خرید اوراق مسکن، هر آنچه که باید بدانید

داشتن مسکن جزو نیازهای اصلی و اساسی تمام افراد جامعه است. متأسفانه در سال‌های اخیر و با بالا رفتن بی‌سابقۀ قیمت مسکن، قدرت خرید مردم هم بسیار کاهش پیدا کرده است. در چنین شرایطی خیلی‌ها مجبور می‌شوند اجاره‌نشینی را انتخاب کنند و گروهی دیگر هم به حاشیۀ شهرها مهاجرت می‌کنند تا بتوانند در آن جا موفق به خرید خانه بشوند. توجه به اوراق مسکن یا همان وام‌های خرید مسکن هم همیشه وجود داشته است. اما همان‌طور که می‌دانید، دریافت این اوراق هم شرایط ویژه‌ای دارد.

یکی از بنگاه‌های معتبر اقتصادی در کشور ما بانک مسکن است. این بانک سعی می‌کد بخشی از هزینه‌های خرید خانه را در قالب اوراق مسکن به متقاضیان واجد شرایط بدهد. همچنین ارگان‌های مختلف دیگر هم تسهیلات خرید خانه را به بازنشستگان ارئه می‌کنند.

در این مقاله با تعریف اوراق مسکن و انواع آن آشنا خواهیم شد. در ادامه نیز شرایط دریافت وام مسکن را بررسی خواهیم کرد.

فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: همه نکاتی که دربارۀ اوراق مسکن باید بدانید.

اوراق مسکن چیست؟

اوراق تسهیلات مسکن یا اوراق تسه، حق امتیازی برای گرفتن وام مسکن است. بانک مسکن برای تشویق مردم به سرمایه‌گذاری علاوه بر دادن سود به مشتریان، اوراق مسکن را هم ارائه می‌کند. با داشتن هر برگ از این اوراق، می‌توانید 500 هزار تومان از بانک مسکن وام بگیرید.

چگونه می‌توانیم اوراق مسکن بگیریم؟

دو راه کلی برای گرفتن این اوراق وجود دارد:

1. خودتان در بانک مسکن حساب سپردۀ ممتاز داشته باشید. بانک در ازای این سپرده مقدار مشخصی از اوراق را به شما خواهد داد.
2. اگر برای خرید مسکن عجله دارید، باید اوراق را از کسانی که اوراق مسکن دارند بخرید. این اوراق در بازار فرابورس معامله می‌شوند.

اگر بخواهید اوراق را از فرابورس بخرید، باید کد معاملاتی داشته باشید. با داشتن این کد می‌توانید کار خرید و فروش را از طریق اینترنت انجام بدهید. همچنین می‌توانید به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه و درخواست خرید اوراق را ارائه کنید.

بانک مسکن چه تسهیلاتی برای خرید خانه ارائه می‌کند؟

بانک مسکن به‌طور کلی سه نوع تسهیلات اصلی ارائه می‌کند:

• تسهیلات خرید مسکن
• تسهیلات ساخت واحد مسکونی
• تسهیلات جعاله

در این مقاله تمرکز ما بیشتر بر روی معرفی تسهیلات نوع اول و بررسی نحوۀ خرید اوراق مسکن است.

تسهیلات خرید مسکن متناسب با هر شهر ارائه می‌شود. با توجه به وضعیت شهرها، وام‌های خرید مسکن به چهار بخش تقسیم می‌شوند:

1. تهران
2. شهرهای بزرگ مثل کرج، اصفهان، قم، کرمانشاه، شیراز،اهواز، تبریز، مشهد
3. شهرها و مراکز استان‌هایی که جمعیت بیشتر از 200 هزار نفر داشته باشند.
4. سایر شهرهای کوچک

مبلغ تسهیلات وام مسکن چقدر است؟

با توجه به شرایط افراد متقاضی، مبالغ و منابع این وام هم متغیر است. در ادامه به تمام مبالغ اشاره شده است:

• 250 میلیون تومانی: از محل پس انداز مسکن جوانان بدون محدودیت سنی (قابل پرداخت به بازۀ سنی 15-5 سال)
• 200 میلیون تومانی: ویژۀ زوجین، از محل اوراق مسکن
• 160 میلیون تومانی: ویژۀ زوجین، از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم
• 100 میلیون تومانی: از محل اوراق ممتاز و بدون سپرده‌گذاری
• 80 میلیون تومانی: از محل صندوق پس انداز مسکن یکم مخصوص خانه اولی‌ها
• 20 میلیون تومانی: از محل صندوق پس انداز مسکن
• 12 میلیون تومانی: از محل صندوق پس انداز مسکن

مدت اعتبار اوراق مسکن چقدر است؟

فرصت و اعتبار استفاده از اوراق مسکن، دو سال بعد از عرضۀ آنهاست. اگر این فرصت دو ساله تمام شود، بانک موظف به پرداخت وام نیست.

قیمت اوراق منتشر شده در هر کدام از ماه‌های سال متفاوت است. دلیل آن هم واضح است. اوراقی که سررسیدشان نزدیک‌تر باشد، به‌طور معمول ارزان‌تر هستند. چون فرصت کمی برای دریافت وام مربوط به آنها وجود دارد. مثلاً قیمت اوراق مسکنی که در بهمن 97 منتشر شده، ارزان‌تر از اوراق مسکن شهریور 98 است. سررسید اوراق بهمن 97 در بهمن 99 به انتها رسید، اما برای گرفتن وام مربوط به اوراق شهریور 98  تا شهریور 1400 فرصت هست.

البته فرصت دوسالۀ دریافت وام بعد از سررسید، معمولاً تا شش ماه هم تمدید می‌شود.

 چه زمانی برای دریافت اوراق مسکن اقدام کنیم؟

همان طور که گفتیم، برای استفاده از اوراق مسکن، محدودیت دو ساله بعد از عرضه وجود دارد. پس شما بهتر است زمانی برای تهیۀ این اوراق اقدام کنید، که تصمیم قطعی برای خرید خانه گرفته‌اید. در این زمینه حتماً باید پیش از خرید اوراق مسکن با بانک‌ها مشورت کنید. چون ممکن است بین خرید اوراق تا دریافت وام فاصله‌ای دو ماهه باشد و در این مدت انقضای اوراق بگذرد.

توجه داشته باشید که اگر به هر دلیلی تا زمان انقضا از اوراق مسکن خودتان استفاده نکنید، وجوه پرداختی‌تان به شما بازگردانده نمی‌شود.

چه مدارکی برای گرفتن اوراق مسکن لازم است؟

گاهی ممکن است شما به وامی برای ساخت مسکن نیاز داشته باشید. بسته به اینکه شخص حقیقی یا حقوقی باشید، مدارک متفاوتی ارائه کنید.

مدارک مورد نیاز اشخاص حقیقی برای دریافت تسهیلات:

• اصل و کپی تمام صفحات اسناد مالکیت
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالکین (تمام صفحات)
• اصل و کپی بنچاق (در صورت درخواست شعبه)
• اصل و کپی تمام نقشه‌های معماری مورد تأیید و دارای مهر شهرداری مربوطه
• اصل و کپی تمام مجوزهای ساختمانی مثل عدم خلاف، پروانه و…
• نقشۀ ساختمان مربوطه (برای پروژه‌های بیش از یک واحد)
• گرفتن قرارداد آسانسور (در صورت داشتن آسانسور)
• استعلام چک‌های برگشتی برای صاحبان حساب تجاری و استعلام تسهیلاتی
• تصاویر مربوط به هزینه‌های قابل قبول (انشعابات و عوارض شهرداری و…)
• تکمیل کردن فرم‌های مربوطه

نکتۀ مهم:

در صورتی که تمامی این مدارک تکمیل و مراتب آن توسط شعبه تأیید بشود، زمان مورد نیاز برای ارسال پیش‌نویس درخواست تسهیلات به دفترخانه حداقل 28 روز کاری خواهد بود.

مدارک مورد نیاز اشخاص حقوقی برای دریافت تسهیلات:

• اصل و کپی اساسنامۀ شرکت (باید انجام عملیات احداث در موضوع فعالیت شرکت در آن درج شده باشد.)
• اصل و کپی آگهی تأسیس ثبتی شرکت (بعد از تاریخ ثبت، شرکت باید حداقل یک سال فعالیت کرده باشد.)
• اصل و کپی آگهی‌های تغییرات ثبتی شرکت
• ارائۀ کد اقتصادی و شناسنامۀ ملی شرکت
• اصل و کپی تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی اعضای هیئت مدیره، سهامداران 10 درصد به بالا و صاحبان امضای شرکت
• اصل و کپی همۀ صفحات اسناد مالکیت
• اصل و کپی تمام مجوزهای ساختمانی مربوطه (اعم از عدم خلاف، پروانه و…)
• اصل و کپی بنچاق (در صورت درخواست شعبه)
• تصاویر مربوط به هزینه های قابل قبول (عوارض شهرداری و انشعابات)
• اصل و کپی تمام نقشه‌های معماری مورد تأیید و دارای مهر شهرداری مربوطه
• نقشۀ ساختمان مربوطه (برای پروژه‌های بیش از یک واحد)
• گرفتن قرارداد آسانسور (در صورت داشتن آسانسور)
• اظهارنامۀ مالیاتی و صورت‌های مالی حسابرسی شده توسط حسابدار مستقل (مربوط به 3 سال اخیر فعالیت شرکت)
• لیست اعضا ممهور به مهر اداره کل تعاون (در خصوص شرکتهای تعاونی مسکن)
• تکمیل فرم‌های مربوطه

نکات مهم:

1. نداشتن سابقۀ چک برگشتی و تسهیلات سررسید گذشته در سیستم بانکی برای متقاضی الزامی است.
2. تحویل این مدارک تا زمان ارزیابی مستندات توسط بانک، هیچ تعدی مبنی بر پرداخت تسهیلات ایجاد نمی‌کند.
3. در صورتی که تمامی این مدارک تکمیل و مراتب آن توسط شعبه تأیید بشود، زمان مورد نیاز برای ارسال پیش‌نویس درخواست تسهیلات به دفترخانه حداقل 28 روز کاری خواهد بود.

مزایای خرید اوراق مسکن چیست؟

بسیاری از افراد خرید اوراق مسکن را به روش‌های دیگر سرمایه‌گذاری مثل سپرده‌های بانکی ترجیم می‌دهند. در ادامه به مزایای مهم خرید اوراق مسکن اشاره شده است.

• خرید زمان برای خرید مسکن و گذر از تورم‌های احتمالی
• منزل مربوطه به نام متقاضی سند می‌خورد و در رهن بانک خواهد بود.
• در سپرده‌گذاری حتماً باید ملک را بخرید، اما اوراق مسکن قابلیت خرید و فروش دارند.
• این اوراق قابلیت هدیه دادن، انتقال و بازخرید نیز دارند.
• پرداخت مبلغ تسهیلات خریداری شده تضمینی است.
• از اوراق مسکن می‌توانید برای خرید یا ساخت مسکن هم استفاده کنید.

سود اوراق مسکن چقدر است؟

سود وام مسکن 17.5 درصد است. البته اگر مبلغ خرید اوراق مسکن را از عدد وام کم کنیم، شما عملاً برای وام به مبلغ کمری قسط پرداخت خواهید کرد. برای روشن‌تر شدن موضوع به مثال زیر توجه کنید.

فرض کنیم که فردی می‌خواهد یک وام 100 میلیون تومانی بگیرد. ارزش هر برگ از اوراق مسکن، 500 هزار تومان است. پس برای دریافت وام 200 میلیون تومانی، باید 200 برگ اوراق مسکن خریده باشد. اگر فرضاً قیمت هر برگ 41 هزار تومان باشد، برای تهیه 200 برگ، باید 8 میلیون و 200 هزار تومان پرداخته باشد. با کسر این مبلغ از مبلغ وام، درواقع آن فرد 91 میلیون و 800 هزار تومان وام خواهد گرفت.

برای دریافت وام مسکن، چقدر باید در حسابمان موجودی داشته باشیم؟

حداقل مدت انتظار برای دریافت وام مسکن از صندوق پس‌انداز مسکن یکم، دو دورۀ 6 ماهه (یعنی یک سال) است. مدت سپرده‌گذاری نیز در صورت حفظ حداقل موجودی، 3 سال است. روش محاسبۀ حداقل موجودری به‌صورت هر 6 ماه یک برابر متوسط موجودی است. بنابراین:

• حداقل متوسط موجودی هر دوره برای دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی: ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان
• حداقل متوسط موجودی هر دوره برای دریافت وام مسکن ۶۰ میلیون تومانی: ۱۰میلیون تومان
• حداقل متوسط موجودی هر دوره برای دریافت وام مسکن ۴۰ میلیون تومانی: ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان

معرفی مهم‌ترین انواع وام مسکن

1. وام بافت فرسوده

بانک مسکن این وام را برای نوسازی بافت‌های فرسوده ارائه می‌کند. سقف دریافت تسهیلات بافت فرسوده به سه دسته تقسیم می‌شود:

• تسهیلات برای هر واحد مسکونی به‌طور انفرادی و مجتمع‌ سازی‌های غیر حرفه‌ای
• تسهیلات مخصوص سازندگان حرفه‌ای، توسعه‌گری و دارای پروانه انبوه‌سازی
• تسهیلات مخصوص سازندگان حرفه‌ای، توسعه‌گری و دارای پروانه انبوه سازی. در صورتی که از تکنولوژی‌های جدید، فناوری‌های نوین و کاهندۀ مصرف انرژی استفاده کنند.

اگر متقاضی دریافت وام مسکن بخواهد در بافت فرسوده خانه بخرد و وام مسکن دریافتی‌اش ازطریق سپرده‌گذاری باشد، نرخ سود آن 6 تا 8 درصد است. اما اگر وام دریافتی‌اش بدون سپرده‌گذاری بوده، سود آن 16 درصد خواهد بود.

2. وام تعمیرات

امکان دریافت وام تعمیرات از دو طریق وجود دارد. بانک مسکن وام تعمیرات یا جعاله را به شکل سپرده‌گذاری و اوراق بهادار پرداخت می‌کند. بسته به نیاز و زمان، متقاضی می‌تواند یکی از این دو روش را برای دریافت وام انتخاب کند.

شرایط وام جعاله بدون سپرده‌گذاری

این وام ازطریق خرید اوراق بهادار بانک مسکن قابل دریافت و سقف آن 40 میلیون تومان است. نرخ سود این وام مثل دیگر وام‌های بدون سپرده 17.5 درصد است.

شرایط وام جعاله ازطریق سپرده‌گذاری

این وام از محل صندوق پس انداز یکم، حساب پس انداز، پس انداز مسکن جوانان و صندوق پس انداز ساخت مسکن پرداخت می‌شود. سقف این تسهیلات 5 میلیون تومان با سود 11 درصد است.

3. وام مسکن یکم

این وام به افرادی تعلق می‌گیرد که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند. شرط دریافت وام این است که متقاضی یا همسرش از تسهیلات بانک مسکن یا سایر بانک‌ها برای خرید، ساخت یا تعمیر واحد مسکونی دیگری استفاده نکرده باشد. همچنین متقاضی نباید از امکانات دولتی به‌منظور خرید مسکن استفاده کرده باشد.

سقف این وام در تهران نفری 80 میلیون تومان است. زوج‌های ساکن در شهر تهران می‌توانند تا سقف 160 میلیون از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم وام دریافت کنند.

سخن پایانی

در پایان توجه شما را به چند نکتۀ مهم در خصوص خرید اوراق مسکن و دریافت وام‌های مسکن جلب می‌کنیم.

• بر اساس آخرین دستور العمل، دارندگان اوراق مسکن که تا تاریخ سررسید، اوراق را نگه می‌دارند می‌توانند به ازای هر ورق ۵ میلیون ریال وام دریافت کنند.
• بر اساس قوانین سازمان بورس و اوراق بهادار، هر زمان که این اوراق را بخرید، دو تا چهار ماه اجازه معامله مجدد اوراق مسکن را ندارید. مگر آنکه کمتر از چهار ماه از تاریخ سررسید اوراق مانده باشد.
• این اوراق مشروط بر آنکه چه فاصله زمانی تا سررسید باقی‌مانده است قیمت‌های مختلفی دارند، ولی هرچه فاصله زمانی تا سررسید بیشتر باشد، گران‌تر خواهند بود.
• مطابق قانون، هر کد معاملاتی در یک جلسه معاملاتی مجاز به خرید ۱۶۰ ورقه تسهیلات مسکن است.
• دامنه نوسان این اوراق هم مثل شرکت‌های بورسی و فرابورسی ۵ درصد نسبت به قیمت پایانی روز قبل است.