اگر شما هم در فضای معامله و داد و ستد مشغول باشید، حتماً اصلاحاتی مثل دعاوی حقوقی، مال منقول و اموال غیر منقول را شنیدهاید. در ادبیات حقوقی، مال به داراییهای افراد گفته میشود. این اموال یا داراییها بسته به شرایط و صاحبان خود، انواع مختلفی دارند. چیزهایی که در مالکیت افراد هستند، کوچک یا بزرگ، گران یا ارزان هستند.
در گذشته، واژۀ مال صرفاً به کالاهای مادی اطلاق میشد. اما معنای این کلمه نیز با پیشرفت زندگی گستردهتر شده است. امروزه به همۀ عناصر و شکلهای مختلف داراییها مثل حقوق و مطالبات مالی و حتی حق تألیف و اختراع و سرقفلیها هم مال گفته میشود. براساس یک تعریف کامل، مال به چیزی میگویند که دو شرط اساسی داشته باشد:
- مفید باشد و نیازی مادی یا معنوی را برآورده کند.
- بتوان آن را به شخص یا ملت معینی اختصاص داد.
با توجه به این تعریفها، در این مقاله میخواهیم با مفهوم مال غیر منقول و انواع آن آشنا شویم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: همه چیز دربارۀ اموال غیر منقول و انواع آن
اموال منقول چه اموالی هستند؟
طبیعتاً برای آشنایی با مفهوم اموال غیرمنقول، در ابتدا باید با اموال منقول آشنا شویم. اموال به طور کلی به دو دستۀ «منقول» و «غیرمنقول» تقسیم میشوند. آشنایی با این دستهبندیها اهمیت چندانی در زندگی روزمرۀ افراد ندارد. ولی از دیدگاه حقوقی، این دو اصطلاح مفاهیم بسیار مهمی هستند. قوانینی که برای اموال غیرمنقول و منقول وضع شده است، تفاوت زیادی با یکدیگر دارند.
حالا باید ببینیم که اموال منقول به چه اموالی گفته میشود؟
براساس تعریف لغتنامۀ دهخدا، واژۀ «منقول» به معنای «نقل کرده شده و جابجا کرده شده» است. اموال منقول در مباحث حقوقی اینگونه تعریف شدهاند:
«اموال منقول اموال و اشیائی هستند که بتوان آنها را بدون آسیب رساندن از جایی به جای دیگر منتقل کرد.» در زبان انگلیسی به اموال منقول Personal Property گفته میشود.
بهعنوان مثال نمونههای زیر جزو اموال منقول به حساب میآیند:
- دیون مالی (مثلاً رهن و اجارۀ املاک)
- تلفن همراه
- فرش
- پول
- خودرو
- موتور و دوچرخه
- آثار هنری (در صورتی که جابجایی آسیبی به آنها نزند.)
- و...
اموال منقول چه انواعی دارند؟
در یک دستهبندی کلی، امول منقول به دو دستۀ «اموال منقول ذاتی» و «اموال در حکم منقول» تقسیم میشوند.
1. اموال منقول ذاتی
اموال منقول ذاتی اموالی هستند که قابل لمس و حس کردن باشند و بتوان آنها را از جایی به جای دیگر منتقل کرد. به عنوان مثال یک میز تحریر جزو اموال منقول ذاتی به حساب میآید. چون میتوان آن را بدون اینکه آسیب ببیند جابجا کرد.
2. اموال در حکم منقول
اموال در حکم منقول اموالی هستند که به تابعیت از اموال منقول، منقول تلقی خواهند شد. در واقع اموال در حکم منقول به منافع و حقوقی گفته میشود که به اموال منقول مربوط است. در ادامه چند مثال از این نوع اموال را ذکر میکنیم:
- حق انتفاع از اموال منقول
- حقوقی مثل حق وثیقه، که موضوع آن وجه نقد یا اشیای منقول باشد.
- دعاوي راجع به استرداد حق مالكيت و يا حق انتفاع در مورد اموال منقول
- حقوق معنوی مثل حق مخترع یا مؤلف نسبت به اختراع یا اثری که تألیف کرده است.
- حقوقی که افراد دربارۀ سهامشان در شرکتها دارند.
اموال غیر منقول چیست؟
غیر منقول در لغت به معنای غیر قابل حمل و جابجایی است. این معنا با مفهوم حقوق اموال غیر منقول هم مناسبت دارد. معادل انگلیسی اموال غیرمنقول Real Property است. قانون گذار این اموال را اینگونه تعریف کرده است:
«اموال غیرمنقول اموالی هستند که نتوان آن ها را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. اعم از اینکه استقرار آنها ذاتی باشد یا به واسطۀ عمل انسان.»
اموال غیر منقول چه انواعی دارد؟
اموال غیرمنقول هم مثل اموال منقول انواع مختلفی دارند. این اموال به چهار دستۀ کلی تقسیم میشوند:
1. اموالی که ذاتاً غیر منقول هستند.
اموالی مثل زمین، معدن، سنگ و خاک که به طور ذاتی و تا زمان دخالت انسان قابل جابجایی نیستند. بنابراین توجه به این نکته ضروری است که چیزی که در اعماق یا سطح زمین است تا زمانی جزو اموال غیر منقول به حساب میآید که از آن جدا نشده باشد. در نتیجه موادی که از زمینها استخراج میشوند، بعد از جدا شدن از زمین، منقول خواهند بود.
2. اموال غیرمنقول به واسطۀ عمل انسان
این اموال در ابتدا منقول بودهاند و به واسطۀ دخالت انسان به زمین یا بنایی متصل شدهاند. این اتصال به گونهای است که جابجایی آن بهجز با ایجاد خرابی در زمین یا مال ممکن نیست. به عنوان مثال تیر آهن در ابتدای ساخت جزو اموال منقول به حساب میآید. اما وقتی در ساخت یک ساختمان استفاده شود، امکان جابجا کردن آن بدون تخریب ساختمان از بین میرود. یک مجسمه را در نظر بگیرید که در جایی ساخته و نصب شده است. اگر بخواهند این مجسمه را جابجا کنند و این جایجایی موجب تخریب آن شود، جزو اموال غیرمنقول محسوب میشود. این مجسمه به واسطۀ عمل انسان است که به مال غیرمنقول تبدیل شده است.
مثالهای دیگری از اموال غیرمنقول به واسطۀ عمل و دخالت انسان:
- ابنیه
- آسیایی که در بنا نصب شده باشد.
- آینه و پردههای نقاشی شده
- محصول زمینها، تا زمانی که چیده و درو نشده باشند.
- لولههایی که برای آبرسانی یا مقاصد دیگر در زمین کار گذاشته شده باشد.
- و ...
3. اموال در حکم غیرمنقول (اموال غیرمنقول حکمی)
به اموالی گفته میشود که قانونگذار بنا به دلایلی ملاحظات احکام راجع به اموال غیر منقول را برای آن تعیین کرده است. ماده 17 قانون مدنی با دو شرط بعضی از اموال منقول ذاتی را از جهت اختصاص یافتن به زراعت، در حکم اموال غیرمنقول میداند. این دو شرط عبارتند از:
- مال مورد بحث ذاتاً منقول باشد.
- مالک باید آن مال را به عمل آبیاری یا زراعت اختصاص داده باشد.
بنابراین اگر یک تراکتور هم برای هموار کردن راه آب و هم شخم زدن استفاده میشود، حکم اموال غیرمنقول را ندارد. ولی پمپ آبی که در زمینهای زراعی استفاده میشود، مال غیرمنقول حکمی است.
4. اموال غیرمنقول تبعی
اموالی هستند که به تابعیت از مال غیرمنقول، غیر منقول به حساب میآیند. این دسته از اموال جزو اموال محسوس و قابل رویت نیستند. بنابراین شاید بهتر باشد آن ها را وارد تقسیمبندی اموال غیرمنقول نکنیم. اما ممکن است ذکر آن دارای فایدههای عملی باشد. مصادیق اموال غیرمنقول تبعی براساس ماده 18 قانون مدنی عبارت است از:
- حق انتفاع از اشیای غیرمنقول مثل حق سکنی و حق عمری
- حق ارتفاق در رابطه با ملک غیر؛ مثل حق عبور و مرور
- دعاوی مربوط به اموالی که غیرمنقول هستند. مانند تقاضای خلع ید و منبع و بطلان و عدم نفوذ و ...
نکته مهم:
درباره دعاوی راجع به غیرمنقول که در ماده 18 قانون مدنی ذکر شده باید به یک نکتۀ مهم توجه کرد. تشخیص این دعاوی بعضی مواقع با مشکلات جدی مواجه میشود. بنابراین ضروری است که دادرس نظر مقنن را در چنین مواقعی استنباط کند. مثلاً در ماده 205 قانون مدنی مالالاجاره عین مستأجر را ازحیث صلاحیت حاکم در حکم اموال غیرمنقول دانستهاند. این مورد در مصادیق اجرت المثل املاک که دعوی ناشی از حق مالکیت است صراحت ندارد.
سند وکالت فروش مال غیرمنقول چیست؟
ممکن است شما بخواهید مال غیر منقولی مثل خانه را خرید و فروش کنید. برای انجام این معاملهها باید سند رسمی ثبت و تنظیم شود. در چنین شرایطی شما میتوانید وکالت فروش را به فرد دیگری بسپارید. ضروری است که در چنین مواردی احتیاط کنید و به امنیت کارتان اطمینان داشته باشید. مهمترین نکته این است که اموال غیرمنقول باید بهصورت کاملاً رسمی و سند دار معامله شوند. اگر سند ملک در اولین فرصت انتقال پیدا کند، بسیاری از مجرمان فرصت کلاهبرداری نخواهند داشت. این سند باید حتماً قطعی و نهایی باشد. بنابراین اگر خریدار هستید، مال غیرمنقولی را که سند تفکیکی آن آماده نیست نخرید. هرچقدر که در هنگام معامله دقیقتر باشید، در دعاوی احتمالی آینده هم قویتر خواهید بود.
سند صلح اموال غیرمنقول به چه اسنادی گفته میشود؟
این سند در واقع نوعی قرارداد رسمی است و در دعاوی حقوقی نیز شناخته شده است. در دو ماده 752 و 758 قانون مدنی نیز به این سند اشاره شده است. سند صلح یا صلح نامه برای اموال غیر منقول مثل املاک استفاده میشود. البته باید به یک نکتۀ مهم توجه داشته باشید. این سند برای املاکی رسمیت دارد که در حال حاضر موجود باشند. ملکی که تخریب شده یا بنا به دلایلی از بین رفته، نمیتواند سند صلح داشته باشد. صلح نامه با هدف پایان دادن به دعاوی حقوقی و جلوگیری از دعاوی آینده تنظیم میشود. این سند میتواند به صورت عرفی جانشین عقد بیع (نقل و انتقال یا فروش مال غیرمنقول) هم باشد.
فرض کنید که ملکی را به صورت اشتراکی با فرد دیگری خریداری کردهاید. در این شرایط هر کدام از شما دو نفر مالک سه دونگ از آن ملک هستید. بنابراین هر گونه قرارداد فروش یا انتقال مالکیتی میتواند بین شما با سند صلح، و نه با قرارداد، انجام شود. از اسناد صلح برای پایان دادم به دعواهای مالی هم استفاده میشود. بهعنوان مثال برای پایان دادن به دعواهای مربوط به بدهی و تسویه حسابهای کامل.
تقسیم اموال به منقول و غیرمنقول چه آثاری دارد؟
تقسیم اموال به اموال منقول و اموال غیرمنقول میتواند آثاری داشته باشد. در ادامه به چند مورد از این اثرات اشاره شده است.
مال پیشاپیش منقول
اگر در زمان تراضی طرفین، مال غیرمنقولی به شکل منقول معامله شود، به آن مال، پیشاپیش منقول میگویند. مثلاً فرض کنید تیر آهنهای یک خانه را با فرض اینکه قرار است از خانه جدا کنند، معامله کرده باشند. یا میوههای یک درخت را پیش از چیده شدن و برداشت مورد معامله قرار داده باشند. در چنین مواقعی هر دوی این موارد حکم مال پیشاپیش منقول را خواهند داشت. مال پیشاپیش منقول با اینکه در حال حاضر غیر منقول است، ولی در روابط معاملاتی، مشمول احکام مال منقول است.
تعیین دادگاه صالح
دادگاهی برای رسیدگی به دعاوی اموال غیرمنقول صالح است که مال غیرمنقول در حوزۀ آن واقع شده باشد. (بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی). اما در دعاوی مربوط به مال منقول باید به دادگاه محل اقامت خوانده مراجعه شود. (بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی)
نقل و انتقال و فروش
- نقل و انتقال و فروش اموال غیرمنقول باید با سند رسمی انجام شود. در مورد اموال منقول تنظیم کردن سند رسمی ضرورتی ندارد. (بر اساس مواد 22 و 46 قانون ثبت)
- قیم نمیتواند مال غیرمنقول مولی (کسی که سرپرستیاش را به عهده دارد) را بدون اجازه دادستان بفروشد یا به رهن بگذارد. (بر اساس ماده 1241 قانون مدنی)
- افراد خارجی نمیتوانند در ایران به صورت آزادانه مالک اموال غیرمنقول بشوند. این افراد اجازه دارند فقط برای سکونت، شغل یا صنعت خود مالک اموال غیرمنقول بشوند. البته چنین محدودیتی درباره اموال منقول برای آنها وجود ندارد.
- بر اساس ماده 808 قانون مدنی، استفاده از حق شفعه به اموال غیرمنقول اختصاص دارد.
توقیف و بازداشت
اگر زمانی دستور توقیف اموال صادر شود، مال منقول به آسانی توسط مأمور توقیف و منتقل خواهد شد. اما درباره اموال غیرمنقول چنین نیست. توقیف اموال غیرمنقول به وضعیت ثبت آنها در سازمان ثبت اسناد و اموال کشور بستگی دارد. اگر مال غیرمنقول ثبت شده باشد، باید پیش از توقیف به اداره ثبت محلی که مال غیرمنقول در آنجا واقع شده اطلاع بدهند. اداره ثبت در صورتی که مال به نام محکوم علیه ثبت شده باشد، بازداشت آن مال را در دفتر املاک درج میکند. بنابراین مالک تا زمانی که آن مال رفع توقیف نشود، نمیتواند آن را به فرد دیگری انتقال دهد.
اما در بعضی مواقع مال غیر منقول ممکن است سابقۀ ثبتی نداشته باشد. در این صورت ممکن است محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد. همچنین ممکن است به موجب حکم نهایی دادگاه، مال آن مال شناخته شود.
محاسبۀ هزینۀ دادرسی
هزینۀ دادرسی اموال منقول و غیرمنقول بر اساس تقاضای خواهان تعیین میشود. یعنی خواهان در دادخواست تقاضای خود را مطرح میکند. دادگاه نیز بر اساس میزان مبلغ تقویم شده، هزینۀ دادرسی را تعیین میکند. اما در خصوص مال غیر منقول، وضعیت به گونۀ دیگری است. هزینۀ دادرسی این اموال مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه توسط کارشناس تعیین خواهد شد.
