امروزه به دلیل افزایش قیمت مسکن و نوسان قیمتها بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند به جای خرید مسکن آن را اجاره کنند. در فرایند عقد قرارداد اجاره مسکن، موارد متعددی وجود دارد; که باید قبل از اقدام به هر کار این موارد را بررسی کرد. از آنجایی که اجاره مسکن در سالهای اخیر فرایند رو به رشدی داشته است و تعداد مستاجرها بیشتر شده است; پس آگاهی از قوانین اجاره مسکن هم برای صاحبان ملک و هم برای مستاجر ضروری است.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: عقد قرارداد اجاره و ۱۰ نکته مهمی که باید بدانید
اهمیت آگاهی از قوانین اجاره
بسیاری از شکایات دعوی به دلیل قراردادهای نادرست و نامناسبی بوده است که بین افراد بسته شده. برخی از این قراردادها از روی ناآگاهی و عدم اطلاعات کافی، به افراد ضرر زده است و در مواردی هم; از ناآگاهی افراد نسبت به قوانین عقد قرارداد سوء استفاده شده و خسارات جبران ناپذیری برای آنها به دنبال داشته است. از آنجایی که عقد قرارداد اجاره دو طرفه است، طرفین قرارداد هر دو باید اطلاعات کامل و جامعی در زمینه عقد قرارداد اجاره داشته باشد; تا در آینده با مشکلات متعددی دست و پنجه نرم نکنند. بنابراین اهمیت دانستن این اطلاعات هم برای مستاجر و هم برای صاحب خانه که به اصطلاح به آن «موجر» گفته می‌شود ضرورت دارد. در ادامه به نکات مهمی که در عقد قرارداد باید به آنها توجه شود اشاره خواهیم کرد.
1. عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
اگر صاحب خانه به هر دلیلی تقاضای تخلیه ملک را از مستاجر کرده باشد; مستاجر وظیفه دارد ملک را در اولین فرصت تخلیه کند. البته صاحبخانه هم نمی تواند بی دلیل از مستاجر تقاضای تخلیه کند و فقط در دو حالت حق انجام این کار را دارد:
زمان قرارداد به اتمام رسیده باشد و تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد.
اجاره بها حداقل به مدت سه ماه توسط مستاجر پرداخت نشده باشد.
2. تغییر اجاره بها
قبل از عقد قرارداد، صاحب ملک می تواند قیمتی را برای اجاره ملک در نظر بگیرد و تغییر آن قیمت پس از عقد قرارداد غیرممکن است. اما اگر مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد، صاحب ملک از نظر قانونی می تواند اجاره بها را افزایش دهد.
اگر اجاره بهای تعیین شده، تنها مورد قبول یک نفر باشد ( که معمولاً آن شخص صاحب ملک است) و بین طرفین اختلافی به وجود بیاید; آنها می‌توانند به شوراهای حل اختلاف مراجعه کنند. با مراجعه به شورای حل اختلاف کارشناسان مربوطه به مسئله رسیدگی می‌کنند و قیمت‌گذاری منصفانه‌ای را برای ملک انجام می‌دهند. در این صورت اجاره بها به صورت توافقی و منصفانه انجام می‌شود.
3. دریافت رسید در مقابل پرداخت اجاره بها
بسیاری از افراد در تقاضای دریافت رسید پس از پرداخت اجاره بها تردید می‌کنند و تصور می‌کنند که انجام این کار درست نیست. اما به صورت فنی و حقوقی دریافت رسید پس از پرداخت اجاره بها تنها مدرک معتبر برای مستاجر است; که می‌تواند با آن ثابت کند که اجاره بهای تعیین شده را به صاحب ملک پرداخته است.
در برخی مواقع پیش می‌آید که صاحب خانه طلب مبلغ بیشتری از مستاجر دارد و یا ادعا میکند که مستاجر پرداخت اجاره بها را به تعویق انداخته یا نپرداخته است. در این صورت رسیدهایی که در دست مستاجر است می‌تواند ثابت کند که او پرداخت اجاره بها را به موقع و به صورت کامل انجام داده است.
4. تعیین شرایط پرداخت هزینه شارژ ساختمان در متن عقد قرارداد اجاره
قانون مشخصی برای پرداخت هزینه شارژ ساختمان وجود ندارد. مستاجر و صاحب خانه مسئله را با یکدیگر بررسی می‌کنند و تصمیم می‌گیرند که چه کسی شارژ ساختمان را پرداخت کند. به هر حال هزینه‌های مشترک متعددی در فرایند اجاره ساختمان وجود دارد که هر یک از آنها باید به صورت جداگانه مورد بررسی طرفین قرار گیرد.
ذکر هر یک از این موارد در قرارداد الزامی است. به صورت کلی و در اغلب موارد شارژ ساختمان توسط مستاجر پرداخت می‌شود; زیرا یکی از مخارج عمومی و جاری ساختمانی است که او در آن سکونت دارد.
5. شرایط پرداخت هزینه تعمیرات در متن عقد قرارداد اجاره
مسئله مهم دیگری که در موارد بسیار، باعث ایجاد اختلاف بین صاحب خانه و مستاجر می‌شود; مسئله هزینه‌های مربوط به تعمیرات ساختمان است. برای این مسئله یک قانون کلی وجود دارد. به صورت کلی هزینه های تعمیرات به دو بخش هزینه‌های تعمیرات جزئی و تعمیرات اساسی تقسیم می‌شود. در ادامه به هریک از آنها خواهیم پرداخت:
هزینه تعمیرات جزئی: تعمیراتی هستند که برای استفاده های کوتاه مدت در نظر گرفته می شود. مثلاً مواردی مثل لامپها که به مرور زمان احتیاج به تعویض دارند و یا پوشالهای کولر و…. این تعمیرات و هزینه‌هایی که به اصطلاح به آن هزینه‌های جزئی یا جاری یا عمومی گفته می‌شود; برعهده مستاجر است و او وظیفه دارد به این مسائل رسیدگی کند.
هزینه تعمیرات اساسی: همانطور که از اسمش مشخص است تعمیرات اساسی، تعمیرات هزینه بردارتر و اصولی تر ساختمان هستند. برای مثال رنگ آمیزی دیوارها، تعمیر کلی سیستم سرمایش، تغییر در بنای ساختمان و… این تعمیرات اساسی و هزینه‌های مربوط به آن بر عهده صاحب خانه است و او ملزم به رسیدگی به این مسائل می بهاشد.
6. نوشتن متن تمدید قرارداد
نکته ای بسیار مهم و به نسبت دشوار در نوشتن قرارداد، تهیه متن و تنظیم متن قرارداد است. در ادامه به شیوه تنظیم متن قرارداد خواهیم پرداخت:
قدم اول بررسی کلی مفاد قرارداد است. در مرحله بعد مشخص می‌کنیم که کدام یک از بندهای قرارداد احتیاج به تغییر دارند یا باید حذف شوند. اگر قرار است تغییری در مفاد قرارداد اعمال شود و یا هر یک از آنها حذف شود; نیاز به تنظیم مجدد متن قرارداد وجود دارد.
نکته مهمی که در تنظیم متن تمدید قرارداد وجود دارد این است که باید در پشت همان قرار داد یا قولنامه دستی که قبلاً تنظیم شده است; یک پاراگراف که در آن به تمدید قرارداد با شماره اولیه اشاره شده است، تاریخ تمدید قرارداد و امضای طرفین وجود داشته باشد. در غیر این صورت آن قرارداد و متنی که برای تمدید آن نوشته شده است هیچ اعتباری از نظر حقوقی و قانونی نخواهد داشت و نمی‌توان در هیچ دادگاهی بر آن استناد کرد.
نکته مهم دیگر این است که اگر هر یک از بندهای قرارداد تغییر کند، باید تغییرات مربوطه در همان پاراگراف پشت قرارداد اولیه یا قولنامه دستی ذکر شود و به امضای طرفین قرارداد برسد; تا سندی معتبر از نظر حقوقی و قانونی باشد.
7. عقد قرارداد اجاره رسمی
قراردادهای رسمی از نظر حقوقی و قانونی تعریف مشخص خود را دارند. ویژگی مشترک قراردادهای رسمی این است که همه آنها در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند. اگر قراردادی که تنظیم می‌کنید در دفتر اسناد رسمی به ثبت قانونی نرسد; در واقع به آن قرار داد، قرارداد رسمی نمی‌گویند و به اصطلاح آن را قرارداد عادی یا قولنامه دستی می‌نامند.
8. دقت نسبت به قولنامه دستی در هنگام عقد قرارداد اجاره
همانطور که اشاره کردیم قولنامه‌ای که توسط طرفین قرارداد تنظیم می‌شود; و به امضای طرفین می‌رسد را قولنامه دستی می‌نامند. این قولنامه سه نسخه دارد که یکی از آنها نزد مستاجر، دیگری نزد مالک و یکی نزد بنگاه مشاور املاک نگهداری می‌شود. هر یک از افراد وظیفه حفظ و نگهداری آن را بر عهده دارند. دادگاه می‌تواند به این قولنامه‌ها استناد کند و از نظر حقوقی و قانونی ارزش و اعتبار دارند. در نتیجه تنظیم آنها از اهمیت زیادی برخوردار است و باید همه جزئیات قرارداد و توافقات طرفین در آن ذکر شود.
| برای مشاهده آپارتمان های برای اجاره در تهران و دیگر شهرها بر روی لینک کلیک نمایید |
9. کد رهگیری عقد قرارداد اجاره
طبق قانون تمامی مشاوران املاک وظیفه دارند; معاملاتی را که انجام می‌دهند در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور به ثبت رسمی برسانند. معاملاتی که در این سامانه وارد می شوند ویژگی‌ها و مزایایی دارند که به آنها اشاره خواهیم کرد.
قابل پیگیری توسط شخص یا دولت و نهادهای مربوطه
تضمین درستی معاملات
امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن توسط دولت و نهادهای نظارتی
امکان تجزیه و تحلیل آماری برای نهادهای مربوطه
داشتن کد رهگیری
هر معاملهای که در این سامانه به ثبت می‌رسد، کد رهگیری مشخص و مخصوص خود را دارد. وجود کد رهگیری از وقوع جرم‌های مختلفی که ممکن است توسط افراد انجام شود جلوگیری میکند. برای مثال کسی نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.
10. استفاده از مورد اجاره در موارد متفرقه
اگر مستاجر برخلاف موردی که در اجاره نامه ذکر شده است از مورد اجاره استفاده کند; صاحب ملک می‌تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال در قرارداد ذکر می شود که این ملک به منظور استفاده مسکونی اجاره داده می‌شود; اما مستاجر از آن به عنوان واحد تجاری استفاده کند. در این صورت صاحب ملک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
نکات متعددی در رابطه با اجاره ملک و تنظیم قرارداد وجود دارد که در این جا به 10 مورد آن اشاره کردیم. به صورت کلی عدم آگاهی و نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه می‌تواند مشکل ساز شود. در نتیجه پیشنهاد می‌کنیم که قبل از اقدام به هر کاری با افراد متخصص در این زمینه مشورت کنید; و اطلاعات کافی در این باره کسب کنید تا در آینده با مشکلی مواجه نشوید و یا خسارتی شامل حال شما نشود.