اولین فکری که بعد از دیدن یک زمین یا ملک خالی به ذهن می‌رسد، ورثهای بودن آن است. املاک ورثهای به علت عدم توافق وراث در فروش ملک، معمولاً مشکلات زیادی دارند. ملک ورثه ای به ملکی گفته می‌شود که مالک آن فوت کرده باشد. چنین ملک‌هایی طبق قانون به ورثه یا وراث خواهد رسید. فروش و خرید ملک ورثه ای یکی از انواع معاملاتی است که در بنگاه‌ها انجام می‌شود. این ملک‌ها به دلیل قیمت مناسب و موقعیت خوبی که دارند، اغلب مورد توجه بیشتر خریداران هستند. خرید و فروش املاک موروثی منع قانونی ندارد، اما پیش از معامله باید به چند نکته توجه داشته باشید.
در این مقاله بعد از تعریف ملک ورثه ای به مراحل مهم معاملات به‌خصوص هنگام خرید ملک ورثه ای اشاره می‌کنیم. سپس به نکات حقوقی مهم و برخی سؤالات متداول خواهیم پرداخت.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: خرید ملک ورثه ای؛ همه آن چیزی که باید بدانیم
ملک ورثه ای یا موروثی چیست؟
املاک موروثی یا ورثهای به املاکی گفته می‌شود که صاحب آن فوت شده است. با توجه به قوانین چنین ملک‌هایی به وراث متوفی می‌رسد. اگر ورثه یک نفر باشد مسئله‌ای در تقسیم دارایی‌ها پیش نمی‌آید. در اغلب موارد تعداد وراث بیش از یک نفر است. اگر یک ملک چند ورثه داشته باشد، وراث نسبت به آن ملک مالکیت مشاع خواهند داشت.
وراث در اغلب مواقع یا اموال را بین خودشان تقسیم می‌کنند و یا با فروش ملک، مبلغ آن را به نسبت سهم الارث هر فرد تقسیم خواهند کرد. اگر شما قصد خرید ملک ورثه ای را داشته باشید، بهتر است پیش از معامله به چند نکته توجه کنید.
در زمان خرید ملک ورثه ای به چه نکاتی باید توجه کرد؟
1. احراز مالکیت متوفی
مهم‌ترین مسئله در خرید ملک ورثه ای این است که مطمئن شوید ملک به نام متوفی بوده است. شما با یک نگاه ساده به سند خانه، می‌توانید بفهمید که به نام چه کسی است. گواهی انحصار وراثت هم مدرک مهم و معتبری برای احراز مالکیت است. این گواهی را شوراهای حل اختلاف صادر می‌کنند. در گواهی حصر وراثت نام هریک از وراث و میزان ارث آنها ذکر می‌شود.
نکتۀ مهم:
علاوه بر بررسی گواهی انحصار وراثت، سند و شناسنامۀ متوفی، حتماً احتمال وجود وراث دیگر را هم بررسی کنید.
2. موافقت و رضایت همۀ وراث و امضای مبایعه نامه
امکان خرید ملک ورثه ای در صورتی برای شما وجود دارد که همۀ ورثه راضی به فروش باشند. البته صرف اعلام رضایت زبانی کافی نیست، همۀ وراث باید مبایعه نامه را امضا کنند. حتی اگر همۀ ورثه به جز یک نفر راضی به فروش ملک باشند، باز هم امکان معامله وجود نخواهد داشت. هر کدام از وراث فقط نسبت به سهم خودش حق فروش دارد. در چنین شرایطی باید با مراجعه به دادگاه، تفکیک سهم درخواست دهند.
ممکن است عدم حضور یکی از وراث به دلایلی مثل بیماری، حضور در خارج از کشور و… باشد. در این موقعیت‌ها حضور و اعلام رضایت وکیل آن ورثه برای انجام معامله کافی است.
البته همۀ وراث می‌توانند به یک وکیل برای انجام کارهای فروش وکالت بدهند. در این صورت حضور وکیل و امضای او پای مبایعه برای معامله کفایت می‌کند.
3. بررسی وضعیت وراث صغیر
اگر در بین وراث فرد صغیر (زیر 15 سال) وجود داشته باشد، طبق قانون حق تصرف در اموال خود را ندارد. شما برای خرید ملک ورثه ای که یکی از وراث آن صغیر است، باید با قیم او معامله کنید. توجه کنید که قیم مجاز به فروش سهم الارث ورثۀ صغیر نیست. او در ابتدا باید اجازۀ فروش ملک صغیر را از ادارۀ سرپرستی قوۀ قضاییه درخواست کند. بعد از این درخواست، دادستان با در نظر گرفتن صلاح طفل، ممکن است اجازۀ فروش ملک او را به قیم بدهد.
4. بررسی کامل وصیت نامۀ متوفی
طبق قانون هر کسی می‌تواند تا یک سوم اموال خود بعد از فوت را به شخص دیگری واگذار کند. پس بهتر است پیش از خرید ملک ورثه ای، از وراث بخواهید که وصیت نامه را برای بررسی به شما بدهند. ممکن است متوفی قسمتی از ملک خود را به کسی غیر از وراث بخشیده باشد. در این صورت آن فرد هم باید در هنگام معامله حضور داشته باشد. شما پیش از معامله باید بدانید که هر بخش از ملک به چه فرد یا افرادی رسیده است.
5. بررسی وکالتنامهها و امکان معامله با وکلا
ممکن است در بعضی معامله‌ها یکی از وراث از طرف دیگر ورثه برای انجام کارهای فروش وکیل شده باشد. اگر در هنگام خرید ملک ورثه ای با چنین موردی مواجه شدید، حتماً به این نکات توجه کنید.
- وکلا باید وکالت‌نامه‌های رسمی برای ادعای خود داشته باشند. ارائۀ دست‌نوشته‌ها یا تعیین یک نفر به‌عنوان وکیل به‌صورت شفاهی و تلفنی مردود است.
- شرط اعتبار وکالتنامهها این است که در دفترهای اسناد رسمی تنظیم شده باشند.
- اگر ورثهای در ایران نباشد، وکالت‌نامه‌اش باید در یکی از کنسولگری‌های خارج از کشور تنظیم شده باشد.
- حدود اختیاراتی که وکیل در هنگام معامله دارد، باید در متن وکالتنامه آمده باشد. معمولاً وکلا دو اجازه را از موکلان خود دریافت می‌کنند:
- اجازۀ فروش خانه و طی کردن مراحل آن
- اجازۀ دریافت مبلغ حاصل از فروش ملک
-
بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
مفاصا حساب مالیات بر ارث سندی است که ادارۀ مالیات آن را بعد از مرگ صادر می‌کند. وجود این سند برای فروش یا خرید ملک ورثه ای ضروری است.
براساس قانون ورثه مکلف‌اند حداکثر تا 6 ماه بعد از فوت، اظهارنامۀ مالیات بر ارث را به ادارۀ مالیات بدهند. ادارۀ مالیات با توجه به میزان دارایی متوفق، مالیات اموال او را بررسی می‌کند. حکی که بعد از طی این مراحل صادر می‌شود، مفاصا حساب مالیاتی نام دارد.
پس ضروری است در هنگام خرید دقت کنید ملک مورد نظر شما، در فهرست اموال متوفی ذکر شده باشد. در غیر این صورت معامله فسخ خواهد شد.
7. پرداخت مبلغ معامله به تک‌تک وراث
اینکه شما بعد از خرید ملک ورثه ای مبلغ آن را چگونه به وراث پرداخت می‌کنید بسیار مهم است. معمولاً خریدارها ترجیح می‌دهند مبلغ را به یکی از ورثه بدهند تا او سهم هر ورثه را تقسیم کند. پیشنهاد می‌کنیم این کار را انجام ندهید. بهتر است خودتان سهم هرکدام از ورثه را به‌صورت جداگانه پرداخت و رسید دریافت کنید. این کار باعث می‌شود بعدها کسی نتواند ادعا کند که حقش را دریافت نکرده است.
8. نگهداری مدارک و مستندات مهم
به دلیل حساسیت معاملات و خرید ملک ورثه ای، بهتر است نسبت به نگهداری اسناد دقت بیشتری داشته باشید. درج مشخصاتی مثل سریال سند ملک، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، وصیت نامه، وکالتنامهها، پایان کار شهرداری و… در متن مبایعه نامه ضروری است.
بهتر است تصویری از تمام مستندات و مدارک بالا را هم نزد خودتان نگه دارید. با در دست داشتن این اسناد، در صورتی که فروشندگان به هر دلیلی قبل از حضور در دفترخانه از فروش منصرف شوند، شما می‌توانید حقوق خود را از مراجع قضایی پیگیری کنید.
| مطلب پیشنهادی: انحصار وراثت املاک و مستغلات، شرایط و مراحلی که باید طی شود |
در هنگام خرید ملک ورثهای، چه مدارکی را باید از ورثه دریافت کرد؟
مهم‌ترین و اصلی‌ترین مدارکی که باید هنگام معامله از وراث دریافت کنید عبارت است از:
- سند مالکیت ملک (تا مطمئن شوید که ملک متعلق به متوفی بوده است.)
- شماره سریال اسناد
- گواهی انحصار وراثت و فرم شماره 19*
- قیم نامه (در صورتی که یک یا چند نفر از وراث زیر 15 سال داشته باشند.)
- وکالتنامهها
- وصیت‌نامه
- پایان کار شهرداری
- گواهی مالیات بر ارث
فرم شمارۀ 19 چیست؟
فرم شماره 19 فرمی مالیاتی است که ادارۀ دارایی آن را صادر می‌کند. در این فرم علاوه بر مشخصات دقیق و کامل ملک مورد نظر، ذکر می‌شود که مالیات بر ارث از ورثه دریافت شده است.
آیا می‌توان ملک ورثه ای را به مزایده گذاشت؟
مزایده به معنای فروختن چیزی به بهترین و بالاترین قیمتی است که پیشنهاد می‌شود. پیش از اجرای مزایدۀ املاک، کارشناس دادگستری ملک را برای تعیین قیمت ارزیابی می‌کند. قیمت اعلام‌شده از سوی دادگستری، به‌عنوان مبلغ ابتدایی مزایده در نظر گرفته می‌شود.
امکان به مزایده گذاشتن املاک موروثی هم وجود دارد. اگر شما قصد خرید ملک ورثه ای در مزایده را دارید، به نکاتی که در ادامه آمده توجه کنید.
- در هنگام برگزاری مزایدۀ فروش، هزینه‌ای برای وراث به‌جز هزینۀ آگهی وجود ندارد.
- اگر یکی از وراث بخواهد ملک مزایده‌ای را از بقیۀ وراث بخرد، باید از دادگاه مجوز بگیرد.
- برندۀ مزایده‌ها بدون استثنا کسی است که بیشترین قیمت پیشنهادی را داده باشد.
نکات حقوقی مهم که قبل از خرید ملک ورثه ای باید بدانید.
- ورثهای که مرتکب قتل غیر عمد شده باشد، از ارث محروم نمی‌شود. فقط ارتکاب قتل عمد است که مانع توارث وراث خواهد شد.
- اموالی که مشمول مالیات هستند، بعد از کسر دیونی مثل مهریه آزاد خواهند شد.
- هیچ کدام از وراث حق ندارد سهم ارث ورثۀ دیگر را بدون کسب اجازه از او به فروش برساند. این کار مصداق بزه انتقال مال غیر است و معامله در چنین شرایطی باطل خواهد شد.
- دادگاه حقوقی می‌تواند به تقاضاهای افزاز املاک مشاع موضوع ارث رسیدگی و حکم صادر کند.
- اگر کسی به نحوۀ ابلاغ برگۀ مالیات بر ارث و اجرای آن معترض باشد، شکایت او قبل از بررسی در دیوان عدالت اداری باید در هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی بررسی شود.
پاسخ به چند سؤال رایج در خصوص خرید ملک ورثه ای
اگر یکی از ورثه محجور یا صغیر باشد، تکلیف معامله چیست؟
در چنین شرایطی مدیریت سهم الارث او بنا به صلاحدید دادگاه به قیم یا ولی سپرده خواهد شد.
اگر یکی از وراث راضی به فروش نباشد، آیا می‌توان ملک را خرید؟
ممکن است یکی از وراث به هر دلیلی نخواهد سهم خود را بفروشد یا سهم دیگر وراث را بخرد. در این صورت باید برای مشخص شدن سهم هر کدام از وراث و دریافت مجوز فروش، به دادگاه رفت.
آیا وارث می‌تواند سهم ارث خود را به فرد دیگری واگذار کند؟
بله. در صورتی که سهم وارث دقیقاً در گواهی انحصار وراثت مشخص شده باشد، می‌تواند از طریق یک وکالتنامه سهم خود را به دیگری انتقال دهد.
اگر یکی از وراث ملک خریداری شده را تخلیه نکرد، چه کار کنیم؟
گاهی ممکن است یکی از ورثه خانۀ فروخته شده را به هر دلیلی تخلیه نکند. اگر شما ملک را با موافقت و امضای کل ورثه در بنگاه معامله کرده‌اید، و یکی از فروشنده‌ها به تعهدات خود عمل نمی‌کند، دو کار باید انجام دهید. در مرحلۀ اول با فرستادن اظهار نامۀ ایفای تعهدات قرارداد را تقاضا می‌کنید. اگر فروشنده کار تحویل و انتقال سند و تخلیۀ ملک را پس از آن انجام نداد، می‌توانید از مراجع قضایی حکم تخلیه بگیرید.
اگر یکی از وراث در فرایند انحصار وراثت همکاری نکرد، چاره چیست؟
ممکن است بعد از فوت مالک، یکی از وراث به دلیل در دست داشتن اسناد ادعای مالکیت کل ارث را داشته باشد. در این صورت آیا راهی برای تقسیم دارایی‌ها و انحصار وراثت وجود دارد؟ بله. برای این کار بهتر است طبق این مراحل پیش بروید:
- بعد از اخذ گواهی فوت، به دفتر اسناد رسمی مراجعه و استشهادیه تهیه کنید.
- از طریق شورای حل اختلاف و آخرین محل اقامت متوفی، درخواست حصر وراثت کنید.
- اگر یکی از ورثه مدارک شناسایی‌شان را در اختیارتان قرار ندهند، شورای حل اختلاف هویتشان را از ثبت احوال اسعلام می‌کند.
توجه داشته باشید که هنگام تقسیم اموال، باید مدارکی دال بر مالکیت متوفی در اختیار داشته باشید.
آیا خرید ملک ورثه ای امکان‌پذیر است؟
بله. از نظر قانونی هیچ مشکلی برای انجام شدن چنین معاملاتی وجود ندارد. فقط ممکن است به دلیل اختلافاتی که بین وراث هست، فرایند خرید کمی طولانی شود. اگر شما با قوانین خرید ملک ورثه ای آشنا نباشید، ممکن است ضرر کنید. حتی ممکن است افرادی از این طریق از شما کلاهبرداری کنند.
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم به همۀ ابهامات و نکاتی که در مورد خرید ملک ورثه ای هست، بپردازیم. اگر در هنگام معامله به جوانب مختلف دقت کنید، مشکلی پیش نخواهد آمد. البته لازم است که پیش از معامله با تمام موارد حقوقی هم آشنا شده باشید. در چنین شرایطی شاید بهتر باشد برای خرید ملک ورثه ای با یک وکیل مجرب هم مشورت کنید. وکلا به دلیل آشنایی با موارد قانونی، بهترین و دقیق‌ترین کمک را به شما خواهند کرد.