مطابق قانون مدنی کشور ایران، وکالت به قراری بین طرفین گفته می شود که در آن یکی از طرفین دیگری را برای انجام امری نایب خود میکند. اما در این میان مواردی وجود دارد که بهتر است قبل از هرگونه اقدام قانونی درباره آنها اطلاعات کافی کسب کنید. در ادامه درباره سند وکالتی اطلاعات بیشتری کسب خواهیم کرد و با چگونگی تنظیم این سند و خطرات آن آشنا خواهیم شد. به طور کلی سند وکالتی، سندی است که فروشنده در هنگام فروش به خریدار; در قالب سندی مکتوب و رسمی، وکالت می دهد تا در آینده خریدار بتواند کارهای انتقال سند را انجام دهد.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: سند وکالتی چیست؟ سند وکالتی چیست؟ نکات مهمی درباره معاملات وکالتی
سند وکالتی ملک چیست؟
امروزه خرید و فروش ملک به یکی از بزرگترین معاملات هر فرد تبدیل شده است; که هزینه بسیاری را برای خریدار در بر می‌گیرد و به سرمایه زیادی احتیاج دارد. همچنین در دنیای امروز به دلیل وجود مشغله فراوان افراد; معمولا هرکس یک سند وکالتی و وکالت بلاعزل تنظیم میکند تا همه کارهایش را با همان یک سند و به صورت رسمی و قانونی انجام دهد.
با این که سرعت انجام این معاملات زیاد است و در وقت افراد صرفه جویی میشود; اما نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه میتواند شرایط را برای سودجویان فراهم کند تا خریداران را به دام خود بیندازند. معاملات وکالتی یکی از معاملاتی است که اگر با اطلاعات کافی و آگاهانه انجام نشود; میتواند خطرات متعدد و جبران ناپذیری برای افراد به دنبال داشته باشد.
خطرات معاملات وکالتی
1. وکالت بلاعزل
در رابطه با وکالت بلاعزل تصورات غلط بسیاری در جامعه رواج دارد. بسیاری از افراد تصور میکنند که در این وکالت، خریدار میتواند هر زمان سند را به نام خود انتقال دهد. این تفکر و برداشتی اشتباه از کلمه «بلاعزل» است. در این معاملات فروشنده نمیتواند شخصاً وکالتش را فسخ کند اما امکان فسخ وکالت بلاعزل از بین نمی رود و در صورت مرگ یا جنون طرفین، وکالت فسخ میشود. پس اگر سند وکالتی ملک شما به قطعی تبدیل نشده باشد و در این میان فروشنده از دنیا برود; وکالت شما فسخ می شود و نمیتوانید خانه ای را که خریداری کرده اید به نام خودتان بزنید.
راه حل:
برای جلوگیری از این اتفاق در دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه یا قولنامه تنظیم می شود; که در این صورت حتی پس از مرگ فروشنده می‌توانید اثبات کنید که خانه را خریداری کرده‌اید. اگر به هر دلیلی وکالتنامه باطل شود، مبایعه نامه رسمیت خود را حفظ میکند.
2. عدم مالکیت خریدار
از آن جایی که در این معاملات سند وکالتی به سند قطعی تغییر نکرده است; حتی در صورت پرداخت مبلغ معامله توسط خریدار به فروشنده; مالک حقیقی و رسمی ملک فروشنده است و می تواند در ملک دخل و تصرف داشته باشد.
3. انجام مورد وکالت توسط فروشنده
یکی دیگر از تصورات اشتباه رایج در میان مردم این است که فکر می کنند پس از وکالت بلاعزل، فروشنده نمیتواند ملک را به شخص دیگری بفروشد. اما این تصور نیز مانند مورد قبل اشتباه است; چون به هرحال فروشنده می تواند مورد وکالت را انجام دهد. پس فروشنده نه تنها می تواند ملک را به نام خودش بزند، بلکه می تواند آن را با فردی دیگر معامله کند و یک ملک را به چند نفر بفروشد.
راه حل:
قانون برای جلوگیری از این اتفاق، دو راه حل مقابل افراد قرار داده است:
تنظیم مبایعه نامه، همزمان با دادن وکالت که باعث می شود; مالکیت خانه به نام شما شود و نقل و انتقال آن توسط فروشنده جرم محسوب می شود. در وکالتنامه قید کنید که فروشنده حق فروش ملک را ندارد. در این صورت دادگاه میتواند او را به جرم انتقال مال غیر محکوم کند و همچنین معامله‌ای که صورت گرفته است نیز باطل می شود و رسمیتی نخواهد داشت. پس در این صورت اموال خریدار حفظ می شود.
4. بروز اختلاف میان فروشنده و خریدار
گاهی ممکن است فروشنده پس از انجام معامله از قیمت قبل منصرف شود و تقاضای مبلغ بیشتری در ازای فروش خانه داشته باشد; یا منکر این مسئله شود که خریدار هزینه خانه را پرداخت کرده است. حال اگر وکالت بلاعزل باشد و خریدار با مراجعه به دفتر اسناد رسمی سند را به نام خود کند; فروشنده می توانند با مراجعه به دادگاه از خریدار شکایت کند و طلب هزینه بیشتری داشته باشد.
راه حل:
بروز این اختلافات میان خریداران و فروشندگان بسیار رایج است. برای جلوگیری از این مشکل، تنظیم مبایعه نامه بهترین راه حل است; چون با وجود آن، دادگاه متوجه میشود که فروشنده هزینه ملک را دریافت کرده است و حقوق خریدار محفوظ می ماند.
5. توقیف ملک
فاصله افتادن میان خرید ملک و انتقال سند یکی از رایجترین اتفاقاتی است که ممکن است در هنگام انجام معامله رخ دهد. گاهی امکان دارد در این فاصله زمانی، ملک فروشنده به هر دلیلی و به دستور دادگاه توقیف شود.
داشتن مبایعه نامه در اینجا هم ضروری است. زیرا تاریخی که در آن ثبت شده است; به دادگاه ثابت میکند که شما پیش از تاریخ حکم دادگاه مالک ملک شده‌اید و آن ملک غیر قابل توقیف است. اگر مبایعه نامه نداشته باشید و با این مشکل مواجه شوید; دادگاه به نفع شما رای نخواهد داد و با وجود هزینه ای که پرداخت کرده اید، صاحب ملک نخواهید شد.
لزوم تبدیل سند وکالتی ملک به سند قطعی
همانطور که در موارد بالا به آن اشاره کردیم; معاملات وکالتی خطرات متعددی دارد که می تواند برای هر دو طرف; به خصوص خریدار مشکلات جبران ناپذیری به وجود آورد. به صورت کلی توصیه می شود که افراد با کسانی که نمی شناسند تحت هیچ شرایطی معاملات وکالتی انجام ندهند. اما نمی‌توان منکر آن شد که گاهی اوقات انجام معاملات وکالتی لازم و ضروری است; و گاهی شرایط ایجاب میکند که معامله به این صورت انجام شود. پس تنها راه حل ما پیشگیری از بروز این مشکلات یا کاهش احتمال خطرات ناشی از این گونه معاملات وکالتی است.
انجام معاملات وکالتی دلایل مختلفی دارد; برای مثال آماده نبودن سند، گم شدن سند، عجله فروشنده، فرار مالیاتی، صرف هزینه زیاد جهت نقل و انتقال ملک و… اگر به هر دلیلی مجبور به انجام معاملات وکالتی شدید; حتما به نکات زیر توجه کنید تا خسارتی شامل حال شما نشود:
نکات مهمی که باید در هنگام تبدیل سند به آن توجه کرد
در اولین فرصت مبایعه نامه را تنظیم کنید. با مراجعه به دفتر اسناد رسمی می توانید این کار را انجام دهید.
قبل از پرداخت هزینه ملک اطمینان حاصل کنید که سند مورد معامله توقیف نشده باشد; و یا در رهن بانک نباشد.
مطمئن شوید که سند ملکی که می‌خواهید آن را خریداری کنید; بدهی مالیاتی خاصی نداشته باشد و هم چنین مشکلی در سند وجود نداشته باشد.
گرفتن سند از فروشنده پس از پرداخت هزینه ملک ضروری است. پس از واریز پول به حساب فروشنده حتماً سند را از او دریافت کنید.
دقت کنید که وکالتنامه محدودیت زمانی نداشته باشد تا از وقوع سوء استفاده در آینده جلوگیری شود.
در وکالتنامه ذکر کنید که موکل حق دخالت ندارد; زیرا در غیر این صورت موکل حق اجرای مورد وکالت دارد و شخصا می تواند آن را اجرا کند. پس سلب این حق از او یکی از شروط لازم برای تنظیم وکالتنامه است.
در معاملات کلان، امکان استعلام اعتبار وکالتنامه از دفتر اسناد رسمی که آن را تنظیم کرده است وجود دارد; تا مشکلی در وکالتنامه وجود نداشته باشد و در آینده خسارتی به طرفین وارد نکند. پیشنهاد می شود حتما با استعلام گرفتن از دفتر اسناد رسمی مربوطه فرایند اعتبار سنجی وکالتنامه را انجام دهید.
اگر معامله با تفویض وکالت انجام می شود; نباید مطالعه دقیق وکالتنامه اولیه و اصلی را فراموش کرد. چون تنها با مطالعه آن می‌توان مطمئن شد که وکیل اختیارات کامل و بلاعزل دارد. توجه به این مورد بسیار ضروری است.
در اولین فرصت سند وکالتی ملک را به سند قطعی تبدیل کنید; تا از بابت صحت سندی که به نامتان است مطمئن شوید. برای انجام این کار به همراه داشتن چند مدرک لازم است که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد.
| مطلب پیشنهادی: سند ملک و مراحل انتقال آن، همه آن چیزی که باید بدانید |
نحوه تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی
خریدار و فروشنده با داشتن مدارک زیر; می توانند به یکی از دفاتر اسناد رسمی شهر خود مراجعه کرده و به تبدیل سند وکالتی به سند قطعی اقدام نمایند. برای انجام این کار طرفین توافقات نهایی را انجام می دهند و سند انتقال را امضا میکنند; تا وکالتنامه به سند قطعی تبدیل شود.
سند مالکیت ملک
پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری; اگر ساختمانی که معامله می کنید قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده است نیازی به داشتن این مدرک ندارید
مدارکی که نشان دهنده مالکیت فروشنده باشد; هر مدرکی که این مسئله را اثبات می کند میتواند کافی باشد. برای مثال حصر وراثت
مفاصا حساب دارایی
مفاصا حساب شهرداری; که شامل عوارض نوسازی و پسماند نیز می شود
شناسنامه و کارت ملی خریدار
استعلام ثبت
اخذ اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم کننده وکالتنامه
شما با در دست داشتن این ۸ مدرک می توانید به راحتی، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی; به تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی بپردازید. ممکن است این فرآیند نیازمند صرف هزینه و وقت از طرف خریدار برای احقاق حق خود باشد; اما این هزینه در برابر خسارتی که در صورت اهمال کاری در این زمینه ممکن است به وی وارد شود بسیار ناچیز است و در مقابل، حقوق او را محفوظ می‌دارد.