تعدادی از صاحب‌نظران حوزه ملک و املاک معتقدند که مقصر اصلی آشفتگی و نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن، مشاوران املاک هستند. این مسئله چقدر با واقعیت اجتماعی ما منطبق است؟
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: گرانی خانه تقصیر مشاوران املاک است؟!
ایسنا، 19 اردیبهشت 1402
با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، نقش مشاوران املاک به عنوان عامل دوم در التهابات بازار مسکن به‌تدریج پررنگ می‌شود.
جوش دادن معامله به شرط کمیسیون بالاتر، دریافت شیرینی، در دست گرفتن قیمت منطقه و مقاومت در برابر کاهش نرخ‌ها ازجمله تخلفات مرسوم برخی مشاوران املاک است. در این شرایط دولت برنامه‌ای را به منظور نظارت بر فعالیت مشاوران املاک غیرمجاز در دستور کار قرار داده است.
براساس آمار، اواخر سال گذشته رشد قیمت مسکن در تهران به ۶۶ درصد رسید. در سال جاری نیز بررسی‌های میدانی از نوسان نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در پایتخت حکایت دارد.
نقش مشاوران املاک در آشفتگی بازار مسکن
اثرگذاری بازارهای موازی، تورم عمومی و قیمت تمام شده ساخت در رشد قیمت مسکن موثر است; با این حال نقش واسطه‌های ملکی به عنوان عامل ثانویه ایجاد التهاب در بازار مسکن; موجب نارضایتی طرفین معامله شده است.
مشاوران املاک طبیعتا باید دلالت‌کننده باشند و به آرامش بازار مسکن کمک کنند; اما در ایران و به ویژه کلانشهر تهران سه عامل تضاد منافع; گره خوردن کمیسیون مشاوران به قیمت ملک; و رقابت منفی در این صنف باعث شده تا بازوی آرامش‌بخش بازار مسکن به عامل آشفتگی تبدیل شود.
مقرر شده بود که از مهرماه ۱۳۹۹ کمیسیون مشاوران املاک شهر تهران از ۰.۵ درصد به ۰.۲۵ درصد قیمت خانه که از هر طرف معامله اخذ می‌شود; کاهش پیدا کند. با این حال به نظر می‌رسد هر چه این تعرفه کاهش یابد; تلاش مشاورها برای افزایش قیمت مسکن بیشتر می‌شود.
| بیشتر بخوانید: افزایش 150 درصدی اجاره ؛ بهارِ سخت اجاره‌نشین‌ها در سال 1402 |
جوش دادن معامله به شرط کمیسیون بالاتر از تعرفه; دریافت شیرینی; تظاهر به دلسوزی برای هر دو طرف به منظور کسب منافع بیشتر از متعاملین; مقاومت در برابر قیمت‌های پایین; فروش آپارتمان با قیمت بالاتر از ارزش واقعی; و دریافت ودیعه ازجمله تخلفات مرسوم برخی بنگاه‌داران است.
اگرچه اتحادیه املاک می‌گوید در سطح شهر تهران ۲۰۰ بازرس به فعالیت مشاوران نظارت می‌کنند; اما همواره خریداران و فروشندگان از نابسامانی بازار مسکن گلایه دارند.
برنامه دولت برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن
در روزهای اخیر دولت بسته‌ای را به منظور ساماندهی بازار اجاره; گشت‌های شناسایی خانه‌های خالی; و شناسایی بنگاههای معاملات ملکی غیرمجاز تنظیم کرده است. در این رابطه سید جواد سادات ـ مشاور وزیر راه و شهرسازی گفته است: در تلاشیم تا با همکاری دو سکوی معاملات املاک کشور; اصالت آگهی‌ها را داشته باشیم و از درج قیمت‌گذاری‌های غیرواقعی جلوگیری کنیم.
وی همچنین بیان کرد: پویش صاحبخانه خوب و بنگاه معاملات امین را در دستور کار قرار داده‌ایم. برای قراردادهای بلندمدت ابزار تشویقی در نظر گرفته‌ایم; و در لایحه‌ای که به مجلس داده‌ایم برای مالکانی که قراردادهای ۲ تا ۳ ساله منعقد کنند و مبلغ رهن خانه را در بانک قرار دهند; معافیت‌های مالیاتی در نظر گرفتیم. مقرر است تا نرخ سود برای این متقاضیان افزایش یابد.
| بیشتر بخوانید: بررسی و مقایسه قیمت‌های اجاره آپارتمان در منطقه 3 تهران |
بعضی کارشناسان و نمایندگان مجلس از نقش مشاوران املاک در نوسانات بازار مسکن گلایه‌مند هستند. عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: تعداد املاکی‌ها از سوپرمارکتی‌ها بیشتر است. هیات مدیره اتحادیه املاک که خودشان بنگاه‌داری می‌کنند; نمی‌توانند بنگاه‌داران را کنترل کنند. سوال ما این است که چه کسی بر بنگاههای معاملات ملکی نظارت می‌کند؟ نمی‌گوییم کشوری; اما محلی و منطقه‌ای قیمت‌ها را صوری افزایش می‌دهند. چه کسی باید این موارد را مدیریت کند؟
در حال حاضر بازار خرید و فروش مسکن رونق چندانی ندارد; اما فصل جابه‌جایی مستاجران کم‌کم آغاز می‌شود و گزارش‌هایی از برخی اقدامات مشاوران املاک به گوش می‌رسد. یکی از متقاضیان اجاره آپارتمان در غرب تهران به ایسنا گفت: در یکی از محله‌های منطقه ۵ تهران; مشاوران املاک با یکدیگر هماهنگ کرده‌اند; و اجازه نرخ‌گذاری‌های پایین‌تر از عرف منطقه را نمی‌دهند.
تفاهم، 20 اردیبهشت 1402
با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، نقش املاکی‌ها به‌عنوان عامل دوم در التهابات بازار مسکن به‌تدریج پررنگ می‌شود.
جوش دادن معامله به شرط کمیسیون بالاتر، دریافت شیرینی، در دست گرفتن قیمت منطقه و مقاومت در برابر کاهش نرخ‌ها از جمله تخلفات مرسوم برخی مشاوران املاک است.دولت برنامه‌ای برای نظارت بر فعالیت مشاوران غیرمجاز در دستور کار قرار داده است.
| بیشتر بخوانید: گشت ارشاد این بار برای خانه‌ها! راه‌اندازی گشت شناسایی خانه‌های خالی |
اقتصاد نیوز، 22 اردیبهشت 1402
نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با بیان “سایت‌های اینترنتی برای مسکن قیمت‌سازی می‌کنند” خواستار نظارت بر این سایت‌ها برای ساماندهی بازار مسکن شد.
داوود بیگی‌نژاد در پاسخ به این پرسش که آیا املاکی‌ها نقشی در افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن (اجاره) دارند، اظهار کرد: قیمت مسکن و به‌تبع آن نرخ اجاره; تابعی از شرایط موجود اقتصاد کشور است.
ذات شغل مشاور املاک این است که افراد را به تنظیم قرارداد سوق دهد; تا در قبال آن دستمزد را در قالب کمیسیون تعریف شده، دریافت کند.
وی تصریح کرد: حال فرض کنید از مستاجری که طی سال‌های قبل مبلغ کمی برای اجاره دریافت می‌شد; به یک باره بخواهیم چندین برابر اجاره بگیریم. با این کار درآمد مشاور املاک به خطر می‌افتد.
وی توضیح داد: از این رو مشاوران هیچگونه تمایلی به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ندارند; چون زمانی که قیمت‌ها متعادل است و افراد امکان انجام معامله در فروش و اجاره را دارند; برای مشاوران بسیار بهتر است.
وی همچنین با اشاره به کم‌کاری دولت قبل در ساخت و ساز مسکن، گفت: در دولت یازدهم و دوازدهم مجموع واحدهای ساخته شده حدود ۴ میلیون بود. این در حالی است که سالانه باید حدود ۱.۲ میلیون واحد در کشور ساخته شود.
| بیشتر بخوانید: رکود بی‌سابقه ساخت و ساز در سال 1402؛ دورتر شدن رویای خرید خانه |
بیگی‌نژاد گفت: این مسئله باعث شده خانه جدید وارد بازار مسکن نشود; و بازار اجاره تحت تاثیر این کم‌کاری قرار گرفته است.
برنامه دولت برای حمایت از اجاره نشین‌ها
وی با اشاره به برنامه دولت برای حمایت از اجاره‌نشین‌ها، ادامه داد: مشاوران املاک از تعیین سقف افزایش قیمت قراردادهای اجاره‌بها حمایت می‌کنند. این اقدام باعث می‌شود تا ما بتوانیم در زمین مشاوران بازی کنیم.
وی درباره نقش مشاورهای املاک در نوسانات قیمت بازار مسکن گفت: مشاوران املاک در بازار تاثیرگذار هستند; اما تعیین کننده نیستند. حدود ۷۰ سال است که درباره شغل مشاور املاکی قانون به تصویب رسیده است. اگر بخواهیم برچسب عامل افزایش قیمت را به مشاوران املاک بچسبانیم; در این صورت چطور در سال‌هایی که در بازار مسکن دچار رکود هستیم; ولو با تلاش مشاوران املاک اتفاقی نمی‌افتد.
واقعیت این است که میزان عرضه واحدهای مسکونی در موضوع فروش با قیمت‌ها در اجاره رابطه مستقیمی دارد. به هر میزان که در موضوع عرضه (فروش) مسکن کمتر باشد; به همان نسبت در دوره‌های بعدی برای تهیه ملک اجاره‌ای دچار مشکل خواهیم شد.
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به آغاز فصل جابجایی مستأجران از اواخر خرداد تا اواسط مردادماه، گفت: امروز قیمت‌سازی بازار مسکن در بستر فضاهای مجازی صورت می‌گیرد. در زمان حاضر فایل آنچنانی برای اجاره مسکن برای مشاوران املاک نیامده است.
تسنیم، 22 اردیبهشت 1402
داوود بیگی‌نژاد در پاسخ به این پرسش که آیا مشاورهای املاک نقشی در افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن (اجاره) دارند،; اظهار کرد: قیمت مسکن و به تبع آن نرخ اجاره‌بها مسکن تابعی از شرایط موجود اقتصاد کشور است.
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک همچنین با اشاره به کم‌کاری دولت قبل در ساخت و ساز مسکن گفت: در دولت یازدهم و دوازدهم مجموع واحدهای ساخته شده حدود 4 میلیون واحد بود; در حالی که سالانه باید حدود 1.2 میلیون واحد در کشور ساخته شود. این یعنی حدود 6 میلیون مسکن کمبودی. این مسئله باعث شده خانه جدید وارد بازارمسکن نشود و بازار اجاره تحت تاثیر این کم‌کاری قرار گرفته است.
وی با اشاره به برنامه دولت برای حمایت از اجاره‌نشین‌ها، ادامه داد: مشاوران املاک از تعیین سقف افزایش قیمت قراردادهای اجاره‌بها حمایت می‌کنند; این اقدام باعث می‌شود تا ما بتوانیم در زمین مستاجران بازی کنیم.
وی با اشاره به این‌که عقب‌ماندگی دولت قبل برای دولت سیزدهم به ارث مانده است; اظهار کرد: دولت سیزدهم هم باید به فکر تولید مسکن برای جبران کم‌کاری‌ها باشد; هم این‌که برای بازار اجاره برنامه‌ریزی کند.
| بیشتر بخوانید: ثبت رایگان آگهی فروش آپارتمان در آریامرز توسط مالکان |
قیمت‌سازی برای مسکن در فضای مجازی
وی با اشاره به آغاز فصل جابجایی مستأجران از اواخر خرداد تا اواسط مردادماه، گفت: امروز قیمت‌سازی بازار مسکن در بستر فضاهای مجازی صورت می‌گیرد. در زمان حاضر فایل آنچنانی برای اجاره مسکن برای مشاوران املاک نیامده است.
هنوز مالکی برای ارائه فایل اجاره مسکن به مشاوران املاک مراجعه نکرده است. اما متاسفانه از اواخر اسفند سال گذشته; سایت‌های اینترنتی با قیمت‌سازی، بازار اجاره را ملتهب کرده است.
وی خواستار نظارت بر سایت‌های اینترنتی شد و گفت: متاسفانه هیچ نظارت مستمری بر این سایت‌ها وجود ندارد. فکر می‌کنم فضای مجازی برای آن‌که فضای حقیقی که مشاوران املاک در آن هستند را تحت‌الشعاع قرار دهد; براساس برنامه‌ریزی صورت گرفته به‌دنبال مخدوش کردن بنگاههای املاک است.
وی افزود: این در صورتی است که مشاوران املاک هنوز وارد بحث اجاره مسکن نشده‌اند. روی عملکرد مشاوران املاک نظارت وجود دارد; اما بر عملکرد سایت‌های اینترنتی نظارتی وجود ندارد.
نقش مشاوران املاک در نابسامانی بازار مسکن: جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
وقتی در تمام عرصه‌های اقتصاد تورم وحشتناک و نابسامانی وجود دارد; نمی‌توانیم با کنترل دستوری بازار مسکن و انداختن تقصیر به گردن این و آن، اوضاع را مدیریت کنیم.
ممکن است که در بازار مسکن هم مشاوران املاکی باشند که قیمت‌ها را جابجا می‌کنند، اما در صورتی که نظارت واقعی و درستی وجود داشته باشد، کسی اجازه تخطی از قوانین را به خود نخواهد داد; چه در فضای مجازی و چه در فضای واقعی.
بنابراین ممکن است که فعالیت مشاوران املاک یکی از عوامل التهاب‌های بازار مسکن باشد، اما این اثرگذاری در فضای واقعی هم صورت می‌گیرد و نباید آن را صرفاً به فضای مجازی نسبت داد. چون این آگهی‌ها هستند که در این فضا منتشر می‌شوند و قراردادها در دفاتر مشاوران املاک منعقد می‌شود. در اینجاست که بحث نظارت بر بازار مسکن در کنار اصلاحات اقتصادی و کنترل تورم مهم می‌شود.