‌شود که با هدف بهینه کردن محیط و ایجاد تغییرات ظاهری و بنیادی در آن انجام می‌شود. در بازسازی هم جذابیت ظاهری ساختمان ارتقا پیدا می‌کند و هم عمر مفید آن. در تصمیم به بازسازی خانه عوامل زیادی دخیل هستند. در اولین گام باید تعیین کنید که کدام بخش‌های خانه نیاز به بازسازی دارند. آیا بازسازی‌ها زیرساخت‌های بنا (مثل تأسیسات) را هم شامل خواهد شد یا نه؟
تفاوت بازسازی و نوسازی ساختمان چیست؟
خیلی از افراد فکر می‌کنند که بازسازی و نوسازی مترادف هستند. اما این دو اصطلاح تفاوت‌های زیادی با یکدیگر دارند و نباید آنها را به جای هم استفاده کرد. ما در ادامه به مهم‌ترین تفاوت‌هایی که این دو مفهوم با یکدیگر دارند می‌پردازیم.
کاری که در بازسازی انجام می‌شود اقدامات مرمتی و تعمیراتی روی بناهای قدیمی است. در نتیجۀ این اقدامات است که عمر مفید بنا افزایش می‌یابد. هدف در بازسازی ساختمان‌ها این است که تا جایی که امکان دارد هیچ تغییری در ظاهر ساختمان‌ها ایجاد نشود. یک مثال خوب برای بازسازی، تمام کارهایی است که بر روی بناها و آثار تاریخی انجام می‌شود. این کارها در واقع مانع از بین رفتن و فرسودگی بیش از حد این بناها می‌شود. بنابراین هدف از بازسازی، افزایش پایداری و ماندگاری ساختمان‌هاست.
می‌توان گفت که نوسازی به نوعی نقطۀ مقابل بازسازی است. به تعمیر کامل و همه جانبۀ ساختمان‌ها و خانه‌ها، نوسازی گفته می‌شود. در فرایند نوسازی، ساختمان‌ها هم تغییرات ظاهری و هم تغییرات باطنی خواهند داشت. معمولاً نمای داخلی و بیرونی، تأسیسات و… در نوسازی تغییر خواهند کرد. اما هدف از نوسازی ساختمان چیست؟ تبدیل یک ساختمان فرسوده و قدیمی به بنایی زیبا، مدرن و نو.
در میان عموم مردم اغلب وقتی صحبت از بازسازی خانه می‌شود، منظور همان نوسازی ساختمان‌هاست.
بازسازی ساختمان‌ها چند بخش دارد؟
همان طور که گفته شد، لازم است که شما در ابتدا هدف خود از بازسازی را مشخص کنید. در مرحلۀ بعد نیز ضروری است که بودجه‌ای را برای رسیدن به این اهداف در نظر بگیرید. بعد از انجام این کارها، وقت آغاز بازسازی است. فرایند اصلی بازسازی به طور کلی دو بخش دارد:
-
بازسازی زیرساخت‌های ساختمان
این بخش شامل اقداماتی مثل تغییر یا تعمیر بخش‌های اصلی مثل تأسیسات برق، لوله کشی‌ها و… می‌شود. در بازسازی‌ها توجه به این بخش ضروری‌تر و در اولویت است. زیرا این بخش‌ها هستند که نیازهای اصلی شما را در زندگی روزمره برآورده می‌کنند.
-
بازسازی دکوراسیون و نما
این بخش مربوط به زیبایی‌های داخلی یا نمای بیرونی ساختمان شماست.
مراحل بازسازی خانه‌ها و بناها
-
دریافت مشاوره از شرکت‌های مربوطه
شرکت‌هایی هستند که به صورت تخصصی در زمینۀ بازسازی خانه‌ها و بناهای دیگر فعالیت می‌کنند. شما باید برای برآورد هزینه‌های بازسازی، زمان مورد نیاز برای انجام آن، نحوه و میزان ایجاد تغییرات و… از این شرکت‌ها مشاوره بگیرید.
-
تخریب ساختمان
مرحلۀ بعد از مشاوره، تخریب ساختمان است. بخش‌های مختلف ساختمان که نیاز به بازسازی داشته باشند، در این مرحله و با کمک پیمانکاران و شرکت‌های خدماتی تخریب می‌شوند. همان طور که می‌دانید، دیوارهای اصلی ساختمان‌ها کل وزن ساختمان را تحمل می‌کنند. به همین دلیل هم هست که این دیوارها به هیچ وجه نباید تخریب شوند.
-
ساخت بنا
هدف از انجام این مرحله ایجاد تغییرات مورد نظر و بهینه کردن فضای ساختمان‌هاست. در این مرحله کارهایی مثل اضافه کردن دیوارها یا استفاده از دیوارهای پیش ساخته انجام می‌شود. برای ایجاد تغییر در فضای داخلی ساختمان هم اقداماتی انجام می‌شود. مهم ترین اقدامات در این زمینه عبارتند از:
گچ کاری و نصب سقف کاذب
رنگ کردن دیوارها و سقف‌ها
پیاده سازی و اجرای کاغذ دیواری
نورپردازی
کف سازی
اجرای قرنیز چوب یا سنگ
و…
در هنگام بازسازی ساختمان به این نکات توجه کنید.
در مرحلۀ بازسازی خانه یا ساختمان به چند نکتۀ مهم توجه داشته باشید:
- در فرایند بازسازی، باید بخش‌های فرعی ساختمان مثل سرویس بهداشتی و حمام، اتاق‌ها، آشپزخانه و… نیز بازسازی شوند.
- بهتر است که هم‌زمان با بازسازی خانه،لوله کشی‌ها و سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی را نیز بازسازی و تعمیر کنید.
- زمانی که عایق‌های رطوبتی کهنه شده باشند، وقت تعمیر و بازسازی دستشویی و حمام است. رطوبت موجود در این بخش‌ها می‌تواند آسیب‌های زیادی به کف ساختمان‌ها وارد کند.
قوانین بازسازی بناها و مراحل اجرای آن
بازسازی خانه‌ها براساس قانون مراحل و شرایط مشخصی دارد. بنابراین اگر قصد بازسازی خانۀ خود را دارید، ضروری است که با قوانین مربوط به این کار آشنا شوید. ما در ادامه به مهم‌ترین قوانین و ضوابط بازسازی بناها اشاره خواهیم کرد.
-
درخواست صدور مجوز تعمیرات و بازسازی ساختمان
مهم‌ترین نکته‌ای که در این زمینه باید بدانید این است که تمام کارهایی که در بازسازی ساختمان‌ها انجام می‌شود نیازمند مجوز نیست. شما فقط باید برای تعدادی از تعمیرات و اصلاحاتی که مد نظرتان است وجوز دریافت کنید. به لیستی که در ادامه می‌آید توجه کنید. برای انجام اقدامات ذکر شده در این لیست، نیازی به دریافت مجوز بازسازی نیست:
اقدامات مربوط به تعویض و تعمیر و کف سازی در زیرزمین‌ها و سایر طبقات
نقاشی
تغییراتی مثل ساخت باغچه که مربوط به محوطۀ ساختمان‌ها می‌شود.
سفیدکاری، سیمان کاری و گچ کاری
اقداماتی که به تعویض و تعمیر نمای خانه مربوط باشد.
نصب شوفاژ و کولر
تعمیرات سیم‌کشی ساختمان
تعمیرات لوله کشی ساختمان
عوض کردن درها و پنجره‌ها
حفر چاه فاضلاب یا تخلیۀ آن
تعمیرات حمام و سرویس‌های بهداشتی
ساختن استخر یا حوض (به شرطی که فضای آزاد پارکینگ را تصرف نکند.)
تعمیرات شیروانی و بام (اعم از آسفالت، قیرگونی، نصب موزاییک و…)
همان‌طور که گفتیم، برای انجام این اقدامات نیازی به مجوز نیست. اما برای انجام اقداماتی که در ادامه ذکر می‌کنیم، حتماً باید مجوز شهرداری را داشته باشید:
تخریب دیوارها و تیغه‌های داخلی ساختمان (وزن تمام ساختمان روی این دیوارها سوار است. بنابراین تخریب آنها استقامت و امنیت ساختمان را کم خواهد کرد.
جابجا کردن راه پله‌ها
جابجا کردن دیوارهای پارکینگ (در صورتی که موجب اشغال بخشی از فضای پارکینگ بشود.)
جاججایی بخش‌هایی از ساختمان که براساس ضوابط و قوانین شهرسازی ممنوع است.
نکتۀ مهم:
در مواقعی ممکن است هر کدام از این کارها بدون دریافت مجوز از شهرداری انجام شود. در این صورت ساختمان سریعاً توسط شهرداری بررسی خواهد شد. اگر تخلف مالک در بازسازی ثابت شود، باید جریمۀ نقدی بپردازد. حتی در مواردی ممکن است شهرداری دستور تخریب قسمت‌های بازسازی شده را صادر کند.
برای دریافت مجوز بازسازی از شهرداری چه مدارکی مورد نیاز است؟
برای دریافت مجوزهای مربوط به بازسازی خانه‌ها ارائه مدارکی که در ادامه ذکر می‌شود ضروری است:
- اصل و کپی سند مالکیت
- کپی کارت ملی یا شناسنامۀ مالک
- کپی بنچاق ساختمان
- جوابیه آتش نشانی
- جوابیه بیمه
- تکمیل کردن فرم‌های درخواست مجوز بازسازی و تعمیرات
نکتۀ مهم:
اگر ساختمان مورد نظر در بافت فرسودۀ شهری قرار گرفته باشد، اخذ مجوز از سازمان میراث فرهنگی نیز ضروری است.
کار بازسازی ساختمان ها چگونه و از کجا شروع می‌شود؟
شما در ابتدا باید تصمیم بگیرید که قرار است کار بازسازی را خودتان انجام دهید یا آن را به یک پیمانکار واگذار کنید. اگر قصد محول کردن بازسازی به پیمانکار را دارید، در تنظیم قرارداد بازی دقت زیادی بکنید. حتی شاید بهتر باشد برای تنظیم این قرارداد از یک مشاور متخصص هم کمک بگیرید. جزئیات زیادی در قراردادهای بازسازی منازل ذکر می‌شود که مهم‌ترین آنها عبارت است از:
- تعیین سهم پیمانکار و مالک در تهیۀ لوازم و تجهیزات مورد نیاز
- هزینۀ کلی انجام پروژه
- زمان مورد نیاز برای پایان پروژه
- اجرای نقشۀ توافق شده
- اخذ تمام مجوزهای مربوطه
- و…
مهم‌ترین نکته‌ای که در زمان انعقاد قرارداد بازسازی باید به آن توجه کنید، ضمانت تکمیل پروژه و جبران خسارت‌های احتمالی است.
چه نیروهای متخصصی در گروه‌های بازسازی ساختمانی باید حضور داشته باشند؟
-
طراح دکوراسیون داخلی
این فرد در ابتدا وضعیت موجود را بررسی می‌کند. در ادامه نیز برای اصلاح و بازسازی وضعیت ساختمان، ایده‌هایی را ارائه می‌دهد.
-
مهندس معمار
طراحی کردن فضاها، تهیۀ نقشه‌ها و طرح‌های اولیه و اصلی از وظایف مهندسان معمار است.
-
مهندس سازه
برنامۀ تخریب دیوارها، ساخت قسمت‌های جدید و… تحت نظر مهندسان سازه انجام می‌شود.
-
مهندسان برق و تأسیسات ساختمانی
رسیدگی به وضعیت تجهیزات برقی ساختمان، بررسی وضعیت تأسیسات اصلی، شوفاژها، کولر و… به عهدۀ این دو مهندس خواهد بود.
-
مهندس فضای سبز
اگر بخواهید در تراس، پشت بام یا حیاط یک فضای سبز یا روف گاردن طراحی کنید، این مهندسان به شما کمک خواهند کرد.
-
سرپرست کارگر
تمام مراحل بازسازی، تحت نظر سرپرستان انجام خواهد شد.
-
تیم پشتیبانی
اعضای این تیم وظایفی از قبیل خرید مصالح مورد نیاز، تجهیزات و قطعات مختلف را به عهده دارند.
بازسازی خانه‌ها و ساختمان‌ها چه مزایایی دارد؟
بازسازی ساختمان ها مزایای زیادی دارد که در ادامه به مهم‌ترین و اصلی‌ترین آنها اشاره خواهیم کرد:
ایجاد فضای جدید برای زندگی
در بازسازی‌ها با استفاده از یک نقشۀ اصولی، می‌توانید فضاهای بیشتر و متنوعی را به ساختمان اضافه کنید. با این کار علاوه بر ایجاد تنوع، می‌توانید راندمان مصرف انرژی را بهبود ببخشید.
افزایش زیبایی‌های ظاهری
شما در بازسازی خانه‌ها می‌توانید فضای ساختمان را کاملاً مطابق سلیقۀ خودتان شخصی سازی کنید. رنگ‌ها مهم‌ترین عناصر ایجاد کنندۀ زیبایی و تفاوت هستند. در انتخاب رنگ ساختمان به هماهنگی آنها با چیدمان و رنگ لوازم خانه هم توجه کنید.
افزایش میزان بهره‌وری انرژی
بازسازی بخش‌هایی مثل سقف یا نمای ساختمان‌ها، موجب افزایش بهره‌وری انرژی و جلوگیری از هدر رفتن آن خواهد شد.
سرمایه‌گذاری با بازسازی ساختمان
بازسازی یک سرمایه‌گذاری است که هم روی کیفیت زندگی شما تأثیر می‌گذارد و هم ارزش ساختمان را افزایش می‌دهد. قیمت و ارزش ملکی که بازسازی شده باشد، بسیار بیشتر از خانه‌ها و بناهای قدیمی و فرسوده است. در طولانی مدت نیز به دلیل کاهش مصرف انرژی در اثر نوسازی تأسیسات، مبلغ صورت‌حساب‌ها، قبوش و هزینه‌های نگهداری کاهش چشمگیری خواهد داشت.
مضرات و عوارض بازسازی ساختمان‌ها چیست؟
با اینکه نوسازی مزایای بی‌شماری دارد، اما در صورت بی‌دقتی و رعایت نکردن نکات لازم، ممکن است مضراتی هم داشته باشد. توزیع اشتباه خطوط لولۀ برق یا آب از این مضرات هستند. علاوه بر این، در صورت بی‌توجهی و سهل‌انگاری کارگران، ممکن است عایق کاری‌ها و کانال‌ها نیز در حین کار از بین بروند. همۀ این مسائل، فرایند بازسازی را پیچیده‌تر و پرهزینه‌تر و روند آن را طولانی‌تر خواهد کرد.
چگونه می‌توانیم هزینه‌های بازسازی ساختمان را برآورد کنیم؟
اطلاع از هزینه‌های بازسازی پیش از آغاز کار، یکی از مهم‌ترین کارهایی است که باید انجام دهید. برای اطلاع از هزینه‌های تقریبی بازسازی، بهترین کار تهیۀ لیستی جامع از کارهایی است که قرار است در بازسازی انجام دهید. بعد از برآورد حدودی هزینه‌ها، می‌توانید برای انجام شدن هر بخش از بازسازی، محدودیت زمانی (دد لاین) نیز تعیین کنید. مهم‌ترین هزینه‌هایی که به صورت مشترک در اغلب بازسازی‌ها وجود دارد عبارتند از:
- خرید مصالح
- حمل زباله‌ها
- تعمیرات
- تغییر دکوراسیون
- دستمزد پیمانکاران، کارگران و مابقی مهندسان
سخن پایانی
داشتن برنامه زمان‌بندی شدۀ دقیق در پروژه‌های بازسازی و تعمیرات، از مهم‌ترین نکاتی است که باید به آن توجه داشته باشید. شما باید دقیقاً بدانید هر بخش از بازسازی چه زمانی شروع می‌شود و کی به پایان می‌رسد. لازمۀ این برنامه‌ریزی دقیق نیز این است که پیش از آغاز بازسازی، مرحلۀ برآورد هزینه‌ها را به‌طور دقیق انجام داده باشید. همان طور که می‌دانید، همۀ ما اطلاعات و دانش مورد نیاز در زمینۀ ساختمان سازی، بازسازی و تعمیرات نداریم. بنابراین بهتر است همیشه از یک تیم فنی و متخصص برای پروژه‌های بازسازی راهنمایی و کمک بگیریم. شاید بعضی افراد فکر کنند هزینۀ دریافت مشاوره بازسازی، هزینه‌ای اضافی است و خودشان از پس تمام کارها برمی‌آیند. اما پرداخت هزینۀ کمی در ابتدای کار برای دریافت مشاوره، از اشتباهات پرهزینۀ مرحلۀ بازسازی پیشگیری خواهد کرد.