بیشتر افراد ترجیح می‌دهند که در محل‌هایی زندگی کنند که آرام و خلوت است. ازدحام و شلوغی جمعیت، آن هم در دنیای امروز، برای همه کلافه کننده است. بنابراین اگر دوست دارید که در محله‌ای خلوت و ساکت زندگی کنید، حتماً باید با مسائل مربوط به تراکم ساختمانی آشنا باشید.
فرض کنید در کوچه‌ای زندگی می‌کنید که عرض آن 12 متر است و تقریباً 90 واحد مسکونی در آن وجود دارد. می‌توانید تصور کنید اگر در روزهای کاری تمام افراد تصمیم بگیرند 8 صبح با ماشین خودشان سر کار بروند چه ازدحامی در کوچه ایجاد خواهد شد؟ آیا زندگی در چنین شرایطی قابل تحمل است؟ تراکم ساختمانی یکی از پیچیده‌ترین مسائلی است که شهرنشینان با آن مواجه هستند. ما در این مقاله قصد داریم به تعریف تراکم ساختمان و نحوۀ محاسبۀ آن در اصول معماری و شهرسازی بپردازیم. در ادامه نیز به سؤالات و مسائل رایج در این زمینه پاسخ خواهیم داد.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: تراکم ساختمانی چیست و نحوۀ محاسبۀ آن چگونه است؟
تراکم ساختمانی چیست؟
در فرهنگ اصطلاحات شهرسازی تراکم معنای فشردگی و انباشتگی می‌دهد. تراکم در حوزۀ ساخت و ساز و شهرسازی مقیاسی برای اندازه‌گیری است که نقش مهمی در برنامه‌ریزی‌های شهری و تصمیم‌گیری‌های مربوط به آن دارد. تراکم‌ها به طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شود: تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی.
تراکم جمعیتی
این شاخص با واحد نفر در هر هکتار تعیین می‌شود. درواقع این تراکم نشان دهندۀ میزان جمعیت ساکن در واحد سطح است.
تراکم ساختمانی
تراکم‌های ساختمانی را معمولاً به صورت درصدی بیان می‌کنند. این درصدها بیانگر این هستند که شما در چند متر از زمین خودتان می‌توانید عملیات ساخت و ساز انجام دهید. به بیان بهتر، تراکم ساختمانی با توجه به تعداد و میزان ساختمان‌های ساخته شده در یک فضای مشخص و به صورت درصدی بیان می‌شود.
تمام کاربری‌های ساختمانی اعم از مسکونی، اداری، تجاری و… در محاسبۀ تراکم در نظر گرفته می‌شوند. شهرداری‌ها با مدنظر قرار دادن معیارهایی نظیر طرح‌های تفصیلی، جمعیت ساکن در یک منطقه، شرایط و اوضاع شهری و… برای ساختمان‌ها تراکم تعیین می‌کنند. مجوزهای لازم براس ساخت و ساز در مناطق مختلف نیز از سوی شهرداری‌های همان مناطق صادر می‌شود.
چه شاخص‌هایی برای کنترل تراکم ساختمان وجود دارد؟
چند شاخص اصلی و مهم برای کنترل و مدیریت تراکم‌های ساختمانی وجود دارند که عبارتند از:
ضریب سطح اشغال
ضریب اشغال در واقع نسبت مساحت مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است. این ضریب به صورت درصد بیان می‌شود و عدد آن معمولاً بین 40 تا 60 متغیر است. به عنوان مثال اگر ضریب اشغال در زمین‌های یک منطقه 60 درصد باشد، شما می‌توانید فقط در 300 متر از یک زمین 500 متری عملیات ساخت و ساز را انجام دهید.
| بیشتر بخوانید: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن؛ بررسی انواع، مزایا و معایب |
ضریب تراکم ساختمانی (سطح زیربنا)
ضریب سطح زیربنا هم معمولاً به صورت درصدی بیان می‌شود. این ضریب یکی از شاخص‌های کنترل تراکم‌های جمعیتی در کشورهاست. درواقع زمانی که ما از اصطلاح تراکم ساختمان استفاده می‌کنیم، منظورمان همان ضریب‌های سطح زیربناست.
فرض کنید شما می‌خواهید در زمینی که مساحت آن 300 متر مربع است و تراکم مجاز نیز برای منطقۀ آن 180 درصد اعلام شده است ساخت و ساز کنید. در چنین شرایطی شما می‌توانید ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین در آنجا بسازید.
شاخص طبقه‌های مجاز ساختمانی
تعداد طبقه‌های ساختمان‌ها تأثیر مستقیمی روی زیبایی ظاهری شهر می‌گذارد. به همین دلیل هم شاخص مهمی برای طراحان فضای شهری محسوب می‌شود. از این شاخص به همراه شاخص سطح اشغال مجاز و با هدف آزادسازی زمین‌ها استفاده می‌شود.
تراکم واحدهای مسکونی در سطح
از این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و تعدا خانوارهای ساکن در واحد سطح استفاده می‌شود. درواقع برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، اداری، خدماتی، تجاری و… در یک منطقه از این شاخص استفاده می‌کنند. تراکم واحدهای مسکونی در مقایسه با شاخص‌های دیگر برای برنامه‌ریزان شهری مفیدتر و کارآمدتر است.
نکتۀ مهم:
در نظر داشته باشید که این شاخص‌ها در ترکیب با یکدیگر است که کارایی مناسبی خواهند داشت و امکان کنترل تراکم ساختمانی و جمعیتی را برای کارشناسان ایجاد می‌کنند.
| بیشتر بخوانید: پلاک ثبتی چیست و چه تفاوتی با پلاک تفکیکی دارد؟ |
تعریف انواع واحدها و کاربری‌های ساختمانی
همان طور که می‌دانید کاربری‌های مختلفی برای ساختمان‌ها وجود دارد. نکتۀ قابل توجه در این میان این است که برای کاربری‌های مختلف، تراکم‌های متفاوتی وجود دارد. ما در ادامه به معرفی انواع کاربری‌های ساختمانی و تراکم آنها خواهیم پرداخت.
واحدهای مسکونی
این ساختمان‌ها برای سکونت خانواده‌ها و افراد ساخته می‌شوند. تراکم این ساختمان‌ها به چهار دسته تقسیم می‌شود: کم، متوسط، زیاد، خیلی زیاد. واحدهای مسکونی دارای بخش‌های مختلفی مثل اتاق خواب، آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی هستند.
واحدهای اداری
ساختمان‌های اداری به واحدهایی گفته می‌شود که سازمان‌های دولتی و ادارت و… از آنها استفاده می‌کنند.
واحدهای تجاری
ساختمان‌های تجاری با هدف استفاده‌های بیزینس‌ها و کسب و کارها و اصناف مختلف ساخته می‌شوند و معمولاً تراکم بالایی دارند.
واحدهای صنعتی
از این واحدها کاربردهای صنعتی و استفاده‌های کارگاهی و تولیدی دارند.
| بیشتر بخوانید: تغییر کاربری مسکونی به تجاری، آشنایی با نحوه تبدیل آن |
کدام قسمت‌ها جزو تراکم ساختمان حساب نمی‌شوند؟
زیرزمین‌ها و پارکینگ‌هایی که در زیرزمین ساخته می‌شوند جزو تراکم ساختمانی نیستند.
مسئله تراکم ساختمان در در قراردادهای مشارکت چگونه است؟
معمولاً در زمان تنظیم کردن قراردادهای مشارکتی، مالک از سازنده درخواست می‌کند که گرفتن تراکم مازاد یک الی چندطبقه را برای او در قرارداد تنظیم کند.
با توجه به این که سازنده‌ها نمی‌خواهند مالکان را ناراضی کرده و قراردادهای خود را با چنین بهانه‌هایی از دست بدهند، این شرط را می‌پذیرند؛ اما برای اجرای آن شرطی مبنی بر این می‌گذارند که اگر شهرداری مجوز تراکم مازاد ساختمان را به آنها ندهد، بازهم مالک نتواند از سازنده خسارتی بگیرد.
مسائل مربوط به عقب‌نشینی ساختمان‌ها
شهرداری‌ها در بازه‌های زمانی مختلف تصمیم می‌گیرند بعضی معابر را عریض‌تر کنند. در این موقعیت، ساختمان‌ها باید عقب‌نشینی کنند تا زمینه اجرای این کار برای شهرداری فراهم شود.
اگر زمین یا ساختمان شما مشمول این طرح باشد، سه اتفاق خواهد افتاد:
- در صورتی که مقدار عقب نشینی زیاد باشد، شهرداری به شما پروانه ساخت و ساز نمی‌دهد و به‌جای آن مبلغی به شما خواهد پرداخت.
- اگر حالت اول اتفاق نیفتد، شهرداری به‌جای وجه نقد، ملکی در قسمت دیگری از شهر به شما می‌دهد. لازم به ذکر است که ارزش ملک جدید با ملک شما برابر خواهد بود.
- در صورتی که میزان عقب نشینی ساختمان شما کم باشد، شهرداری درازای اعمال عقب نشینی، به شما تراکم اضافی خواهد داد.
فرمول محاسبه تراکم‌های ساختمانی
برای محاسبه تراکم لازم است مساحت کل ساخت را تقسیم بر مساحت زمین کرده و حاصل آن را ضربدر صد کنید.
توجه داشته باشید که مبنای محاسبه تراکم ساختمان‌ها، مساحت ذکرشده در اسناد مالکیت است، اما اگر مساحت موجود در محل، کمتر از میزان قیدشده در سند باشد، مساحت موجود ملک معیار قرار خواهد گرفت.
تخلفات تراکم ساختمان چیست و شامل چه مواردی می‌شود؟
این تخلف‌ها زمانی اتفاق می‌افتند که سازندگان بدون اخذ مجوز تراکم مازاد، طبقات بیشتری در ساختمان‌ها بسازند و یا بدون داشتن پروانه ساخت و ساز کنند.
در چنین مواقعی دو حکم برای فرد متخلف و ساختمان صادر می‌شود:
- تخریب
اگر در زمان ساخت و ساز اصول بهداشتی و فنی شهرسازی رعایت نشده و کمیسیون حکم به پرداخت جریمه داده باشد، ولی متخلف حکم را نپذیرفته و جریمه را نپردازد، کمیسیون حکم تخریب ساختمان را خواهد داد.
- گرفتن جریمه
اگر تخریب بنا ضروری نباشد، کمیسیون حکم اخذ جریمه از سازندگان را صادر خواهد کرد. این وضعیت اغلب زمانی پیش می‌آید که سازنده شرایط خرید تراکم مازاد را داشته، اما بدون خرید و اخذ مجوزهای لازم، طبقات اضافه را ساخته است.
سخن پایانی
تراکم به درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات ساختمان قابل ساخت و ساز و احداث است گفته می‌شود. مسائل مربوط به تراکم‌های ساختمانی در طرح تفصیلی شهرها و به منظور کاربری‌های مختلف به‌طور جداگانه تعریف شده‌اند و عوامل مختلفی روی آنها اثرگذارند.
شما می‌توانید در صورت نیاز اقدام به خرید تراکم مازاد از شهرداری‌ها کنید. توجه داشته باشید که میزان تراکم مازاد محدودیت‌هایی داشته و در هر شهر با دیگری متفاوت است.