پیدا کردن یک خانۀ ایده‌آل که با استانداردهای شما هماهنگ باشد، معمولاً کمی دشوار است. شما باید به بنگاه‌های مختلف املاک سر بزنید، هزینه‌ها را محاسبه و شرایط را بررسی کنید. در نهایت نیز باید از بین گزینه‌های مختلف، یک خانه را انتخاب نمایید. تمام این پروسه می‌تواند فرساینده و طاقت‌فرسا باشد. اما همان طور که می‌دانید، کار شما با یافتن خانۀ مورد نظرتان تمام نمی‌شود. یکی از مهم‌ترین و اولین اقداماتی که بعد از آن باید انجام دهید، انتقال سند ملک است. انتقال سند موارد خاص و جزئیاتی دارد که حتماً باید پیش از معامله با آنها آشنا باشید. در غیر این صورت ممکن است اتفاقاتی پیش بیاید که موجب پشیمانی یا خسارت شما شود.
در این مقاله قصد داریم به نکات ضروری پیرامون معاملۀ املاک و انتقال سند ملک بپردازیم. اگر این روزها به دنبال پیدا کردن یک خانه و خرید آن هستید، خواندن این مقاله را به شما توصیه می‌کنیم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟
طرفین معاملۀ ملک و انتقال سند آن چه کسانی هستند؟
طرفین معامله در خرید و فروش ملک و انتقال سند دو نفر هستند: فروشنده و خریدار.
این دو طرف در صورتی که بتوانند بر سر مسائل مطرح شده با یکدیگر توافق کنند، معامله انجام خواهد شد.
معاملات ملک و انتقال سند ملک چه مراحلی دارد؟
معاملات ملک و انتقال مالکیت خانه‌ها دو مرحله دارد. مرحلۀ اول همان مرحلۀ تنظیم سندهای عادی یا مبایعه نامه‌ها بین طرفین معامله است. مرحلۀ دوم نیز انتقال رسمی مالکیت واحد یا واحدهای مسکونی به نام خریدار است. این انتقال با ثبت رسمی و از طریق صدور سندهای محضری انجام خواهد شد.
معاملات ملک و املاک چند مرحله دارد؟
معاملات ملک و املاک در ایران سه مرحلۀ اصلی دارد: توافق، انتقال سند ملک و دریافت کد رهگیری، سند زدن ملک و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی.
مرحله اول: توافق
در این مرحله فروشنده و خریدار با یکدیگر به توافق می‌رسند. این توافق معمولاً مکتوب می‌شود و به آن قولنامه می‌گویند. بنابراین قولنامه سند مکتوبی از توافقی است که خریدار و فروشنده بر سر جزئیات ملک با یکدیگر کرده‌اند.
| بیشتر بخوانید: قولنامه چیست؟ جزئیات و نکات مهم در تنظیم سند موقت ملک یا قولنامه |
مرحله دوم: انتقال سند ملک و دریافت کد رهگیری
مبایعه نامه اعتبار قانونی زیادی ندارد. زیرا ممکن است فروشنده به جز شما خانه را به چندین نفر دیگر نیز فروخته باشد. معاملات شما زمانی معتبر خواهند بود که سند ملک به نامتان شده باشد. برای سند زدن باید خریدار و فروشنده به یک بنگاه معاملات املاک مراجعه کرده و مبایعه نامه را در سیستم‌های جامع نرم افزاری ثبت کنند.
توجه داشته باشید که باید به بنگاهی مراجعه کنید که معتبر و رسمی باشد و به صورت قانونی فعالیت کند. در این سیستم نرم افزاری، مشخصات ملک و اطلاعات خریدار و فروشنده ثبت خواهد شد. بعد از ثبت کامل اطلاعات، یک کد رهگیری برای معامله صادر می‌شود. سیستم جامع املاک، یک سیستم سراسری و یکپارچه است. بنابراین اگر کسی بخواهد با کلاهبرداری یک ملک را به چندین نفر بفروشد، این سیستم خطا خواهد داد. صدور کدهای رهگیری ضامن سلامت و امنیت معاملات ملک و املاک است. به هیچ عنوان نباید این مرحله را در زمان خرید خانه و انتقال سند آن فراموش کنید.
| بیشتر بخوانید: کد رهگیری املاک چیست و چه کاربردی دارد؟ |
مرحله سوم: سند زدن ملک و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
در این مرحله خریدار کاری برای انجام دادن ندارد. وظیفۀ فروشنده است که با مدارک شناسایی و اصل سند خانه به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. این دفترها لیستی از مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده خواهند داد. مدارک مورد نیاز برای نقل و انتقال سند ملک مورد نظر در دفترخانه‌ها عبارتند از:
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی بنچاق
- کپی کارت ملی و شناسنامۀ فروشنده و خریدار
- اصل و کپی وکالت نامه
- اصل و کپی پایان کار یا عدم خلافی شهرداری و یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری از محل ملک
- صورت مجلس تفکیکی (دربارۀ آپارتمان‌ها)
- اصل و کپی گواهی‌های حصر وراثت (مورد نیاز برای سندهای ورثه‌ای)
- اصل و کپی فرم مالیات بر ارث (مورد نیاز برای سندهای ورثه‌ای)
مراحل تبدیل کردن سند خانه به سند قطعی چیست؟
توافق‌های اولیه بین طرفین معامله و تنظیم مبایعه نامه
همان طور که می‌دانید، در فرایند فروش خانه بعد از این که خریدار ملک را پسندید، توافق اولیه‌ای با فروشنده انجام می‌شود. بعد از این مرحله در دفتر مشاوران املاک مبایعه نامه‌ای تنظیم می‌شود که خریدار و فروشنده و دو نفر شاهد باید آن را امضا کنند.
| بیشتر بخوانید: رهن و اجاره خانه کلنگی در تهران |
ذکر شدن این موارد در انواع مبایعه نامه‌ها ضروری است:
- اطلاعات هویتی و شناسایی طرفین معامله، کد پستی و آدرس محل سکونت، شماره تلفن ثابت و موبایل
- شرح و ثبت کردن موضوع مورد معامله مانند مشخصات هندسی، جغرافیایی و اطلاعات ثبتی
- درج قیمت واحد و قیمت کل معامله به ریال و تومان
- ثبت زمان و نحوۀ پرداخت مبلغ معامله. (باید دقیقاً شرح داده شود که خریدار چه مبلغی را در چه تاریخی به چه نحوی و تحت چه شرایطی پرداخت خواهد کرد.)
- ذکر شرایط فسخ قرارداد یا انصراف از آن و همچنین تعیین مدت زمانی برای پشیمانی از معامله. (مثلاً 48 ساعت).
- تعیین مبلغ پرداختی به عنوان خسارت در صورت فسخ و انصراف از معامله از سوی خریدار یا فروشنده
- ذکر شدن چگونگی پرداخت هزینه‌های انتقال سند ملک. (پرداخت بعضی از هزینه‌های انتقال سند به عهدۀ فروشنده و بعضی از هزینه‌ها به عهدۀ خریدار است.)
- ثبت شدن مبایعه نامه در سیستم جامع نرم افزاری توسط مشاوران املاک و دریافت کد رهگیری برای معامله
| بیشتر بخوانید: همۀ چیزهایی که باید دربارۀ فسخ قراردادهای ملکی بدانید. |
مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی
فروشنده بعد از این مراحل باید برای انتقال سند با مدارک شناسایی و اصل سند مالکیت به یکی از دفاتر اسناد رسمی برود. دفتردار نیز لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده اعلام خواهد کرد. این مدارک عبارتند از:
- اصل و کپی سند مالکیت تک برگ
- اصل و کپی بنچاق (بنچاق سندی است که مشخصات خریدار و فروشنده و آدرس آنها، مشخصات ملک و تمام هزینه‌های پرداخت شده از سوی طرفین معامله در آن ذکر شده است. اگر بنچاق در دسترس نباشد، دفترخانه با دفتری که معاملۀ قبلی در آنجا انجام شده تماس گرفته و یک نسخه از سند محضری قبلی یا بنچاق را از آنها می‌گیرد.
- کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار د فروشنده
- اصل و کپی وکالت نامه فروش (در صورت داشتن وکیل)
- اصل و کپی پایان کار یا تأییدیه عدم وجود خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری از محل ملک. (مختص زمین‌های دارای بنا و بدون بنا)
- صورت مجلس تفکیکی (مختص آپارتمان‌ها)
- اصل و کپی گواهی حصر وراثت (مخصوص املاک موروثی)
- اصل و کپی فپرداخت فرم مالیات بر ارث (مخصوص املاک موروثی)
| بیشتر بخوانید: خرید ملک ورثه ای؛ همه آن چیزی که باید بدانیم. |
استعلام دفترخانه از شهرداری و دارایی
بعد از اینکه فروشنده به دفترخانه مراجعه کرد و همۀ مدارک را تحویل داد، دفترخانه باید از شهرداری، دارایی و بیمه (برای املاک تجاری) دربارۀ وضعیت بدهی‌های ملک استعلام بگیرد. به این کار در اصطلاح «مفاصا حساب» گفته می‌شود.
در همین مرحله و به صورت موازی با دیگر کارها، دفترخانه باید بررسی کند که سند ملک در جایی گرو نیست و ملک در طرح‌های ساخت و ساز شهرداری واقع نشده است. مثلاً ممکن است از محلی که ملک قرار دارد، بزرگراهی عبور کند. در این صورت اجازۀ معامله و فروش آن ملک صادر نخواهد شد.
مراجعه فروشنده به شهرداری منطقه
فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه گرفته است، باید به شهرداری منطقۀ محل ملک مراجعه کند. شهرداری در این مرحله بررسی می‌کند که آیا ساخت و ساز ملک مورد نظر به صورت قانونی و با پروانۀ ساخت و ساز انجام شده است یا خیر. در صورتی که در زمان ساخت و ساز تخلفی صورت گرفته باشد، پرونده به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع می‌شود و مالک باید جریمۀ تخلف خود را بپردازد.
مالک در این مرحله همچنین هزینه‌هایی مثل عوارض نوسازی، هزینه‌های پسماند و کمک به آموزش و پرورش و… را نیز به شهرداری خواهد پرداخت. بعد از تسویه حساب تمامی بدهی‌ها، مفاصا حساب از سوی شهرداری برای ملک صادر خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست و شامل چه تخلفاتی می‌شود؟ |
مراجعه فروشنده به اداره دارایی و امور مالیاتی
فروشنده بعد از دریافت مفاصا حساب از شهرداری، باید برای پرداخت مالیات ملک به ادارۀ دارایی مراجعه کند. معمولاً 4 درصد قیمت نهایی ملک به عنوان مالیات در نظر گرفته می‌شود که فروشنده برای انتقال سند ملک باید آن را بپردازد. توجه داشته باشید که قیمتی که دارایی برای ملک تعیین می‌کند با قیمت واقعی آن متفاوت است.
دریافت مفاصا حساب از دارایی سه مرحله دارد و طی سه روز انجام می‌شود. این مراحل عبارتند از:
- تحویل مدارک مورد نیاز از سوی فروشنده به دارایی
- پرداخت مالیات تعیین شده از سوی دارایی برای ملک توسط فروشنده. (این مالیات معمولاً در ادارۀ مالیات و با دستگاه پرداخت الکترونیک همان جا انجام می‌شود. در بعضی مواقع نیست ممکن است فروشنده به بانک ملی مراجعه کند.)
- صدور مفاصا حساب ملک از سوی ادارۀ دارایی
نکته مهم:
توجه داشته باشید که اگر ملک مورد معامله تجاری باشد، فروشنده بعد از ادارۀ دارایی باید به سازمان بیمه نیز مراجعه کند.
تعیین تاریخ دقیق انتقال سند ملک
این مرحله درواقع آخرین مرحلۀ فروش ملک است. فروشنده و خریدار در مبایعه نامه باید تعیین کرده باشند که انتقال سند ملک (به اصطلاح سند زدن) در چه تاریخی انجام خواهد شد. در تاریخ موعود طرفین معامله باید با در دست داشتن مدارک زیر به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
- مدارک شناسایی
- مفاصا حساب شهرداری و دارایی
- اصل سند مالکیت تک برگ
- کپی و اصل مبایعه نامه
- کد رهگیری ملک
- گواهی پایان کار
- استعلام‌های ثبتی
- کد پستی
دفترخانه سند مالکیت را مطابق با شرایط و توافق طرفین به صورت رسمی تنظیم خواهد کرد.
| بیشتر بخوانید: ثبت آگهی رایگان فروش ملک توسط مالک در وب سایت آریا مرز |
نکتۀ مهم
ممکن است در تاریخ موعود یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشود و طرف دیگر نیز نتواند از هیچ راهی با او تماس بگیرد. در این صورت باید تا اتمام ساعت کاری در دفترخانه منتظر بماند. اگر طرف دیگر معامله تا آن زمان نیز نیامد، فرد می‌تواند از دفترخانه یک گواهی مبنی بر عدم حضور طرف دیگر معامله بگیرد. خریدار یا فروشنده می‌تواند با در دست داشتن این گواهی به دادگاه مراجعه کند و هزینۀ پشیمانی از معامله را از طرف مقابل بگیرد.
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم به طور کامل به روند انتقال سند مالکیت در زمان فروش املاک مسکونی یا تجاری اشاره کنیم. امیدواریم که مطالعۀ این مطلب برایتان مفید بوده باشد و جواب سؤالات و ابهامات خود را گرفته باشید.