زمزمه‌های افزایش 150 درصدی اجاره بها در حالی از فضای مجازی و بررسی‌های میدانی به گوش می‌رسد که به فصل جابجایی مستأجرها نزدیک می‌شویم. این افزایش قیمت چه تبعاتی برای مردم و دولت خواهد داشت و آیا امکان کنترل آن وجود دارد یا نه؟
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: افزایش 150 درصدی اجاره ؛ بهارِ سخت اجاره‌نشین‌ها در سال 1402
در هر کدام از مناطق کشور میزان اجاره بها چقدر افزایش داشته است؟
تجارت نیوز، 11 اردیبهشت 1402
سعید لطفی درباره بسته حمایتی دولت برای مستاجران و الزاماتی که در این بسته باید در نظر گرفته شود اظهار داشت: تا کنون هیچ جزئیاتی از بسته حمایتی دولت از مستاجران برای تابستان امسال اعلام نشده; اما واقعیت این است که بسته‌های سال‌های گذشته هم جوابگوی نیازهای مستاجران نبود; و نتواست کمکی به رفع مشکل آن‌ها کند.
| بیشتر بخوانید: نرخ سود بانکی و نرخ اجارۀ خانه چه نسبتی با یکدیگر دارند؟ |
| بیشتر بخوانید: مدیریت هزینه‌های خانه از چه راه‌هایی امکان پذیر است؟ |
ایسنا، 12 اردیبهشت 1402
مستاجران از سال ۹۹ که موتور تورم روشن شد; نیازمند حمایت‌های جدی شدند. در همان سال بود که وام ودیعه مسکن متولد شد; و دولت وقت زیر بار انتقادات زیادی رفت که از وام مسکن به وام ودیعه مسکن رسیده‌ایم. در سال‌های بعد نیز این حمایت‌ها ادامه داشت; اما افزایش سطح عمومی قیمت‌ها شرایط را به سمتی برده که قیمت مسکن بیش از نیمی از درآمد خانوار را می‌بلعد. این موضوع برای اجاره‌نشینان محسوس‌تر است.
با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، بار دیگر بحث اجارهبها و قیمت مسکن مطرح شده است. بنا به آمارهای اعلام شده; متوسط قیمت اجاره یک متر آپارتمان در شهر تهران در اردیبهشت سال ۹۰ معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بود اما در یک دهه، قیمت‌های اجاره ۹ برابر شده; و در سال گذشته این رقم به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان است. هرچند منابع غیررسمی خبر از اجاره هر متر مربع ۲۰۰ هزار تومان می‌دهند.
| بیشتر بخوانید: همه چیز دربارۀ حکم تخلیه و انواع آن |
یکی از مهم‌ترین دلایل صعود قیمت اجارهبها; افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر بوده است. قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران از دو میلیون و ۴۱ هزار تومان در اردیبهشت سال ۹۰، در حال حاضر به ۵۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده که حدود ۲۶ برابر شده است. این عقب‌ماندگی اجارهبها از قیمت مسکن می‌تواند زنگ خطری برای مستاجران بوده; و نگرانی‌های فراوانی درخصوص ادامه این روند افزایشی به‌دنبال داشته باشد.
رهن یک میلیاردی در جنوب پایتخت با افزایش 150 درصدی اجاره بها
افزایش 150 درصدص اجاره در پایتخت محدود به مرکز و شمال شهر نیست; و این ارقام به نقاط حاشیه‌ای و جنوب تهران رسیده; بهطوری که بررسی قیمت واحدهای مسکونی در جنوب تهران حکایت از اجاره‌بهای نجومی دارد.
به‌طور مثال رهن خانه ۱۲۰ متری ساخت ۱۴۰۱، در منطقه نازی‌آباد یک میلیارد تومان شده است. مشاهدات میدانی خبرنگار ما نشان می‌دهد قیمت‌ها تنها در فضای مجازی افزایش پیدا نکرده; و نرخ از سوی صاحبان خانه نیز در همین حدود قیمت‌ها اعلام می‌شود.
یکی از مشاوران املاک با سابقه ۲۰ ساله فعالیت در این بخش عنوان می‌کند: میزان افزایش اجارهبها رشد وحشتناکی داشته است و می‌توان اعلام کرد که نسبت به سال گذشته بیش از دوبرابر شده است. قیمت رهن کامل یک ساختمان ۱۰۰ متری سال گذشته حدود ۵۰۰ میلیون تومان بود; که این رقم در سال جاری به حدود یک میلیارد تومان و بیشتر رسیده است.
| بیشتر بخوانید: قوانین مالک و مستأجر، هر چیزی که لازم است درباره آن بدانیم. |
با افزایش 150 درصدص اجاره ، حاشیه‌نشینی هم گران شد.
افزایش 150 درصدی اجاره تنها محدود به تهران بزرگ نبوده و شهرستان‌های اطراف آن نیز رشد محسوسی داشته است. رهن کامل یک آپارتمان ۷۰ متری در خیابان استخر ری ۴۵۰ میلیون تومان اعلام می‌شود; حال آن‌که آپارتمانی با مشخصات مشابه را حوالی خرداد ۱۴۰۱ با ۲۶۵ میلیون تومان رهن کامل می‌شد کرایه کرد. در پاکدشت نیز برای یک واحد ۹۰ متری در طبقه چهارم ساختمانی بدون آسانسور و پارکینگ; ۱۱۵ میلیون تومان ودیعه و ماهانه 4 میلیون تومان اجاره درخواست می‌شود; در حالی که سال گذشته چنین آپارتمانی را در مناطق جنوبی تهران با ماهی 2 الی 3 میلیون تومان نیز می‌شد کرایه کرد.
مالیات به کمک مستاجران می‌آید؟
دولت قصد دارد در سال جاری ۲۰۰۰ میلیارد تومان از مالکان خانه‌های خالی مالیات بگیرد. مسئولان می‌گویند هدف، بالا بردن درآمدهای دولت نیست; بلکه افزایش عرضه به منظور کنترل بازار مسکن و اجارهبها هدف غایی است.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی از آذرماه ۱۳۹۹ تصویب شد; اما به‌دلیل ضعف در مکانیسم دقیق شناسایی; هنوز اجرای این قانون شکل جدی به خود نگرفته است. با این حال مسئولان دولتی در روزهای اخیر به مالکان خانه‌های خالی اعلام کرده‌اند که از ۱۵ شهریورماه قانون مالیات بر خانه‌های خالی با قدرت وارد فاز اجرا خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: گشت ارشاد این بار برای خانه‌ها! راه‌اندازی گشت شناسایی خانه‌های خالی |
در این خصوص مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران گفته است: دولت مصمم است برای ساماندهی بازار اجاره; خانه‌های خالی را شناسایی کند و در این راه از آمار شهرداری‌ها; سامانه جامع املاک و اسکان; دستگاه‌های خدمات‌رسان و… استفاده می‌کند. پس از شناسایی، قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس اعمال خواهد شد.
خانه‌های خالی کجا هستند؟
طبق آمار سال ۱۳۹۵ حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد; که حدود ۵۰۰ هزار واحد آن در استان تهران است. چند روز پیش نیز اعلام شد که ۶۵ هزار واحد مسکونی خالی در شهر جدید پردیس; ۴۵ هزار واحد خالی و در حال ساخت در منطقه ۲۲ تهران; و ۱۰هزار واحد خالی متعلق به بانک‌ها و ادارات در استان تهران است.
براساس قانون مالیات خانه‌های خالی مصوب آذر سال گذشته; اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد; مشمول مالیات می‌شود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور; ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره; به شرح ضرایب سال اول معادل شش‌برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: ماجرای مالیات خانه‌های لوکس به کجا کشید؟/ دولت قصد کوتاه آمدن ندارد. |
راهکار کنترل افزایش 150 درصدی اجاره
دولت علاوه بر هموار کردن مسیر تولید مسکن; باید به قیمت‌سازی‌هایی که در این بخش صورت می‌گیرد نیز نظارت کند.
در کشورهای دیگر ابتدا مشکل تورم را حل کرده‌اند و مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را نیز اجرا کرده‌اند. به این صورت که مالکان خانه اگر منزل مسکونی را خالی نگه دارند; به میزان یک‌دهم از کل مبلغ واحد را به‌عنوان مالیات باید بپردازند. در این صورت کسی تمایل به خالی نگه داشتن خانه خود ندارد. همچنین مالیات بر مجموع درآمد ازطریق بررسی حساب‌های بانکی، نظارت دیگر دولت است; اما همه این موارد مستلزم مهار تورم در اقتصاد خواهد بود.
| بیشتر بخوانید: رکود بی‌سابقه ساخت و ساز در سال 1402؛ دورتر شدن رویای خرید خانه |
انصاف نیوز، 12 اردیبهشت 1402
دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره بسته حمایتی دولت برای مستأجران و الزاماتی مثل سقف وام ودیعه مسکن; که در این بسته باید در نظر گرفته شود گفت: بسته‌های سال‌های گذشته جوابگوی نیازهای مستأجران نبود; و نتوانست کمکی به رفع مشکل آن‌ها کند.
وی ادامه داد: دخالت دولت در قالب بسته حمایتی مستأجران نه‌تنها کمکی به مستأجران نکرد; بلکه بازار را ملتهب‌تر هم کرد. بهطوری که با تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها; خود عامل گرانی در بازار اجازه مسکن شد; و درواقع این امکان را به مالکان داد تا ۲۵ درصد اجاره را گران کنند درحالی‌که برخی از موجران و مالکان قصد افزایش اجاره تا این سقف را نداشتند. دولت ضمانت اجرایی آن را نداشت و در بازار نظارتی نشد. در برخی از مناطق شاهد افزایش ۱۵۰ درصدی اجاره هم بودیم.
دنیای اقتصاد، 14 اردیبهشت 1402
یکی از مشاورین املاک در محدوده تهران پارس گفت: روزانه حدود ۱۰ نفر برای خرید خانه مراجعه می‌کنند; اما تنها جواب ما این است که خانه برای فروش کم شده; و افرادی حاضر به فروش خانه هستند که خانه قدیمی را با قیمت نوساز معامله می‌کنند; که از این جهت خریدار هم از خرید پشیمان می‌شود.
| بیشتر بخوانید: رونق بی‌سابقۀ خرید و فروش آپارتمان‌های قدیمی در تهران |
اقتصاد نیوز، 16 اردیبهشت 1402
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن; می‌گوید: «به گمان من بخش مسکن دچار یک انسداد است. به این معنا که راه حل مساله مسکن در درون بخش مسکن نیست. تا چرخ اقتصاد راه نیفتد; چرخ بخش مسکن نیز راه نمی‌افتد. ما با جامعه‌ای روبه‌رو هستیم که بخش زیادی از خانوار حتی در تامین خوراک روزمره هم مساله دارند; چه برسد به تامین سرپناه.»
اخذ مالیات چه زمانی راهکار مناسبی خواهد بود؟
راه‌حل‌های مالیاتی در شرایطی جواب می‌دهد که مساله مربوط به یک بخش باشد; نه اینکه در کلیه بخش‌های اقتصادی مشکل داشته باشید.
در دهه 80، ما رشد اقتصادی 7 تا 8 درصدی داشتیم; و تورم در حال کنترل بود. بنابراین اگر هجومی به قصد سوداگری به سمت بازارارهای دارایی می‌آمد; مانند تقاضای دارایی، شاید ابزارهای مالیاتی آن زمان می‌توانستند بازار را تصحیح کنند و به سمت عملکرد بهینه بکشانند.
| بیشتر بخوانید: مقایسه قیمت اجاره و رهن ملک در مناطق مختلف تهران |
اخذ مالیات در شرایطی جواب می‌دهد که اقتصاد در آرامش نسبی به سر ببرد. شما در اقتصادی حرف می‌زنید که کل آن دچار تلاطم و زلزله است; و هر روز در زمینه‌ای شاهد شوک هستیم. در چنین وضعیتی بسته مالیاتی نمی‌تواند کار مثبتی انجام دهد.
فرض را بر این بگذاریم که اخذ مالیات در بهبود این وضعیت اثرگذار است. خانه‌های خالی کجا قرار دارند؟ بنا به آمار موجود از خانه‌های خالی به تفکیک مناطق شهر تهران; این خانه‌ها عمدتاً در مناطق مرفه‌نشین شهر قرار دارند; یعنی آپارتمان‌های بسیار لاکچری با انگیزه‌های مختلف وجود دارد. بخشی از خانه‌های خالی هم در مناطق آزادی همچون جزیره‌ی کیش قرار دارند. این‌ها واحدهایی نیستند که گروه‌های متوسط و کم درآمد بتوانند آن‌ها را اجاره کنند.
افزایش 150 درصدی اجاره بها: جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
با نزدیک شدن به فصل جابجایی مستأجرها، مالکان خانه‌ها با میانگین نرخ‌های 50 تا 150 درصد و با توجه به رشد تورم و نیازهای خودشان، مبلغ اجارهبها و رهن را افزایش داده‌اند.
در این میان کنترل‌های دستوری ازقبیل اخذ مالیات از خانه‌های خالی، پرداخت وام ودیعه مسکن، محدودیت‌هایی درخصوص افزایش نهایتاً 25 درصدی نرخ اجاره و… از سوی دولت اعمال می‌شود; اما بنا بر تجربیات گذشته، این کنترل‌های دستوری هیچ تأثیر مثبتی بر کنترل بازار مسکن ندارد. وقتی نرخ تورم سالانه و حتی ماهانه بیش از 60 درصد است; افزایش 150 درصدی اجاره بها در تهران و دیگر کلان شهرها هم دور از انتظار نیست.
راه حل مشکلات بازار مسکن در ایران، اصلاح اقتصاد کلان و سیاست‌های آن در کشور و پرهیز از دستوری کنترل کردن همه چیز است.