دو واژۀ عرصه و اعیان جزو اصطلاحاتی هستند که در حوزۀ مسکن و خرید و فروش ملک و مسائل حقوقی مربوط به آن زیاد به گوش میخورند. اما شاید خیلی از افراد مفهوم این دو اصطلاح و کاربرد آن را به طور دقیق ندانند. برخلاف تصور عموم، دو اصطلاح عرصه و اعیان مفاهیم پیچیدهای نیستند و البته آشنایی با تعریف دقیق آنها و کاربردشان در زمان معاملات ملکی برای همۀ افراد ضروری است. در این مقاله قصد داریم به تعریف دو اصطلاح عرصه و اعیان بپردازیم و تفاوتها و شباهتها و نقاط اشتراک و اختلافشان را بررسی کنیم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقالۀ: عرصه و اعیان در قراردادهای ملکی چیست و چه مفهومی دارد؟
عرصه و اعیان چیست؟
ملکها از لحاظ نوع کاربری به انواع مختلفی مثل مسکونی، اداری، تجاری، درمانی، آموزشی و… تقسیم میشوند. نوع کاربری هر ملکی هم در مجوزها و پروانههای اخذ شده برای ساختمان مشخص است. همۀ ملکها، صرف نظر از هر نوع کاربری که داشته باشند، دارای دو بخش ساختمان و زمین هستند. درواقع به زمین، عرصه و به ساختمانی که روی این زمین ساخته میشود اعیان میگویند. پس زمانی که شما یک آپارتمان با کاربری مسکونی خریداری میکنید، درواقع مالک اعیان آن ملک شدهاید. فرض کنید روی یک زمین 300 متری 6 واحد آپارتمان 150 متری ساخته شده باشد. در این صورت عرصۀ آن ملک 300 متر مربع و اعیان آن 900 متر مربع خواهد بود.
تعریف حقوقی عرصه
در معنای لغوی عرصه به معنای زمین، پهنه، میدان و… است. اما در اصطلاح حقوقی به زمینی گفته میشود که بر روی آن ساختمان یا دیگر اموال غیر منقول ایجاد شده باشد.
تعریف حقوقی اعیان
در اصطلاح حقوقی به اموال غیر منقولی که بر روی زمین یا همان عرصه ساخته شده باشد (اعم از قنات، ساختمان، درختهای کاشته شده و…) اعیان گفته میشود.
بیشتر بخوانید: همه چیز دربارۀ اموال غیر منقول و انواع آن |
تفاوت عرصه و اعیان چیست؟
یکی از مهمترین تفاوتهایی که در حوزۀ عرصه واعیان وجود دارد، در حوزۀ مالکیت است. اگر شما صاحب و مالک اعیان یک ملک باشید، بخضی از عرصۀ آن هم متعلق به شما خواهد بود. به عنوان مثال اگر یک آپارتمان مسکونی خریده باشید، با توجه به پارکینگ، متراژ واحد و انباری، شما صاحب قسمتی از عرصۀ آن ساختمان نیز خواهید بود. اما در مواردی هم مالکیت عرصه و اعیان تفاوتهایی با یکدیگر دارند. این مسئله معمولاً دربارۀ املاک اوقافی است که در ادامه به بررسی وضعیت عرصه واعیان این ملکها نیز خواهیم پرداخت.
بررسی سندهای رسمی و انواع آنها
در اصطلاح حقوقی و در مادۀ 1284 قانون مدنی سند به هر نوشتهای گفته شده است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. این تعریف همان طور که از آن برمیآید، تعریفی کلی است که شامل هرگونه سندی میشود. اما مادۀ 1287 قانون مدنی، اسناد رسمی را اینگونه تعریف کرده است:
«اسناد رسمی سندهایی هستند که در ادارات ثبت اسناد و املاک و یا دفترهای اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند.»
براساس این تعریف، سندهای رسمی را میتوان به سه دسته تقسیم کرد:
- سندهایی که در ادارههای ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم شدهاند.
- اسنادی که در دفاتر رسمی کشوری ثبت شدهاند.
- موارد و سندهایی که از سوی مأموران رسمی و تحت نظارت آنها مدون شده است.
تمامی سندهایی مثل اسناد ازدواج، طلاق، سندهای مالکیت ملک و نقل و انتقال اتومبیل، جزو اسناد دستۀ سوم هستند.
بیشتر بخوانید: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام میشود؟ |
بیشتر بخوانید: سند وکالتی چیست؟ نکات مهمی درباره معاملات وکالتی |
بیشتر بخوانید: ملک وقفی چیست و چه تفاوتهایی با ملک شخصی دارد؟ |
بیشتر بخوانید: خرید ملک ورثه ای؛ همه آن چیزی که باید بدانیم. |
بیشتر بخوانید: قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه فسخ میشود؟ |
بیشتر بخوانید: تغییر کاربری مسکونی به تجاری، آشنایی با نحوه تبدیل آن |
نکته دوم
در زمان معامله و خرید و فروش ملک توجه کنید که ملک مورد نظر شما اوقافی نباشد. اگر هم از ابتدا تصمیم گرفتهاید که یک ملک وقفی خریداری کنید، باید بدانید شما صرفاً مالک اعیان آن ملک میشوید و هیچ سهمی از عرصۀ آن نخواهید داشت. زمینهای وقفی اصولاً قابل معامله و خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوزی که از سوی ادارۀ اوقاف صادر میشود برای مدت معینی (معمولاً 99 ساله) اجاره داده میشوند.
بیشتر بخوانید: جستجوی دقیق و حرفهای ملک در آریا مرز به صورت رایگان و با فیلترهای کاربردی |
سخن پایانی و جمع بندی
عرصه و اعیان دو اصطلاح رایج هستند که تمام افرادی که برای یک بار هم معامله و خرید و فروش یا اجارهای در حوزۀ ملک و املاک انجام داده باشند; نام آن را شنیدهاند. ما در این مقاله سعی کردیم که به صورت ساده و کاربردی این دو مفهوم را تعریف و به تفاوتها و شباهتهایشان اشاره کنیم. همچنین به چندین سؤال و ابهام رایج در زمینۀ عرصه واعیان املاک و ساختمانها و مجتمعهای مختلف نیز پاسخ دادیم. در پایان توصیه میکنیم که پیش از هر خرید و معاملهای که در حوزۀ ملک و املاک انجام میدهید; تحقیقات مفصل و همه جانبهای دربارۀ مسائل و ابهامات قانونی آن انجام بدهید تا در آینده با مشکلات و چالشهای جدی روبرو نشوید. امیدواریم که مطالعۀ این مقاله برای شما عزیزان مفید و آگاهی بخش بوده باشد.