آیا می‌دانید سرقفلی چیست؟ نام سرقفلی اصطلاحی است که در دنیای کسب و کار مغازه‌ها بسیار شنیده می‌شود. بسیاری از کاسبان و فعالان در حوزه کسب و کار; همیشه برای کسب و کار خودشان حقی به نام «سرقفلی» را در نظر می‌گیرند. قانون نیز این حق را به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» به رسمیت شناخته است. در اینجا ما قصد داریم که به بررسی این موضوع بپردازیم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: سرقفلی چیست؟ نکاتی که درباره سرقفلی باید بدانید
سرقفلی در واقع حقی است که برای کسب و کار مستقر در یک مکان تجاری در نظر گرفته می‌شود. این حق نقش حمایتی از کسب و کارها را داشته است. به نوعی برای حفظ برند و معروفیت کسبه این حق در نظر گرفته می‌شود. نخستین مطلبی که باید در این زمینه بدانیم این است که سرقفلی حقی است که صرفا برای مکان‌های تجاری مطرح می‌شود و منازل مسکونی صاحب چنین حقی نیستند.
پایه و اساس سرقفلی چیست؟
اما اساس سرقفلی چیست؟ سرقفلی به خاطر ایجاد مشهوریت و برند شدن یک کسب و کار در یک مکان تجاری ایجاد می‌شود. برای مثال فرض کنید که یک کاسب کار برای مدتی در یک مکان به کسب و کار می‌پردازد; مشتریانی برای خود دست و پا می‌کند و به خاطر روابط خوبش با مشتریان به مشهوریت می‌رسد. اگر در این زمان صاحب مغازه درخواست تحویل مغازه خود را بکند و کاسب مجبور به تخلیه شود، تقریبا تمام کسب و کار و شهرت خود را از دست می‌دهد. در واقع آسیب جدی از این نقل و انتقال ملک به وی وارد می‌شود.
در این جا قانون حقی را به عنوان «سرقفلی» به رسمیت می‌شناسد و در قانون جدید نیز از آن به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» نام می‌برد.
برای بسیاری از مکان‌های تجاری، به خصوص فروشگاه‌های شلوغ و پرمشتری که ملک آن‌ها استیجاری است; سرقفلی نکته بسیار مهمی است که سعی می‌کنیم در این مقاله به صورت دقیق به آن پردازیم.
در سال 1356 و نیز 1376 سرقفلی به عنوان یک قانون و حق به رسمیت شناخته شده است. البته تغییراتی در طی این سال‌ها در آن داده شده است اما همچنان حقوق مطرح شده در آن ثابت هستند.
اگر قرارداد ملک در قبل از سال 76 شمسی منعقد شده باشد، باید برای قانون سرقفلی به قوانین سال 56 مراجعه کرد و اگر بعد از آن باشد مجموعه قوانین سال 76 بر آن اعمال می شود.
حق کسب و پیشه یا سرقفلی چیست؟
بر اساس منطق قانون، مالک ملک تجاری نمی‌تواند بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر خود را وادار به ترک ملک کند. بلکه قرارداد به صورت خودکار طبق شرایط ابتدایی تمدید می‌شود.
در واقع در اینجا مستاجر مخیر به ترک مکان و یا ادامه فعالیت تجاری خود است. مگر آنکه مالک ملک حاضر به پرداخت حقوق سرقفلی وی شود.
این حقوق کیفی هستند و بر اساس شهرت کسب و کار، درآمد روزانه ملک و نیز مکان قرار‌گیری آن تعیین می‌شود.
اما سرقفلی به معنای استفاده مادام العمر مستاجر از ملک نیست. مالک می‌تواند به دلایلی نظیر:
تخریب و بازسازی ملک؛
سکونت خود و یا خویشاوندان؛
اشتغال خود در ملک مورد نظر؛
از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند.
دقت کنید که در قانون سال 56، ایجاد حق سرقفلی را دال بر عقد قرارداد اجاره می‌داند. یعنی بعد از عقد قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد می‌شود.
معنای سرقفلی چیست؟
در قانون در شرح سرقفلی اینگونه آمده است:
سرقفلی حق کسب و پیشه و یا مهارتی است، که به خاطر اجاره ملک برای مستاجر ایجاد می‌شود. بنابراین در صورتی که بعد از اتمام مدت قرارداد موجر و مستاجر در مورد اجاره ملک به توافق نرسند; مستاجر باید ملک مورد بحث را تخلیه نماید.
حق سرقفلی در زمانی از سوی مستاجر قابل درخواست است که در زمان عقد قرارداد اجاره به آن اشاره شده باشد. بنابراین در صورتی که در قرارداد اجاره چنین حقی برای مستاجر در نظر گرفته نشده باشد; مستاجر عملا نمی‌تواند هیچ حقی را از مالک ملک درخواست نماید.
انواع سرقفلی
در کل ما دو نوع سرقفلی داریم:
سرقفلی مجازی؛
سرقفلی واقعی؛
سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی به فیزیک و مکان کسب و کار وابسته است و استعداد و امکانات آن را در نظر می‌گیرد. فرض کنید که یک مکان تجاری جدید ساخته شود; تمام مغازه‌های درون این مرکز تجاری دارای حق سرقفلی واقعی هستند; زیرا که شهرت کلی مکان مد نظر است.
سرقفلی امتیازی است که مالک به مستاجر می‌دهد. در واقع به خاطر افزایش و رونق کسب و کار در ملک وی، موجر حق مشخصی را برای مستاجر در نظر می‌گیرد. این حق باید درقرارداد اجاره ملک به صورت واضح تشریح و تصریح شده باشد.
در زمان عقد قرارداد، دفاتر اسناد رسمی باید نسبت به اذعان وجود سرقفلی مغازه اقدام کنند. در غیر این صورت این حق از مستاجر صلب می‌گردد.
موقعیت مکانی، شهرت، مساحت، بهره مندی از خدمات شهری نظیر آب و برق و تلفن، طبقه ملک، نزدیکی به ایستگاه‌ها و مراکز جمعیتی; همگی می‌تواند در تعیین حق سرقفلی تاثیر گذار باشند.
در صورتی که حق سرقفلی در ابتدای اجاره از مستاجر دریافت شده باشد، مستاجر می‌تواند درخواست برگشت سرقفلی به نرخ روز نماید.
مستاجر می‌تواند حق سرقفلی را تبدیل به حقوق دیگر نماید. این کار البته دردسرهای خود را دارد.
تعریف سرقفلی تجاری
سرقفلی در قانون جدید به نام حق کسب و پیشه شناخته می‌شود که تا حدودی متفاوت از قانون قدیم است.
برخی آن را سرقفلی مجازی می‌دانند و اهداف دیگری را در بر می‌گیرد.
حسن شهرت مغازه دار و درآمد زایی ملک از مواردی بوده است که در قانون مد نظر گرفته شده است.
تفاوت میان حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟
اول آنکه حق کسب و پیشه بعد از عقد قرارداد اجاره ایجاد می‌شود و نمی‌توان قبل از آن چنین حقی را در نظر گرفت.
حق کسب و پیشه تنها مربوط به مستاجر است و در صورت وجود سند رسمی قابل احقاق است. سرقفلی با سند عادی نیز قابل انتقال است.
سرقفلی متعلق به محل کسب است، اما حق کسب و پیشه، متعلق به کاسب و شغل مشخص تجاری است.
حق کسب و پیشه به محلی که کاسبی در آن صورت گرفته باشد، تعلق می‌گیرد. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کار قابل اثبات است.
حق سرقفلی بسته به عرف و اختیار موجر و مستاجر تعریف می‌شود. حق کسب و پیشه در عوض، بر اساس حکم قاضی و نوع کسب کار تعیین می‌شود و ملاک آن نظر کارشناسی است.
سرقفلی مجازی را بهتر بشناسید
برای درک سرقفلی واقعی (سرقفلی قدیم) و سرقفلی مجازی (قانون کسب و پیشه جدید) بهتر است چند مسئله حقوقی را بررسی کنیم.
چالش اول
اگر شخصی مغازه ای را اجاره کند، ولی سرقفلی را به مالک پرداخت نکند، بعد از چند سال اجاره که مالک قصد تحویل گرفتن ملک خود را دارد، او دارای چه حقوق و شرایطی است؟
خوب این شخص دو حالت در پیش روی خود دارد؟
حالت نخست
شخص مستاجر می‌تواند کسب و پیشه را به مغازه دیگری ببرد، اما چون حق سرقفلی را پرداخت نکرده است، لذا هیچ حقی در اینجا برای شخص مستاجر وجود ندارد.
مالک نمی‌تواند نسبت به تاسیس کسب و کار مشابه در ملک خودش اقدام کند. زیرا مستاجر شهرت کسب و کار خود را با خود به مغازه جدید انتقال داده است.
حالت دوم
در زمان عقد قرارداد اجاره، مالک و مستاجر بر حق کسب و پیشه با شرایط خاصی توافق کرده اند و در سند اجاره نامه این موضوع ذکر شده است. در این صورت مستاجر می‌تواند در زمان درخواست تحویل ملک، نسبت به دریافت حق سرقفلی اقدام کند.
در اینجا شاید با جابجایی کاسب قبلی، مشتریان به محل کسب قبلی وی مراجعه کنند و یا شهرت وی سبب جذب مشتری در محل قبلی شود، تکلیف این مشتریان چیست؟
در اینجا هیچ تکلیفی در قانون مشخص نشده است. در واقع بعد از استرداد حق سرقفلی مشخص شده در قرارداد اجاره، مستاجر نمی‌تواند نسبت به حقوق بیشتری ادعا داشته باشد.
در صورتی که مستاجر تا زمانی که حقوق سرقفلی منعقد در قرارداد اجاره را دریافت نکند، می‌تواند در ملک به کار ادامه دهد. مستاجر می‌تواند حق سرقفلی خودش را به شخص دیگری انتقال دهد. یا آن را به موجر بفروشد. البته در اینجا قراردادهای دیگری لازم است که باید به آن‌ها مراجعه کرد.
چالش دوم
شخصی مغازه ای را اجاره می‌کند، پس از سال‌ها رونق دادن کسب و کار، شهرداری اقدام به نوسازی شهری کرده و ملک اجاره باید تخریب شود، در این صورت حق کسب و پیشه و یا سرقفلی بر عهد کیست؟
در سال 1348، حقوق کسبه ای که املاک و یا مکان کسب و کار آن‌ها در طرح‌های نوسازی قرار می‌گیرند; به رسمیت شناخته شده است. اما در سال 1370 این قانون تغییر کرد و ضوابط دیگری بر آن اعمال شد.
در صورتی که ملک تجاری توسط شهرداری‌ها به خاطر نوسازی تخریب شود، حقوق کسب و پیشه، توسط شهرداری پرداخت خواهد شد.
در صورتی که تغییر معابر سبب کاهش محسوس در کسب و کار شخص شود یا به تعطیلی آن بینجامد; فرد می‌تواند حق کسب و پیشه خود را از شهرداری طلب کند.
پرداخت سرقفلی به صورت قسطی
مالک و مستاجر می‌توانند در زمینه فسخ قرارداد سرقفلی توافق کنند. دقت کنید که در صورتی که در قرارداد حق سرقفلی مشروط به شرایطی باشد و یا ضمن آن مبالغی تعیین شود که توسط مستاجر به مالک پرداخت شود ولی مستاجر از پرداخت آن اجتناب کند یا به دست مالک طرف قرارداد نرساند; نمی‌تواند تا زمان برقرار شرایط و یا پرداخت مبلغ سرقفلی نسبت به آن ادعایی داشته باشد. حتی اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد و وی کسب و کار پر رونقی داشته باشد.
حق سرقفلی چه مجازی و چه واقعی نیز بدون رضایت مالک قابل انتقال به غیر نیست; و مالک می‌تواند در صورت نیاز ملک خود را بعد از پایان مدت اجاره از مستاجر تحویل بگیرد.
عوامل تعیین کننده در سرقفلی چیست؟
موقعیت مکانی و مرغوبیت فیزیکی محل کسب و پیشه؛
شرایط و کیفیت اجاره ملک؛
مدت زمانی که ملک در اجاره فرد بوده است و حسن شهرتی که مستاجر در این زمینه به دست آورده است؛
سلامت بنای ملک؛
مخارجی که مستاجر جهت کاربردی کردن و زیبا سازی ملک پرداخت کرده است؛
نوع کسب و کار؛
| مطلب پیشنهادی: تغییر کاربری مسکونی به تجاری، آشنایی با نحوه تبدیل آن |
چطور در زمان قرارداد اجاره درباره سرقفلی به توافق برسیم؟
طبق قانون سال 1376 حق کسب و پیشه با توجه به سه شیوه زیر به رسمیت شناخته می‌شود:
در زمان عقد قرارداد اجاره، مستاجر طبق شرایط قرارداد باید مبلغی را به مالک بپردازد. در زمان تخلیه ملک; مبلغ پرداختی سرقفلی به قیمت روز محاسبه می‌شود (یا قیمت آن به روز برگردانده می‌شود) و به مستاجر برگردانده می‌شود.
در قرارداد باید عنوان اجاره مشخص و واضح قید شود. و باید مبلغ پرداختی در ازای اجاره و یا سرقفلی از هم تفکیک شوند.
عوامل تعیین کننده در مبلغ سرقفلی چیست؟
در زمان اجاره، مالک و مستاجر باید در زمینه قیمت و نرخ سرقفلی مغازه به توافق برسند. در اینجا باید موجر و مستاجر درباره نرخ اجاره سالانه و نیز سرقفلی به تواقف برسند. هر دو این مبالغ باید به صورت جداگانه درقرارداد هر دو طرف ذکر شود.
در صورتی که موجر و مستاجر درباره توالی اجاره ملک برای سال‌های متمادی به توافق برسند; در این صورت، مالک و مستاجر باید حقی را برای سرقفلی ملک در نظر بگیرند. در اینجا بعد از اتمام دوره قرارداد اجاره و یا در صورتی که مالک، ملک خود را زودتر از اتمام موعد بخواهد; یا تمایلی برای تمدید قرارداد نداشته باشد، باید حق سرقفلی را به مستاجر برگرداند.
دادگاه‌های طرف دعوا بر اساس موارد زیر درباره حق سرقفلی صاحب نظر هستند:
موقعیت و مرغوبیت محل کسب؛
شرایطی که موجر و مستاجر در زمان عقد قرارداد لحاظ و توافق کرده اند؛
مدت اشتغال مستاجر در ملک و شهرت وی؛
وضعیت سلامت بنا؛
مخارج تحمل شده از سوی مستاجر برای زیبایی و کاربردی کردن ملک و یا سایر هزینه‌ها؛
کسب و کار مستاجر؛
نکات مهم درباره سرقفلی
نکات مهم درباره انتقال سرقفلی چیست؟ در صورت انتقال ملک از سوی موجر به شخص دیگر; مالک جدید باید نسبت به توافقات سرقفلی ملک شما آگاهی داشته باشد و انتقال ملک با توجه به این موارد انجام شود. تغییر مالک، حق جدیدی را برای مستاجر یا قرارداد اجاره ایجاد نمی‌کند.
در صورت عقد قرارداد اجاره ملک تجاری باید طبق قانون کسب و پیشه سال 1376 درباره حق سرقفلی توافق کنید. این توافق باید جدای از اجاره صورت بگیرد. چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر ایجاد نمی‌شود.
نتیجه‌گیری
سرقفلی حقی تجاری است که به خاطر شهرت مستاجر املاک تجاری و رونق کسب و کار وی در یک ملک تجاری ایجاد می‌شود.
سرقفلی در قانون جدید جدای از اجاره است و نیازمند توافق در زمان عقد قرارداد است.
سرقفلی در قانون سال 56 در ضمن اجاره ملک ایجاد می‌شود; اما در سال 76 باید قرارداد جداگانه ای برای آن منقعد کرد و یا در قرارداد اجاره به آن اشاره نمود.
سرقفلی و یا حق کسب و پیشه به معنای آن است که مالک نمی‌تواند بدون در نظر گرفتن شرایط کسب و کار مستاجر، نسبت به تخلیه ملک تجاری اقدام کند.
در قانون جدید، تمدید قرارداد اجاره ملک نیازمند توافق مستاجر و موجر است. در صورتی که این توافق حاصل نشود، قرارداد ملک به صورت خودکار تمدید نمی‌شود.
سرقفلی در دو دسته واقعی و مجازی دسته بندی می‌شود.
سرقفلی امتیازی تجاری برای مستاجر است. اما در قانون جدید باید در زمان عقد قرارداد اجاره درباره آن با مالک به توافق رسیده باشند.
توالی سال‌های اجاره ملک در صورتی که هیچ قرارداد و یا شرطی برای پرداخت سرقفلی در آن در نظر گرفته نشده باشد، سبب ایجاد حق سرقفلی نمی‌شود.