گاهی اوقات مالک یک زمین یا خانۀ قدیمی قصد ساخت و ساز دارد، اما به دلایل مختلف و معمولاً نداشتن بودجۀ کافی، با سازندگان املاک توافق می‌کند تا آنها این کار را انجام دهند. درواقع هزینۀ ساخت و ساز با سازندگان و زمین هم از صاحب ملک است. در نهایت نیز ساختمان نهایی بین طرفین معامله تقسیم می‌شود. به این توافق، قرارداد مشارکت در ساخت گفته می‌شود که از انواع قراردادهای مشارکت مدنی است.
در این مقاله قصد داریم که بعد از معرفی این قرارداد، به شرایط و تعهدات آن بپردازیم. در ادامه نیز امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و راه‌های آن را بررسی خواهیم کرد.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه فسخ می‌شود؟
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که براساس آن یک نفر ملک خود را در اختیار سازنده‌ای قرار می‌دهد تا هزینه‌های ساخت آن را بپردازد. این قرارداد باید شفاف و روشن باشد و مواردی مثل نحوۀ انتقال سند، شیوه‌های حل و فصل اختلافات و… در آن درج شده باشد. در این صورت امنیت چنین قراردادهایی به میزان قابل توجهی تأمین خواهد شد. همچنین طرفین با استناد به این قرارداد می‌توانند در مراجع قضایی اقامه دعوی کنند و تقاضای پیگیری مشکلات پیش آمده را داشته باشند.
در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز به این موارد توجه کنید:
- مطمئن باشید که ملک متعلق به خود فرد است و یا از طرف صاحب ملک وکالت‌نامۀ رسمی برای این کار دارد.
- ملک مربوطه حتماً باید سند مالکیت رسمی داشته باشد.
- آورده و سرمایۀ طرفین باید به طور کامل در قرارداد درج شود.
- میزان و نحوۀ سود و زیان حتماً باید مشخص شده باشد.
- درج زمان مورد نیاز برای انجام پروژه ضروری است.
- دریافت ضمانت اجرا برای مواقعی که هریک از طرفین به تعهداتشان عمل نکنند.
نکتۀ مهم
در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده متعهد می‌شود که هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه را بپردازد. همچنین در طول مدت ساخت و ساز، پرداخت مبالغ بلاعوض اجاره بهای مالک نیز به عهدۀ سازنده خواهد بود.
قراردادهای مشارکت چه انواعی دارند؟
حالت اول
در این حالت زمین را یک نفر ارائه می‌کند و نفر دوم هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز را می‌پردازد. در چنین حالتی ممکن است قیمت زمین یا ما به ازای آن در قرارداد آورده نشود. بنابراین فرد سازنده متعهد خواهد شد که ساختمانی با مشخصات مورد نظری که طرفین روی آن توافق کرده‌اند در آن زمین بسازد. هر دو طرف معامله در ملک ساخته شده سهیم و شریک خواهند بود.
حالت دوم
در این حالت ممکن است طرفین توافق کنند که بعد از انجام شدن هر مرحله از ساخت، یک سهم از زمین براساس شرایط توافق شده به دیگری منتقل شود. مثلاً ممکن است مالک و سازنده توافق کرده باشند که بعد از تمام شدن اسکلت بندی ساختمان، یک دانگ از سند منتقل شود. در چنین حالتی انتقال دهنده باید بعد از اتمام کار، اقدام به تنظیم سند رسمی کند.
| بیشتر بخوانید: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟ |
حالت سوم
در سومین حالت طرفین توافق می‌کنند که بعد از رسیدن پروژه به مرحله‌ای خاص، صاحب زمین وکالت بلاعزلی به سازنده برای تنظیم انتقال رسمی سهم خود به سند بدهد. همچنین در برخی موارد نیز ممکن است در همان ابتدای توافق، سه دانگ از ملک به نام سازنده منتقل شود.
چه موارد قانونی‌ای باید در قرارداد مشارکت در ساخت ثبت شود؟
در این قرارداد ذکر چند مورد برای وجهۀ قانونی دادن به آن کاملاً ضروری است که در ادامه به مهم‌ترینشان اشاره می‌شود.
تعهدات مالکان
تعهد اصلی مالک ارائۀ ملک به سازنده و ذکر کردن جزئیات مربوط به آن است. اما چرا ذکر جزئیات ملک مهم است؟ از آنجایی که تعیین ارزش ملک و قیمت‌گذاری آن به عهدۀ مالک است، اگر این کار به‌صورت دقیق انجام نشود، ممکن است اختلافاتی بین طرفین معامله ایجاد شود. این اختلافات حتی ممکن است به فسخ قراردادهای مشارکتی نیز بینجامد. بنابراین ذکر جزئیات ملک جزو مهم‌ترین تعهدات مالک یا مالکان است.
تعهدات سازندگان (مجریان طرح)
مهم‌ترین وظایف سازندگان پیش بردن پروژۀ ساخت‌وساز، پرداخت هزینه‌های ساخت‌وساز و هزینه‌های اداری است. درواقع میزان شفافیت تعهدات سازندگان نسبت به مالکان کمتر است. از همین رو خود سازندگان باید هزینه‌های دقیق و جزئی را در قرارداد ذکر کنند تا از این طریق جلوی بروز اختلافات بعدی را بگیرند. این هزینه‌ها عبارتند از:
- هزینه‌های ساختمانی مربوط به پروژه
- هزینه‌های اداری
- پرداخت مبالغ بلاعوض بلاعوض (پرداخت اجاره بهای محل سکونت موقت مالک تا زمان اتمام پروژه)
- پرداخت جرایمی مربوط به کمیسیون ماده 100، عوارض شهرداری و…
| بیشتر بخوانید: کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست و شامل چه تخلفاتی می‌شود؟ |
مدت زمان قرارداد
زمان قرارداد از زمان گرفتن مجوزهای مربوط به ساخت‌وساز تا زمان بهره‌برداری و تحویل ملک باید به صورت دقیق و جزئی در قرارداد ذکر شده باشد. درواقع همۀ جزئیات زمانی باید شامل روز و ماه و سال باشد. مالک هم مؤظف است زمان دقیق تحویل ملک به سازنده را در قرارداد اعلام کند.
نسبت سهم طرفین معامله
به نسبت سهم طرفین از ملک در اصطلاح سهم الشرکه می‌گویند. در قرارداد مشارکت در ساخت باید سهم مالک از کل ساختمان دقیقاً مشخص شده باشد/ نحوۀ تعیین سود در این قراردادها معمولاً 55 درصد برای مالک و 45 درصد نیز برای سازنده است. اما این میزان عددی قطعی نیست و طرفین می‌توانند بر سر سهم نهایی خود از ملک توافق کنند.
ارزش‌گذاری ملک
بهتر است ارزش ملک نیز در قرارداد مشارکت ذکر شده باشد. بهترین حالت این است که برای تعیین ارزش آن از متخصصان املاک کمک بگیرید. با این کار از بروز مسائل و اختلافات احتمالی در آینده پیشگیری خواهد شد. اگر اشتباهی در محاسبۀ ارزش ملک صورت گرفته باشد، طرف زیان دیده می‌تواند به قانون خیار غبن استناد و قرارداد مشارکت را فسخ کند. البته این کار در صورتی امکان پذیر است که در زمان معامله «اسقاط کافۀ خیارات» انجام نشده باشد.
| بیشتر بخوانید: سند وکالتی چیست؟ نکات مهمی درباره معاملات وکالتی |
| بیشتر بخوانید: همه چیز درباره انواع وکالت حقوقی |
چه عواملی موجب موفقیت پروژه‌های مشارکت در ساخت می‌شوند؟
1. عوامل اقتصادی
قبل از آغاز ساخت و ساز لازم است شرایط کلی بازار مسکن و آینده آن در حداقل یک تا دو سال پیش رو را بررسی کنیم تا بتوان میزان هزینه‌ها و سود حاصل از ساخت را تا حدودی تعیین کرد. بعضی وقت‌ها شرایط بازار به گونه‌ای است که ساخت و ساز نه‌تنها سودی ندارد، بلکه ضرر خالص است. در این شرایط بهتر است تا بهبود وضعیت بازار دست نگه دارید.
2. مسائل مهندسی
در این بخش اهمیت ترکیب سه عامل نقشه ساختمان و کیفیت مصالح و نحوه ساخت بسیار مهم است. وجود هر کدام از این عوامل بدون دیگری، موجب شکست پروژه ازلحاظ مهندسی خواهد شد.
۳. مسائل حقوقی
جنبه حقوقی چنین پروژه‌هایی سه بخش اصلی دارد :
-
قوانین مشارکتی
پروژه‌های مشارکت در ساخت قوانین زیادی دارد که طرفین معامله باید از آنها آگاهی کامل داشته و رعایتشان کنند. در این میان مهم‌ترین قانون قوانین پیش‌فروش ساختمان و آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان‌هاست.
-
قرارداد مشارکت
بدون انعقاد یک قرارداد شفاف و محکم که همۀ جزئیات در آن ذکر شده باشد، پروژه‌های ساختمانی محکوم به شکست هستند و حداقل یکی از طرفین معامله در این میان به‌شدت متضرر خواهد شد.
-
آگاهی از قوانین خاص مشارکت در ساخت و ساز
در کنار قوانین عمومی قراردادها، قانون‌ها و تبصره‌های خاص و شروطی هم هستند که لازم است به‌صورت ویژه در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کرد.
سخن پایانی
در این مقاله درباره مسائل و جزئیات مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت صحبت کردیم. اگر قصد شرکت در چنین پروژه‌هایی چه به‌عنوان سازنده و چه به‌عنوان مالک را دارید، در زمان انعقاد قرارداد تمام جزئیات را ثبت کنید و حتماً پیش از امضا، از تمام قوانین و ماده‌ها و تبصره‌های قانونی مربوط به مشارکت در ساخت اطلاع و آگاهی کامل کسب کنید تا در صورت بروز مشکل هم بتوانید به‌سادگی قرارداد را فسخ کرده و به حق و حقوق خود برسید.