اگر شما هم تا کنون درگیر خرید و فروش ملک یا ساخت و ساز بوده باشید، حتماً نام پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی به گوشتان خورده است. پلاک‌ها مهم‌ترین نشانه‌های شناسایی خانه‌ها و واحدهای مسکونی هستند. این پلاک‌ها از سوی ادارۀ ثبت اسناد و املاک تعیین می‌شوند. با در دست داشتن پلاک ثبتی، می‌توانید به بسیاری از مشخصات و اطلاعات ملک خودتان دسترسی پیدا کنید. در واقع پلاک‌ها در یک دسته بندی کلی به دو نوع پلاک‌های اصلی و پلاک‌های فرعی تقسیم می‌شوند. هر دو نوع این پلاک‌ها مهم هستند و کاربرد ویژه‌ای در سند یک خانه دارند.
در این مقاله قصد داریم با انواع پلاک‌های ثبتی و تفکیکی و موارد کاربرد آنها بیشتر آشنا شویم. لطفاً تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: پلاک ثبتی چیست و چه تفاوتی با پلاک تفکیکی دارد؟
پلاک ثبتی چیست؟
شما برای اینکه بتوانید ملک یا زمینی را بشناسید، در اولین قدم باید محل آنها را شناسایی کنید. همان طور که می‌دانید، اراضی براساس معیار خاصی طبقه‌بندی می‌شوند. این طبقه بندی از استان‌ها آغاز شده و براساس آن زمین‌ها را به واحدهای کوچک‌تری که قابل شناسایی باشند تقسیم می‌کنند. به هر کدام از قسمت‌های این اراضی نیز یک «بخش» گفته می‌شود. هر بخش ثبتی هم دوباره به قسمت‌های کوچک‌تری تقسیم می‌شود که به این بخش‌ها قطعۀ اصلی یا قطعۀ مادر می‌گویند.
عملیات‌ها و فرایندهای ساختمان سازی و شهرسازی نیز در زمان انجام، هر کدام از این قطعه‌های فرعی را به قسمت‌های کوچک‌تری تقسیم می‌کند. هر قطعه‌ای که در داخل قطعۀ مادر بوده و از آن جدا شده باشد، یک شمارۀ اصلی برای شناسایی و یک شمارۀ فرعی دارد. این شماره‌های اصلی و فرعی در مجموع نشان دهندۀ شماره پلاک ثبتی قطعه زمین مورد نظر خواهند بود.
در سال‌های گذشته ادارۀ ثبت اسناد و املاک معمولاً با هر مراجعۀ فرد، پلاک ثبتی برای زمین او صادر می‌کرد. به همین دلیل هم در بعضی مناطق این پلاک‌ها ممکن است آشفتگی‌هایی داشته باشند. این آشفتگی‌ها موجب سخت‌تر شدن فرایند یافتن ملک می‌شوند. البته این مسئله معمولاً در مناطق قدیمی کشور وجود دارد و در حال اصلاح است.
پلاک ثبتی اصلی و فرعی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟
شماره‌های پلاک ثبتی اصلی برای قطعه زمین‌های مادر صادر می‌شوند. اما همان طور که گفتیم، از زمین‌های مادر به مرور قطعاتی جدا می‌شوند که پلاک‌های ثبتی فرعی به این قطعه‌ها تعلق خواهد گرفت. به این ترتیب به راحتی مشخص خواهد شد که هر قطعه زمینی مربوط به کدام قطعۀ مادر بوده و شامل چه بخشی از آن است.
برای راحتی فهم این مسئله، پلاک‌های ثبتی اصلی و فرعی را می‌توانیم به نام و نام خانوادگی افراد تشبیه کنیم. هدف از تعریف پلاک‌های ثبتی اصلی و فرعی این است که سازمان ثبت اسناد و املاک بتواند هر زمین را راحت‌تر شناسایی و موقعیت آن را تعیین کند.
شماره‌های اصلی و فرعی در پلاک‌های ثبتی، معمولاً با یک ممیز از یکدیگر جدا می‌شوند. شمارۀ سمت چپ، پلاک اصلی ثبتی و شمارۀ سمت راست، پلاک فرعی ثبتی خواهد بود. به عنوان مثال فرض کنید که پلاک ثبتی یک ملک 8536/79 باشد. به این ترتیب عدد 79 پلاک ثبتی اصلی و 8536 پلاک فرعی خواهد بود.
| بیشتر بخوانید: همه چیز درباره تحدید حدود و قوانین مربوط به آن |
پلاک تفکیکی چیست؟
اعدادی که با هدف تفکیک کردن بخش‌های داخلی ساختمان‌ها از هم یا تفکیک املاک و زمین‌های مختلف از یکدیگر مورد استفاده قرار می‌گیرند، پلاک تفکیکی نام دارند. پلاک تفکیکی یعنی هر کدام از بخش‌های تفکیک شده این قابلیت را دارد که برای آن سند شش دانگ صادر شود و می‌توان آن قطعه را به آسانی خرید و فروش کرد.
پلاک تفکیکی در اصل همان شماره ردیفی است که در صورت مجلس تنظیم شده برای گرفتن گواهی پایان کار یا ثبت اسناد درج می‌شود. همچنین پلاک‌های تفکیکی در سند ملک، نقشۀ تفکیکی آن و بنچاق نیز ثبت می‌شوند.
تفاوت پلاک‌های ثبتی و تفکیکی چیست؟
پلاک تفکیکی و ثبتی چند تفاوت عمده با یکدیگر دارند که در ادامه به آنها اشاره می‌شود:
- پلاک‌های ثبتی دو قسمت دارند: اصلی و فرعی. ممکن است بخش اصلی این پلاک‌ها ثابت بماند و شمارۀ فرعی هم نداشته باشد. اما ماجرا در پلاک‌های تفکیکی متفاوت است. این پلاک‌ها ملک را به دو یا چند قسمت تقسیم می‌کنند. در ادامه نیز برای هر بخش از ملک پلاک تفکیکی جداگانه‌ای در نظر گرفته می‌شود.
- هر قسمت از ملک تفکیکی را می‌توان به صورت جداگانه مالک شد. در واقع برای هر بخش از آن می‌توان از ادارۀ ثبت اسناد و املاک سند مالکیت شش دانگ گرفت؛ در حالی که چنین امکانی در پلاک‌های ثبتی وجود ندارد.
- در رابطه با آپارتمان‌ها ردیف صورت مجلس‌های تفکیکی در واقع همان شماره قطعه‌های تفکیکی هستند. این شماره‌ها در سند و بنچاق ملک و نقشۀ تفکیکی آن نیز درج خواهند شد.
نحوۀ درج پلاک تفکیکی در سند مالکیت چگونه است؟
پلاک‌های ثبتی در سندهای مالکیت به چهار شکل ذکر می‌شوند:
- به شکل یک شماره اصلی و یک شمارۀ فرعی (به عنوان مثال 1345/764)
- یک شماره اصلی به همراه چند شمارۀ فرعی (98-67-28/55)
- یک شمارۀ اصلی بدون شماره/شماره‌های فرعی (به عنوان مثال 147) (دلیل این مسئله این است که زمین مادر شمارۀ مربوطه هنوز تفکیک نشده است.)
- به صورت چند شماره اصلی و چند شمارۀ فرعی (برای مثال 981-24-678/2112-5679)
پلاک‌های فرعی و اصلی و حدود چهارگانۀ زمین (چهار جهت جغرافیایی آن) و همچنین مساحت کل عرصه (زمین) به صورت حروفی در سند مالکیت درج می‌شود.
| بیشتر بخوانید: سند عادی ملک چیست؟ نکات مهمی که درباره سند عادی ملک باید بدانیم. |
نکتۀ مهم:
ممکن است در بعضی موارد ملک یا زمینی مساحت و حدود اربعه را نداشته و فقط پلاک ثبتی برای آن در سند صادر شده باشد. در این صورت برای تعیین کردن مساحت ملک می‌توانید به نقشۀ ثبتی که از سوی کارشناسان ادارۀ ثبت تهیه می‌شود مراجعه کنید.
چگونه می‌توانیم پلاک‌های ثبتی را استعلام کنیم؟
روش‌های مختلفی برای دسترسی به پلاک ثبتی و استعلام آن وجود دارد. اما ساده‌ترین شیوه استفاده از سامانه ثبت اسناد و املاک کشور است. بعد از اینکه اطلاعات ملک خود را روی این سامانه ثبت کردید، می‌توانید کد 18 رقمی را دریافت کنید. این کد، همان کو یکتای شما برای استفاده از خدمات سامانه خواهد بود. شما با داشتن کد یکتا می‌توانید وارد سامانه ثبت اسناد و املاک شوید و پلاک ثبتی ملک خود را استعلام و دریافت کنید. همچنین در این سامانه خواهید توانست به اطلاعات مفید زیادی دربارۀ ملک خود دسترسی داشته باشید.
اما اگر فردی به هر دلیلی به این سامانه دسترسی نداشت، چگونه باید استعلام پلاک ثبتی‌اش را انجام دهد؟ روش رایجی برای استعلام وجود دارد که به آن جانمایی معکوس گفته می‌شود. اگر به سامانه دسترسی نداشتید، می‌توانید برای استعلام پلاک از این روش استفاده کنید.
روش جانمایی معکوس برای استعلام پلاک ثبتی چیست؟
ممکن است سند خانۀ شما قدیمی باشد و از موقعیت و اطلاعات دقیق خانه خود، مثل پلاک ثبتی، اطلاع نداشته باشید. در این صورت می‌توانید به کمک موقعیت یابی ملک و با استفاده از پارامترهای مختلف، موقعیت ملک را براساس جی پی اس کاملاً شناسایی کنید. به این عملیات در اصطلاح جانمایی معکوس پلاک ثبتی گفته می‌شود.
همچنین اگر ملک در اختیار مالک بوده و او به تمام مشخصات و مساحت ملک دسترسی داشته باشد، اما سند اصلی ملکش مفقود شده باشد، می‌تواند تقاضای جانمایی معکوس پلاک ثبتی را بکند. برای صدور سند المثنی برای ملک، باید نقشه‌های یو تی ام تهیه شوند. این نقشه‌ها موقعیت دقیق ملک و حدود اربعه (چهار جهت اصلی) آن را مشخص خواهند کرد.
برای تهیه نقشه یو تی ام نیز باید مهندس ادارۀ ثبت اسناد در محل ملک حاضر شود و با دستگاه مخصوص نقشه برداری، تمام ابعاد و مساحت دقیق ملک را اندازه بگیرد. در مرحلۀ بعد، او اطلاعات به دست آمده را با نقشه‌های سازمان جغرافیایی تطبیق خواهد داد. اگر تمامی این مراحل به درستی و بدون مشکل انجام شود، شما می‌توانید سند المثنی و پلاک ثبتی خود را دریافت کنید.
| بیشتر بخوانید: رهن و اجارۀ خانه ویلایی در تهران |
چگونه می‌توانیم وضعیت ثبتی ملک روی زمین را استعلام کنیم؟
برای دسترسی به استعلام‌های ثبتی هر ملکی، لازم است که پلاک ثبتی آن ملک را در دست داشته باشید. بدون داشتن پلاک‌های ثبتی نمی‌توانید استعلام‌های مربوطه را انجام دهید و با خطا مواجه خواهید شد. همان طور که اشاره شد، اگر پلاک ثبتی را در اختیار نداشته باشید، باید نقشۀ دقیق از خانۀ شما به کمک مهندسان متخصص و با تکنیک یو تی ام تهیه شود. بعد از اینکه این نقشه آماده و تأیید شد، شما باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. شما می‌توانید با ارائۀ پلاک ثبتی خود به این دفاتر، از آخرین وضعیت ثبتی ملک خود مطلع شوید و استعلام کاملی از آن را در اختیار داشته باشید.
شماره پلاک‌های ثبتی مندرج در سند مالکیت چه انواعی دارند؟
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های پلاک‌های ثبتی و پلاک‌های تفکیکی، شماره‌های پلاک‌هایی است که در اسناد مالکیت ملک درج می‌شوند و چند بخش دارند. در ادامه به چند نوع از آنها اشاره شده است:
دستۀ اول
در این دسته از پلاک‌ها یک شمارۀ اصلی/ مادر درج شده است و هیچ شمارۀ فرعی وجود ندارد. مثل 78.
دستۀ دوم
در این دسته از یک شمارۀ اصلی/ مادر و یک شمارۀ فرعی استفاده می‌شود. مثل 987/56
دستۀ سوم
پلاک‌های دستۀ سوم یک شمارۀ اصلی/ مادر و چند شمارۀ فرعی دارند. مثل 987/ 90-76-321
دستۀ چهارم
این دسته نیز دارای چند پلاک اصلی/ مادر و چندین پلاک فرعی است.
این شماره پلاک‌ها در صفحۀ سوم سندهای قدیمی منگوله دار و در بند دوم سندهای تک برگ جدید درج می‌شوند. علاوه بر پلاک‌های ثبتی و تفکیکی، در این ستون‌ها اطلاعات دیگری مثل مساحت، حدود اربعه و… نیز درج خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست و شامل چه تخلفاتی می‌شود؟ |
کروکی یا نقشۀ ثبتی چیست؟
خانه‌های قدیمی معمولاً هیچ نقشۀ کامل و حتی پایان کار نداشتند. همین مسئله نیز بعضی مواقع موجب ایجاد مسائل و مشکلات جدی زیادی میشد. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی بین صاحبان ملک، در زمان پلاک گذاری خانه‌ها معمولاً یک کروکی تقریبی از خانه نیز به صاحب ملک داده میشد. این کروکی‌ها با این که چندان دقیق و منظم نبودند، اما پلاک ثبتی نیز در آنها درج شده بود. البته نقشه‌های ثبتی چنین خانه‌هایی نیز معمولاً دقت کافی نداشت، چون همۀ خانه‌های یک منطقه به ترتیب سند نمی‌گرفتند. در بسیاری از این نقشه‌های ثبتی حتی ابعاد خانه‌ها و زمین آنها نیز به درستی نشان داده نمیشد. اما شما امروز به راحتی می‌توانید با کمک متخصصان و تکنولوژی‌های پیشرفته، در سریع‌ترین زمان ممکن نقشۀ ملک خود را در اختیار داشته باشید. این نقشه‌ها دقت بسیار بالایی دارند و شامل همۀ جزئیات مربوط به ملک هستند.
پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی خانه‌ها چه اهمیتی دارند؟
پلاک‌های ثبتی شماره‌ها و کدهای هویتی برای شناسایی املاک هستند. بنابراین اهمیت آنها دقیقاً به اندازۀ کارت شناسایی و شناسنامه برای افراد یک جامعۀ انسانی است. پلاک‌های ثبتی شناسنامۀ زمین‌ها و خانه‌های مختلف هستند. اگر این پلاک‌ها روی اسناد مالکیت درج نشده باشند، برای صاحبخانه مشکلات اداری زیادی پیش خواهد آمد. چنین فردی به احتمال زیاد نخواهد توانست به دیگران ثابت کند که خانه‌ای که در آن ساکن است متعلق به خود اوست. بنابراین اگر احیاناً پلاک ثبتی روی سند مالکیتی درج نشده باشد، صاحب ملک باید هر چه سریع‌تر این مسئله را پیگیری کرده و پلاک تفکیکی و ثبتی خانه را دریافت کند.
| بیشتر بخوانید: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟ |