یکی از مشکلاتی که در زمان خرید خانه ممکن است برای افراد پیش بیاید، معامله املاک بدون سند است. این مسئله به خصوص در زمانی ایجاد می‌شود که در بازار مسکن تورم زیاد وجود داشته باشد. خانه‌های مشکل‌دار و بدون سند معمولاً زیر قیمت به فروش می‌رسند. به همین دلیل هم هست که در زمان تورم و گرانی بازار مسکن، بعضی افراد ترجیح می‌دهند خانه‌های ارزان‌تر را بخرند. اما بعد از این کار معمولاً مشکلاتی برای آنها ایجاد خواهد شد.
این اشتباه را در زمان خرید خانه معمولاً افرادی مرتکب می‌شوند که تجربۀ چندانی در زمینۀ خرید و فروش ملک ندارند و فقط به دنبال خانه‌ای مناسب برای سکونت خود و اعضای خانواده‌شان می‌گردند. این افراد متأسفانه در مقابل قیمت پایین‌تر چنین خانههایی وسوسه می‌شوند و معامله‌ای می‌کنند که خطرات و مشکلات زیادی را در آیندۀ نزدیک برایشان ایجاد خواهد کرد. زمانی که خریدار در پای معامله متوجه می‌شود که ملک مورد نظر سند ندارد، مشاور املاک پیشنهاد می‌کند که معامله به صورت قولنامه‌ای و بدون سند انجام شود. اما آیا این کار عقلانی و منطقی است؟ ریسک چنین معامله‌هایی بسیار زیاد است و کارشناسان معمولاً آن را توصیه نمی‌کنند. اما ممکن است در شرایطی خاص افراد مجبور به انجام معامله املاک بدون سند بشوند.
در این مقاله قصد داریم به تمام نکاتی که در زمان خرید خانه‌های بدون سند باید به آنها توجه داشت اشاره کنیم.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: معامله املاک بدون سند ؛ نکاتی که دانستن آنها ضروری است.
چطور می‌توانیم از سند داشتن یا نداشتن خانه مطلع شویم؟
ممکن است این سؤال برای خیلی‌ها پیش بیاید که از کجا می‌توانند بفهمند ملکی سند دارد یا نه. در چنین مواقعی بهترین و ساده‌ترین راه استعلام گرفتن از شهرداری‌هاست. در نتیجۀ این استعلام شما می‌توانید بفهمید که ملک مربوطه چقدر بدهی دارد و وضعیت بدهی‌های آن چگونه است. با این کار می‌توانید به میزان زیادی جلوی ضرر و زیان خود را بگیرید و آگاهانه معامله کنید.
چه خانههایی به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند؟
در بعضی از معاملات املاک سند ملک به دلایل مختلف در دسترس نیست. در این موارد این خانه‌ها به صورت قولنامه‌ای معامله خواهند شد. قولنامه‌ها درواقع سند موقتی ملک محسوب می‌شوند. اما چرا بعضی از خانه‌ها سند رسمی ندارند؟ اگر ملک دارای هر کدام از این مشکلات باشد پایان کار برای آن صادر نخواهد شد:
- ساخت و ساز خلاف قانون و غیر مجاز
- نداشتن جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدهای ساختمان
- ساخت واحد مسکونی در همکف
- ساخت طبقات غیر مجاز
- پیشروی بیش از حد
- قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری
- ساخته شدن ملک در زمینی که کاربری مسکونی نداشته است
- و…
اگر پایان کار برای ساختمانی صادر نشود، سند رسمی مالکیت نیز نخواهد داشت. در نتیجه این املاک به صورت قولنامه‌ای معامله خواهند شد.
| بیشتر بخوانید: قولنامه چیست؟ جزئیات و نکات مهم در تنظیم سند موقت ملک یا قولنامه |
نحوۀ انجام معامله املاک بدون سند
بعضی از معاملاتی که به صورت روزانه در حوزۀ املاک انجام می‌شود، بدون انتقال سند و به صورت قولنامه‌ای است. چنین معامله‌هایی ممکن است مشکلات زیادی برای خریداران ایجاد کند. معامله خانه‌ها در شهرهای بزرگ معمولاً با تنظیم مبایعه نامه در بنگاه‌های معاملات املاک انجام می‌شود. این کار به معامله‌ها وجهۀ کاملاً قانونی خواهد داد و جلوی کلاهبرداری و پول‌شویی و… را خواهد گرفت. امروزه معمولاً معاملۀ آپارتمان‌های نوساز و یا واحدهایی که پیش فروش شده‌اند ممکن است بدون سند انجام شود.
براساس قوانین جدید پیش فروش ساختمان‌ها، پیش‌خرید و پیش‌فروش کردن ملک فقط با تنظیم سندهای رسمی در دفترخانه‌ها امکان پذیر خواهد بود. با این کار افراد کلاهبردار و سودجو نمی‌توانند یک ملک را به‌صورت هم‌زمان به چند نفر بفروشند.
نکات مهم در زمان معامله املاک بدون سند
همان طور که اشاره شد، خریداران باید در خرید خانههایی که سند آنها در زمان معامله آماده نیست، دقت بسیار زیادی بکنند. در ادامه به مهم‌ترین نکاتی اشاره می‌شود که پیش از چنین معاملاتی باید به آنها توجه کرد:
1. شناسایی سازندۀ ملک
این مسئله بیشتر دربارۀ ملک‌هایی صادق است که در پیش فروش‌ها از مالک یا سازنده پیش خرید می‌شوند. ممکن است فردی کلاهبردار بخواهد به بهانۀ پیش فروش کردن، یک ملک را به چندین نفر بفروشد. بنابراین بهتر است اگر قصد پیش خرید آپارتمانی را دارید، حتماً سازنده یا فروشنده را کاملاً بشناسید.
2. اطمینان از سند دار بودن ملک
هر واحد مسکونی باید دارای سندی باشد که نام مالک یا مالکان اصلی در آن ثبت شده است. همچنین ضروری است تمام معامله‌ها و فرایند انتقال اسناد در دفترخانه‌های اسناد رسمی انجام شود. اما باید به این نکته هم توجه داشت که صرف اینکه خانه‌ای سند رسمی دارد، مشکلات دیگر آن را برطرف نخواهد کرد. مثلاً ممکن است خریدار بعد از معامله متوجه شود که مالک اصلی خانه فرد دیگری بوده است. بنابراین ضروری است که پیش از معاملات مسکن حتماً دربارۀ وجوه مختلف ملک به اندازۀ کافی تحقیق کرده باشید.
| بیشتر بخوانید: خرید خانه نوساز؛ نکات مهمی که قبل از معامله باید بدانید. |
| بیشتر بخوانید: همه چیز درباره انواع وکالت حقوقی |
4. آزاد بودن سند
اگر سند خانه به دلایلی توقیف شده یا در وثیقه و رهن باشد، آزاد نیست. بنابراین شما باید پیش از معامله استعلام بگیرید و مطمئن شوید که سند ملک مورد نظرتان آزاد است.
5. بررسی گواهی مالیات بر ارث و انحصار وراثت
اگر ملکی که شما قصد خریدش را دارید موروثی باشد، در زمان معامله حتماً باید گواهی انحصار وراثت به صورت کامل بررسی شود. همچنین باید در زمان استعلام وضعیت ملک از شهرداری بررسی کنید که فروشنده مالیات بر ارث ملک را پرداخت کرده است یا نه.
6. اطمینان از بدون مشکل بودن ملک از نظر ثبتی
این مورد هم جزو مواردی است که در زمان گرفتن استعلام از شهرداری باید بررسی شود. در زمان معامله املاک بدون سند و تنظیم قولنامه، شما باید مطمئن باشید که ملک مشکلی از نظر معارضه‌ای یا ثبتی ندارد.
| بیشتر بخوانید: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟ |
چگونه می‌توانیم برای ملک سند مالکیت بگیریم؟
ممکن است شما قصد فروش خانه‌ای را داشته باشید که سند مالکیت آن صادر نشده است. همچنین ممکن است به تازگی ملکی را خریده باشید که سند ندارد. در هر صورت باید در اولین فرصت برای گرفتن سند خانه اقدام کنید. برای این کار لازم است به هیئت حل اختلاف ادارۀ ثبت بروید و آنجا مشکل ملک خود را مطرح کنید. این هیئت مسئلۀ ملک شما را بررسی می‌کند و اگر تصمیم به صدور سند برای ملک شما بگیرد، طی دو ماه به شما اطلاع رسانی خواهد کرد. این فرصت دو ماهه برای این در نظر گرفته می‌شود که اگر کسی ادعایی نسبت به ملک مورد نظر دارد، بتواند آن را در مراجع مربوطه مطرح کند و تقاضای پیگیری مسئله را داشته باشد.
بعد از اعتراض هم مالک فعلی به مدت یک ماه وقت برای ارائۀ دادخواست به دادگاه را خواهد داشت. این دادخواست باید به ادارۀ ثبت محل وقوع ملک تحویل داده شود. بعد از طی این مراحل باید منتظر رأی و نظر نهایی دادگاه بمانید. در مراحل بعدی نیز لازم است مدارک مورد نیاز را آماده و سایر تشریفات لازم را رعایت کنید.
هزینۀ سند دار کردن خانه‌های بدون سند چقدر است؟
اگر تصمیم به گرفتن سند برای خانه‌ای کرده باشید، حتماً این سؤال هم برایتان پیش آمده که هزینۀ این کار چقدر است؟ برای گرفتن سند مالکیت برای خانه‌ها باید در حوزه‌های مختلف هزینه‌هایی را بپردازید. مهم‌ترین هزینه‌ها در این زمینه عبارتند از:
- پرداخت هزینه‌های دفترچۀ مالکیت (سند تک برگ)
- پرداخت تعرفۀ تعیین شده برای صدور سند
علاوه بر این هزینه‌ها، فرد ملزم به پرداخت 5 درصد از مبلغ ارزش منطقه‌ای مشخص شده برای ملک بر مبنای برگ ارزیابی براساس قیمت املاک مشابه در منطقه خواهد بود. این مبلغ به صورت مستقیم به حساب خزانه داری کل کشور واریز خواهد شد.
نکتۀ مهم:
در صورتی که ملک مورد نظر هیچ سندی نداشت، علاوه بر این هزینه‌ها، فرد متقاضی باید ما به التفاوت هزینه‌های ثبت و صدور سند اولیه را نیز براساس مبلغ تعیین شده به حساب خزانه داری کل واریز کند.
| بیشتر بخوانید: ثبت آگهی رایگان فروش ملک توسط مالک در آریا مرز |
| بیشتر بخوانید: کد رهگیری املاک چیست و چه کاربردی دارد؟ |
آیا معامله املاک بدون سند تصمیم درستی است یا خیر؟
واقعیت این است که بهترین، کم‌دردسرترین و امن‌ترین شیوه در معاملات املاک، خرید خانههایی است که سند داشته باشند. اما در بعضی مواقع شرایطی خاص و استثنائی برای افراد پیش می‌آید که می‌توانند با پولی که در دست دارند، در مناطق خوب شهر با قیمتی کمتر از قیمت منطقه، خانه‌ای را خریداری کنند. بنابراین در چنین وضعیتی به جای انصراف از معامله، به افراد توصیه می‌شود که با آگاهی‌ها و اطلاعات لازم در معامله املاک بدون سند مشارکت کنند. حتی اگر لازم باشد می‌توانند از کمک وکیلان و مشاوران متخصص هم برای بررسی صحت و سقم معاملۀ مورد نظر کمک و راهنمایی بگیرند. با رعایت این نکات معمولاً ریسک معاملۀ خانههایی که سند مالکیت ندارند بسیار کمتر خواهد شد.
سخن پایانی
همان طور که اشاره شد، یکی از مهم‌ترین دلایل تمایل افراد به معامله املاک بدون سند تورم زیادی است که در بازار مسکن وجود دارد. زیرا قیمت خانه‌های بدون سند به دلیل مسائلی که دارند معمولاً پایین‌تر از قیمت منطقه است. بنابراین چنین معامله‌هایی معمولاً ریسک‌ها و خطرات زیادی دارند. اگر شما هم قصد انجام چنین معامله‌هایی را دارید، بهتر است کاملاً آگاهانه و با مشورت گرفتن از وکلا و افراد متخصص این کار را انجام دهید.