یکی از مسائلی که ممکن است در هنگام خرید و فروش یا اجارۀ املاک پیش بیاید، فسخ قراردادهای ملکی است. فسخ قرارداد ممکن است به دلایل گوناگونی از طرف خریدار یا فروشنده (مستأجر یا موجر) انجام شود. نکتۀ مهم و قابل توجه این است که شما باید برای جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، با قوانین مربوط به فسخ قراردادها آشنا باشید. در غیر این صورت ممکن است مشکلات و خسارت‌های جبران ناپذیری برایتان پیش بیاید. قانون کشور ما راهکارهای دقیق و شفافی دربارۀ فسخ قراردادهای ملکی تدوین کرده است. اما بسیاری از افراد به دلیل ناآشنایی با این قوانین، نمی‌دانند در صورت فسخ شدن قرارداد، چه کاری باید انجام دهند.
در این مقاله بعد از آشنایی با معنای واژگانی و اصطلاحی واژۀ فسخ، انواع فسخ قرارداد را معرفی خواهیم کرد. در ادامه نیز به شرایط فسخ قرارداد می‌پردازیم و در پایان به چند سؤال رایج در این زمینه پاسخ خواهیم داد.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: همۀ چیزهایی که باید دربارۀ فسخ قراردادهای ملکی بدانید.
فسخ قرارداد یعنی چه؟
«فسخ» در لغت به معنای زایل کردن، تباه گردانیدن و نقض کردن است. در اصطلاح حقوقی و قانونی نیز، فسخ به منحل کردن ارادی یک قرارداد گفته می‌شود. فسخ قراردادها می‌تواند از سوی یکی از طرفین معامله، هر دو طرف معامله یا شخص ثالث انجام شود. فسخ دربارۀ انواع قراردادها صادق است. اما ما در این مقاله قصد داریم دربارۀ فسخ قراردادهای ملکی و قوانین و ضوابط مربوط به آن صحبت کنیم.
نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که در همۀ قراردادهای ملکی (خرید و اجاره) یکی از بندها مربوط به فسخ قرارداد است. براساس ایم بند به طرفین معامله اجازه داده می‌شود که با رعایت قوانین و ارائۀ ادله، محدودۀ زمانی مشخصی بتوانند قرارداد را فسخ کنند.
فسخ قراردادهای ملکی چه انواعی دارد؟
1. توافق طرفین
طرفین در هنگام عقد قرارداد یا قبل از آن می‌توانند برای هر دو طرف یا نفر سوم حق فسخ تعیین کنند. فرض کنید قرار است کسی خانه‌ای را به دیگری بفروشد. می‌توانند بندی به قرارداد اضافه کنند که براساس آن هر کدام از طرفین معامله یا حتی نفر سوم به مدت یک ماه حق داشته باشند در صورت تمایل قرارداد را فسخ کنند. در اصطلاح قانونی به این حق «خیار شرط» گفته می‌شود.
ماده 399 قانون مدنی:
«در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»
ماده ۴۰۰ قانون مدنی:
«اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است. در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین خواهد بود.»
2. حکم مستقیم قانون
قانون در مواردی خاص و با هدف پیشگیری از ضرری که ممکن است به واسطۀ عقد قرارداد متوجه یکی از طرفین معامله شود، به طور مستقیم به فرد اجازه می‌دهد که قرارداد را فسخ کند. با این کار آن فرد می‌تواند از ضرر خود جلوگیری کند.
شرایط فسخ قراردادهای ملکی چیست؟
در هر معامله‌ای به دلایل مختلف احتمال فسخ قرارداد وجود دارد. در قانون، به این حق «خیار معامله» می‌گویند. خیار معامله یعنب هر یک از طرفین معامله (فروشنده/ خریدار) اختیار به هم زدن معامله را دارد.
خیار معامله انواع مختلفی دارد که به معامله در حوزه‌های مختلف مربوط می‌شود. ما در ادامه آن‌هایی را که به معاملات املاک و فسخ قراردادهای ملکی هستند معرفی می‌کنیم.
1. خیار مجلس
در این خیار، فروشنده یا خریدار در جلسه‌ای که معامله در آن انجام می‌شود حضور دارند.
2. خیار غبن
در خیار غبن زمانی امکان فسخ معامله وجود دارد که یکی از طرفین کلاهبرداری کرده باشد. در این معامله به شخصی که زیان دیده باشد «مغبون» می‌گویند.
3. خیار تدلیس
در مواقعی ممکن است فروشنده تمام واقعیت‌ها را دربارۀ ملک به خریدار نگوید. حتی ممکن است خلاف واقعیت را بگوید یا بخشی از آنها را پنهان کند. در این صورت اختیار فسخ قرارداد به خریدار داده می‌شود.
4. خیار شرط
در این خیار هر دو طرف با رضایت کامل مهلتی را برای فسخ قرارداد از سوی هرکدام از طرفین تعیین می‌کنند. در مهلت تعیین شده هر کدام از طرفین به هر دلیلی و بدون پرداخت خسارت می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
5. خیار تخلف شرط
ممکن است خریدار و فروشنده بر روی مسائلی با یکدیگر توافق کنند. اما یکی از طرفین به هر دلیلی به توافق خود عمل نکند. در این صورت خیار تخلف شرط برای فسخ قراردادهای ملکی ایجاد خواهد شد.
6. خیار عیب
اگر خانه‌ای عیبی داشته باشد که در هنگام معامله بر روی آن توافقی نشده، این خیار برای خریدار یا فروشنده ایجاد می‌شود.
7. خیار رؤیت
بعضی مواقع دو طرف معامله ملکی را به قیمت معینی معامله می‌کنند. اما بعد از عقد قرارداد متوجه می‌شوند که مبلغ واقعی خانه متفاوت با توافق آنهاست. در این صورت طرفین معامله اختیار فسخ آن را خواهند داشت.
8. خیار تأخیر
ممکن است خریدار در پرداخت وجه خانه یا فروشنده در تحویل خانه به دلایلی تأخیر داشته باشند. در این صورت حق فسخ قرارداد برای طرف مقابل ایجاد می‌شود.
9. خیار شرکت
در بعضی مواقع فردی خانه‌ای را می‌فروشد که مالک آن شخص دیگری بوده است. در این صورت خریدار بعد از مطلع شدن می‌تواند معامله را فسخ کند.
سه شرط مهم برای فسخ قراردادهای ملکی
برای فسخ شدن قراردادهای ملکی سه شرط لازم باید به صورت هم‌زمان وجود داشته باشد:
1. قصد
فردی که قرار است قرارداد را فسخ کند، باید برای منحل کردن قرارداد قصد و اراده کند.
2. رضا
فسخ کنندۀ قرارداد باید با رضایت کامل این کار را انجام دهد. در صورتی که به هر دلیلی مجبور به فسخ قرارداد شده باشد، فسخ مورد نظر اثر حقوقی نخواهد داشت.
3. اهلیت
فسخ کنندۀ هر عمل و قرارداد حقوقی، باید اهلیت و شایستگی آن کار را داشته باشد. همچنین لازم است به سن قانونی رسیده و از نظر عقلی مشکلی نداشته باشد.
نکات مهمی که ضروری است دربارۀ فسخ قراردادهای ملکی بدانید.
- گفتیم که فسخ کردن یک معاملۀ قانونی با رضایت هر دو طرف معامله انجام می‌شود. اما در مواقعی هم فسخ قراردادهای ملکی به صورت یک طرفه و بدون اطلاع طرف مقابل انجام می‌شود! در این مواقع معمولاً فرد از طریق مراجع قانونی اقدام به قسخ قرارداد خرید یا اجارۀ ملک می‌کند.
- با اینکه اختیار فسخ قرارداد برای هر دو طرف وجود دارد، اما طفین برای فسخ باید دلایل محکم و قانع کننده داشته باشند. صرف اینکه یکی از طرفین از انجام معامله پشیمان شده است، دلیل محکمه پسندی نیست.
- ممکن است یکی از طرفین به دلیلی به جز آنچه در بخش خیارات گفته شد بخواهد قرارداد را فسخ کند. در این صورت او ملزم خواهد بود که خسارت حاصل از فسخ معامله را به طرف مقابل بپردازد. مبلغ این خسارت عدد ثابتی نیست و به‌صورت توافقی تعیین می‌شود. البته بهتر است در هنگام عقد قرارداد مبلغی به عنوان تضمین معامله در نظر گرفته شده باشد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره چیست؟
نکتۀ مهم و قابل توجه این است که فسخ قرارداد اجاره آسان نیست و نمی‌توان به هر بهانه‌ای این کار را انجام داد. موجر یا مستأجر نمی‌توانند هر زمان که بخواهند قرارداد اجاره را فسخ کنند. مگر اینکه در هنگام عقد قرارداد توافق‌هایی کرده باشند.
مستأجر چه زمانی می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟
مستأجرها در شرایط و موقعیت‌های خاصی می‌توانند پیش از پایان موعد قرارداد اجاره، آن را فسخ کنند. این موارد عبارتند از:
- ممکن است ملکی که اجاره داده شده، شرایط و ویژگی‌هایی را که مالک ادعا کرده بود نداشته باشد. مثلاً ممکن است مالک ادعا کرده باشد که ملک حمام و دستشویی مجزا دارد و نداشته باشد. در این صورت مستأجر با استناد به خیار تخلف می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- در مواردی ممکن است ملک نقص و مشکلی داشته باشد که قابل تعمیر نیست. همچنین ممکن است ایراد مورد نظر قابل تعمیر باشد، اما موجر تعهد تعمیر آن را نپذیرد. در این صورت هم مستأجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره بکند.
موجر چه زمانی می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟
- ممکن است موجر برای اجارۀ ملک شرایط خاصی داشته باشد و مستأجر هم آنها را بپذیرد. اما بعد از مدتی مشخص شود که مستأجر واجد آن شرایط و ویژگی‌ها نبوده است. مثلاً ممکن است موجر شرط کرده باشد که ملک خود را فقط به افراد کارمند و متأهل اجاره می‌دهد. مستأجر ممکن است با ارائۀ مدارک جعلی خود را متأهل و کارمند جا بزند، در حالی که چنین نیست. موجر در این صورت می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- براساس قانون اگر مستأجری به مدت 3 ماه متوالی اجاره بهای خود را نپردازد، مالک می‌تواند قرارداد اجارۀ او را فسخ کند.
- ممکن است در زمان سکونت مستأجر، مشکلی برای خانه پیش بیاید که نیاز به ورود موجر و تعمیرکاران به خانه باشد. اگر مستأجر اجازۀ ورود آنها برای تعمیرات را ندهد، مالک می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
خریدار چه زمانی می‌تواند قرارداد خرید را فسخ کند؟
ممکن است خریدار بعد از خرید ملک و پرداخت وجه بفهمد خانه ایراداتی دارد که فروشنده به او نگفته بود. مثلاً متوجه شود متراژ خانه کمتر از چیزی است که در قرارداد ذکر شده یا زمین خانه عقب نشینی دارد. در این صورت می‌تواند با استناد به خیار غبن، قرارداد را فسخ کند. اما ممکن است خریدار بعد از پرداخت کامل بهای خانه، متوجه این ایرادها بشود. در این صورت باید برای اعلام خسارت به دادگاه مراجعه کند. بعد از صدور حکم دادگاه و اعلام نظر کارشناس، می‌تواند ما به التفاوت قیمت خانه را از فروشنده بگیرد.
فروشنده چه زمانی می‌تواند قرارداد فروش را فسخ کند؟
فسخ قرارداد از سوی فروشنده کمی دشوارتر است. در واقع فسخ شدن قرارداد از سوی فروشندگان بستگی به چگونگی تنظیم قرارداد فروش و متن بندهای آن دارد. مادۀ 396 قانون مدنی به تمام مواردی که براساس آنها فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند اشاره کرده است. شرایط فسخ قرارداد از سوی فروشنده قابلیت اسقاط و انصراف دارند. یعنی طرفین می‌توانند دربارۀ از بین بردن موارد فسخ قانونی، طی قراردادی با هم توافق کنند. بنابراین فروشنده‌ای که ساقط شدن موارد فسخ قرارداد را به هر دلیلی به مصلحت خودش نمی‌داند، بهتر است در هنگام امضای مبایعه نامه و قولنامه، از مشاور املاک بخواهد که این بند را از قرارداد حذف کند.
آیا می‌توان قراردادهای پیش فروش ملک را فسخ کرد؟
بله. در صورتی که مشخصات ساختمانی که خریدار تحویل می‌گیرد با مشخصاتی که در قرارداد پیش فروش ذکر شده همخوانی نداشته باشد، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
آیا فسخ قراردادهای ملکی به ضرر طرفین معامله است؟
در اغلب قراردادهای ملکی اشاره می‌شود که هریک از طرفینی که قرارداد را فسخ می‌کند، باید خسارات طرف مقابل را بپردازد. در فسخ قراردادهای ملکی هم هر دو طرف معامله از این قانون آگاه هستند. بنابراین معمولاً هیچ یک از طرفین توافق ضرر نخواهد کرد.
پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ قراردادهای ملکی به عهدۀ چه کسی است؟
همان طور که گفتیم، در همۀ قراردادها بندی با این مضمون وجود دارد که هر یکی از طرفین معامله در صورت فسخ، باید خسارتی را به طرف مقابل بپردازد. اما مبلغ این خسارت یک عدد ثابت و یکسان برای همۀ قراردادها نیست. معمولاً طرفین بر سر پرداخت مبلغ خسارت و ضرر و زیان با یکدیگر به توافق می‌رسند. مبلغ این توافق هم باید منصفانه و با در نظر گرفتن ارزش ملک باشد. با انجام این اقدام‌ها، هر یک از طرفین معامله می‌تواند قرارداد را فسخ و مبلغ خسارت را به طرف مقابل بپردازد.
آیا می‌توان قبل از تحویل گرفتن خانه قرارداد اجاره یا خرید را فسخ کرد؟
بله. در اغلب مواقع فسخ قرارداد پیش از تحویل گرفتن خانه، آسان‌تر از زمانی است که فرد بعد از تحویل گرفتن خانه بخواهد قرارداد را فسخ کند.
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم به صورت کامل شما را با قوانین فسخ قراردادهای ملکی و شرایط آن آشنا کنیم. همچنین به سؤالات رایج و پر تکراری که این زمینه وجود دارد نیز پاسخ دادیم. اگر هنوز هم سؤالی دارید که در این مقاله به آن پاسخ داده نشده است، می‌توانید آن را از بخش کامنت با ما در میان بگذارید. کارشناسان ما در اسرع وقت پاسخ کامل سؤال شما را خواهند داد.