پیش‌بینی هزینه ساخت مسکن در تهران؛ رکود ساخت‌و‌ساز در سال 1402

سازمان نظام مهندسی اخیراً آماری تخمینی از پیش‌بینی هزینه ساخت مسکن در سال 1402 منتشر کرده است. براساس این گزارش هزینه‌های ساخت هر متر زیربنای ساختمان‌ها در سال آینده حداقل 158 درصد افزایش می‌یابد.

از سوی دیگر آمار دولتی بهای ساخت مسکن در سال آینده نیز در فهرست جداگانه‌ای منتشر شده است. اما گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که بهای منتشر شده از سوی دولت برای ساخت مسکن در سال آینده; عملاً نصف هزینه‌ای است که بسازبفروش‌ها امسال و در حال حاضر به‌عنوان هزینه ساخت مسکن; به‌خصوص در شهر تهران، اعلام می‌کنند!

به نظر می‌رسد با ادامه‌دار بودن رکود تورمی در بازار مسکن، قوی‌ترین سناریو برای این بازار در سال آینده; رکود و کاهش عرضه باشد.

فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: پیش‌بینی هزینه ساخت مسکن در تهران؛ رکود ساخت‌و‌ساز در سال 1402

تحلیل خبرگزاری‌ها از وضعیت هزینه ساخت مسکن در سال 1402

اقتصاد نیوز، 10 اسفند 1401

آن‌طور که فعالان ساختمانی و کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کنند; سال آینده به احتمال زیاد سال گران بازار مسکن و ساخت‌وساز خواهد بود. برخی از دلایل این مسئله را می‌توان در عوامل زیر خلاصه کرد:

• ادامۀ رشد هزینه ساخت مسکن از ناحیۀ افزایش دستمزدها
• تورم زمین
• رشد قیمت مصالح ساختمانی

این‌ها سه عاملی هستند که هرچند در ظاهر از درون بازار مسکن; اما تحت‌تأثیر متغیرهای بیرونی اثرگذار بر این بازار; سبب افزایش قیمت تمام‌شدۀ مسکن می‌شوند.

در این میان، ردپای ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و اقتصادی; جهش ارزی و تشدید انتظارات تورمی در رشد هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز; مانند سال‌های اخیر به‌خصوص یک‌سال گذشته، رصد می‌شود.

براساس دیدگاه‌‌‌های کارشناسی، هزینه‌‌‌های ساخت مسکن در سال آینده دست‌‌‌کم معادل تورم عمومی افزایش خواهد داشت; و این موضوع قیمت تمام‌شده و در نتیجه بهای فروش آپارتمان‌‌‌ها را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.

احتمال حذف طیفی از بساز و بفروش‌ها و سازنده‌‌‌های به‌اصطلاح خرده‌‌‌پا و غیرانبوه‌‌‌ساز; که اتفاقا بخش زیادی از واحدهای مسکونی موردنیاز بازار مسکن را آن‌ها ساخته و به بازار عرضه می‌کنند; دور از ذهن نخواهد بود. کارشناسان علت این موضوع را ناتوانی بخش زیادی از سازنده‌‌‌ها در تأمین هزینه‌‌‌های ساخت; و رویارویی با تورم غیرقابل پیش‌بینی در طول دوره اجرای عملیات ساختمانی اعلام کردند.

آنها معتقدند در نهایت مسیر سامان‌دهی بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن مانند بسیاری دیگر از بازارها از درون این بازار عبور نمی‌‌‌کند; بلکه کاهش و از بین بردن ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و اقتصادی از یک‌سو; کاهش انتظارات تورمی و مهار آن و همچنین کنترل نرخ ارز از سوی دیگر; می‌‌‌تواند شرایط را در بسیاری از بازارها از جمله بازار مسکن در هر دو بخش معاملات و ساخت‌وساز بهبود دهد.

دنیای اقتصاد، 24 اسفند 1401

جزئیات تازه‌‌‌ترین فهرست‌‌‌بهای دولتی تولید مسکن برای سال آینده نشان‌دهندۀ تعیین تعرفه نساز برای این بازار است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد فهرست‌‌‌بهایی که به‌تازگی به‌عنوان هزینه ساخت مسکن در سال بعد برای ساختمان‌‌‌های مختلف در طبقات متفاوت; تعیین شده، عملاً نصف هزینه‌‌‌ای است که همین حالا، از سوی بساز و بفروش‌ها به‌عنوان هزینه ساخت مسکن در شهر تهران اعلام می‌شود.

از دیدگاه آن‌ها، تعرفه‌‌‌ای که از سوی دولت به‌عنوان هزینه ساخت مسکن برای سال بعد تعیین شده است; عملا تعرفه نساز برای بازار ساخت‌وساز است; به این معنا که این تعرفه به جای آنکه منجر به ساخت‌وساز شود، عملاً عاملی برای نساختن محسوب می‌شود. چرا که به طور کلی با واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌‌‌وساز و هزینه‌‌‌های ساخت مسکن، فاصله محسوس دارد.

تعرفه ۱۰ میلیونی برای ساخت ۱۴۰۲

در روزهای پایانی هر سال، دولت فهرست بهای ساخت مسکن برای سال آینده را اعلام می‌کند. در این فهرست بها، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بدون احتساب قیمت زمین; بر مبنای تعداد طبقات ساختمان‌‌‌های احداثی، اعلام می‌شود.

جزئیات فهرست‌‌‌بهایی که به‌تازگی به‌منظور برآورد و اعلام هزینه ساخت مسکن در سال ۱۴۰۲ منتشر شده است نشان می‌دهد نه‌تنها هزینه ساخت هر مترمربع مسکن تعیین‌شده در این فهرست بها; نصف هزینه‌‌‌ای است که همین حالا یعنی در زمستان ۱۴۰۱، از سوی سازنده‌‌‌ها به‌عنوان بهای ساخت; اعلام می‌شود، بلکه تورم ساخت که براساس فهرست بهای اعلامی برای سال بعد و فهرست بهای دولتی ساخت مسکن در سال‌جاری محاسبه می‌شود نیز نصف تورمی است که سازنده‌‌‌ها اعلام می‌کنند.

در این فهرست بها، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین برای سال ۱۴۰۲ معادل ۱۰ میلیون تومان اعلام شده. این در حالی است که همین حالا سازنده‌‌‌ها متوسط هزینه ساخت مسکن در شهر تهران را به‌طور متوسط متر مربعی حول و حوش ۲۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند.

تورم ساخت‌وساز از نگاه سازنده‌‌‌ها در پایان امسال نسبت به مقطع زمانی ابتدای سال‌جاری; ۶۶ ‌درصد است. درواقع در شرایطی که سازنده‌‌‌ها پیش‌بینی تورم ۴۰ درصدی هزینه ساخت مسکن در سال آینده را مطرح می‌کنند; و از سوی دیگر از تورم ۶۶ درصدی هزینه ساخت در سال‌جاری خبر می‌دهند، تورم محاسبه شده برای بازار ساخت‌وساز ۱۴۰۲ در فهرست‌‌‌بهای جدید دولتی; حول و حوش ۳۰‌درصد است.

قیمت گذاری‌های دستوری

در بازار ساخت‌وساز عملاً سازنده‌‌‌ها نه الزامی برای رعایت این نرخ‌ها دارند و نه اساساً ماهیت بازار ساخت‌وساز; به‌ویژه در شرایط تورمی، به گونه‌‌‌ای است که سازنده‌‌‌ها بتوانند این نوع تعرفه‌‌‌ها را اعمال و اجرا کنند.

در سال‌های اخیر، به‌ویژه از دو سال قبل، به دلیل تورم شدید و مستمر در هزینه‌‌‌های ساخت; عملاً هزینه و قیمت تمام‌شدۀ ساخت مسکن برای بسیاری از سازنده‌‌‌ها غیرقابل پیش‌بینی شده است. درنتیجه عمدۀ پروژه‌‌‌ها در چند مرحله به دلیل برخورد با تورم; مشمول افزایش هزینه ساخت شده‌‌‌اند.

در واقع عملاً امکان تخمین هزینه تمام شده ساخت مسکن در ابتدای پروژه‌‌‌ها و شروع کار; برای سازنده‌‌‌ها غیرممکن و در خوش‌بینانه‌‌‌ترین حالت، دشوار شده است.

پیامد قیمت‌گذاری غیرواقعی

مجموع نظرات و دیدگاه‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد این نوع قیمت‌گذاری غیرواقعی که با واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌وساز حتی در شرایط کنونی فاصله قابل‌توجهی دارد; دست‌‌‌کم سه ضربۀ مهم به بازار مسکن وساخت‌وساز و در نهایت متقاضیان این بازار وارد می‌کند.

1. اولین ضربه یا پیامد مربوط به اثر قیمت‌گذاری غیرواقعی در کاهش کیفیت ساخت‌وسازها به واسطه ضعف نظارت‌‌‌های ساختمانی است.

از آنجا که عمده‌‌‌ترین استفاده‌‌‌ای که از فهرست‌‌‌‌‌‌بهای دولتی برآورد هزینه ساخت می‌شود; به تعیین تعرفه خدمات مهندسی یا تعیین دستمزد مهندسان ناظر ساختمانی مربوط است، برآورد غیرواقعی این هزینه; به‌معنای تعیین دستمزد غیرواقعی برای مهندسان ناظر و ارائه‌دهنده‌‌‌های خدمات ساختمانی است.

دستمزد مهندسان ناظر حدود ۲ ‌درصد هزینه ساخت مسکن است. زمانی که هزینه ساخت مسکن غیرواقعی و نصف رقم هزینه ساخت در واقعیت تعیین می‌شود; دستمزد مهندسان ناظر هم در حقیقت نیمی از دستمزدی که باید به دلیل ارائه خدمات ساختمانی و حق نظارت ساختمانی به او پرداخت شود تعیین شده و پرداخت می‌شود.

2. پیامد دوم ارائه سیگنال غلط به سازنده‌‌‌ها درخصوص تخمین قیمت تمام شده ساخت; در پروژه‌‌‌های آن‌هاست. این موضوع به‌خصوص بساز وبفروش‌ها وسازنده‌‌‌های کم‌‌‌تجربه‌‌‌تر را در طول پروژه با مشکلات بسیاری مواجه کرده و می‌تواند یکی از عوامل مهم در افزایش عمق رکود ساختمانی، طولانی شدن زمان اجرای پروژه‌‌‌ها; تأخیر و حتی توقف عملیات ساخت و تعطیلی کارگاه‌‌‌های ساختمانی در طول اجرای پروژه‌‌‌ها شود.
3. پیامد سوم، سیگنال دهی نادرست به پروژه‌‌‌‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولتی و سیاست‌گذار مسکن با برآوردهای غیرواقعی از هزینه ساخت‌وساز است.

از آنجا که هم‌‌‌اکنون دولت، طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را در دست اجرا دارد و مبنای تعیین هزینه وقیمت پروژه‌‌‌ها در این طرح; فهرست‌‌‌بهاهای دولتی وضرایب تعدیلی است که در مقاطع زمانی مختلف از سوی دستگاه‌‌‌های دولتی اعلام و اعمال می‌شود; برآورد غیرواقعی از هزینه ساخت مسکن می‌تواند این پروژه‌‌‌ها را نیز با مشکل مواجه کند.

قیمت ساخت از دوربین سازنده‌‌‌ها و دولت

هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در یک ساختمان مسکونی معمولی ۳ تا ۵ طبقه در حالی در فهرست بهای دولتی مربوط به سال ۱۴۰۲; حول و حوش ۱۰ میلیون تومان اعلام شده است که سازنده‌‌‌های شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هم‌‌‌اکنون کف هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در یک ساخت معمولی اما مقاوم; به محدوده ۱۵ میلیون تومان در مناطق جنوبی شهر و ۲۰ میلیون تومان در مناطق مصرفی نیمه شمالی رسیده است.

این وضعیت به گفته سازنده‌‌‌ها نتیجه دست‌‌‌کم دو سال تورم شدید وبی‌‌‌سابقه در هزینه ساخت از ناحیه تورم زمین، دستمزدها و به‌ویژه مصالح ساختمانی است. طی یک‌سال گذشته متوسط هزینه تامین مصالح ساختمانی برای سازنده‌‌‌های شهر تهران حول و حوش ۱۰۰‌درصد افزایش داشته است.

سازنده‌‌‌ها همچنین اعلام کردند پیش‌بینی تورم ۴۰درصدی برای هزینه ساخت مسکن بدون احتساب قیمت زمین برای سال بعد را دارند. در حالی که از دوربین دولتی‌‌‌ها; تورم ساخت در فهرست‌‌‌بهای جدید حول و حوش ۳۰‌ درصد محاسبه شده است.

نکتۀ دیگر این فهرست‌بها مربوط به افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن هم‌زمان با افزایش طبقات در ساختمان‌‌‌های مرتفع است.

در حالی که سازنده‌‌‌ها وانبوه‌‌‌سازان معتقدند میزان افزایش هزینه و بهای ساخت‌وساز (بدون احتساب قیمت زمین)، در ساختمان‌‌‌های بیش از ۵ طبقه تا ۱۰ طبقه حول و حوش ۱۵‌درصد است; در این فهرست هزینه ساخت مسکن در یک ساختمان ۱۰ طبقه نسبت به ساختمان ۶ طبقه حول و حوش۵۰ ‌درصد بیشتر تعیین شده است.

گمانه‌‌‌زنی‌‌‌ها حاکی است شاید علت تعیین این میزان اختلاف در ساخت واحدهای مسکونی بلندمرتبه، اعطای امتیاز ویژه به آن دسته از مهندسانی است که امر نظارت در ساختمان‌‌‌های حساس‌‌‌تر و بلندمرتبه را بر عهده می‌‌‌گیرند. به این معنا که با تعیین قیمت بالاتر به‌عنوان هزینه ساخت این واحدها; دستمزد مهندسان ناظر و ارائه دهندگان خدمات مهندسی آن‌ها نیز افزایش یابد.

تجارت نیوز، 24 اسفند 1401

به گزارش تجارت‌نیوز; افزایش هزینه ساخت را در سال‌های اخیر می‌توان عامل اصلی برای کاهش تمایل به ساخت و ساز از سوی انبوه‌سازان دانست. به‌ویژه اینکه تورم از یک سو باعث افزایش هزینه ساخت و از سوی دیگر سبب کاهش قدرت خرید مردم و در نتیجه افت شدید تقاضا شده است.

افزایش هزینه ساخت و ساز باعث شده تأمین هزینۀ ساخت یک آپارتمان از توان بخش بزرگی از فعالان صنعت ساختمان خارج باشد; و سود کسانی را هم که در ساخت و ساز ورود می‌کنند تا حد قابل توجهی پایین آورد. براساس برخی از آمارها سود سازندگان به حدود 28 درصد تنزل داشته است.

هزینه ساخت در سال 1402

ساختمان‌های 1 و 2 طبقه

سازمان نظام مهندسی ساختمان به‌تازگی هزینه ساخت و ساز هر متر مربع بنای ساختمان برای سال 1402 را اعلام کرده است. براساس این داده‌ها هزینه ساخت برای ساختمان‌های یک و دو طبقه از سه میلیون و 600 هزار تومان در سال جاری به 9 میلیون و 300 هزار تومان در سال 1402 می‌رسد. یعنی هزینه ساخت حدود 158/3 درصد در آینده افزایش می‌یابد.

ساختمان‌های 3 تا 5 طبقه

در ساختمان‌های سه تا پنج طبقه نیز کف هزینه ساخت امسال چهار میلیون و 200 هزار تومان بوده; که در سال جدید تا 10 میلیون و 900 هزار تومان معادل 159/5 درصد بالا می‌رود.

ساختمان‌های 6 و 7 طبقه

بیشترین میزان افزایش قیمت ساخت متعلق به ساختمان‌های 6 و هفت طبقه با 160/4 درصد رشد است. هزینه ساخت در این گروه از چهار میلیون و 800 هزار تومان در سال جاری به 12 میلیون و 500 هزار تومان در سال 1402 می‌رسد.

ساختمان‌های 8 تا 12 طبقه

همچنین ساخت ساختمان‌های هشت تا 10 طبقه و 11 و 12 طبقه نیز هر کدام به ترتیب 159/3 و 160 درصد افزایش را در سال آینده تجربه می‌کند.

ساختمان‌های 13 تا 15 طبقه

هزینه ساخت ساختمان‌های 13 تا 15 طبقه نیز از 6 میلیون و 600 هزار تومان در سال جاری تا 17 میلیون تومان در سال آینده صعود قیمت دارند که معادل 157/6 درصد رشد هزینه است.

ساختمان‌های 16 طبقه و بالاتر

آخرین گروه نیز ساختمان‌های 16 طبقه و بالاتر هستند; که هزینه ساختشان از هفت میلیون و 200 هزار تومان در سال جاری به 18 میلیون و 700 هزار تومان در سال آینده می‌رسد و با 159/7 درصد افزایش قیمت ساخت مواجه هستند.

این قیمت‌ها با توجه به شرایط و کیفیت ساخت و در هر استان می‌تواند براساس پیشنهاد هیات‌مدیره استان و تصویب هیات چهارنفره حداکثر تا 25 درصد کاهش یا افزایش داشته باشد.

افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی

افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی که در سال‌های اخیر همسو با تورم افزایش داشته; یکی از عوامل مهم افزایش هزینه ساخت در نظر گرفته می‌شود.

براساس آخرین داده‌های مرکز آمار ایران شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی مسکن در پاییز 1401 و در شهر تهران هزار و 561 ثبت شده است. این میزان نسبت به فصل گذشته یعنی تابستان 1401، بالغ بر 4/6 درصد، نسبت به پاییز سال گذشته 31/6 درصد و نسبت به 12 ماه منتهی به پاییز سال جاری (سالانه) 34/7 درصد افزایش داشته است.

این در حالی است که تورم نهاده‌های ساختمانی در تابستان 1401 نسبت به فصل قبل از خود 3/4 درصد کاهش داشته است.

در پاییز سال جاری در بین گروه‌های اجرایی بیشترین تورم نقطه به نقطه با 63/9 درصد متعلق به گروه اجرایی شیشه و کمترین تورم نقطه به نقطه نیز با 15/2 درصد مربوط به گروه اجرایی آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده بوده است.

رکود ساخت و ساز در سال 1402

پیش از این محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز بیان کرده بود: در بازار مسکن در حال حاضر عرضه به شدت محدود شده است و سال‌هاست که ساخت و ساز وجود ندارد. قدرت خرید پایین مردم نیز اجازه نمی‌دهد تا تقاضای آنها به سمت بازار هدایت شود.

او افزوده بود از سوی دیگر، افزایش قیمت‌ها رشد تقاضای سرمایه‌ای را در پی داشته و این خود دلیلی برای افزایش قیمت بوده است. همچنین به نظر می‌آید این روند در آینده نیز ادامه‌دار باشد.

سخن پایانی

براساس تحلیل و بررسی وضعیت تورمی بازار مسکن و مصالح ساختمانی، خصوصاً در دو سال اخیر، پیش‌بینی می‌شود که علاوه بر نرخ اعلامی دولت، روند افزایش قیمت و هزینه ساخت مسکن در سال آینده حداقل یک و نیم برابر افزایش یابد. این مسئله موجب دلسردی انبوه‌سازان و به‌خصوص سازندگان تازه‌کار مسکن و درنتیجه کاهش عرضه خواهد شد. از طرف دیگر افزایش سالانه حداقل 40 درصدی نرخ تورم، هر سال قدرت خرید مردم را بیشتر کاهش می‌دهد و عملاً تقاضای چندانی هم از سوی خریداران مصرفی در این بازار وجود نخواهد داشت.

به‌طور کلی احتمالاً سال آینده هم سال خوبی برای بازار مسکن نخواهد بود و میزان عرضه و تقاضای مسکن در حدود اردیبهشت ماه 1402 به شدت کاهش خواهد یافت و مسکن همچنان در دورۀ رکود تورمی باقی می‌ماند.