خرید و فروش خانه به منظور سرمایه گذاری از گذشته تا کنون طرفداران زیادی داشته است. سرمایه گذاری در بازار مسکن معمولاً در مقایسه با بازارهای دیگر ریسک کمتری دارد. به دلیل منعطف بودن بازار املاک و مستغلات، می‌توان به میزان زیادی مقدار سرمایۀ ورودی را کنترل کرد. گردش‌های مالی در این بازار معمولاً مثبت است و در بلند مدت رشد بسیار خوبی دارد. در یک کلام، سرمایه گذاری در بازار مسکن، خصوصاً در کشور ما، یکی از بهترین شیوه‌های سرمایه گذاری و حفظ ارزش پول محسوب می‌شود. یکی از راه‌های سرمایه گذاری در این بازار، خرید و فروش خانه کلنگی است. افراد زیادی ترجیح می‌دهند خانه‌های کلنگی را با قیمتی مناسب و با هدف ساخت و ساز خریداری کنند.
اما خانه کلنگی به چه املاکی گفته می‌شود؟ مزیت خرید و فروش خانه کلنگی در مقایسه با دیگر شیوه‌های سرمایه گذاری در بازار مسکن چیست؟ در زمان خرید خانه‌های کلنگی به چه مواردی باید توجه کنیم؟ جواب این سؤالات را به همراه مطالب مفید و کاربردی دیگر می‌توانید در ادامۀ این مقاله بخوانید.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: خرید و فروش خانه کلنگی به‌منظور سرمایه‌گذاری
خانه کلنگی به چه خانه‌هایی گفته می‌شود؟
خانه‌ها هم مثل هر وسیلۀ دیگری یک عمر مفید دارند. هر چقدر که سن یک ساختمان بالا برود، کیفیت و میزان امنیت آن کمتر می‌شود. با گذشت زمان خانه‌ها به تدریج کهنه و فرسوده می‌شوند و سکونت در آنها مشکلات زیادی به همراه خواهد داشت. در این زمان اغلب افراد دو راه پیش رو دارند: یا باید خانه را به صورت کامل بازسازی کنند و یا خانۀ فعلی‌شان را بفروشند و یک ملک جدیدتر خریداری کنند. به دلیل بالا بودن هزینه‌ها و دشواری فرایند بازسازی، اغلب افراد ترجیح می‌دهند یک خانۀ جدید بخرند. همان طور که می‌دانید، فرسوده شدن خانه‌ها روی قیمت نهایی آنها در زمان فروش نیز تأثیر منفی خواهد گذاشت.
به خانه‌هایی که در بند قبل به توضیح ویژگی‌هایشان پرداختیم، خانه‌های کلنگی گفته می‌شود. این خانه‌ها معمولاً به دلیل فرسودگی و مشکلات مختلفی که در تأسیسات و… دارند دیگر قابل سکونت نیستند. در ایران معمولاً به خانه‌هایی که 20 الی 30 سال از زمان ساختشان گذشته باشد، خانه کلنگی گفته می‌شود. این خانه‌ها ارزشی برای سکونت ندارند و در هنگام خرید و فروش درواقع فقط قیمت زمینشان در نظر گرفته می‌شود.
عمر مفید یک ساختمان به چه عواملی بستگی دارد؟
عمر مفید ساختمان‌ها به عوامل زیادی بستگی دارد که از مهم‌ترین آنها می‌توان به این موارد اشاره کرد:
- نحوۀ ساخت و اسکلت بندی
- نوع و کیفیت مصالح و متریال‌های استفاده شده
- نوع نگهداری و رسیدگی به بنا
- شرایط محیطی و جغرافیایی
- و…
با توجه به این عوامل، عمر مفید ساختمان‌ها نیز متفوات خواهد بود. حتی ممکن است یک ساختمان بتواند 100 سال هم عمر کند. اما با توجه به کیفیت و نحوۀ ساخت و سازها در ایران، عمر مفید بناها معمولاً عددی بین 25 تا 30 سال خواهد بود.
مزیت املاک قدیمی در زمان خرید و فروش خانه کلنگی چیست؟
همان‌طور که اشاره شد، برخی از سرمایه گذاران حوزۀ مسکن ترجیح می‌دهند وارد بازار خرید و فروش خانه کلنگی بشوند. این معامله‌ها معمولاً هم برای فروشنده و هم برای خریدار سودمند است. فروشنده در این شرایط خانۀ کلنگی خود را به قیمت مناسبی می‌فروشد و میتواند یک خانۀ جدید با امکانات عالی بخرد. خریدار هم میتواند از طریق ساخت و ساز و فروش واحدها، به سود خوبی برسد.
نکته‌ای که در این میان فروشنده‌ها باید به آن توجه کنند این است که فروختن املاک کلنگی کار نسبتاً دشواری است. چون خریداران قصد سکونت در چنین خانه‌هایی را ندارند. بنابراین فروشنده باید به دنبال یک بساز بفروش قابل اعتماد برای فروش خانه‌اش بگردد.
| بیشتر بخوانید: بازسازی خانه‌های قدیمی را چگونه با کمترین هزینه انجام دهیم؟ |
بعضی از مالکان هم ترجیح می‌دهند به روش‌های دیگری به جز دریافت پول نقد از خریدار معامله کنند. رایج‌ترین شیوه در این مورد ساخت و ساز مشارکتی است. شما ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار می‌دهید و او با هزینه‌های خودش در زمین شما آپارتمان سازی می‌کند. بعد از پایان کار نیز چند واحد از آپارتمان‌ها را به نام شما خواهد کرد.
املاک کلنگی چه مشکلات و مسائلی دارند؟
خانه‌های کلنگی اگر برای سکونت انتخاب شده باشند مشکلات زیادی را برای ساکنان خود به وجود می‌آورند. برخی از مهم‌ترین مشکلات عبارتند از:
- فرسوده بودن سازه‌ها و اغلب تأسیسات داخلی و احتمال بالای آسیب دیدن
- عدم رعایت مسائل ایمنی و استانداردها در زمان ساخت و ساز
- نداشتن پارکینگ در اغلب موارد
- نداشتن امکانات سرمایشی و گرمایشی به میزان کافی
- قدیمی و فرسوده بودن امکانات سرمایشی و گرمایشی
- عایق نبودن درها و پنجره‌ها در مقابل صدا، حرارت و…
- وجود حشرات موذی در اغلب خانه‌های کلنگی
- داشتن عقب نشینی به دلیل افتادن بخشی از خانه‌ها در طرح‌های نوسازی شهرداری
- و…
به دلیل همین مشکلات فراوان است که اغلب افراد ترجیح می‌دهند در خانه‌های جدید و نوساز زندگی کنند. زندگی در خانه‌های تازه ساخت به مراتب هزینه‌های کمتری برای خانواده‌ها خواد داشت و حتی از لحاظ اقتصادی نیز به صرفه‌تر است.
| بیشتر بخوانید: نکات مهمی که در بازسازی ساختمان های کوچک باید به آنها توجه کرد. |
نکات حقوقی مهم برای خرید و فروش خانه کلنگی
ضروری است که طرفین معامله در زمان خرید و فروش خانه کلنگی به مسائل حقوقی نیز توجه داشته باشند. در غیر این صورت ممکن است بعد از معامله با مشکلات زیادی مواجه شوند. مهم‌ترین نکات در این زمینه عبارت است از:
بررسی عدم وجود احتمال کلاهبرداری
احتمال کلاهبرداری، جعل کردن سند، تصرف‌های عدوانی و… در رابطه با خانه‌های کلنگی به مراتب بیشتر است. این خانه‌ها در اغلب موارد متروک هستند. به همین دلیل هم احتمال کلاهبرداری بالاتر می‌رود. بنابراین سعی کنید در زمان معامله آگاه باشید و تمام جوانب حقوقی را بسنجید.
بررسی وضعیت مالکیت ملک در خرید و فروش خانه کلنگی
بررسی وضعیت مالکیت ملک‌های کلنگی بسیار مهم است. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر در تصرف فردی غیر از طرف معامله شما نباشد.
بررسی مفاد آخرین دستور نقشه
قبل از معامله از مالک بخواهید آخرین دستور نقشه ملک را به منظور بررسی در اختیار شما قرار دهد. این دستور شامل جدیدترین تغییرات کاربری ملک و نوع املاک و اراضی مورد معامله است.
اجتناب از معامله‌های فاقد آرای کمیسیون‌های مرتبط
بعضی از املاک کلنگی در وضعیتی قرار دارند که باید در زمان معامله رأی کمیسیون‌های مربوط به نهادهای مختلف مثل شهرداری، دارایی و… را برای مشخص شدن وضعیت ملک داشته باشند. اگر ملک مورد نظر شما آرای مربوط به کمیسیون را نداشت، از معاملۀ آن خودداری کنید. رایج‌ترین کمیسیون‌ها در رابطه با املاک عبارتند از:
کمیسیون ماده 5 شهرداری
این کمیسیون مربوط به تعیین نوع کاربری ملک مورد نظر است. کاربری‌هایی که یک ملک میتواند داشته باشد شامل مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، آموزشی، زراعی، کشاورزی و… است.
کمیسیون ماده 7 شهرداری
وظیفۀ این کمیسیون تعیین کاربری‌های مربوط به فضای سبز، باغچه، باغ و… است.
کمیسیون ماده 12 زمین شهری
این کمیسیون نوع زمین‌ها را، اعم از دایر، متروکه، بایر و… مشخص می‌کند.
کمیسیون ماده 100 شهرداری
این کمیسیون وظیفۀ تعیین وضعیت بناها، محاسبۀ میزان تخلفات در زمان ساخت، تغییرات کاربری، بررسی با پروانه یا بدون پروانه ساخته شدن خانه و… را دارد.
| بیشتر بخوانید: ثبت رایگان آگهی‌های مشارکت در ساخت‌وساز خانه‌های کلنگی در آریا مرز |
اجتناب از معامله‌های قولنامه‌ای و وکالتی در زمان خرید و فروش خانه کلنگی
ترجیحاً به سراغ معامله‌هایی که قرار است به صورت قولنامه‌ای بلند مدت یا وکالتی انجام شود نروید. میزان ریسک در چنین معامله‌هایی بسیار زیاد است. اما اگر مجبور به انجام چنین معامله‌هایی شدید، تمام جوانب حقوقی را بسنجید.
استعلام وضعیت ملک از نهادهای مربوطه
بهتر است قبل از خرید و فروش خانه کلنگی دربارۀ وضعیت آن از نهادهای مربوطه استعلام بگیرید. این نهادها عبارتند از:
- شهرداری‌ها
- اداره اوقاف
- سازمان مسکن و شهرسازی
- دادگاه انقلاب
- سازمان ملی زمین
- سازمان زمین شهری
- اداره ثبت
- دفاتر تعاونی مسکن
- اداره امور مالیات و دارایی
- و…
| بیشتر بخوانید: بازدید از ملک و نکات مهمی که باید در هنگام بازدید حتماً به آنها توجه کنید. |
توجه به وضعیت ساختار کلی ساختمان و فونداسیون
قبل از معامله ضروری است که به وضعیت فونداسیون و ساختار کلی ملک کلنگی توجه کنید. بعضی از خانه‌های قدیمی فونداسیون‌های غیر استاندارد دارند. هزینۀ بازسازی چنین خانه‌هایی بسیار زیاد خواهد بود. برای بررسی میزان رعایت استانداردها در فونداسیون ملک مربوطه، می‌توانید از کارشناسان کمک بگیرید.
بررسی وضعیت سند
اگر برای یک خانۀ کلنگی سند جدید صادر شده باشد باید بدانید که چرا این اتفاق افتاده است. رایج‌ترین دلایل تعویض سند خانه‌ها عبارت است از:
- احتمال مصادره‌ای بودن خانه
- وراثتی بودن ملک
- تقسیم ملک مشاع یا افراز
- تعویض سندهای منگوله‌دار قدیمی به سند تک برگی
آشنایی با همۀ وراث در معامله خانه‌های ورثه‌ای
ممکن است بخواهید یک ملک کلنگی ورثه‌ای را بخرید. در این صورت بهتر است با تک تک وراث آشنا شوید و صحبت کنید و بدانید که همۀ آنها راضی به معامله هستند یا نه. این کار از مشکلات و مسائل آینده در رابطه با اختلافات ورثه با یکدیگر پیشگیری خواهد کرد.
| بیشتر بخوانید: خرید ملک ورثه‌ای؛ همه آن چیزی که باید بدانیم. |
پرهیز از دادن وکالت‌های بلاعزل بدون تنظیم مبایعه نامه
این مورد را بهتر است علاوه بر خرید و فروش خانه کلنگی، در معامله‌های دیگر ملکی هم رعایت کنید. هرگز پیش از تنظیم مبایعه نامه اقدام به دادن وکالت بلاعزل به طرف معامله نکنید.
در خرید و فروش خانه کلنگی به چه مواردی باید توجه داشته باشیم؟
هر زمینی ویژگی‌های خاصی دارد که در زمان معامله باید به آنها توجه داشته باشید. اگر قصد شما از خرید خانۀ کلنگی ساخت و ساز در زمین آن است، حتماً پیش از معامله این موارد را بررسی کنید.
میزان تراکم خانه
خریدار خانۀ کلنگی باید نسبت میزان سرمایه‌اش برای خرید خانه را با هزینه‌های تقریبی خاک خوری سرمایه و هزینه‌های ساخت و ساز بسنجد. اگر بعد از این کار دید که خرید خانۀ مورد نظر منطقی است، معامله را انجام خواهد داد. هرچه خریدار بتواند بنای بیشتری در زمین بسازد، سود بیشتری خواهد کرد. بنابراین میزان تراکمی که شهرداری به خانۀ موردنظر اختصاص می‌دهد بسیار مهم است.
ضریب سطح اشغال
این ضریب تعیین می‌کند که شما در چه مقدار از مساحت زمین اجازۀ ساخت و ساز خواهید داشت. هرچه زیربنای ساختمان بیشتر باشد، شما به عنوان سازنده بیشتر سود خواهید کرد. در میزان نهایی این ضریب حتی مقدار خلافی ساختمان‌های همسایه در ساخت و سازشان نیز مؤثر است.
بررسی جهت ملک هنگام خرید و فروش خانه کلنگی
جهت ملک و شمالی یا جنوبی بودن آن بسیار مهم است. مهم‌ترین مزیت خانه‌های جنوبی این است که میزان نورگیری آنها بیشتر است. اما ملک‌های جنوبی برای شما به عنوان سازنده، مزایای دیگری نیز خواهند داشت.
- ملکی که نورگیری بیشتری دارد، سریع‌تر و با قیمت بالاتری به فروش می‌رسد.
- در ملک‌های شمالی حیاط و کوچه در یک طرف قرار دارند. به همین دلیل هم سازنده فقط میتواند از یک سمت پیشروی کند. اما در خانه‌های جنوبی حیاط در یک طرف و کوچه در طرف دیگر قرار دارد. به همین دلیل هم سازنده میتواند از هر دو طرف پیشروی کند. در نتیجه زیربنای مفید او افزایش می‌یابد و بیشتر سود خواهد کرد.
| بیشتر بخوانید: همه چیزهایی که باید دربارۀ بازسازی ساختمان ها بدانید. |
قناس بودن زمین ملک
قناس بودن زمین تحت شرایط خاصی میتواند به نفع سازنده باشد، اما برای خریداران خوب نیست. نوع قناسی زمین ممکن است باعث افزایش یا کاهش مساحت قابل ساخت و ساز زمین شود. اما به طور کلی قناس بودن زمین از سه جنبه در کار سازنده‌ها خلل ایجاد خواهد کرد:
- دشوارتر کردن فرایند ساخت و ساز
- سخت‌تر بودن طراحی یک نقشۀ مناسب و کارشناسی شده برای زمین
- دیر فروش رفتن ملک به علت نگاه منفی خریداران به زمین‌های قناس
سخن پایانی
اگر خرید و فروش ملک کلنگی را با هدف سرمایه گذاری انجام می‌دهید، به خاطر داشته باشید که همواره باید تصمیماتی بگیرید که منجر به سود بیشتر شما می‌شوند. در این مقاله سعی کردیم به صورت کامل به تمام نکات مهمی که در زمان معاملۀ خانه‌های کلنگی باید به آنها توجه داشته باشید اشاره کنیم. امیدواریم که مطالعۀ این مطلب برایتان مفید بوده باشد. در صورتی که سؤال یا ابهامی برایتان باقی مانده است، می‌توانید از بخش کامنت با کارشناسان آریا مرز در ارتباط باشید.