برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ این سؤال خیلی از افرادی است که قصد سرمایه گذاری در این حوزه را دارند. واقعیت این است که در پاسخ به این سؤال و تصمیمگیری برای آن، فاکتورهای زیادی دخیل هستند. این فاکتورها برای هر فرد و با توجه به مجموع شرایطی که دارد میتواند متفاوت باشد. با همۀ اینها بعضی معیارهای ثابت برای تصمیمگیری وجود دارد که میتواند برای همه مفید باشد.
سرمایۀ سرگردان افراد در ایران معمولاً وارد چند بخش میشود. یکی از مهمترین حوزههای سرمایه گذاری در ایران، املاک و مستغلات و مغازهها و واحدهای تجاری هستند. با توجه به اوضاع حال حاضر کشور از نظر اقتصادی، لازم است که به این سؤال مهم پاسخ دهیم. برای سرمایه گذاری در بازار املاک، خرید خانه بهتر است یا مغازهها و واحدهای تجاری؟
در این مقاله کوشیدهایم پاسخ به این سؤال را از حوزههای مختلف بررسی کنیم. لطفاً تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا مغازه؟
نگاهی به آمار
قبل از ارائۀ هرگونه تحلیلی دربارۀ خرید خانه یا مغازه، بهتر است نگاهی به آمار رسمی بیندازیم. دو سال بعد از پایان جنگ ایران و عراق (حدود سال 1370) قیمت هر متر مربع مغازه تقریباً ده برابر قیمت یک متر مربع واحد مسکونی بود. واضح است که در آن زمان داشتن مغازه و واحد تجاری بسیار سودآورتر از خرید خانه بود. همین مسئله موجب سرمایهگذاری بخش خصوصی و حتی بخش دولتی در حوزۀ واحدهای تجاری شد. ادامۀ این روند کار را در دهۀ 80 به جایی رساند که در هر کوچه و خیابان دورافتادهای هم مالها، سیتی سنترهای بزرگ و فروشگاههای زنجیرهای وجود داشتند!
در این سالها همچنان تعداد زیادی از مردم در حوزۀ واحدهای تجاری سرمایه گذاری کردند. هر از گاهی هم صدای اعتراض و ناراحتی این افراد بلند میشود. غربیها 15 الی 20 سال قبل فهمیدند که رشد بیرویۀ واحدهای تجاری بدون در نظر گرفتن شاخصهای تراکم جمعیت، میتواند موجب شکست و زیان سرمایهگذاران آن شود. زیرا با اشباع عرضۀ واحدهای تجاری، جذابیت آنها برای مصرفکنندۀ نهایی کاهش مییابد. و در نهایت، تعداد فروشگاهها و مراکز خرید، از تعداد مشتریان بیشتر خواهد شد!
هم اکنون قیمت هر متر مربع مغازه در محلات تهران، 2 تا 4 برابر قیمت هر متر مربع آپارتمان است. هم اکنون به ازای هر 8 خانوار ایرانی (حدود 24 نفر) یک مغازه وجود دارد. این عدد بسیار بیش از نیاز جامعه است. حجم عرضۀ واحدهای تجاری از یک طرف و تقاضای پایین ازطرف دیگر، موجب رکود این صنعت شده است.
حال باید ببینیم که در شرایط فعلی، خرید خانه برای سرمایه گذاری بهتر است یا خرید واحدهای تجاری؟
چه فاکتورهایی برای سرمایه گذاری مهم هستند؟
به طور کلی سه فالکتور مهم و اصلی برای سرمایه گذاری در هر حوزهای وجود دارد:
- ریسک سرمایه گذاری
- قدرت نقد شوندگی
- سودآوری یا میزان رشد سرمایه
حال میخواهیم با بررسی این سه فاکتور، ببینیم خرید خانه برای سرمایه گذاری بهتر است یا خرید مغازه.
1. ریسک سرمایهگذاری
ریسک سرمایه گذاری مفاهیم مختلفی را پوشش میدهد. مفاهیمی مثل سود نکردن، نرسیدن به سود مورد انتظار و حتی ضرر کردن. اگر با سرمایه گذاری در حوزۀ مسکن در ایران آشنا باشید، میدانید که ضرر کردن در آن تقریبا بیمعناست! به همین دلیل هم هست که خیلیها خرید خانه را یکی از راههای کمریسک سرمایه گذاری میدانند. قیمت ملک هم در دورۀ رونق اقتصادی چندین برابر میشود و هم در دورۀ تورم. جالب است که قیمت مسکن در دورۀ رکود اقتصادی هم ریزش چندانی ندارد.
بنابراین ریسک خرید خانه و مغازه تقریباً یکی است. به همین دلیل هم با توجه به این فاکتور نمیتوان گفت خرید خانه برای سرمایه گذاری در بازار املاک بهتر است یا خرید مغازه. بهتر است به بررسی فاکتورهای بعدی بپردازیم.
2. قدرت نقد شوندگی
قدرت و سرعت نقد شوندگی یکی از فاکتورهای بسیار مهم در سرمایه گذاری است. بهتر است این موضوع را با ذکر یک مثال شفافتر کنیم.
فرض کنید شخصی قصد تولید واکسن یک بیماری را دارد. فکر میکنید در حال حاضر قدرت نقدشوندگی واکسن مالاریا بیشتر باشد یا کرونا؟ قطعاً پاسخ همۀ ما واکسن کروناست. چون به اپیدمی و کابوس این روزهای همۀ مردم جهان تبدیل شده است. بنابراین میزان تقاضا برای این واکسن بسیار زیاد است. یعنی میزان تقاضا برای مغازهها بسیار کمتر از تقاضای خرید خانه و آپارتمان است. بنابراین قدرت نفد شوندگی خانهها بسیار بیشتر از مغازههاست.
با توجه به این فاکتور، خرید خانه بهتر از مغازه است. اما بهتر است فاکتور بعدی، یعنی سودآوری، را هم بررسی کنیم.
3. سودآوری یا میزان رشد سرمایه
در بازار املاک، از دو طریق میتوان سود کرد. افزایش ارزش ملک و اجارهداری. بنابراین در بررسی میزان سود ده بودن املاک، توجه به دو فاکتور مهم است: میزان رشد قیمت ملک و میزان اجاره بها.
مقایسۀ میزان رشد قیمت خانه و مغازه
میزان عرضه و تقاضا مهمترین عاملی است که بر روی قیمت و رشد آن تأثیرگذار است. وضعیت عرضه و تقاضا در این دو حوزه را نیز میتوان به قبل و بعد از دهۀ 80 تقسیم کرد. تا قبل از دهۀ 80، تعداد مغازهها و واحدهای تجاری خیلی کم بود. حوزههای کاری این مغازهها نیز نسبت به امروز بسیار محدودتر بود. مثلاً در آن سالها خبری از مالها و مجتمعهای تجاری نبود. بنابراین در بخش تجاری هم عرضه کم بود و هم تقاضا زیاد. نتیجۀ طبیعی کم بودن عرضه و زیاد بودن تقاضا نیز افزایش قیمت است. به همین دلیل هم هست که تا قبل از دهۀ 80 مغازهها ارزش بیشتر و رشد قیمت زیادتری داشتند. اما بعد از دهۀ 80 این روند تغییر کرد. امروزه هم به اصطلاح ورق کاملاً برگشته است و خرید خانه سودآورتر شده است.
اما چرا این اتفاق افتاد؟ بعد از دهۀ 80 سازندهها به دلیل سودآوری بالای واحدهای تجاری، به سمت ساخت و ساز در این حوزه هجوم آوردند. همین مسئله موجب افزایش عرضه در حوزۀ املاک تجاری شد. از سوی دیگر با رکود اقتصادی کشور، کسبوکارها به مرور تحت فشار قر ار گرفتند و ضرر کردند. همین اتفاق نیز موجب کاهش تقاضا در بخش املاک تجاری شد. افزایش عرضه و کاهش میزان تقاضا نیز سبب کاهش میزان سودآوری املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی شد.
در سرمایه گذاری روی بازار مسکن نیز باید به فاکتورهای دیگری توجه کرد تا به سودآوری رسید. مثلاً شما باید بدانید که هدفتان سرمایه گذاری بلند مدت است یا کوتاه مدت؟ حتی انتخاب محل مناسب برای خرید خانه هم در میزان سودآوری شما مؤثر خواهد بود. توجه به بحث اجاره داری و رشد میزان اجاره بها نیز در تصمیم برای خرید خانه با هدف سرمایه گذاری مؤثر است.
با توجه به موضوع اجاره داری، برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا خرید مغازه؟
در بررسی وضعیت اجاره، باید نسبت قیمت ملک به مبلغ اجارۀ آن را مقایسه کرد. به این نسبت در علم اقتصاد نسبت P به R میگویند. P مخفف کلمه Price (قیمت) و R مخفف کلمه Rent (اجاره) است. هرچه عدد این نسبت کمتر باشد، شما میتوانید با مبلغ کمتری صاحبخانه شوید و در مقابل اجارۀ بیشتری دریافت کنید. با توجه به رکود کسب و کارها و املاک تجاری، عدد این نسبت نیز خیلی جالب نیست. اما اوضاع در بازار مسکن کمی بهتر است. در دو دورۀ جهش مسکن، یعنی سالهای 93-91 و 99-98، میزان اجاره بها متناسب با رشد قیمت خانه جهشی ناگهانی داشت.
البته این موضوع فشار زیادی به جامعۀ اجاره نشین که تعدادشان هم کم نیست وارد کرد. اما همین مسئله از دید سرمایهگذاری عامل مثبت و مهمی برای سرمایهگذاران حوزۀ مسکن بود. اما به هر حال در این زمینه هم استثنائاتی وجود دارد. مواقعی پیش میآید که سرمایهگذاری در املاک تجاری سودآورتر از خرید خانه باشد. باید بعد از سنجیدن کامل شرایط و وضعیت، بتوانید یک تصمیم منطقی بگیرید.
چه زمانی سرمایه گذاری در بازار املاک تجاری بهتر از خرید خانه است؟
عوامل متعددی در تفاوت قیمت زمینهای تجاری با املاک مسکونی تأثیر گذار هستند. درواقع وجود بعضی عوامل موجب ارزشمندتر شدن ملک تجاری میشود. یکی از مهمترین این عوامل، پاخور محل آن ملک تجاری است. همان طور که میدانید، مهمترین مسئله در املاک تجاری، وضعیت کاسبی در آن محل است. پس اگر مغازهای در جایی واقع شده باشد که پاخور مناسبی دارد، صاحب آن میتواند به درآمد زیادی برسد. پس میتوان نتیجه گرفت که خرید چنین املاک تجاریای سرمایه گذاری بسیار خوبی خواهد بود. البته باید به این نکته توجه کنید که یافتن چنین جاهایی امروزه خیلی دشوارتر است.
املاک تجاری چه ویژگیهایی دارند؟
ممکن است شما با همۀ این مسائل، بخواهید در حوزۀ املاک تجاری سرمایه گذاری کنید. در این صورت ضروری است که با ویژگیهای مختلف این املاک آشنا باشید. در ادامه به مهمترین ویژگیهای املاک تجاری اشاره میکنیم:
- املاک تجاری در ورود و خروج مشرف به خیابان دارند.
- در این املاک فعالیتهای تجاری انجام میشود و کارکرد مسکونی ندارند.
- قیمت املاک تجاری بسیار بالاتر از املاک مسکونی است.
- نوسان قیمت در املاک مسکونی بسیار بیشتر از املاک تجاری است. چون قیمت املاک تجاری به حدی بالاست که امکان افزایش لحظهای آن وجود ندارد.
املاک تجاری چه انواعی دارند؟
به طور کلی املاک تجاری را میتوان به صورت زیر تقسیم بندی کرد:
- اداری
- خدماتی
- صنعتی
- هتل، رستوران و کافه
- تفریحی
- کارگاه
- فروشگاهی
- انبار
- درمانی
- مکانهای ورزشی
- مغازههای خرده فروشی
- مراکز خرید
- دفترهای کاری
- گاراژ
در حال حاضر در سرمایه گذاری در بازار املاک، خرید خانه پرطرفدارتر است یا خرید مغازه؟
برای پاسخ به این سؤال باید به الگوی سرمایهگذاری افراد در سالهای اخیر نگاهی بیندازیم. براساس آمار، در طی چند سال اخیر، از خرید خانه و مسکن برای سرمایهگذاری استقبال بیشتری شده است. املاک مسکونی به دلیل قیمت پایینتر، نیاز بیشتر جامعه و امکان دریافت وام بانکی برای خرید، متقاضیان بیشتری دارند. اما وضعیت املاک تجاری، بسیار وابسته به وضعیت کسب و کارهاست. اوضاع اقتصادی نابسامان کشور معمولاً کسب و کارها را نیز تحت تأثیر قرار میدهد. بنابراین در چنین موقعیتهایی تقاضا برای خرید مغازه و سرمایهگذاری در حوزۀ املاک کاهش پیدا میکند. اما خانه و آپارتمان چیزی است که همۀ مردم همیشه به آن نیاز دارند. بنابراین بازار بهتر و با ثباتتری دارد.
سخن پایانی
در این مقاله ما سعی کردیم شرایط کلی بازار ایران در حوزۀ املاک تجاری و مسکونی را بررسی کنیم. همچنین مزایا و معایب سرمایه گذاری در هر کدام از این حوزهها را نیز بیان کردیم. همچنین آیندۀ سرمایه گذاری در این دو حوزه و خرید خانه و مغازه را نیز به تفصیل بررسی کردیم.
دیدیم که خرید خانه و مغازه از جنبۀ ریسک سرمایه گذاری تفاوتی با یکدیگر ندارند. اما قدرت نقد شوندگی و میزان سودآوری در خرید خانه بیشتر است. زیرا به طور کلی در این سالها میزان عرضه در زمینۀ املاک تجاری افزایش یافته اما تقاضای زیادی برای آن وجود ندارد. البته در گذشته ارزش سرمایه گذاری و میزان رشد سرمایه در مغازهها بهتر بوده است. اما امروزه با رکود کسب وکارها، گسترش شغلهای اینترنتی و عوامل دیگر، این بازار راکد است. بنابراین در سالهای اخیر مردم به دنبال سرمایه گذاری در حوزۀ مسکن و خرید خانه رفتهاند. البته این مسئله یک استثنا هم داشت. آن هم زمانی بود که ملک تجاری مورد نظر در محل مناسبی بوده و شرایط ویژهای داشته باشد.
بنابراین توصیۀ ما به خصوص به سرمایه گذاران جوان و تازه کار، ورود به حوزۀ مسکن و خرید خانه است. سرمایه گذاری در این حوزه و خرید خانه و ملک برای عموم مردم بهتر از خرید مغازه و واحدهای تجاری است.
اگر سؤال دربارۀ سرمایه گذاری و خرید خانه داشتید، میتوانید با مشاوران املاک در آریامرز در ارتباط باشید. همچنین اگر صاحبخانه هستید و قصد فروش یا اجارۀ خانهتان را دارید، میتوانید آن را در آریامرز آگهی کنید.