خرید یک ملک خوب همیشه کار پر زحمتی است. پیدا کردن یک ملک خوب و خوش ساخت و با یک فروشنده با انصاف به ساعت‌ها و روزها گشتن نیاز دارد. در آخر هم بعد از توافق بر سر قیمت و شرایط خریدار و فروشنده; نوبت به سند زدن ملک و انتقال مالکیت می‌شود. اینجاست که شما با انواع گزینه‌ها مانند مبایعه نامه، بنچاق، سند رسمی و عادی و انواع دیگر موارد روبر می‌شوید. اگر قصد زدن سند ملک و یا خرید یک ملک و انتقال سند را دارید، حتما این مقاله را بخوانید. در اینجا ما تمام پرسش‌های شما درباره آنچه که در بالا گفته شد را توضیح می‌دهیم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: سند ملک و مراحل انتقال آن، همه آن چیزی که باید بدانید
انتقال مالکیت که در ایران به نام سند زدن شناخته می‌شود، شرایط خاص خودش را دارد. اگر در این فرایند اشتباه و یا قصوری ایجاد شود; شاید برای خریدار و یا فروشنده مشکلات حقوقی بسیار زیادی ایجاد شود.
برای درک بهتر روش انتقال مالکیت یا سند زدن ملک، بهتر است که این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.
نخستین قدم برای سند زدن ملک و انتقال آن این است که دو طرف انتقال دهنده و دریافت کننده سند حضور داشته باشند. این دو طرف شامل:
طرف فروشنده، یا وکیل وی و یا تمام طرف‌های فروشنده (در موارد انحصار وراثت)؛
طرف خریدار، یا وکیل وی، و یا در صورت وجود خریداران، همه آنها یا وکلای آنها؛
بعد از تعیین شرایط و نحوه خرید و انتقال سند، باید مواردی که در ادامه می‌آید را بررسی کنیم. اگر کمی اهل مذاکره و مصالحه باشید و قوانین و مقررات در این زمینه را نیز رعایت کنید; حتما معامله خوبی در پیش خواهید داشت.
هنگامی که به خرید و فروش ملک در ایران اقدام می‌کنید، سه مرحله در پیش دارید.
گام نخست سند زدن ملک: توافق
در این مرحله خریدار و فروشنده، با هم بر سر موارد مالی و حقوقی خاصی به توافق می‌رسند. مجموع توافقات آنها در برگه ای به نام قول نامه به ثبت می‌رسد. در این مرحله تمامی توافقات مکتوب شده و خریدار و فروشنده آماده ورود به مراحل بعدی می‌شوند.
چه تفاوتی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود دارد؟
از نظر حقوقی هر دو مورد نشان دهنده توافقاتی میان دو طرف خریدار و فروشنده است. در اینجا قولنامه بار حقوقی ندارد; صرفا یک توافق مکتوب است و در محاکم قضایی به عنوان یک سند رسمی با آن برخورد نمی شوند.
مبایعه نامه بار حقوقی بیشتری دارد و رسمیت بیشتری در دادگاه‌ها به آن داده می‌شود.
در زمان حاضر، مبایعه نامه در واقع سند غیر رسمی از شرایط معامله است که قبل از تنظیم سند رسمی نوشته می‌شود.
گاهی ممکن است که تفاوتی بین آن دو گذاشته نشود، اما از لحاظ حقوقی همانطور گه گفته شد، تفاوت‌هایی دارند.
ممکن است طرفین در زمان توافق اقدام به انتقال رسمی نکنند و یا آنکه توافق; در زمان تعطیلی و شرایطی که دسترسی به دفتر اسناد رسمی وجود نداشته باشد، تنظیم شود. در این زمان‌ها تنظیم مبایعه نامه می‌تواند راه گشا باشد.
چه نکاتی را باید در مبایعه نامه وارد کنیم
در پایین ما به پنج مورد از مهمترین مواردی که باید در هر مبایعه نامه باشد اشاره می‌کنیم:
مشخصات فروشنده یا فروشندگان; که شامل مشخصات شناسنامه ای، آدرس دقیق محل سکونت و شماره‌های تماس می‌شود.
مشخصات خریدار یا خریداران که شامل مشخصات شناسنامه ای، آدرس دقیق محل سکونت و شماره‌های تماس می‌شود.
موضوع معامله (که به آن مبیع می‌گویند); در اینجا باید مشخصات ملک شامل مساحت، مکان جغرافیایی، شکل هندسی ملک و مدارک ثبتی و رسمی آن وارد شود.
مبلغ معامله، که شامل قیمت واحد (قیمت هر متر مربع از ملک) و قیمت کل می‌شود; در اینجا قیمت باید هم به ریال و هم به تومان و هم به عدد و هم حروف نوشته شود.
زمان و تاریخ معامله که باید هم شامل زمان عقد مبایعه نامه و هم زمان حضور در دفتر اسناد رسمی; برای رسمی کردن مبایعه نامه و تنظیم اسناد باشد. همچنین در صورتی که مبالغ در این جا به صورت اقساط و یا در چند بخش پرداخت می‌شود; زمان‌های آنها و مبالغ آنها و نیز شرایط پرداخت آنها باید قید شود.
در صورتی که اقدام به تنظیم مبایعه نامه ای بدون این مورد کردیم; ارزش حقوقی آن به شدت کاسته می‌شود و حتی ممکن است ارزش مبایعه نامه به کلی از بین برود.
لازم به ذکر است که اضافه کردن شرایط مورد توافق به صورت شفاف و واضح و نیز توضیح هر کدام از موارد به شکل کاملا قابل فهم از مهمترین نکات در تنظیم مبایعه نامه است.
مقصود از شرایط فسخ چیست؟
یکی از نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه حق فسخ و یا پشیمانی است. در صورتی که شما اقدام به تنظیم مبایعه نامه می‌کنید; هم شرایط فسخ و هم شرایط پشیمان شدن از معامله را در آن قید کنید. این شرایط شامل مدت زمان مشخص اغلب یک ماه یا بیشتر می‌شود.
برخی از اوقات فروشنده اصرار به قطعی کردن معامله در بازه زمانی کوتاهی دارد. برای مثال اصرار دارد که تا قبل از به انتها رسیدن هفته کار تمام شود و بهانه‌های مختلفی; مانند سفر، کار اداری و غیره را بیان می‌کند.
به عنوان خریدار هیچ گاه تعجیل به کار نبرید; همه چیز تا قبل از رسمی شدن و انتقال وجوه به راحتی قابل برگشت است. پس با حوصله و با مشورت وکلا و اهل فن معامله کنید.
به جملات و کلمات عربی در مبایعه نامه دقت کنید
در زمان معامله ممکن است فروشنده و یا خریدار اقدام به فریب طرف مقابل کند. در اینجا گزینه ای به عنوان «خیار» یا همان «اختیارات» فارسی خودمان وجود دارد; که هر کدام از آنها به شرایط خاصی اشاره می‌کند. این موارد شامل غبن (یا پشیمانی از انجام معامله)، تدلیس (یا دسیسه در انجام معامله و فریبکاری) و فاحش (به معنای تفاوت زیاد مورد یاد شده در مبایعه نامه و مبیع مورد نظر) می‌شود.
در اینجا دقت کنید که در برخی از مبایعه نامه‌ها ممکن است; فروشنده یا خریدار جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» را در انتهای مبایعه نامه وارد کند. در اینجا این جمله عربی به معنای آن است که «طرفین یا یکی از طرفین، تمام اختیارات خود برای فسخ معامله; حتی در صورتی که مورد معامله با آنچه که درقرارداد ذکر شده است اختلاف فاحش داده شده باشد; را از خود صلب می‌کند».
مطلب پیشنهادی: سند عادی ملک چیست؟ نکات مهمی که درباره سند عادی ملک باید بدانیم |
دقت کنید که این جمله عربی می‌تواند بار حقوقی زیادی برای شما داشته باشد. پس بهتر است که این موضوع را از مبایعه نامه حذف کنید و تا زمان سند رسمی و انتقال مطمئن سند، اقدام به کار بی بازگشت نکنید.
در صورت وجود این جمله عربی، که برای بسیاری از فارسی زبانان نامفهوم است; شما حق فسخ را از خود صلب می‌کنید. در اینجا حتی اگر سر شما را کلاه هم گذاشته باشند; شما مجبور به پذیرش شرایط طرف مقابل، حتی با ضرر می‌شوید.
پس بهتر است تا زمانی که همه چیز به صورت قانونی پیش نرفته است و هنوز توافق شما به سطح سند رسمی نرسیده است; چنین الفاظی را در سند مبایعه نامه و یا قولنامه و یا سایر اسناد دیگر وارد نکنید.
در حفظ و نگهداری منصوبات ملک کوشا باشید
برخی از مواقع، شما در خرید ملک، مجبور به حفظ و نگهداری منصوبات و ملزوماتی هستید; این موارد شامل وسیله‌هایی می‌شود که برای رفاه در ملک قرارداده می‌شود که در ادامه به توضیح کامل آن می‌پردازیم.
برای مثال:
در مبایعه نامه باید به امکانات رفاهی مانند کولر آبی، شوفاژ، موتور خانه، کابینت، تلفن، و غیره به صورت دقیق و مشروح اشاره شود. بهتر است که مدل آنها نیز قید شود.
در صورتی که این موارد در مبایعه نامه وارد نشود; ممکن است در مراجعه به ملک متوجه شوید که فروشنده حتی دریچه‌های کولر را هم از جا خارج کرده و با خود برده است. پس با دقت، تمامی شرایط و منصوبات و ملزوماتی که بر روی خانه خریداری کرده اید; (حتی پرده‌ها و تعداد لامپ‌ها و نوع آنها) را ذکر کنید. پس از تنظیم مبایعه نامه باید دو نفر شاهد نیز زیر سند را امضا کنند.
فروشنده ملزم است که تمام بدهی‌های ملک که منصوب به او است; مانند قبوض، بدهی‌های مالیاتی، اقساط بانکی، اجرت افرادی که در خانه فعالیت کرده اند، هزینه‌های شارژ ساختمان و سایر موارد را پرداخت کند; و در اصطلاح «ملک را تسویه» کند. برای پرداخت‌های خود می‌تواند یک فتوکپی از سندهای پرداخت تهیه کرده و به مبایعه نامه ضمیمه کند.
همچنین در مبایعه نامه باید روز تحویل ملک به صورت دقیق مشخص شود. از زمان تحویل ملک تا زمان انتقال سند و بعد از آن، تمام هزینه‌های ملک در صورتی که ملک در تصرف خریدار باشد; بر عهده خریدار است و فروشنده وظیفه ای در قابل آن ندارد.
گام دوم انتقال سند ملک: کد رهگیری
تا اینجا ما یک مبایعه نامه کامل در اختیار داریم که تمام شرایط ملک و توافقات در آن قید شده است. ممکن است که فروشنده شخص کلاهبرداری باشد و از سادگی و ناآگاهی خریداران استفاده کرده و ملک خود را به چند خریدار بفروشد.
برای جلوگیری از چنین کارهایی، بعد از آنکه مبایعه نامه در دفتر مشاور املاک تنظیم شد; باید مشاور املاک اقدام به ثبت آن در سیستم جامع کند.
تمامی مشاورین املاک رسمی امکان انجام چنین کاری را دارند.
مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در این سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. چون این سیستم به صورت سراسری است; اگر فروشنده اقدام به فروش مجدد ملک به شخص دیگری کند; سیستم هشدار داده و از صدور کد رهگیری جلوگیری می‌شود.
در صورتی که کد رهگیری برای شما صادر شد; یکی دیگر از شرایط سالم بودن معامله را پشت سر گذاشته اید.
گام سوم سند زدن ملک ، مراجعه به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله; دو طرف معامله چه به صورت فردی، چه جمعی و یا وکلاتی باید در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند. در این مرحله اوراق شناسایی و مبایعه نامه نیز باید وجود داشته باشد.
مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک در دفتر اسناد رسمی
اصل و کپی سند مالکیت؛
اصل و کپی بنچاق؛
اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار؛
اصل و کپی تصویر وکالت نامه؛
اصل و کپی تصویر پایان ساخت و عدم خلافی شهرداری; (در مورد زمین‌های با بنا یا بدون بنا که به عنوان عرصه‌های بدون عمارت یا عرصه‌های با عمارت نیز از آن یاد می‌شود)؛
صورت جلسه تفکیک (برای تفکیک نیازمند هماهنگی‌هایی است)؛
در صورتی که ملک انحصار وراثتی باشد (داشتن گواهی و کپی انحصار وراثت)؛
اصل و کپی مالیات بر ارث (در زمین‌ها و یا املاکی که به صورت انحصار وراثتی هستند)؛
بنچاق چیست؟
در زمان خرید; سند شما حاوی اطلاعات هویتی شما و اطلاات جغرافیایی، هندسی و پستی ملکی است که شما خریداری می‌کنید.
بنچاق کاغذی (اغلب در اندازه A2) است که در آن مشخصات خریداران، فروشندگان; شروط و هر آنچه که لازم است درباره ملک و خرید و فروش آن ذکر شود، وارد شده است.
از لحاظ حقوقی، بنچاق یک سند مکمل است که بدون آن هم امکان انجام معامله ملک وجود دارد.
دفترخانه‌ها اغلب یک نسخه از بنچاق را نزد خود نگه می‌دارند. در زمان معامله ملک، دفترخانه‌ها با دفترخانه ای که بنچاق ملک در آنجا قرار گرفته است تماس می‌گیرند و در خواست ارسال بنچاق را می‌کنند.
در صورتی که بنچاق به هر صورتی مفقود شود و یا از بین برود; در آن صورت می‌تواند با مراجعه به دفترخانه نسخه المثنی از آن را تهیه کرد.
منظور از فرآیند مفاصاحساب چیست؟
انتقال سند، نیازمند یک فرایند مفاصاحساب است. فرایند مفاصاحساب به معنای آن است که دفترخانه از اداره‌های شهرداری، دارائی، بیمه و بخشداری منطقه درباره ملک می‌پرسد و در صورتی که بدهی بر ذمه ملک باشد; فروشنده باید قبل از فروش و انتقال سند، آنها را پرداخت کند و یا در مورد نحوه پرداخت آنها با خریدار به توافق برسد.
همچنین دفترخانه اقدام به بررسی سابقه ملک می‌کند تا ملک در هیچ بانکی در گرو و وثیقه نباشد; همچنین در طرح‌های شهرداری برای توسعه شهری قرار نگرفته باشد.
هم دفتر خانه و هم شخص خریدار نیز می‌توانند به صورت مجزا و یا با همکاری هم این بررسی‌ها را انجام دهند.
انجام این بررسی‌ها قبل از هر انتقال سندی الزامی است.
برای انتقال سند، دفترخانه‌ها نامه ای را به فروشنده ملک می‌دهند و او باید به ادارات مختلف مراجعه کند و جوابیه نامه را برای دفتر خانه بیاورد تا در زمان انتقال سند به آن ضمیمه شود. این ادارات شامل موارد زیر می‌شوند:
شهرداری یا بخشداری:
در اینجا تمامی موارد، شامل پروانه ساخت، طرح‌های توسعه، کاربری و نیز بدهی و عوارض بررسی می‌شوند. فروشنده موظف است که نسبت به تسویه تمام بدهی‌ها با بخشداری و شهردای قبل از فروش ملک اقدام کند.
اداره مالیات و دارائی:
بر اساس قانون اداره مالیات و دارائی چهار درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات در زمان نقل و انتقالات دریافت می‌کند. اداره مالیات دارای جدول قیمت گذاری ویژه خود است; و اغلب اوقات این قیمت بسیار کمتر از قیمت واقعی زمین است. برای همین مبلغ مالیات بسیار کم و جزئی خواهد بود.
اداری بیمه:
این موضوع در زمانی مورد نیاز است که ملک تجاری باشد.
گام آخر انتقال سند
بر طبق مبایعه نامه طرفین معامله باید در زمان مشخصی ملک را انتقال دهند. این کار در دفتر اسناد رسمی و بعد از طی تشریفات لازم انجام می‌شود.
در صورتی که فروشنده در زمان عقد قرارداد در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود; خریدار می‌تواند از دفترخانه گواهی عدم حضور دریافت کند.
اگر خریدار نتواند فروشنده را به محضر بیاورد و یا با او تماس بگیرد; می‌تواند با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و هزینه پشیمانی را از فروشنده دریافت کند.
اما در شرایط عادی; فروشنده می‌تواند با در دست داشتن تمامی مدارک و جوابیه نامه‌ها در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا کرده و نسبت به انتقال ملک اقدام نماید.
بنچاق در واقع شرح ماوقع نقل و انتقالات انجام شده بر روی ملک است. در این سند نام و نشانی فروشندگان و تمامی شرایط خرید و فروش آنها ذکر شده است. بنچاق جزء اسناد تکمیلی قرارداد و انتقال سند است که در دفترخانه‌ها تهیه می‌شود.
هزینه های انتقال سند ملک چقدر است؟
اولین هزینه، ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری املاک است; که در اینجا دفتر املاک نیم درصد از ارزش ملک را به عنوان مبلغ کمیسیون از شما دریافت می‌کند؛
فروشنده باید هزینه‌های شهرداری را بپردازد که این مورد بر اساس نوع و قدمت ملک متفاوت است.
دارائی نیز در زمان نقل و انتقال چهار درصد از ارزش تخمینی ملک را دریافت می‌کند؛
دفتر خانه نیز بر اساس قانون سالیانه خود نرخ مشخصی را به عنوان حق التحریر دریافت می‌کند که نرخ آن متفاوت است.
چه تفاوتی بین سندهای جدید و قدیم هست؟
در سندهای قبلی، صرفا موقعیت جغرافیایی ملک و گاه کروکی ملک ثبت می‌شد. این اسناد به خاطر سادگی به راحتی قابل جعل بودند و به خاطر آنکه در هیچ سامانه ای ثبت نمی شدند امکان کلاهبرداری با استفاده از آنها وجود داشت.
در سندهای جدید، علاوه بر مشخصات ملک و کروکی و محل جغرافیایی، تمامی مشخصات در سامانه مرکزی ثبت می‌شوند. این سامانه با صدور سند تک برگ از بروز هرگونه کلاهبرداری جلوگیری می‌کند. زیرا تمام نقشه، محل جغرافیایی، مشخصات فروشنده و خریدار و موارد دیگر در آن درج شده است. از سوی دیگر هر سند دارای یک شماره منحصر به فرد است که از انتقال آن به چند نفر در یک زمان جلوگیری می‌کند.
نتیجه گیری
سند زدن و انتقال مالکیت ملک عمل حساس و مهمی است که باید با صبر و حوصله و دقت فراوان انجام شود.
هریک از بندهایی که در اسناد نوشته می‌شود می‌تواند به سود و یا ضرر شما تمام شود. پس به دقت اسناد را مطالعه کرده و از امضا کردن چیزی که معنای آن را نمی فهمید خودداری کنید. حتما در این موارد به یک وکیل مجرب مراجعه کنید.
مبایعه نامه‌ها باید حتما در سامانه کشوری مشاورین املاک ثبت شوند و کد رهگیری دریافت کنند.
فروشندگان باید تمام بدهی‌های ملکی خود به اداره مالیات، شهرداری و اداره بیمه را پرداخت کنند و بعد از آن اقدام به فروش ملک کنند.
انتقال سند و فروختن آن هزینه‌های جانبی زیادی دارد که باید از قبل تامین شود.
متون حقوقی دارای کلمات عربی هستند که برای فارسی زبانان درک مشکلی دارند و یا غیرقابل درک هستند; بهتر است با یک وکیل نسبت به قبول و یا رد هر بند اقدام کنید و حتما با مطالعه کافی نسبت به امضای آنها اقدام کنید.