رکود بی‌سابقه ساخت و ساز در سال 1402؛ دورتر شدن رویای خرید خانه

این روزها اخباری مبنی بر افزایش تعداد صدور پروانه‌های ساخت و ساز در سراسر کشور شنیده می‌شود; که در راستای افزایش تولید و عرضۀ مسکن قرار است انجام شود. اما آیا این افزایش در کنار موارد دیگری مثل مالیات بر معاملات مکرر مسکن; افزایش قیمت مصالح ساختمانی که در نتیجۀ افزایش قیمت ارز اتفاق می‌افتد; و دیگر نابسامانی‌های موجود در بازار مسکن، تأثیری بر بهبود این بازار و قدرت خرید مردم خواهد داشت; یا همچنان بازار دلالان مسکن را رونق داده و موجب رکود کلی مسکن خواهد شد؟

فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: رکود بی‌سابقه ساخت و ساز در سال 1402؛ دورتر شدن رویای خرید خانه

تحلیل بازار ساخت و ساز مسکن و وضعیت آن در سال 1402

دنیای اقتصاد، 9 اسفند 1401

آن‌طور که فعالان ساختمانی و کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کنند; سال آینده به احتمال زیاد سال گران بازار مسکن و ساخت‌ و ساز خواهد بود.

ادامۀ رشد هزینه ساخت از ناحیه افزایش دستمزدها; تورم زمین و به‌خصوص رشد قیمت مصالح ساختمانی، سه عاملی هستند که هرچند در ظاهر از درون بازار مسکن; اما تحت‌تاثیر متغیرهای بیرونی اثرگذار بر این بازار; سبب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن می‌شوند. در این میان، ردپای ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و اقتصادی; جهش ارزی و تشدید انتظارات تورمی در رشد هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز; مانند سال‌های اخیر به‌خصوص یک‌سال گذشته، رصد می‌شود.

براساس دیدگاه‌‌‌های کارشناسی، هزینه‌‌‌های ساخت مسکن در سال آینده دست‌‌‌کم معادل تورم عمومی افزایش خواهد داشت; و این موضوع قیمت تمام‌شده و در نتیجه بهای فروش آپارتمان‌‌‌ها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد.

احتمال حذف طیفی از بساز و بفروش‌ها و سازنده‌‌‌های به‌اصطلاح خرده‌‌‌پا و غیرانبوه‌‌‌ساز; که اتفاقا بخش زیادی از واحدهای مسکونی موردنیاز بازار مسکن را آنها ساخته و به بازار عرضه می‌کنند; دور از ذهن نخواهد بود. کارشناسان علت این موضوع را ناتوانی بخش زیادی از سازنده‌‌‌ها در تأمین هزینه‌‌‌های ساخت و ساز; و رویارویی با تورم غیرقابل پیش‌بینی در طول دورۀ اجرای عملیات ساختمانی اعلام کردند. آنها معتقدند در نهایت مسیر ساماندهی بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن مانند بسیاری دیگر از بازارها از درون این بازار عبور نمی‌‌‌کند; بلکه:

کاهش و از بین بردن ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و اقتصادی از یک‌سو; کاهش انتظارات تورمی و مهار آن و همچنین کنترل نرخ ارز از سوی دیگر; می‌‌‌تواند شرایط را در بسیاری از بازارها از جمله بازار مسکن در هر دو بخش معاملات و ساخت‌وساز بهبود دهد.

پرشین سازه، 6 فروردین 1402

یکی از بزرگ‌ترین مشکلات و معضلات مربوط به مسکن، کاهش تولید و ساخت و ساز آن است.

سازندگان می‌گویند که دردسرهای دریافت پروانه ساخت و مدت زمان انتظار برای آن; باعث شده که خیلی از همکارانشان، عطای بازار تولید مسکن را به لقایش ببخشند. اما با اقداماتی که این روزها توسط مسئولین وقت صورت می‌گیرد; به نظر می‌رسد که روند دریافت آن ساده‌تر شده است.

به گزارش پرشین سازه، پیش‌بینی‌ها این است که در سال ۱۴۰۲؛ ۲۰ هزار پروانه ساختمانی در تهران صادر شود. معاون شهرسازی شهرداری تهران ضمن اعلام این خبر; از آغاز به ساخت عملیات ۱۰ هزار واحد مسکونی در قالب قرارگاه جهادی مسکن خبر داد.

حمیدرضا صارمی اعلام کرد که‌ به زودی وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی بهتر می‌شود. وی ادامه داد در دهه ۹۰ ساخت و ساز مسکن کاملا تعطیل بوده است. به نحوی که در کل کشور تنها ۳۴ هزار پروانه ساختمانی در سال ۹۰ صادر شده است.

این مقام شهرداری، در ادامه به موضوع تفاهم نامه‌هایی که میان شهرداری و سازمان‌های مختلف منعقد شده است; اشاره و ابراز امیدواری کرد که همچنان روند مثبتی داشته باشند.

در حال حاضر، ۱۰ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور کمتر از ۵۰ متر وسعت دارند. ۲۲ درصدشان نیز بین ۷۰ الی ۸۰ متر هستند. واحدهای مسکونی کمتر از ۱۰۰ متر، ۷۷ درصد کل واحدهای موجود در کشور را تشکیل می دهند.

خطر ایجاد شدن سکونتگاه‌های غیررسمی

این مقام شهرداری در ادامه از خطر ایجاد سکونتگاه‌های غیررسمی سخن گفت. خطری که در نبود سکونتگاه‌های رسمی کاملاً در کمین جامعه است. در این میان برای شهرهای بزرگ و متراکمی مثل تهران باید بلندمرتبه سازی را مد نظر قرار داد. نکته جالب توجه اینجاست که از دیدگاه رسمی مقامات شهرداری; جمعیت تهران هنوز به انتهای ظرفیت خود نرسیده است. آن‌ها می گویند که تهران خیلی راحت می‌تواند ۱۲ میلیون نفر را در خود جای بدهد و مدیریت کند.

قرار است که ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در طول سال‌های آینده در پایتخت ساخته شود. ما از پروژه‌های مشارکتی هم استقبال می‌کنیم. از میان مناطق تهران; وضعیت صدور پروانه در مناطق ۱ و ۳ جالب نیست و کمتر شده است. اما از سوی دیگر، صدور پروانه ساختمانی در منطقه ۱۸، تقریبا ۴ برابر شده; و نشان می‌دهد که هدف‌گذاری ما درست بوده است.

این مقام مسئول در نهایت یادآور شد که دولت زمین کافی برای ساخت مسکن دارد. بنابراین می‌تواند زمین‌های خود را در اختیار سازندگان قرار داده و در اجرای چنین طرح‌هایی مشارکت داشته باشد.

روزنامه تعادل، 16 اردیبهشت 1402

پس از 7 ماه پیاپی رکود در صنعت ساختمان، سرانجام در اسفند سال گذشته این صنعت توانست چند پله از مرز رونق و رکود بالاتر بایستد و از رکود خارج شود. اما همانطور که پیش‌بینی شده بود; این رونق نسبی در فروردین ماه سال جاری دچار سکته و توقف شد. در عین حال انتظار می‌رود در ماه جاری; صنعت ساختمان دوباره به مدار رونق نسبی بازگردد و رکورد تازه‌ای را ثبت کند.

به گزارش «تعادل»، فعالان و مدیران 92 شرکت بزرگ ساختمانی که در نظرسنجی شامخ کل ساختمان برای اسفند 1401 شرکت کرده بودند; پیش‌بینی کردند که به‌دلیل همین تعطیلی، ساخت‌ و ساز در فروردین دچار افت شود و عدد آن به 32 برسد.

قیمت مواد اولیه همچنان صعودی

به گزارش «تعادل» در حالی که شاخص کل ساختمان در فروردین ماه (33.95) با 21 واحد کاهش نسبت به رقم 55.43 ثبت شده; در اسفند 1401 بیانگر وضعیت رکودی این صنعت است و رکوردی بی‌سابقه طی سه سال اخیر به شمار می‌رود; اما در این وضعیت، مولفه «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» همچنان صعودی است. این شاخص در فروردین ماه سال جاری; علی‌رغم کاهش ناچیز متاثر از توقف فعالیت‌های کاری در حوزه ساختمان و ساخت‌ و ساز ; برای پنجمین ماه پیاپی بالاترین رقم را در میان سایر مولفه‌ها به خود اختصاص داده است.

«سد بزرگ» در برابر ساخت و ساز مسکن

با وجود پیش‌بینی بازگشت شامخ کل ساختمان به مدار صعودی; به نظر نمی‌رسد صنعت ساختمان در مسیر پیش روی خود در سال جاری رونق پایداری را تجربه کند; چه آنکه نوسان مکرر نرخ دلار در سال گذشته و تثبیت تقریبی آن حول و حوش 50 هزار تومان در سال جاری; قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی را به‌شدت افزایش داده است; و به همین دلیل نگرانی‌هایی را در میان فعالان ساختمان برانگیخته است. به‌گونه‌ای که به زعم آنها این افزایش قیمت‌ها «سد بزرگی» را در برابر مسیر ساخت‌ و ساز ایجاد کرده است.

وضعیت بازار معاملاتی ملک

اگرچه تا کنون دو مرجع آماری بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، تحولات بازار معاملاتی ملک تهران در بهمن و اسفند 1401 و فروردین 1402 را گزارش نکرده‌اند; اما برخی برآوردهای اولیه حاکی از تداوم رشد قیمت ملک طی ماه‌های مورد اشاره است.

در اسفند ماه سال گذشته; برآورد یک سایت تخصصی نشان داد، متوسط قیمت مسکن در تهران طی بهمن‌ماه با رشدی در حدود 10 درصد; نسبت به دی ماه ۵ میلیون تومان افزایش یافت و به 58 میلیون تومان رسید.

به گزارش «تعادل»، براساس آخرین داده‌های رسمی منتشرشده از بازار مسکن تهران، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در دی‌ماه سال 1401 با ثبت رشد ماهانه 10 درصدی 54 میلیون تومان بوده است. از این رو، اگر فرض کنیم همین رشد 10 درصدی در ماه‌های بهمن و اسفند سال گذشته تکرار شده باشد، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در پایتخت در پایان سال 1401 به حدود 66 میلیون تومان بالغ شده است. این در حالی است که بر اساس آمارهای رسمی بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در پایان اسفند 1400 کمی بیش از 35 میلیون تومان بوده است که نشان می‌دهد، قیمت مسکن در تهران، طی نخستین سال قرن پانزدهم هجری شمسی، بیش از 88 درصد جهش داشته است.

از نظر فعالان اقتصادی درصورت ادامه‌دار بودن عدم ثبات نرخ ارز، کاهش تقاضا در بازار مسکن و همچنین محدودیت دسترسی به حامل‌های انرژی، شاهد رکود فزاینده و تشدید روند از بین رفتن پایداری اشتغال و تعطیلی واحدهای تولیدی در ماه‌های آتی خواهیم بود.

دنیای اقتصاد، 17 اردیبهشت 1402

تدوین لایحه دوفوریتی مالیات بر معاملات مکرر مسکن از طرف دولت را می‌توان شروعی برای دور جدید اقدامات با هدف مدیریت بازار مسکن تلقی کرد. دولت امیدوار است با تصویب قانون در این میدان جلوی معاملات سوداگرانه در این بازار را گرفته و رشد احتمالی قیمت مسکن را مهار کند.

صرف‌‌‌نظر از آثار و نتایج احتمالی اجرای این قانون جدید، این اقدام دولت با چند پرسش جدی روبه‌رو است:

• هدف از اخذ مالیات مکرر از مسکن چیست و قرار است دست کدام قسم از مالکان را از بازار مسکن کوتاه کند؟
• اخذ این نوع مالیات تا چه میزان قابلیت اجرایی دارد؟ چرا که اخذ مالیات از خانه‌‌‌های خالی به‌عنوان مهم‌ترین گزینه دولت برای کنترل قیمت افسار‌گسیخته مسکن، همچنان در هاله‌ای از ابهام است.
• وزن عاملی به نام «معاملات مکرر» واقعا چقدر است؟
• ابزار مالیاتی با چه سازوکاری موجب خروج تقاضای سفته‌‌‌بازانه از بازار خواهد شد؟
• آیا ممکن نیست واکنش سفته‌‌‌بازان به این قانون به‌‌‌صورت کاهش معاملات مکرر و خودداری از فروش در دو سال اول و نه خروج قطعی از بازار باشد؟
• چه دلایلی باعث شده تا کارشناسان به جای مقصر دانستن تورم در افزایش قیمت مسکن و عدم‌موفقیت طرح‌های پیشنهادی، موضوع جدید و البته خام دیگری را وارد مقوله مبارزه با سوداگری کنند؟

دامن زدن به احتکار با تصویب لایحه مالیات بر معاملات مکرر

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه مرزهای بین سوداگران، انبوه‌سازان و توسعه‌گران واقعی ساختمان باید تبیین شود، افزود: لایحه مالیات بر معاملات مکرر باید بازنگری شود. هرچند عده‌ای به قصد سوداگری اقدام به خرید و فروش مسکن می‌کنند، اما نباید تصمیماتی که برای مقابله با این افراد گرفته می‌شود منجر به آسیب به انبوه‌سازان شود.

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان نسبت به اتخاذ تصمیمات شتاب‌زده دولت و تبعات منفی آن برای اقتصاد کشور هشدار داد و گفت: اگر چنین لایحه‌ای تصویب شود، اصلاح آن سال‌ها زمان می‌برد و در این مدت می‌تواند منشأ نابسامانی‌ها، تهدیدها و آشفتگی‌ها در حوزه معاملات مسکن و انبوه‌سازی شود. در صورت تصویب این لایحه، رویکردی در بازار به وجود خواهد آمد که به جای ممانعت از سوءاستفاده به احتکار دامن زده شود، چراکه منافع سوداگران در این است.

اخذ مالیات مکرر از معاملات ملکی نیازمند زیرساخت‌‌‌های خاص

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی شهر تهران بر این باور است که در شرایط تورمی، صرفا قدرت خرید پول حفظ می‌شود و به همین دلیل نباید در شرایط تورمی از چنین عایداتی مالیات گرفته شود. به باور وی اخذ مالیات مکرر از معاملات ملکی مستلزم زیرساخت‌‌‌های خاصی است. قانون مالیات بر معاملات مکرر فی‌‌‌نفسه خوب است، اما برای آنکه با اجرای این قانون سرمایه‌‌‌ها از سفته‌‌‌بازی به سمت تولید مسکن کوچ کند باید بستر، زیرساخت و فرهنگ آن ایجاد شود.

وی با طرح این سوال که آمار معاملات مکرر و وزن آنها در تورم بازار مسکن چقدر است؟ بیان کرد: عموم افراد اگر هنوز توانی برای خرید مسکن به نیت سرمایه‌گذاری داشته باشند، این کار را با هدف حفظ ارزش دارایی خود انجام می‌دهند. بنابراین باید قبول کنیم که بازار مسکن متاثر از پارامترهای کلان اقتصادی کشور است.

این که حجم معاملات در این بخش را کاهش دهیم، ثمری نخواهد داشت. مسکن کالایی مصرفی است. هیچ کس منکر این نخواهد بود که نگاه سرمایه‌‌‌ای به مسکن تبعات اقتصادی مضری دارد. اما برای جایگزینی که عطش سرمایه‌گذاری ملکی را به جای مسکن در فضای دیگری جوابگو باشد، باید تمهیداتی اندیشیده شود. وقتی یک‌سوم جامعه مستاجر هستند، یعنی اول باید نیاز مصرفی بازار را پاسخ بدهیم، بعد اگر سفته‌‌‌بازی باقی ماند، دستانش را از بازار کوتاه کنیم.

معضل اقساط تسهیلات مسکن

عضو انجمن انبوه‌سازان گلستان بهره تسهیلات مسکن را زیاد ارزیابی کرد و افزود: تخصیص تسهیلات مسکن یکی از راه‌های افزایش نقدینگی متقاضیان است، اما از آنجا که پرداخت اقساط این وام‌ها از توان مشتریان خارج است، بازار مسکن رونقی نیافت. وی عرضه وام کم‌بهره و بلندمدت، تخصیص زمین رایگان یا ارزان‌قیمت و تامین مصالح یارانه‌دار را از راه‌های کاهش قیمت تمام‌شده مسکن ملی دانست و افزود: تنها در این صورت متقاضیان انگیزه خرید پیدا خواهند کرد.

مهران‌فر همچنین بر واگذاری بازار به بخش خصوصی تاکید کرد و گفت: بهتر است دولت دست از بازار بکشد و تنها به نظارت بسنده کند. چراکه هرگاه در موضوعی دخالت کرده، در آن رویداد موفق ظاهر نشده است. وی افزایش قیمت مصالح ساختمانی، پروانه، مالیات، دستمزد کارگران و تامین اجتماعی ساختمان را از عناصر افزایش قیمت نهایی تولید مسکن برشمرد و افزود: دولت نباید به سمتی حرکت کند تا مسکن را به عنوان منبعی برای ایجاد درآمد ببیند.

سعادت در ادامه تاکید کرد: اگر دولت با این اقدامات به دنبال پول‌‌‌سازی و در‌آمد‌‌‌سازی است راه را کاملا اشتباه طی می‌کند چرا که این موارد بدون در نظر گرفتن زیرساخت‌‌‌ها تاثیری منفی بر ساخت‌ و ساز خواهد گذاشت که در نهایت منجر به کاهش تولید و افزایش سینوسی قیمت‌ها، آن هم در شرایطی که اکنون عرضه مسکن برای کشور بسیار حیاتی است، می‌شود.

رکود ساخت و ساز در سال 1402: جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

با توجه به افزایش ادامه‌دار قیمت ارز در کشور که نتیجۀ آن افزایش قیمت مصالح ساختمانی هم هست و همچنین موانع و مشکلاتی که در سر راه فعالان ساخت و ساز مسکن وجود دارد، که ازجمله آن‌ها می‌توان به صدور دیرهنگام پروانه ساخت و قانون جدید مالیات بر معاملات مکرر مسکن اشاره کرد، پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن در سال 1402 نیز با افزایش تدریجی قیمت و همچنین رکود و کاهش عرضه همراه باشد.

ضمن این که باید توجه داشته باشیم قیمت فعلی مسکن با نرخ واقعی آن فاصله دارد. با توجه به افزایش ۳۰ درصدی قیمت مصالح، تامین اجتماعی و پروانه ساختمانی هنوز مسکن به قیمت واقعی نرسیده است. بنابراین هر گونه دخالت دولت در بازار مسکن باعث ادامه‌دار شدن روند افزایش قیمت‌ها در این بازار خواهد شد.