پس از پایان ساخت و ساز ساختمانها یا در هنگام خرید و فروش خانه کارهای زیادی انجام میشود. یکی از مهمترین اقدامهایی که در مراحل اولیۀ صدور اسناد مالکیت شش دانگ برای هر ملکی انجام میشود، تحدید حدود ثبتی است. این کار معمولاً در ادارات ثبت املاک و اسناد هر شهر یا استان انجام خواهد شد. به بیان ساده، تحدید حدود تعیین حدود ملک یا املاک معینی است که جزو دعاوی ثبتی است و پیش از ثبت شدن ملک در دفاتر املاک موضوعیت پیدا میکند.
در این مقاله در ابتدا به تعریف حدود و تعیین آن در قانون میپردازیم. در ادامه انواع آگهیهای تعیین حدود را معرفی میکنیم. پس از آن نیز بررسی خواهیم کرد که آیا امکان اعتراض به حکم تعیین و تحدید حدود وجود دارد یا نه؟ در پایان نیز با معرفی مرجع ذی صلاح رسیدگی به این اعتراضها، نمونهای از متون آگهیهای تحدید حدود را خواهیم آورد. لطفاً تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: همه چیز درباره تحدید حدود و قوانین مربوط به آن
تحدید حدود چیست؟
واژۀ تحدید به معنای تعیین کردن حدود چیزهاست. بنابراین زمانی که ما بخواهیم حد و حدود چیزهایی، از جمله املاک را تعیین کنیم، از این واژه استفاده خواهیم کرد. تحدید در معنای تخصصی خود به معنای مشخص کردن حدود چهارگانه یا اربعۀ (چهار جهت اصلی جغرافیایی) زمین مورد ثبت است. در اسناد تمامی زمینها و املاک بخشی برای ثبت حدود مشخصات یا همان حدود اربعه در نظر گرفته میشود. تعیین این حدود از نظر نحوۀ دسترسی به قطعات مجاور یا منتهی شدن به خیابانهاست.
در تحدید و تعیین حدود چه کاری انجام میشود؟
در هنگام تحدید حدود املاک، در مرحلۀ اول نقشه بردار نقشۀ دقیق و کامل ملک را رسم میکند.
در صفحۀ سوم سندهای مالکیت، بخشی برای درج پلاکهای اصلی و فرعی ملک، مساحت کل و حدود اربعۀ آن وجود دارد. تمامی این اعداد در این صفحات به حروف درج خواهند شد. البته ممکن است در بعضی سندها مساحت و حدود اربعه ذکر نشده و فقط شمارۀ پلاک ثبتی آمده باشد. در چنین موقعیتی برای اینکه مساحت دقیق ملک مشخص شود، از نقشههای ثبتی تهیه شده توسط کارشناسان استفاده خواهد شد.
چه زمانی نیاز به اصلاح حدود خواهد بود؟
ممکن است گاهی تغییراتی در وضعیت املاک ثبتی یا املاک مجاور آن ایجاد شود. علت این تغییرات نیز میتواند ایجاد معبر، گذرگاه و… در محل باشد. در نتیجۀ این کار، حدود اربعۀ ملک با تغییراتی مواجه خواهد شد. مالک در چنین شرایطی باید به ادارات ثبت مراجعه و درخواست اصلاح حدود بکند.
تحدید و تعیین حدود املاک چگونه انجام میشود؟
ضروری است که برای تعیین حدود، فرایند قانونی و مرحله به مرحلۀ آن طی شود. روند قانونی تحدید حدود املاک عبارت است از:
- گاهی حدود مجاوران املاک ثبتی از نظر ثبت، تعیین شده است. در چنین مواقعی تحدید و تعیین حدود به تبعیت از حدود مجاوران و بدون منتشر کردن آگهی انجام میشود.
- برخی اوقات ممکن است املاک مورد تحدید جزو اموال عمومی دولت و شهرداریها باشند. در این مواقع تعیین حدود با حضور نمایندگان و سازمانهای مربوطه انجام میشود. لازم به ذکر است که حضور نداشتن بعضی از نمایندگان، تعیین و تحدید حدود را به تعویق نخواهد انداخت و مانعی برای این کار نیست.
- بعد از تقاضای ثبت ملک، زمان اجرای تعیین حدود به اطلاع مجاوران و متقاضیان دیگر ثبت خواهد رسید. این اعلام و اطلاع معمولاً از طریق منتشر کردن آگهی در مطبوعات و رسانهها انجام میشود.
- گاهی ممکن است در هنگام تحدید و تعیین حدود، متقاضی یا نمایندهاش در محل حاضر نشده باشند. در این صورت ملک مورد نظر با حدودی که از طرف مجاوران اعلام شود، تحدید خواهد شد.
- البته در مواقعی علاوه بر متقاضی، مجاوران هم در هنگام تعیین حدود در جلسه حضور پیدا نمیکنند. در این صورت تحدید حدود برای ملک مورد نظر تعیین نشده، اعلان تحدید و تعیین حدود دربارۀ آن ملک تجدید خواهد شد.
- ممکن است طرفین دعوا (متقاضی و مجاوران) در جلساتی که برای دومین بار برگزار شده نیز حاضر نشوند. در این صورت تحدید انجام نشده و حق ثبت ملک نیز دو برابر خواهد شد.
آگهی تحدید حدود چیست و با چه هدفی منتشر میشود؟
آگهی تحدید و تعیین حدود به آگهیهای رسمیای گفته میشود که توسط ادارات ثبت دارای صلاحیت منتشر میشود. هدف از انتشار این آگهیها آگاه کردن مردم از تقاضای یک یا چند نفر برای تعیین حدود یک ملک مشخص است. در این صورت اگر شخصی به این اقدام اعتراضی داشت، میتواند دادخواست خود را در مهلت قانونی تعیین شده ارائه کند.
آگهیهای عمومی تعیین حدود چگونه منتشر میشوند؟
در هنگام تهیۀ پیشنویس آگهیهای تحدید عمومی، باید به این نکات توجه داشته باشید:
- پیشنویسها به ترتیب شمارۀ املاک تهیه میشوند. بنابراین به ازای هر یک یا چند پلاک و با توجه به مساحت و موقعیتشان، روزهای جلسات تحدید و تعیین حدود مشخص میشود. بر این اساس ممکن است برای یک پلاک چند روز برای تحدید حدود مشخص شود و برای چند پلاک، یک روز را به تحدید حدود اختصاص دهند. (استناد به مادههای 61 و 62 آیین نامۀ قانون ثبت).
- تاریخ و ساعت روز تحدید برای شروع عملیات باید در ذیل شماره پلاکهای مربوطه درج شده باشد.
- باید دقت کنید که فاصلۀ بین انتشار آگهی و جلسۀ تحدید، کمتر از 20 و بیشتر از 60 روز نباشد. (استناد به ماده 67 آیین نامۀ قانون ثبت).
- لازم به ذکر است که در آگهیها حقوقی نیز برای مجاوران در نظر گرفته میشود. ممکن است مجاوری از ملک مربوطه برای خود حق ارتفاق قائل باشد. در این صورت موظف است که حداکثر تا 30 روز بعد از تاریخ تحدید، به ادارههای ثبت مراجعه و شکایت خود را مطرح کند. (استناد به ماده 20 آیین نامۀ قانون ثبت)
- مسئول بایگانی بعد از تهیۀ پیشنویسی از آگهی تحدید، آن را برای رئیس ثبت ارسال میکند. رئیس ثبت نیز بعد از کنترل و بررسی آن را امضا خواهد کرد. مسئول اداره این پیشنویس را بعد از تایپ، امضا میکند. این پیشنویس بعد از شمارهگذاری و ضمیمه کردن یک نامه، برای چاپ در یک روزنامۀ کثیرالانتشار یا محلی ارسال خواهد شد.
بررسی موارد بیشتر:
- مسئول بایگانی بعد از چاپ آگهی آن را با پیشنویس آگهی مطابقت خواهد داد. در صورتی که در فرایند چاپ آگهی اشتباهی رخ نداده باشد، صحت آگهی تأیید خواهد شد.
- در این مرحله نسخهای از آگهی برای ادارات مربوطه ارسال میشود. نسخۀ دیگری از آن هم برای بایگانی شدن در کنار سایر آگهیها مجلد خواهد شد.
- تعدادی از آگهیها برای نصب در محل وقوع ملک به مأمور ابلاغ داده میشود.
- در این مرحله گزارش الصاق آگهی در محل وقوع ملک و اماکن عمومی دریافت و در دفتر اندیکاتور ثبت میشود.
- در مرحلۀ پایانی نیز آگهیها در دفاتر ثبت آگهیهای تحدیدی ثبت میشود.
آگهی تحدید و تعیین حدود اختصاصی چیست و چگونه منتشر میشود؟
در مواقعی نیز ممکن است متقاضی درخواست تحدید اختصاصی ملکی را داشته باشد. در چنین شرایطی او ملزم است هزینههای مربوط به آن را بپردازد. بعد از پرداخت هزینه و ثبت تقاضا، روند اداری پیگیری این درخواست طی خواهد شد. اداره ثبت پیشنویس آگهی تحدید را تهیه و زمان آن را به متقاضی اعلام خواهد کرد. متقاضی هم موظف است در زمان تعیین شده به ادارۀ ثبت تعیین شده مراجعه کند. بعد از این جلسه، نقشه بردار به همراه نمایندۀ ثبت در محل حاضر شده و حدود ملک را تعیین خواهند کرد.
آیا میتوان به حکم تحدید حدود املاک اعتراض کرد؟
اعتراض به این حکم به شرطی امکان پذیر است که قبل از ثبت در دفتر املاک انجام شده باشد. در این دعواها، فرد معترض اعتراضی به تقاضای ثبت ملک ندارد. او در واقع به این معترض است که در طی فرایند تحدید، قسمتی از ملک شخصی او نیز جزو املاک متقاضی به حساب آمده است. در واقع با اجرای این حکم به نوعی به حقوق حقۀ او تجاوز و تعرض خواهد شد. در چنین مواقعی است که مجاوران ملک میتوانند اعتراض خود را به دادگاه مربوطه اعلام کنند.
قانون حدودی را برای اعتراض مجاوران به حکم تحدید و تعیین حدود املاک تعریف کرده است. معترضان میتوانند ظرف 30 روز بعد از تنظیم صورت جلسۀ تحدید، مراتب اعتراضشان را به ادارۀ ثبت املاک و اسناد اعلام کنند. این اعتراض نهایتاً در طی یک بازۀ زمانی یک ماهه برای بررسی به دادگاه ارسال میشود. همچنین گواهی اعتراض مجاوران نیز به ادارۀ ثبت ارسال خواهد شد.
لازم به ذکر است که دعوای اعتراض به حدود با ارائۀ دادخواست و رعایت مقررات مندرج در ماده 51 قانون آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد. این دعوا جزو دعاوی مالی محسوب میشود.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای اعتراض به حکم تعیین حدود
فرد شاکی (مجاور) برای طرح دعوا لازم است مدارکی را به ادارات ثبت و دادگاه ارائه کند. مهمترین این مدارک عبارتند از:
- سند مالکیت (اختیاری)
- عکس مصدق صورت جلسۀ تحدید حدود که توسط ادارۀ ثبت تنظیم شده است. (اختیاری)
- عکس مصدق مدارک مبنی بر باطل بودن فرایند تحدید حدود (اختیاری)
- همراه داشتن مدارک شناسایی (کارت ملی و…) برای احراز هویت
- همراه داشتن کارت بانکی برای پرداخت هزینههای دادرسی
ممکن است فرد شاکی این مدارک را در اختیار نداشته باشد. در این صورت میتواند یکی از این ادله را به مرجع مربوطه ارائه کند:
- شمارۀ پروندۀ استنادی
- تحقیقات محلی و میدانی
- شنیدن شهادت شاهدان و افراد مطلع
- معاینات محلی
- درخواست استعلام
- درخواست جلب نظر کارشناس یا کارشناسان
- اتیان سوگند
- سایر دلایل و مستندات
برای اعتراض به تحدید حدود باید به چه مرجعی مراجعه کرد؟
این اعتراض با استناد به ماده 20 قانون ثبت و ماده 86 آیین نامه اجرایی قانون ثبت، باید در ابتدا به ادارت ثبت ارائه شود. ادارۀ ثبت ظرف یک ماه این دادخواست را به دادگاه مربوطه ارسال خواهد کرد.
روند رسیدگی به دعوای اعتراض به تعیین حدود چگونه است؟
- همان طور که گفته شد، مهلت اعتراض به حکم تعیین حدود، تا سی روز بعد از تاریخ صورت جلسه است. بنابراین اولین اصل در رسیدگی به این اعتراض این است که آیا مهلت اعتراض رعایت شده یا نه؟
- در مرحلۀ بعد دادگاه مستندات خواهان را بررسی خواهد کرد. این مرحله معمولاً به کارشناسان ارجاع داده میشود. کارشناسان نیز بعد از حضور در محل ملک و بررسی صحت ادعای مجاوران، احراز میکنند که آیا در آن ملک تعرضی به حقوق همسایگان صورت گرفته یا نه.
- بعد از بررسی تمام مستندات و شواهد، رأی نهایی از سوی دادگاه صادر خواهد شد.
متن نمونه آگهی تحدید و تعیین حدود املاک
در ادامه برای آشنای بیشتر شما با آگهیهای اعلام تحدید و تعیین حدود، نمونهای از متن این آگهیها را آوردهایم.
تاریخ —
شماره —
در تعقیب اعلان نمره …… به موجب ماده 14 قانون ثبت املاک تحدید حدود (یا پلاکهای) …… اصلی الی …… به استثنای پلاکهای املاک مجهول المالک و ثبت شده، در روز —— از ساعت — در محل شروع و به عمل خواهد آمد.
لذا به موجب ماده 14 قانون ثبت املاک، صاحبان املاک و مجاورین نمرات فوق الذکر، به وسیله این اعلان احضار میشوند که در روز و ساعت مذکور فوق در محل حضور به هم رسانند. چنانچه هر یک از صاحبان املاک یا نماینده قانونی آنها در هنگام تحدید حاضر نباشند، مطابق ماده 15 قانون مزبور ملک آنها با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد. و اعتراضات مجاورین و صاحبان املاک که در موقع مقرر حاضر نبودهاند مطابق مقررات ماده 20 قانون ثبت املاک پذیرفته خواهد شد.
رییس ثبت اسناد و املاک ……
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم شما خوانندگان گرامی را با تمامی مسائل و قوانین مربوط به تحدید و تعیین حدود آشنا کنیم. اگر همچنان سؤال یا ابهامی برایتان باقی مانده است، میتوانید آن را از بخش نظرات مطرح کنید. کارشناسان ما در اولین فرصت پاسخ سؤال شما را خواهند داد.