قولنامه یا سند موقت ملک یکی از مهمترین بخش‌های یک معامله است. چون اگر در معامله‌ای که انجام می دهید، سند موقت یا قولنامه تنظیم نشود خطرات متعددی شما را تهدید خواهد کرد. پس به محض توافق با صاحب خانه این سند را تنظیم کنید.
برای انجام این کار مشاور املاک مربوطه قراردادی را بین خریدار و فروشنده تنظیم می کند که به آن قولنامه میگویند. فراموش نکنید که موارد ذکر شده در قولنامه را مورد توجه قرار دهید; زیرا نکات مهمی مثل نحوه انتقال سند و فسخ معامله در آن ذکر شده است. در ادامه به بررسی همه جزئیات قولنامه یا سند موقت ملک و شرایط آن می پردازیم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: قولنامه چیست؟ جزئیات و نکات مهم در تنظیم سند موقت ملک یا قولنامه
همه چیز درباره قولنامه یا سند موقت ملک
سند موقت ملک قراردادی اولیه بین طرفین قرارداد است. در اینجا خریدار ملک و فروشنده ملک، طرفین قرارداد به حساب می آیند. شرایط مرتبط با انتقال سند، چگونگی انتقال آن، شرایط فسخ معامله و… در قولنامه ذکر می شود. برای مثال در قولنامه نوشته می شود که واگذاری ملک در ازای انتقال کامل وجه نقد مشتری به صاحب ملک; انجام شود و یا موارد دیگر که از جمله توافقات میان طرفین قرارداد است.
مورد دیگری که در قولنامه نوشته می شود، جزئیات مرتبط با سند است. یعنی نکاتی که خریدار و فروشنده باید از آنها اطلاع داشته باشند.
پس از بررسی تمامی بندهای قولنامه و جزئیات آن، طرفین قرارداد موظف به امضای قولنامه هستند. تا زمانی که انتقال سند و دریافت وجه بصورت کامل انجام نشده است، سند موقت ملک و یا قولنامه اعتبار دارد.
فراموش نکنید که انجام هر کاری احتیاج به دانش و تجربه کافی در آن زمینه دارد. تنظیم سند قولنامه نیز از این شرایط مبرا نیست. در واقع برای تنظیم این سند، مسائل حقوقی مختلفی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. همچنین افرادی که اطلاعات کافی در این زمینه ندارند نمی‌توانند این سند را تنظیم کنند زیرا در غیر این صورت ممکن است هر یک از طرفین قرارداد، با مشکلات متعددی مواجه شوند.
جزئیات مهم در تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک
مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظر
برای آنکه اعتبار سند مورد تایید باشد، باید مشخصات کامل خریدار، فروشنده و ملک مورد نظر به صورت کامل در قولنامه ذکر شود. این مسئله اولین و مهمترین بخش تنظیم قولنامه است.
تعیین زمان آغاز و پایان معامله
طرفین معامله پس از انجام توافقات و بررسی‌های لازم، زمانی را برای آغاز و پایان معامله در نظر می‌گیرد. همچنین در رابطه با شرایط فسخ معامله و حقوق طرفین; در صورت به وجود آمدن شرایط خاص به توافق می رسند. پس در هر قولنامه باید زمان شروع و پایان معامله به دقت ذکر شود.
نکته: شرایط خاص، شرایطی است که طبق آن خریدار یا فروشنده حق دارند معامله را فسخ کنند و این حق از نظر قانونی و حقوقی برای آنان محفوظ است. در قولنامه باید به این شرایط نیز اشاره شود.
برای مثال اگر ثابت شود که فروشنده جزئیاتی را در سند ذکر کرده که مطابق با اصل ملک نیست، خریدار حق دارد معامله را به هم بزند. همچنین اگر خریدار مبلغی را که مقرر شده تا پایان زمان تعیین شده به فروشنده نپردازد فروشنده حق اعتراض دارد و می تواند معامله را فسخ کند.
تعیین وجه التزام برای تنظیم قولنامه
نکته بعدی در تنظیم قولنامه، تعیین هزینه ضمانت اجرایی یا خسارت است. هر یک از طرفین معامله، در شرایط مختلف، موظف به پرداخت وجه التزام به دیگری هستند. علت نامگذاری این هزینه تحت عنوان «وجه التزام» این است که این مبلغ پایبندی هر یک از طرفین معامله را به قرارداد تضمین می کند.
تاکنون با مواردی که باید در قولنامه ذکر شود آشنا شدیم، اما برای تنظیم این سند شرایط دیگری هم لازم است که نباید از آنها غافل شد. در ادامه به بررسی این موارد می پردازیم.
نکات مهم در تنظیم سند موقت ملک یا قولنامه
همانطور که قبلا اشاره کردیم، تنظیم قولنامه یا سند موقت توسط بنگاه یا مشاور املاک انجام می‌شود. پس اعتبار بنگاه و مشاور املاکی که به آن مراجعه می‌کنید از اهمیت زیادی برخوردار است. اگر بنگاه مشاور املاکی که به آن مراجعه می کنید معتبر نباشد، ممکن است قراردادی که می‌بندید اعتبار کافی را از نظر حقوقی و قانونی نداشته باشد.
اعتبارسنجی بنگاه یا مشاور املاک به این صورت است که آن بنگاه املاک باید مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک داشته باشد; تا صلاحیت او برای تنظیم قولنامه توسط این اتحادیه تایید شده باشد. بنگاه‌هایی که این مجوز را ندارند نمی توانند قولنامه بنویسند یا قولنامه آنها فاقد اعتبار حقوقی است. این مسئله در رابطه با خرید خانه از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. زیرا این فرآیند هزینه مالی و زمانی فراوانی برایتان به دنبال دارد.
عدم وجود مجوز رسمی از طرف اتحادیه مشاور املاکی که برای شما قولنامه تنظیم می کند باعث می‌شود، قولنامه شما اعتبار حقوقی کافی نداشته باشد و اگر در فرآیند معامله مشکلی پیش بیاید دادگاه به هیچ وجه نمی تواند به شما کمک کند; زیرا قولنامه شما غیر قابل استناد است. همین امر باعث می شود خسارت هنگفتی به شما زده شود.
واسطه بین خریدار و فروشنده، بنگاه مشاوره املاک است. اگر در معامله‌تان به مشکلی برخورد کردید که مربوط به طرف مقابل بود، باید به مشاور املاک مربوطه مراجعه کنید. پس بار دیگر ذکر می کنیم که اعتبار بنگاه مشاوره املاک بسیار مهم است.
همزمانی معامله
یکی از شرایط معامله همزمانی آن است. به عبارت دیگر هر دو طرف قرارداد باید قدم به قدم و به صورت همزمان به تعهدات خود عمل کنند. برای مثال تا زمانی که انتقال سند به صورت کامل انجام نشده است; خریدار نباید هزینه ملک را به صورت تمام و کمال به صاحب ملک پرداخت کند.
حضور همه مالکان
گاهی پیش می‌آید که یک ملک تحت مالکیت چند نفر باشد. در این صورت برای معامله آن ملک لازم است که همه افراد دخیل در معامله حضور پیدا کنند. در غیر این صورت لازم است که یک نفر از همه مالکان وکالت داشته باشد و سند وکالت را ارائه دهد. وکالت مربوطه باید در دفتر اسناد رسمی اعتبار داشته باشد در غیر این صورت مشکلات متعددی ایجاد می شود که ممکن است خسارات جبران ناپذیری به دنبال داشته باشد.
گاهی پیش می آید که افراد دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگهای شرکتی فاقد اعتبار قانونی، را ارائه می کنند. نباید به این مسائل توجه کرد. فقط وکالت ثبت شده در دفتر اسناد رسمی اعتبار قانونی دارد.
جزئیات مربوط به نحوه پرداخت و واگذاری ملک
همانطور که در جزئیات قولنامه اشاره کردیم توجه به نکات مرتبط با نحوه پرداخت و واگذاری اسناد; لازم است در این سند موقت به صورت دقیق ذکر شود. برای مثال گاهی خریدار به صورت نقدی هزینه را نمی پردازد و می‌خواهد چک بکشد. همین مسئله باید در قولنامه ذکر شود. همچنین باید تمامی اسنادی را که از سوی فروشنده ارائه می شود ضمیمه قولنامه کرد تا پس از انجام معامله مشکلات حقوقی و قضایی پیش نیاید.
| برای خرید آپارتمان در تهران و یا دیگر شهرهای ایران بر روی لینک کلیک نمایید. |
بی طرف بودن بنگاه
از آنجایی که مشاور املاک رابط میان مشتری و فروشنده است نباید از هیچ یک از طرفین جانبداری کند. حق ارائه مدارک طرفین به دیگری بدون رضایت فروشنده و خریدار از مشاور املاک سلب شده است.
امضای 4 شاهد
وجود مهر و امضای بنگاه مشاور املاک معتبر که در آن معامله را انجام داده اید و امضای طرفین در پایان سند ضروری است. همچنین امضای دو شاهد از طرف هر یک از فروشندگان و خریداران در قولنامه ضروری است.
تهیه 3 نسخه از قولنامه
باید سه نسخه از قولنامه تهیه شود. یکی برای خریدار، یکی برای فروشنده و دیگری برای مشاور املاک. هر یک از آنها وظیفه حفظ و نگهداری این سند موقت را بر عهده دارند. هر سه نسخه باید کاملاً یکسان و بی نقص باشند و هیچ مغایرتی با یکدیگر نداشته باشند. در صورت وجود هر مغایرتی بین این اسناد امکان فسخ معامله وجود دارد و قولنامه فاقد اعتبار کافی است.
تطابق سند و قولنامه
در هر سند اطلاعات مشخصی درباره ملک ثبت و ضبط شده است. خریدار باید قبل از امضای قولنامه، سند ملک را کاملا بررسی کند و آن را با قولنامه تطبیق دهد. در صورت بروز هرگونه اختلاف میان سند و قولنامه، سند موقت ملک فاقد اعتبار است.
اکنون شاید تصور کنید که همه این نکات ساده و واضح بودند; اما توجه به همین نکات ساده از اهمیت زیادی برخوردار است. اگر این نکات را نادیده بگیرید احتمال بروز اختلافات، درگیریها، کلاهبرداریها یا خسارت‌های متعددی برای طرفین قرارداد به وجود می آید. تاکنون بسیاری از معاملات به دلیل عدم توجه به این مسائل فسخ شده اند. این نکات در عین سادگی، بسیار مهم هستند. پیش از امضای هر سند حتماً به این نکات توجه کنید تا مشکل و خطری متوجه شما نباشد.