یکی از اصطلاحاتی که در دنیای امروز معاملۀ املاک و مستغلات زیاد شنیده می‌شود، خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه است. نقل و انتقال سند املاک جزو کارهایی است که معمولاً پروسۀ ساده‌ای ندارند. به همین دلیل هم گاهی این معامله‌ها به دلایل مختلف به صورت وکالتی انجام می‌شوند. رایج تریت شیوه هم این است که خیلی از افراد سند ملک را به نام طرف مقابل نمی‌زنندو برای انجام دادن همۀ کارهای خرید و فروش، یک وکالت نامۀ بلاعزل تنظیم می‌کنند.
خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه پیچیدگی‌ها و نکاتی دارد که بهتر است پیش از معامله حتماً با آنها آشنا شده باشید. یکی از مهم‌ترین توصیه‌ها در این زمینه این است که تا حد امکان نباید با افرادی که نمی‌شناسید به صورت وکالت نامه‌ای معامله کنید.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه ؛ تمام چیزهایی که باید بدانید.
وکالت چیست؟
وکالت به قراردادی گفته می‌شود که براساس آن یک طرف قرارداد فرد مقابل را به عنوان نایب یا وکیل خود برای انجام اقدامات خاصی منصوب می‌کند. در واقع با وکالت حقوقی شما به فرد دیگری اختیاراتی می‌دهید که براساس آنها می‌تواند از طرف شما کارهایی را انجام دهد. در چنین توافق‌هایی به طرف اول که به فردی وکالت می‌دهد، موکل و به طرف دوم وکیل گفته می‌شود.
وکالت فروش چیست؟
در وکالت فروش صاحب ملک اختیار فروش ملک خود را طبق یک قرارداد به فرد دیگری واگذار می‌کند. فرد مقابل (وکیل) با داشتن این وکالت نامه می‌تواند سند ملک مربوطه را هر زمانی که خواست به نام خودش یا هر شخص دیگری انتقال دهد.
| بیشتر بخوانید: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟ |
وکالت نامه‌ها چه انواعی دارند؟
در یک دسته بندی کلی، تمام وکالت نامه‌ها را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد: وکالت‌های تام و وکالت‌های مقید.
وکالت تام
در این وکالت‌ها موکل فردی را به عنوان نایب و وکیل خود برای انجام دادن تمام امور خود منصوب می‌کند. در نتیجۀ چنین وکالتی، وکیل اختیار انجام هر عملی را از طرف موکل خود دارد.
وکالت مقید
در وکالت‌های مقید، بر سر موضوعات خاصی مثل انجام امور اداری، فروش ملک و… بین موکل و کلیلش توافقی صورت می‌گیرد. براساس این توافق وکیل می‌تواند در آن مورد خاص کارهایی را به نیابت و وکالت از موکل خود انجام بدهد. برای خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه معمولاً از وکالت‌های مقید استفاده می‌کنند.
در یک تقسیم بندی دیگر، وکالت نامه‌ها به دو دستۀ ساده و بلاعزل تقسیم می‌شوند. وکالت ساده و بلاعزل. هر کدام ویژگی‌هایی دارند و اختیارات وکیل از طرف موکل در این دو نوع وکالت نامه متفاوت است. درواقع مهم‌ترین تفاوت این دو نوع وکالت، اختیار یا عدم اختیار موکل برای عزل وکیل است.
وکالت ساده
در وکالت‌های ساده موکل هر زمان که بخواهد می‌تواند وکیل را عزل کند. قانون از این جهت هیچ محدودیتی برای وکیل در عزل و نصب وکیل در نظر نگرفته است.
وکالت بلاعزل
وکالت بلاعزل نقطۀ مقابل وکالت‌های ساده است. به این معنا که در این وکالت، موکل حق و اختیار عزل وکیل را در زمان قرارداد از خود سلب کرده است. بنابراین اگر بعداً از نصب وکیل پشیمان شد، نمی‌تواند او را عزل کند.
| بیشتر بخوانید: همه چیز درباره انواع وکالت حقوقی |
علت خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه چیست؟
شاید این سؤال برای شما هم پیش بیاید که اصلا دلیل معاملۀ ملک با وکالت نامه به جای سند چیست. این کار دلایل زیادی دارد که در ادامه به مهم‌ترینشان اشاره می‌شود.
- در رهن بانک بودن سند خانه به دلیل گرفتن وام مسکن
- داشتن قصد فرار از پرداخت مالیات از سوی مالک
- گم شدن سند ملک
- نوساز بودن آپارتمان و آماده نبودن سند تفکیکی آن
- زیاد بودن هزینه‌های مربوط به انتقال سند
- عجله داشتن یکی از طرفین معامله و استفادۀ بهینه از زمان
نکتۀ مهم:
اغلب کارشناسان توصیه می‌کنند که افراد تا حد امکان از معاملۀ زمین، خانه و آپارتمان‌هایی که سند وکالتی بلاعزل دارند خودداری کنند. زیرا تجربه ثابت کرده که این معامله‌ها معمولاً مشکلات خاص خودشان را دارند.
در زمان خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه به چه نکاتی باید توجه کرد؟
در زمان معامله‌هایی که با وکالت نامه انجام می‌شوند، حتماً به این نکات توجه داشته باشید:
- قبل از معامله معتبر بودن وکالت نامه را از دفترخانه‌ای که در آن تنظیم شده است به صورت کتبی استعلام کنید.
- وکالت نامه و مبایعه نامه مکمل یکدیگر هستند و جدا از هم کارکرد چندانی نخواهند داشت. هیچ وقت به اعتبار تنظیم شدن وکالت نامه و بدون مبایعه نامه هیچ معامله‌ای نکنید.
| بیشتر بخوانید: معامله املاک بدون سند ؛ نکاتی که دانستن آنها ضروری است. |
- بهتر است به منظور جلوگیری از سوء استفاده‌های احتمالی، در زمان خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه دقت کنید در متن آن محدودیت زمانی برای استفاده از وکالت‌نامه نباشد.
- از انجام معامله‌هایی که توسط وکالت‌نامه‌های کلی مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل است و یا موکلان آن چند نفر هستند (مانند معامله‌های وراثتی و شراکتی) تا حد امکان اجتناب کنید.
- در صورت انجام معاملات باوکالت رسمی (مثل معاملۀ املاک در رهن بانک‌ها و ملک وکالتی) سعی کنید در اسرع وقت اقدامات لازم برای دریافت سند قطعی ملک را را انجام دهید.
- اگر معامله‌ای ازطریق تفویض وکالت انجام شده باشد، وکالت نامۀ اصلی، که اساس معامله است، باید با دقت مطالعه شود تا محرض شود فردی که به نام وکیل شناخته شده، اختیارات کامل و بلاعزل دارد.
- از آنجایی که موکل شما در تنظیم سندهایی که شامل وکالت بلا عزل است حق اجرای مورد وکالت را از خود سلب نمی‌کند و شخصاً نیز قادر به اجرای مورد وکالت نامه خواهد بود، لذا باید صریحاً در وکالت نامه قید کنید که موکل هیچ‌گونه حق دخالت و اجرای آن را ندارد. به این ترتیب می‌توانید این مجوز را از او ساقط کنید.
خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه چه خطرات و ابهاماتی دارد؟
معامله‌های وکالتی نیز مثل برخی دیگر از انواع معامله‌ها، مسائل خاص خود را دارند. به همین دلیل هم باید قبل از انعقاد چنین قراردادهایی به چند نکتۀ مهم دقت کنید. در ادامه مهم‌ترین خطراتی که در معاملات وکالتی شما را تهدید می‌کنند ذکر خواهد شد.
فریب وکالت بلاعزل
در بعضی معاملات وکالتی، فروشندۀ ملک برای انتقال قطعی سند به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد. اغلب افراد با شنیدن صفتِ بلاعزل تصور می‌کنند می‌توانند هر زمانی سند ملک را به نام خود منتقل کنند. اما این برداشت، نادرست و خطرناک است. مفهوم وکالت بلاعزل این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالت خود را فسخ کند. اما متأسفانه باز هم راه‌هایی برای فسخ قرار داد، حتی در وکالت بلاعزل، وجود دارد.
براساس قانون اگر یکی از طرفین معامله مجنون شده یا طی حادثه‌ای بمیرد، وکالت فسخ خواهد شد؛ چه بلاعزل باشد و چه نباشد.
با توجه به این مسئله اگر ملک، خانه یا زمینی را به صورت سند وکالتی معامله کردید و فروشندۀ آن قبل از تبدیل سند وکالتی به سند قطعی فوت کرد یا مجنون شد، وکالت نامۀ شما نیز فسخ خواهد شد. در نتیجه شما دیگر صاحب ملک یا زمینی که بهای آن را تمام و کمال پرداخته‌اید نخواهید بود و آن ملک به فرزندان و وراث فروشنده می‌رسد!
اما چطور می‌توان این ریسک را در خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه کمتر کرد؟ بهتر است در یکی از دفاتر اسناد رسمی، مبایعه نامه‌ای نیز بین خودتان تنظیم کنید. با بودن این مبایعه نامه، حتی پس از فوت فروشنده نیز صاحب ملک شما خواهید بود.
| بیشتر بخوانید: خطرات وکالت بلاعزل چیست و چگونه می‌توانیم جلوی آن را بگیریم؟ |