سند عادی ملک یک از دو نمونه سندی است که در قانون برای تصرف املاک در نظر گرفته شده است. طبق ماده 1286 قانون مدنی، هر سندی دارای دو وجه متفاوت است که شامل سند عادی و سند رسمی میشود. در این پست میخواهیم به این موضوع بپردازیم که سند عادی ملک چیست؟ آیا اسنادی مانند قولنامه کارکرد آن را دارند؟ و چطور میتوان یک سند عادی ملک را به سند رسمی تبدیل کرد؟
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: سند عادی ملک چیست؟ نکات مهمی که درباره سند عادی ملک باید بدانیم
اصطلاح «سند» به چه معناست؟
سند بر طبق قانون شامل هر نوشته ای است که در دعاوی حقوقی قابل استناد و یا دفاع باشد. این تعریف مطابق با توضیحی است که در ماده 1248 قانون مدنی توضیح داده شده است.
به صورت لغوی سند به معنی هر نوشته ای است که وام و یا طلب کسی را معین سازد و یا مطلبی را ثابت کند.
پس بر طبق توضیح، هر نوشته ای (چه دست نویس یا تحریر شده) که در دادگاه قابل ارائه، استناد و دفاع باشد; حکم یک سند را پیدا میکند و برای صاحب آن و یا طرفینش، حقوقی را ایجاد مینماید.
سند باید حتما مکتوب باشد و دوم باید مربوط باشد تا بتوان از آن در دادگاههای موضوع سند استفاده کرد.
برای همین هنگامی که صحبت از یک سند رسمی میکنیم; یعنی نوشته ای مرتبط با موضوعی خاص که توسط مجاری مطرح شده در قانون وجهیت قانونی کامل پیدا کرده اند.
اگر سند مخدوش باشد و یا به موضوع مطرح شده مرتبط نباشد; از اعتبار ساقط میشود و دیگر نمی توان به آن اصطلاح سند را اطلاق کرد.
با آنچه که گفته شده اکنون به تعریف دقیق تری از سند عادی و رسمی ملک دست پیدا میکنیم.
سند عادی در برابر سند رسمی ملک
در قوانین مدنی برای آنکه یک سند به وجهیت قانونی و رسمیت برسد، تشریفاتی در نظر گرفته شده است. این تشریفات شامل موارد خاصی میشود که در ادامه آنها را توضیح میدهیم.
بر اساس ماده 1287 قانون مدنی، اولین وجه یک سند رسمی ملک; آن است که در دفاتر اسناد رسمی که مامورین ذی ربط قانونی در آن مشغول به کار هستند، به ثبت رسیده باشد.
برای این رسمیت باید سه نکته را در نظر داشت:
اول، هر سند رسمی باید توسط مامور رسمی دولت و یا منسوب وی در امور مرتبط ثبت شود.
دوم، شخص مستند کننده سند باید دانش، توانایی و اجازه ثبت قانونی سند را داشته باشد.
سوم، ثبت هر گونه از اسناد، مشرف به قوانین خاصی است. و باید قوانین و تشریفات خاصی را برای آن لحاظ کرد تا به رسمیت شناخته شود.
اگر سند با توجه به تشریفات مندرج در ماده 1289 قانون مدنی به ثبت رسیده باشد; جزء اسناد رسمی در نظر گرفته میشود و چنانچه غیر از این باشد; آن سند مطابق با ماده 1287 قانون مدنی، عادی تلقی میشود.
بر حسب ماده 1293، چنانچه مجری دولتی نسبت به تنظیم سندی که در صلاحیت وی نیست اقدام کند; حتی اگر تشریفات قانونی را رعایت کرده باشد، باز هم سند جزء سندهای عادی در نظر گرفته میشود و رسمیت لازم را ندارد.
چه تفاوتی میان سند عادی ملک با سند رسمی ملک وجود دارد؟
تفاوتهای زیادی میان این دو روش ثبت وجود دارد.
سندهای رسمی، دارای پشتوانه اجرایی هستند و در واقع از اعتبار قانونی بر خوردار هستند. اما اسناد عادی برای رسیدن به اجرائیات قانونی نیازمند طی تشریفات اداری خاصی هستند.
سند رسمی در هر دادگاهی بدون حضور اشخاص ثالث قابل اتکا است; اما سند عادی باید با توجه به حضور افراد ثالث و یا مرتبط با آن بررسی شود.
تنظیم کردن سند به شکل عادی، فرایندی است که بسیاری از ما انجام میدهیم. یعنی بدون آنکه از مجری و یا مامور قانونی برای رسمیت بخشیدن به مستندات استفاده کنیم; نسبت به عقد قراردادها، قولنامهها و یا ضمانها اقدام میکنیم. گرچه هر کدام از موارد فوق میتواند سبب ایجاد مسئولیتهای شوند، ولی دایره مطرح شده هر کدام در حوزه اسناد عادی خواهند بود.
در قانون ماده 1287 برای مستند شناختن هر سند تشریفاتی را به شرح زیر در نظر گرفته است:
مهر، امضا و یا اثر انگشت و یا هر نشانی که ثابت کند که طرفین نسبت به تایید مشروحات سند، رضایت و تایید داشته اند.
برخی از مواقع نیز وجود شاهدین میتواند سبب مستند شدن بهتر اسناد شود. گرچه الزامی برای آن در نظر گرفته نشده است.
وجود ضامنین در یک سند هم بخشی از مواردی است که میتواند به سند اعتبار بیشتری دهد. اما وجود آنها هم در قانون مورد اشاره مستقیم قرار نگرفته است.
سندهای عادی، میتوانند مورد تردید قرار گیرند; مشروحات آن میتوانند تفسیر به رای شوند و شرایط مرتبط به آن میتوانند تغییر کنند.
سندهای رسمی، اجازه هر گونه تفسیر به رای را میبندند. شرایط آن کاملا شفاف و واضح است و احکام قانونی بلاواسطه بر آنها قابل اعمال است.
سند عادی ملک چه جایگاهی در معاملات املاک و مستغلات دارد؟
در زمان خرید و فروش به صورت معمول، قولنامههایی تنظیم میشوند. قولنامهها تا زمانی که به درج رسمی نرسیده باشند، جزء اسناد عادی در نظر گرفته میشوند. اما این به معنای عدم اعتبار محتویات آن نیست.
| مطلب پیشنهادی: قیمت خرید خانه، تکنیک های مذاکره و پیشنهاد قیمت |
قولنامه ملک چه شرایطی دارد؟
قولنامه، سند و یا قراردادی است که بین فروشنده و خریدار و اغلب در یک دفتر مشاور املاک منعقد میگردد.
قولنامه شامل شرایط خرید و فروش، اجاره، رهن و یا موارد مرتبط به ملک در زمان واگذاری و تحویل است. ممکن است که شرایط پرداخت وجوه و نیز مشخصات و جزئیات دیگری را نیز در بر داشته باشد.
در قولنامه اطلاعات مرتبط به سند ملک به ثبت میرسد و برخی از نکات حقوقی نیز به اطلاع خریدار و فروشنده میرسد.
پس از عقد، قولنامه تا زمان تبدیل به سند رسمی (یا انتقال سند و مالکیتها) دارای اعتبار است.
درباره قولنامهها موضوعات دیگری مطرح است که اطلاع از آن برای شما که به میخواهید آن را امضا کنید لازم است.
سند موقت ملک و یا قولنامه شامل چه اطلاعاتی باید باشد؟
مشخصات فروشنده و خریدار اولین و مهمترین نکته ای است که باید در سند قولنامه به آن اشاره شده باشد.
تاریخ قولنامه هم مهم است. در اینجا باید زمان شروع، و خاتمه قولنامه به دقت ذکر شده باشد.
اگر شرایطی سبب فسخ و ابطال قرارداد و یا قولنامه میشوند، باید با تشریح کامل در قرارداد قولنامه ذکر شود.
این شرایط میتواند شامل قوانین و یا توافقات فی مابین باشد.
پرداخت وجوه مالی در سررسیدهای مقرر در قرارداد، اغلب از مهمترین شرایط فسخ قرارداد قولنامه است.
ضمانتهای اجرایی نیز از جمله مواردی هستند که باید در زمان عقد قرارداد در نظر داشت. ممکن است در جهت ضمانت، از ضامنین درخواست شود که ذیل قرارداد را امضا کنند و یا وجه ضمان و یا وجه التزامی برای برخی از موارد در نظر گرفته شود.
دقت کنید، در زمان وارد کردن ضمانت نامهها، باید شرط مقرر شده قابل تحقق از سوی طرفین باشد. برای مثال صاحب خانه نمی تواند درخواست تخلیه یک شبه ملک را از مستاجر داشته باشد. اغلب زمان یک ماه و یا دو ماه برای یافتن ملک و جابجایی در نظر گرفته میشود. ضمانت اغلب برای بعد از این فرجه زمانی یک یا دو ماهه است.
در زمان سند موقت ملک به چه چیزهایی باید دقت کنید
اولین نکته آن است که این سند باید در یک دفتر مشاور املاک مطمئن و دارای مجوز نوشته شود. اعتبار این دفتر میتواند مراحل بعدی کار شما را بسیار راحت کند.
مجوزهای لازم برای این منظور از طریق اتحادیه مشاورین املاک صادر میشود و در دفاتر مورد بحث باید در جلو چشم باشند.
اگر مطمئن نیستید که دفتر املاک دارای مجوز لازم است; حتما تاکید میکنیم که درخواست مجوز تاریخ دار را از مشاور املاک داشته باشید. ترجیحا بهتر است که اعتبار آن را قبل از عقد هر قراردادی با دفتر اتحادیه مشاورین املاک شهرتان چک کنید.
در زمان عقد قرارداد، هم فروشنده و هم خریدار باید شخصا در دفتر حضور داشته باشند و نسبت به عقد قرارداد اقدام کنند.
اجرای تعهدات بعد از عقد و امضای طرفین شروع میشود.
خریدار میتواند بنابر توافقاتی که در سند قولنامه ذکر شده است وجوه خودش را به طرف فروشنده انتقال دهد. همچنین فروشنده ملزم است که نسبت به تحقق وعدههای خود در قرارداد قولنامه اقدام نماید.
نتیجه گیری
بر طبق قانون مدنی ماده 1286، ما دارای دو سند عادی و رسمی هستیم.
سند بر حسب تعریف ماده 1248 قانون، شامل هر نوشته ای است که در دعوی، قابل استناد، ارجاع و دفاع باشد. سند در واقع نشان دهنده شرایط و موضوع دعوی است.
هر سند باید مشروط به توافق یا شرایطی باشد، مرتبط به موضوع دعوی باشد، قابل ارجاع باشد.
سند باید حتما مکتوب باشد و دوم باید به موضوع دعوی و یا توافق مرتبط باشد.
دفاتر ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و سایر مامورین رسمی با صلاحیت; طبق ماده 1287، این حق را دارند که نسبت به تنظیم و ثبت اسناد رسمی اقدام نمایند.
سند رسمی قابل انکار و تردید نیست و نیازمند شخص و یا مرجع ثالث برای اثبات توافق نمی باشد.
قولنامه سندی است مکتوب که بین فروشنده و خریدار، موجر و مستاجر در زمان عقد خرید و یا اجاره امضا میشود. در تنظیم آن مامورین دولت حضور ندارند، اما ممکن است تشریفات قانونی خاصی در آن لحاظ شود.
قولنامه، میتواند تا زمان انتقال سند و اتمام قرارداد توافق بین خریدار و فروشنده; به عنوان یک سند عادی و مسئولیت برانگیز باشد.
مشخصات خریدار و فروشنده، از جمله مهترین مواردی است که باید برای عقد یک قولنامه به آن توجه کرد.
شرایط فسخ معامله هم از مهمترین نکاتی است که نباید از یاد برد. شرایط فسخ میتواند مطابق با قانون و یا مطابق با توافق طرفین باشد.
