تخلفات ساختمانی چیست و چه انواعی دارد؟

دیگر تخلفات ساختمانی

علاوه بر مواردی که در بند قبل به صورت کلی به آنها اشاره شد، در حوزۀ ساختمان سازی چند تخلف رایج دیگر نیز وجود دارد که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.

ساختمان‌های فاقد پروانۀ ساخت و ساز

به طور کلی پیش از هر گونه ساخت و سازی افراد باید از شهرداری‌ها مجوز ساخت و ساز بگیرند. به این مجوز در اصطلاح پروانۀ ساخت گفته می‌شود.

سازنده قبل از آغاز کار باید تمام مراحل را برای گرفتن پروانه طی کند. توجه داشتهخ باشید که اگر سازنده بعد از طی این مراحل و پرداخت عوارض به شهرداری نسبت به دریافت پروانۀ نهایی اقدام نکرده باشد، ساختمان مربوطه اجازۀ ساخت و ساز نخواهد داشت. اگر چنین ساختمانی در محدودۀ شهری واقع شده باشد، مشمول کمیسیون مادۀ 100 شهرداری خواهد شد. در غیر این صورت نیز بلافاصله تخریب می‌شود.

تخلف مهندسان ناظر

تمام عملیات اجرایی ساختمان‌ها تحت نظارت و مدیریت مهندسان ناظر انجام می‌شود. مهندس ناظر باید بر فرایند ساختمان سازی مطابق نقشه‌های شهرداری نظارت کند و مطابقت پروانۀ ساخت و نقشه را با مقررات مربوطه بررسی کرده باشد. در بعضی مواقع در گزارشات مهندسان ناظر مواردی دیده می‌شود که با واقعیت مغایر است. همچنین بعضی از مهندسان تخلف‌های صورت گرفته در زمان ساخت و ساز را به شهرداری‌ها گزارش نمی‌کنند یا گزارش‌های ناقص ارائه می‌کنند. این مهندسان متخلف هستند و به تخلف آنها براساس قانون رسیدگی خواهد شد.

مستحکم نبودن بنا

بعضی از سازندگان برای کمتر شدن هزینه‌ها در زمان ساخت و ساز، در انتخاب مصالح یا کارگران دقت کافی نمی‌کنند. در نتیجه بنای ساخته شده استحکام و ایمنی لازم را ندارد. در این صورت کمیسیون‌های مربوطه به سازنده دستور خواهند داد که مسائل مربوط به استحکام ساختمان را حل کند. اما اگر این مسئله قابل حل نباشد، شهرداری حکم تخریب آن ساختمان را صادر خواهد کرد.

البته ممکن است مهندسان ناظر رأی شهرداری مبنی بر عدم استحکام ساختمان را رد کنند و مدعی باشند که بنا استحکام لازم را دارد. در این صورت پروندۀ مورد نظر به برای رسیدگی بیشتر به کارشناسان دادگستری ارجاع خواهد شد.

احداث نکردن پارکینگ

پارکینگ‌‌ها در دنیای امروز یکی از مهم‌ترین و حیاتی‌ترین بخش‌های ساختمان‌ها محسوب می‌شوند. اگر سازنده اقدام به احداث پارکینگ نکرده باشد، مطابق کمیسیون ماده 100 جریمه خواهد شد. اگر امکان ساخت پارکینگ در ساختمان مورد نظر وجود داشته باشد، سازنده باید این کار را انجام دهد. در غیر این صورت باید جریمه‌های مربوط به نساختن پارکینگ برای ساختمان را بپردازد.

تخلفات ساختمانی مربوط به تراکم

تخلفات مربوط به حوزۀ تراکم ساختمانی یکی از رایج‌ترین انواع تخلف‌هاست. در صورتی که این تخلف در زمان ساخت انجام شده باشد، پیش از پرداخت جریمه‌های مربوط به آن به شهرداری، برای ساختمان مورد نظر گواهی پایان کار صادر نخواهد شد.

مغایر بودن کاربری ساختمان با پروانۀ آن

نوع کاربری ساختمان‌ها باید در پروانۀ ساخت آنها ذکر شده باشد. پیش از مشخص شدن کاربری به هیچ عنوان نباید ساخت و ساز را آغاز کرد. یکی از تخلفات ساختمانی هم مطابقت نداشتن نوع کاربری ذکر شده در روانۀ ساختمان‌ها و استفاده‌ای است که از آنها می‌‌شود. به این تخلف‌ها در کمیسیون ماده 100 شهرداری رسیدگی می‌شود. معمولاً مالک موظف به پرداخت جریمۀ نقدی می‌شود. البته در مواردی هم حکم تخریب ساختمان مربوطه صادر خواهد شد و به مالکان فرصت دو ماهه‌ای برای تخلیۀ ملک خواهند داد.

تجاوز به معابر شهری

به پیاده روها، فضاهای سبز، کوچه و خیابان‌ها معبر شهری گفته می‌شود. در صورتی که در زمان ساخت و ساز به هر کدام از این معبرها تجاوزی شده باشد، فرد سازنده متخلف شناخته خواهد شد. این تخلف ساختمانی نیز در کمیسیون ماده 100 شهرداری مورد بررسی قرار خواهد گرفت. رأی کمیسیون ممکن است مبنی بر جریمۀ مادی مالک یا تخریب ساختمان مربوطه باشد.

احداث ساختمان بر خلاف ضوابط پیشروی

معمولاً با توجه به ویژگی‌ها و نوع ساختمان، بخشی از زمین آن باید فضای باز باشد. یعنی از 100 درصد بخش‌های یک زمین باید 60 درصد آن به احداث ساختمان و 40 درصد آن به فضای باز اختصاص داده شود. این مسئله به دلیل پیش بینی فاصله گذاری بین ساختمان‌ها، ساخت پارکینگ، تأمین نور مناسب و… در قوانین صورت گرفته است. اگر ساختمانی برخلاف رعایت ضوابط طولی و پیشروی ساخته شده باشد متخلف شناخته خواهد شد.

کدام مرجع مسئول بررسی و رسیدگی به تخلفات ساختمانی است؟

بعضی از ساختمان‌ها، همان طور که گفته شد; به دلایل مختلفی مغایر با اصول و قوانین شهرسازی و بدون رعایت نکات ایمنی و بهداشتی فنی ساخته می‌شوند. در این صورت سازنده متخلف شناخته خواهد شد و باید مجازات شود. اما مرجع بررسی و رسیدگی به این تخلفات کدام نهاد یا سازمان است؟ شهرداری‌ها معمولاً مهم‌ترین و اصلی‌ترین مرجع رسیدگی به این تخلف‌ها هستند. شهرداری‌ها این تخلفات را معمولاً در کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده 100 بررسی می‌کنند. در این کمیسیون‌ها یک نفر از اعضای شورای شهر، قاضی دادگستری، یک نماینده از شهرداری و یک نماینده از وزارت کشور حضور دارند.

بعد از اعلام نتیجۀ اولیۀ کمیسیون، ذینفع پرونده 10 روز مهلت دارد تا دفاعیات و توضیحات خود را به صورت کتبی برای کمیسیون ارسال کند. بعد از اتمام این مهلت 10 روزه، کمیسیون ظرف مدت حداکثر یک ماه یک جلسه با حضور نمایندۀ شهرداری برگزار می‌کند و تصمیم نهایی دربارۀ پرونده گرفته خواهد شد.

اگر کمیسیون رأی به ممانعت از ادامۀ ساخت و ساز در ساختمانی که پروانۀ ساخت و ساز ندارد یا مغایر مفاد پروانه ساخته شده است بدهد، باید ظرف مدت یک هفته این رأی در کمیسون ذکر و به بحث گذاشته شود. ممکن است رأی کمیسیون تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان متخلف باشد. در این صورت باید برای اجرای حکم یک مهلت حداکثر دو ماهه به سازنده بدهند.  

تصمیم نهایی کمیسیون از طریق شهرداری به مالک و سازنده ابلاغ خواهد شد. در صورت عدم اجرای رأی از سوی آنها، شهرداری رأساً وارد عمل می‌شود و حکم تخریب را اجرا خواهد کرد.

به کدام تخلفات ساختمانی در کمیسیون مادۀ 100  رسیدگی می‌شود؟

در کمیسیون شهرداری معمولاً این تخلف‌ها مورد بررسی قرار می‌گیرند:

• ساختن بنا بدون دریافت مجوز و پروانۀ ساخت; و یا ساخت و سازهایی خارج یا مازاد بر آنچه در مفاد پروانه ذکر شده است.
• نساختن پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن
• تجاوز بنای ساخته شده به معابر شهری
• تغییرات غیر مجاز کاربری
• مستحکم نبودن ساختمان به میزان کافی و یا رعایت نشدن قوانین و مقررات بهداشتی; فنی و شهرسازی در زمان احداث ساختمان

جریمه تخلفات کمی

آن دسته از تخلفاتی که پروژه احداثی، بدون مجوز از شهرداری و اخذ پروانه ساخت بناشده باشد، جریمه تخلفات کمی گفته می‌شود. در این حالت; شهرداری با توجه به ارزش معاملاتی ساختمان، نرخ تورم، قیمت روز و حتی مصالح به‌کار رفته در سازه، بهای تخلف را محاسبه می‌کند.

بر اساس همین فرمول املاک مسکونی بین یک و نیم تا ۳ برابر و املاک تجاری بین ۲ تا ۴ برابر جریمه پرداخت می‌کنند.

نحوۀ محاسبۀ جریمه عدم استحکام بنا

معمولاً در صورتی که در فرایند ساخت و ساز بنای مربوطه; اصول شهرسازی و ایمنی رعایت نشده و ساختمان استحکام مورد نیاز را نداشته باشد، کمیسیون ماده 100 رأی تخریب آن را صادر خواهد کرد.

نحوۀ محاسبۀ جریمه در تغییر کاربری

معمولاً در تغییر کاربری ساختمان‌ها، حکم تعطیلی و پلمپ این محل‌ها صادر می‌شود. اجرای این حکم نیز در حوزۀ وظایف و اختیارات مأموران شهرداری خواهد بود.

سخن پایانی

در این مقاله سعی کردیم به رایج‌ترین انواع تخلفات ساختمانی در زمان ساخت و ساز اشاره کنیم. توجه داشته باشید که یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان خرید ملکی باید به آن توجه داشته باشید، بررسی همین تخلف‌هاست. اگر ملکی که می‌خرید، یک یا چند مورد از این تخلف‌ها را داشته باشد و شما در زمان معامله متوجه آن نشده باشید، بعد از معامله صاحب ملک شما هستید و پرداخت تمام جریمه‌های آن به عهدۀ شما خواهد بود.