هنگام فوت هر شخص اموال وی، به عنوان ارث فی مابین افراد باقی می ماند. فرایند تعیین تکلیف ارثیه مرحوم به عنوان «انحصار وراثت» شناخته می شود. املاک و مستغلات از پرتعدادترین موضوعاتی است که انحصار وراثت آن بعد از فوت افراد انجام می شود و به خاطر اهمیت موضوع، ما در اینجا به آن می پردازیم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: انحصار وراثت املاک و مستغلات، شرایط و مراحلی که باید طی شود
انحصار وراثت ملک چیست؟
پس از فوت هر شخص، املاک و مستغلات و یا دارائی‌های دیگری از وی به جا می‌ماند; که به حکم قانون پس از کسر بدهی‌های فرد بین ورثه او تقسیم می‌شوند. این وارثان بر حسب قانون شامل همسر، فرزندان، پدر و مادر، و یا در صورت عدم وجود این افراد، افراد و خانواده دورتر وی خواهند بود.
در فرایند انحصار وراثت ابتدا ورثه مرحوم شناسایی می‌شوند و بعد از آن بر حسب نسبت فرد با مرحوم; میزان سهم الارث هر ورثه محاسبه شده و به او پرداخت می‌گردد. قبل از تقسیم ارثیه و اموال مرحوم، می‌بایست سهم طلبکاران وی از اموال او پرداخت شود. و طلبکاران با وی تسویه حساب کنند و یا بدهی را بر او ببخشند.
در صورتی که طلبکاران نسبت به طلب خود بعد از فوت شخص ادعایی داشته باشند; باید به شهر محل سکونت مرحوم مراجعه کرده و نسبت به درخواست تصدیق انحصار وراثت اقدام کنند. در تصدیق انحصار وراثت املاک، دادگاه محل زندگی شخص، فارق از محل فوت متوفی، صلاحیت رسیدگی به طلب طلبکاران را دارد.
| در رسیدگی به پرونده‌های انحصار وارثت، شرایطی وجود دارد و ورثه باید مقدار مشخصی هزینه برای رسیدگی دادگاه را پرداخت نمایند. در نتیجه بعد از کسر سهم طلبکاران و پرداخت هزینه‌های رسیدگی دادگاه، مابقی ارثیه ما بین ورثه تقسیم می‌شود. |
برای به جریان انداختن پرونده انحصار وراثت املاک به چه مواردی نیاز است:
اصل و کپی برابر اصل گواهی فوت که برای تهیه آن باید به دفاتر اسناد رسمی و یا شورای‌های حل اختلاف مراجعه کرد.
نام تمام وارثان باید در یک فرم استشهادیه خاص به شورای حل اختلاف تقدیم شود. برای تنظیم این فرم، استشهادیه باید به امضای دو نفر از افرادی که متوفی و ورثه او را می‌شناختند برسد. همچنین در یکی از دفاتر اسناد رسمی امضا شده و به رسمیت برسد.
مجموع اموال مرحوم باید تهیه شده و دارایی‌های وی برای رسیدگی به اداره دارائی اعلام شود. اما ارائه رسید دارائی به شورای حل اختلاف نیاز نیست.
ورثه باید کپی شناسنامه‌های خود را به همراه یک لایحه تقدیم دادگاه نمایند. همچنین همراه داشتن اصل شناسنامه در زمان رسیدگی به پرونده الزامی است.
به همراه داشتن عقدنامه همسر در زمان رسیدگی به پرونده الزامی است و باید کپی آن به همراه لایحه به دادگاه انحصار وراثت تقدیم شود.
مراحلی که باید در انحصار وراثت ملک طی شود
دقت کنید که تا زمانی که انحصار وراثت انجام شود، هیچ شخصی نمی تواند در اموال مرحوم دخل و یا تصرفی انجام دهد و یا اقدام به سهم خواهی نماید. رای شورای حل اختلاف فصل الخطاب این موضوع خواهد بود. در ادامه به بررسی مراحلی می‌پردازیم که برای انحصار وراثت ملک باید انجام دهید.
مرحله اول: دریافت فرم انحصار وراثت ملک از شورای حل اختلاف
در گام نخست برای انجام انحصار وراثت باید فرم مخصوص این کار را از شورای حل اختلاف شهرستان محل زندگی فرد دریافت و نسبت به پرکردن آن اقدام کنید.
پس از تکمیل فرم یاد شده باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید، تا اقدامات تکمیلی دیگری را نیز انجام دهید.
مرحله دوم: تایید وارثان
در این مرحله، باید شناسایی وارثان را انجام دهید. تمام کسانی که طبق قانون از مرحوم ارث می‌برند; باید با در دست داشتن شناسنامه و عقدنامه‌های خود به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده; و نسبت به پرکردن اسناد رسمی در این زمینه اقدام کنند. همچنین دو شاهد که این افراد و نسبت این افراد با مرحوم را می‌توانند تایید کنند نیز باید به همراه ببرید.
در اینجا با امضای شاهدان و شواهد مکتوب رسمی، وراثان شناسایی می‌شوند. بعد از تکمیل سند و ثبت رسمی آن، این مدارک به مدارک ارائه شده به شورای حل اختلاف محلی اضافه می‌شوند.
| به یاد داشته باشید که در اولین گام، حتما به شورای حل اختلاف محل اقامت مرحوم مراجعه کنید. بعد از دریافت فرم‌های لازم نسبت به تکمیل آنها اقدام نمایید. همچنین حضور تمام ورثه و دو شاهد آشنا به افراد در اینجا الزامی است. |
مرحله سوم: تعیین مالیات بر ارث
در گام سوم، باید تکلیف مالیات بر اموال مرحوم و ارثیه به جا مانده را مشخص کنید. در اینجا لازم است که اسناد مرتبط به دارایی را آماده کرده و توسط یکی از وراث و یا وکیل افراد; به اداره دارائی تقدیم کنید.
محاسبه مقدار مالیات بر دارائی فرد بر اساس قوانین موضوعه صورت می‌گیرد. در اینجا اداره دارائی حد مشخصی از سهم پرداختی را مشخص می‌کند و رسیدی را در اختیار شما قرار می‌دهد. این رسید نیز باید به جمع اسناد تقدیمی شما اضافه شود.
مرحله چهام: مراجعه دوباره به شورای حل اختلاف
اکنون که وراث مشخص شدند و لیست دارائی تنظیم شد و اداره مالیات نیز رسید آن را به شما ارائه کرد; وقت آن رسیده است که با کپی و اصل مدارک به شورای حل اختلاف مراجعه کنید; و لایحه درخواست انحصار وراثت خودتان را به دادگاه تقدیم کنید.
در این مرحله حضور یکی از وارثان کافی است و نیازی به حضور جمعی وراث نیست.
| مطلب پیشنهادی: مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات و آشنایی با انواع آن |
مرحله پنجم: رسیدگی به پرونده در شورای حل اختلاف
در این مرحله، شورای حل اختلاف نسبت به انتشار یک اعلامیه درباره رسیدگی به اموال مرحوم اقدام می‌کند. در اینجا ممکن است که هزینه ای برای انتشار در روزنامه کثیرالانتشار دریافت شود. اغلب بعد از مدت یک ماه از تاریخ انتشار در صورتی که کسی نسبت به اموال مرحوم ادعایی نداشته باشد; اقدام حقوقی برای بررسی آن آغاز می‌شود.
بعد از رسیدگی حقوقی به لایحه انحصار وارثت، سهم هر کدام از افراد مشخص می‌شود و افراد می‌توانند نسبت به سهم خواهی خود اقدام کنند.
چنانچه مرحوم در بانک دارای مبالغ نقدی باشد، این مبلغ بر اساس سهم الارث مشخص شده در لایحه انحصار وراثت به ورثه پرداخت می‌شود.
در صورتی که مرحوم دارای چند وارث باشد; در زمان طلب اموال باید تمامی آنها حضور داشته باشند و یا به شخصی وکالت رسمی برای دریافت سهم الارث را بدهند.
در صورتی که افراد وکالت خودشان را به یک وکیل صادق بدهند، این کار با شتاب بیشتری انجام می‌شود. در صورتی که ملکی از مرحوم به جا مانده باشد; سند ملک به صورت مشاع به نام تمامی ورثه با توجه به سهم الارث تغییر می‌کند. پس از این کار هر کدام از ورثه می‌توانند نسبت به دریافت حق السهم خود اقدام کند.
| یکی از مهمترین مراحل رسیدگی به انحصار وراثت ملک این مورد است; تمام اموال و دارائی‌های متوفی مشخص شود و طبق یک لیست مشخص به اداره دارائی تقدیم شود و سپس رسید آن ضمیمه لایحه گردد. |
نحوه انحصار وراثت خانه
سهم هر کدام از ورثه در ارثیه به جا مانده می‌تواند متغیر باشد. در زیر فهرستی از این افراد قید شده است.
در ابتدا یک هشتم از کل سهم الارث قابل تقسیم به همسر متوفی اختصاص پیدا می‌کند. مابقی بین فرزندان پسر و دختر تقسیم می‌شود. در اینجا بر حسب قانون، فرزندان پسر دو برابر دختران ارث دریافت می‌کنند.
دقت کنید که سهم خواهی افراد نمی تواند با تقسیم ملک انجام شود. بلکه کل ملک باید به صورت یکجا به فروش رسد و مبلغ دریافتی حاصل از فروش آن; باید بین ورثه بسته به سهم الارث آنها تقسیم شود.
حتما این موارد را در انحصار خانه در ذهن داشته باشید:
حضور تمامی وارثان در زمان تعیین سهم الارث در دفتر اسناد رسمی الزامی است. در این مرحله دفتر اسناد رسمی نسبت به صدور سند تک برگ برای هر کدام از وراث اقدام می‌کند. دقت کنید که در صورتی که حتی یکی از وراث در دفتر خانه اسناد رسمی حضور نداشته باشند; این فرایند انجام نخواهد شد.
باید حتما مبایعه نامه (قرارداد فروش) شامل سند مالکیت ورثه تهیه شود. دقت کنید که گواهی انحصار وراثت افراد و سهم الارث آنها باید در این مبایعه نامه وجود داشته باشد. این مبایعه نامه یا قرارداد فروش حجتی بر رضایت وارثین و نیز فروش سهم الارث است. و هر کدام از ورثه می‌توانند نسبت به آن ادعا داشته باشند.
پس از فروش ملک، هر کدام از وراث می‌توانند مبلغ سهم خود را دریافت کرده و سند مرتبط را امضا نماید. این کار توسط وکیل وی نیز قابل انجام است.
| طبق قانون همسر متوفی یک هشتم از کل سهم الارث قابل تقسیم را دریافت می‌کند. مابقی آن به ترتیب بین فرزندان و سایر ورثه تقسیم می‌شود. بر طبق قانون فرزندان ذکور دو برابر فرزندان اناث سهم الارث دریافت می‌کنند. تا زمان تعیین گواهی انحصار وراثت، هیچکدام از ورثه نمی توانند در اموال ارثیه دخل و تصرفی داشته باشند. |
چطور باید وارثان را تشخیص داد؟
وارثان بر طبق قانون به سه صورت شناسایی می‌شوند:
اول کسانی که رابطه نسبی مستقیم با فرد متوفی دارند; پدر و مادر، همسر و فرزندان، نوه‌ها و یا نوه‌های نوه‌ها.
دوم کسانی که رابطه خونی با مرحوم دارند: مانند خواهر و بردار و یا اولاد آنها.
سوم کسانی که رابطه خویشاوندی با مرحوم دارند مانند عموها، عمه‌ها، دایی‌ها و خاله‌ها و یا فرزندان آنها.
اگر هیچ یک از انساب و هم خونان و خویشان فرد در قید حیات نباشند، سهم الارث به نفع عموم ضبط می‌شود.
حضور تمامی وارثان برای دریافت سهم الارث در زمان فروش ملک الزامی است. عدم حضور آنان و یا وکلای ایشان سبب توقف فروش ارثیه می‌شود.
در نظر داشته باشید که حتما باید گواهی انحصار وراثت در قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی دریافت شود.
نتیجه گیری در مبحث انحصار وراثت
انحصار وراثت دارائی‌هایی مرحومین، فرایندی است که برای تقسیم سهم الارث ورثه انجام می‌شود و باید با حضور ورثه در جریان رسیدگی قرار گیرد.
پس از آنکه فردی فوت می‌شود، باید از محل دارائی‌های آن هزینه‌های تشیع پیکر وی پرداخت شود. همچنین بدهی طلبکاران نیز پرداخت شود. در صورتی که طلبکاران نتوانند بدهی خود را دریافت کنند می‌توانند تصدیق انحصار وراثت دریافت کنند.
تصدیق انحصار وراثت خانه و نیز گواهی انحصار وراثت در دادگاه‌های شورای حل اختلاف شهر محل زندگی فرد متوفی، بررسی شده و صادر می‌شود.
شورای محل اقامت فرد، صلاحیت رسیدگی به پرونده انحصار وراثت فرد را داراست. در اینجا فرق نمی کند که فرد در کجا فوت کرده است.
تهیه لیست کاملی از اموال مرحوم توسط وارثان باید قبل از انحصار وراثت انجام شود و این لیست در اختیار اداره دارائی قرار گیرد.
اداره دارائی بعد از رسیدگی به دارائی‌های مرحوم نسبت به صدور رسیدی اقدام می‌کند. این رسید باید در قید لایحه انحصار وراثت ضمیمه گردد و به دادگاه شورای حل اختلاف تقدیم شود. گواهی‌های مالیات بر ارث نیز باید در این مرحله تنظیم و آماده تقدیم شوند.
با صدور گواهی انحصار وراثت بانک‌ها نسبت به پرداخت سهم الارث نقدی مرحوم به ورثه اقدام خواهند کرد.
در زمان صدور سند تک برگ به نام وراث باید گواهی انحصار وراثت آنها آماده باشد و سهم الارث هر کدام مشخص باشد. در زمان فروش ملک نیز باید تمام افراد در دفتر خانه اسناد رسمی حضور داشته باشند و اسناد مرتبط را امضا کنند.