آیا تا به حال دربارۀ حق ارتفاق چیزی شنیده‌اید؟ ارتفاق یکی از مهم‌ترین حقوقی است که بعضی از افراد می‌توانند داشته باشند. اما تا زمانی که ما با حقوق قانونی خودمان آشنا نباشیم، نمی‌توانیم از این حقوق بهره‌مند شویم.
در این مقاله قصد داریم بعد از تعریف معنای لغوی و مفهوم حقوقی حق ارتفاق، با انواع آن آشنا شویم. سپس بررسی می‌کنیم که این حق چگونه ایجاد و اثبات می‌شود. در ادامه نیز به تفاوت‌هایی که حق ارتفاق و حق انتفاع با یکدیگر دارند اشاره خواهیم کرد.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: حق ارتفاق، انواع و شرایط اثبات آن و هر چیزی که لازم است درباره آن بدانیم
ارتفاق به چه معناست و حق ارتفاق چیست؟
لغتنامۀ دهخدا چند تعریف برای کلمۀ ارتفاق آورده است که در ادامه به سه مورد از آنها اشاره می‌کنیم:
- نرمی کردن دمسازی و همراهی و همسفری کردن
- رفیق بودن رفاقت کردن
- حقی است برای شخص به تبعیت از ملک خود در ملک شخص دیگر برای استفاده بردن کامل از ملک خویش. مانند: حق مجری حق پنجره حق ناودان و غیره.
در اصطلاح قانونی وقتی می‌گوییم «حق ارتفاق»، تأکیدمان بر تعریف سوم است.
به‌طور کلی طبق قوانین کشور ما، حقوق ارتفاقی به دسته‌ای از اختیارات قانونی گفته می‌شود که برای یک فرد در ملک شخصی فرد دیگری در نظر گرفته شده باشد. این حقوق در اغلب موارد به همان حقوق عبور و مرور و گذر محدود می‌شوند.
به این مثال‌ها توجه کنید:
- فرض کنید شما یک کشاورز هستید و برای آبیاری زمینتان ناچارید از زمین همسایه بگذرید. در چنین وضعیتی شما در زمین همسایۀ خود حق ارتفاق دارید. در این مثال، حق ارتفاق شما محدود به همان حق عبور می‌شود. شما می‌توانید براساس حق ارتفاق از زمین همسایه برای آبیاری زمین خودتان رد شوید.
- حالا فرض کنید که در زندگی شهری و آپارتمان‌نشینی، دو ساختمان در کنار هم هستند. مسیر عبور و مرور یکی از این ساختمان‌ها از محوطۀ حیاط ساختمان دیگر عبور می‌کند. یعنی پله‌های ساختمان در محوطۀ ساختمان مجاور است. این مورد هم از مصادیق حق ارتفاق است. ساکنان ساختمانی که پله‌های ساختمان مجاور در محوطه‌شان قرار دارد; به‌موجب حق ارتفاق نمی‌توانند اعتراضی به رفت‌وآمد ساکنان ساختمان همسایه از راه‌پله‌ها داشته باشند.
ارتفاق درواقع حقی است که به وجود داشتن ملک وابسته است و برای افراد به‌تبع مالکیت املاک واجد این حق ایجاد می‌شود. ارتفاع حقی است که به ملک وابسته است نه به شخص. پس اگر شخص الف مالک یک ملک باشد که نسبت به ملک مجاور یکی از انواع حقوق ارتفاق (مثلاً حق عبور و مرور); را دارد و تصمیم بگیرد مللک خود را بفروشد، این تغییر مالکیت حق ارتفاق را از بین نخواهد برد. درنتیجه مالک جدید آن ملک هر کسی که باشد، ملک مورد نظر همچنان نسبت به ملک مجاورش حق ارتفاق دارد.
حقوق ارتفاقی چگونه ایجاد می‌شوند؟
این حق در اغلب مواقع به سه صورت ایجاد می‌شود:
حق ارتفاق طبیعی
گاهی وقت‌ها حقوق ارتفاقی به واسطۀ وضعیت طبیعی ملک‌ها ایجاد می‌شود. برای مثال مجرای آب (فاضلاب یا باران) زمین کشاورزی که بالادستی باشد، ناگزیر از زمین پایین دستی عبور خواهد کرد.
حق ارتفاق قراردادی
گاهی حق ارتفاق از طریق قراردادی که بین مالک زمین با دارندۀ حق انجام می‌گیرد ایجاد خواهد شد. در این قرارداد مالکان دو ملک باهم توافق می‌کنند که مثلاً یکی از طرفین در ملک طرف دیگر مجرای آب، فاضلاب یا راهی برای عبور و مرور داشته باشد. این حق ایجادشده دائمی است. تا زمانی که این دو ملک وجود داشته باشد، این حق نیز برقرار خواهد بود. مگر اینکه در قرارداد مدت زمانی محدودی برای این حق تعیین شده باشد.
توجه کنید که این حق گاهی ممکن است بدون نوشتن قرارداد رسمی و فقط با اجازۀ شفاهی مالک به فرد دیگری داده شود. در این صورت مالک هر زمانی که بخواهد می‌تواند اذن خودش را پس بگیرد و اجازۀ ارتفاق به فرد دیگر را ندهد.
حق ارتفاق قانونی
گاهی هم ارتفاق ازطریق حقی که قانون‌گذار برای فردی به رسمیت می‌شناسد ایجاد خواهد شد. مثلاً در قانون برنامۀ عمرانی سوم کشور پیش‌بینی شد که دولت در ارتباط با زمین‌هایی که در مسیر خطوط مواصلاتی برق; مجاری آب و لوله‌های نفت و گاز قرار گرفته باشند، حق ارتفاق دارد.
اهمیت این حق در قانون به اندازه‌ای است که در سال 1311 قانون‌گذاران درج و ثبت حقوق ارتفاقی املاک را ضروری اعلام کرده‌اند. حتی شاید شنیده باشید که شخصی در میان اطرافیان شما «سند حق ارتفاع» دارد. در سال 1310 و زمانی که ثبت تمامی املاک اجباری شد، مالکان مجبور شدند برای تمام املاک خود سند مالکیت بگیرند. افرادی که در ملکی حق ارتفاقی داشتند موظف شدند در فرایند صدور سند، تحدید حدود ملک مربوطه را در صورت جلسه ذکر کنند; زیرا این حق ارتفاقی هم در سند قید می‌شد.
حق ارتفاق چه ویژگی‌هایی دارد؟
- این حق قابلیت تقسیم شدن دارد. اگر چند نفر به‌صورت اشتراکی مالک ملکی باشند که در زمین دیگری حق ارتفاق دارد و بخواهند ملک را بین خودشان تقسیم کنند; حقوق ارتفاقی ملک هم بین آنها تقسیم خواهد شد.
- حق ارتفاقی ممکن است مثبت یا منفی باشد. صاحب حق در حق ارتفاق مثبت اجازۀ استفاده از ملک دیگری را دارد. مثلاً می‌تواند حقوقی مثل حق داشتن شبکه و در، حق ناودان، مجری یا حق عبور از ملک دیگری را داشته باشد. در حقوق ارتفاق منفی نیز مالک از بعضی تصرف‌ها محروم می‌شود و کسی که حق ارتفاق دارد، از محدودیت‌های ایجادشده برای مالک سود می‌برد.
- در موضوع حق حریم املاک و قنات‌ها ممکن است مالک از تصرف‌هایی که در زمین خودش انجام می‌دهد ولی به هر نحوی برای صاحب حریم مضر است، منع بشود.
حق حریم چیست؟
حق حریم به مقداری از محیط اطراف ملک، نهر، قنات و امثال آن گفته می‌شود که برای استفادۀ بهتر از آنها ایجاد شده است. بنابراین حتی اگر حریم قنات یا نهر کسی داخل ملک فرد دیگری باشد، صاحب ملک نمی‌تواند در زمینش تصرفاتی کند که به ضرر صاحب حریم باشد. مثلاً مالک اجازه ندارد در ملک خود ساختمانی که بیش از سه طبقه داشته باشد بسازد اگر مالک این کار را بکند، تأمین نور و هوای کامل برای صاحب حریم مختل خواهد شد.
- صاحب این حق نمی‌تواند از حقوقی که دارد سوء استفاده یا از حدود عرفی تجاوز کند. مثلاً دارندۀ حق عبور، نمی‌تواند در زمان‌هایی که ساکنان یک ساختمان معمولاً در حال استراحت هستند، آسایش آنها را با ورود به ملک سلب کند.
- صاحب ملک و دارندۀ حق مکلف به رعایت حقوق متقابل یکدیگر هستند. مالک نباید برای صاحب حق مانعی در رسیدن به حقوق قانونی خودش ایجاد کند. همچنین صاحب حق نیز باید در اعمال حقوق خود حدود متعارف را رعایت کند و نباید از حقوقی که دارد برای ضرر رساندن به دیگران یا ورود به حریم شخصی آنها استفاده کند.
حق ارتفاقی چگونه اثبات می‌شود؟
- وقتی حقی در میان باشد، خواه ناخواه ممکن است که ضایع هم بشود و در این موارد آشنا بودن با روند و تبصره‌های قانونی می‌تواند برای صاحب حق و یا مالک کمک کننده باشد.
به عنوان مثال ما باید بدانیم که اگر مجرای آب باران یا فاضلاب همسایگان در ملک او قرار گرفته باشد و اجازۀ بهره‌مندی آنها از حقشان را ندهد، تکلیف چیست. صاحبان حق در چنین مواردی چه کاری می‌توانند انجام دهند؟همسایگان این فرد برای احقاق حقشان می‌توانند ازطریق محاکم قانونی علیه همسایه دادخواست حق ارتفاق ارائه کنند. - حقوق ارتفاقی در زمین‌های کشاورزی از و رایج‌ترین پرونده‌هایی است که می‌توان مشکلات ایجاد شده برای آن را از طریق محاکم قانونی پیگیری کرد. به چنین پرونده‌هایی در اصلاح قانونی «دعوی ممانعت از حق» گفته می‌شود.
- به طور کلی اثبات این حق کار ساده‌ای نیست. افراد شاید به‌راحتی نتوانند از ادلۀ مناسبی استفاده و از استنادهای قانونی به نفع پروندۀ خود استفاده کنند. معمولاً در چنین مواقعی صاحبان حق برای جلوگیری از ایجاد تصرف در حق عبور و مرور، سعی می‌کنند روند رسیدگی به پرونده‌هایی مثل ممانعت از حق و اثبات رجوع از اذن را به وکیل متخصص بسپارند.
در طرح دعوی اثبات حقوق ارتفاق به چه نکاتی باید توجه کرد؟
- اگر حق عبور در ملک به همسایۀ مجاور داده نشده و صاحب ملک صرفاً به اختیار خودش این اجازه را به همسایه‌اش داده باشد، هر زمانی که بخواهد می‌تواند از اذن خود رجوع کند. در چنین شرایطی مجبور کردن او به دادن حق ارتفاق ممکن نیست.
- حقوق ارتفاقی آپارتمان‌ها به حکم قوانین تملک آپارتمان ایجاد شده است. چون این حقوق در چنین مواردی از وضعیت ساخت بنا ناشی شده و وجود آن مسلم است; معمولاً این حق در اسناد مالکیت درج نمی‌شود. برای اثبات آن هم نیازی به طرح دعوی نخواهد بود.
- گاهی ممکن است که حق ارتفاقی دربارۀ دو ملک مجاور وجوو داشته باشد اما فقط در یکی از سندهای طرفین ثبت شده باشد. در چنین مواردی هم نیازی به طرح دعوی در مراجع قضایی نیست و اصلاح سند در ادارۀ ثبت اسناد انجام خواهد شد.
مزایای کمک گرفتن از وکیل برای اثبات حق ارتفاق چیست؟
- زمانی که این پرونده‌ها به وکلا سپرده می‌شود، نیازی به حضور موکلان در دادگاه و مراحل رسیدگی به پرونده نخواهد بود. در نتیجه موکلان آرامش خاطر بیشتری خواهند داشت.
- به دلیل آشنایی وکلا با قوانین و تبصره‌ها، روند دادرسی سریع‌تر پیش می‌رود. در نتیجه مشکلات حقوقی کمتری نیز ایجاد خواهد شد. وکلا می‌دانند از چه روش‌هایی باید استفاده کنند که روند دادرسی با سرعت و کیفیت بیشتری طی شود.
- اگر در جریان چنین پرونده‌هایی از کمک وکلا استفاده شود، درصد موفقیت پرونده بیشتر می‌شود. این خود موجب صرفه‌جویی در زمان و هزینه‌های موکلان خواهد شد.
اجراییۀ حقوق ارتفاقی چگونه صادر می‌شود؟
بعد از صدور رأی اثبات حق ارتفاق، رأی جنبۀ اعلامی دارد و اجراییه برای آن صادر نخواهد شد. صاحب ارتفاق با استناد به این حکم می‌تواند دادخواستی مبنی بر ثبت حق ارتفاقی را به مرجع قضایی ارائه کند. همچنین اگر بخواهد می‌تواند دعوی مستقل دیگری مبنی بر رفع ممانعت یا مزاحمت از حق را طرح کند.
حق انتفاع و ارتفاق چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟
تا این قسمت از مقاله تمام مسائل مربوط به حقوق ارتفاقی گفته شد. ممکن است عده‌ای از خوانندگان گمان کنند که ارتفاق همان حق انتفاع است؛ در حالی که این‌گونه نیست.
حق انتفاع حقی است که براساس آن شخص می‌تواند از مالی که متعلق به دیگری است استفاده کند. در حق انتفاع برای منتفع فقط حق استفاده از مال فرد دیگر ایجاد می‌شود و مالک مال غیر نخواهد بود. در حق انتفاع، مالکیت عین (درخت) و منافعی که از آن حاصل می‌شود (میوه) لزوماً متعلق به یک نفر نیست. افراد ممکن است بخواهند اقدام به ایجاد حق انتفاع از منافعی که مالک آن هستند بکنند. در ایجاد و اجرای این حق توجه قانون صرفاً به شخص است و به ملک یا دارایی‌ها اختصاص ندارد.
سخن پایانی
یکی از حقوق مهمی که افراد و به‌خصوص مالکان زمین و املاک باید با آن آشنا باشند، حقوق ارتفاقی است. در این مقاله ضمن معرفی این حق، نحوۀ پیگیری و اثبات و همچنین اجرای آن توضیح داده شد. در پایان نیز به تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع اشاره کردیم. توصیه می‌کنیم که در هنگام تصمیم به خرید یا اجارۀ یک ملک، دربارۀ وضعیت حق ارتفاق آن کاملاً تحقیق کنید تا بعدها مشکلی برایتان ایجاد نشود. امیدواریم که خواندن این مقاله برای شما مفید بوده باشد.