احتمالاً در جریان خرید و فروش ملک، اسم ملک وقفی و سندهای اوقافی نیز به گوشتان خورده است. متأسفانه به دلیل برخی سودجویی‌ها و همچنین کمبود اطلاعات و آگاهی، خیلی از افراد از معاملۀ املاک وقفی اجتناب می‌کنند. اما همان طور که می‌دانید، در شرایط فعلی خرید خانه در مقایسه با گذشته بسیار سخت‌تر شده است. به همین دلیل هم بهتر است اطلاعات خود را دربارۀ زمین‌ها و خانه‌های وقفی افزایش دهید تا اگر فرصت خرید چنین خانه‌هایی برایتان پیش آمد، موقعیت را از دست ندهید.
آیا می‌دانید سندهای وقفی چه تفاوت‌هایی با سندهای معمولی دارند؟ ملک‌های موقوفی صرفاً به ادارۀ موقوفات تعلق ندارند و لزوماً معارض هم نخواهند داشت. وقفی بودن یک زمین یا ملک به این معناست که آن ملک قبلاً در اختیار و به نام فردی بوده و در زمان حیات یا بعد از مرگ آن را وقف کرده است. در چنین شرایطی معمولاً ادارۀ اوقاف بعضی از این ملک‌ها را با اقساط 99 ساله به افراد دیگری واگذار می‌کند. در این مقاله قصد داریم به مسائل پیرامون ملک وقفی و اسناد مالکیت وقفی بپردازیم. بخش پایانی مقاله نیز به پاسخ سؤالات رایج و پرتکرار در این زمینه اختصاص خواهد یافت.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: ملک وقفی چیست و چه تفاوت‌هایی با ملک شخصی دارد؟
ملک وقفی چیست؟
ملک وقفی به ملکی گفته می‌شود که سند آن متعلق به کسی باشد که آن را وقف کرده است. ادارۀ اوقاف ممکن است هر چند وقت یک بار تصمیم به فروش بعضی از ملک‌های وقفی به افراد دیگر با اقساط 99 ساله بگیرد. بعد از معامله خریدار به صورت سالیانه مبالغ اقساط را به حساب ادارۀ اوقاف واریز خواهد کرد. ساخت و ساز در ملک‌های وقفی نیز بدون مانع است و می‌توان به راحتی این کار را بعد از معامله انجام داد. معمولاً قیمت خانه‌های وقفی در مقایسه با خانه‌های شخصی پایین‌تر است. به همین دلیل خرید چنین ملک‌هایی مخصوصاً برای کسانی که مشکلات مالی دارند می‌تواند گزینۀ مناسبی باشد.
سند اوقافی چیست؟
بعضی از افراد به اشتباه فکر می‌کنند که خانه‌های وقفی سند ندارند; در حالی که اینگونه نیست. ملک‌های وقفی نیز درست مثل املاک شخصی دارای اسناد مالکیت هستند؛ اما سند آنها تفاوت‌هایی با سندهای شخصی دارد. مهم‌ترین نکته‌ای که در این زمینه باید بدانید این است که کسی که ملک وقفی را خریداری می‌کند مالک آن نخواهد بود. به این معنا که هیچ گونه اختیاری در فروش یا اجاره دادن آن به صورت مستقل و بدون هماهنگی با ادارۀ اوقاف نخواهد داشت. این به معنای آن نیست که خریدار نمی‌تواند ملکی را که خریده اجاره دهد یا بفروشد; بلکه به این معناست که تمامی این اختیارات بعد از تأیید ادارۀ اوقاف برای مالک ایجاد خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: سند وکالتی چیست؟ نکات مهمی درباره معاملات وکالتی |
| بیشتر بخوانید: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟ |
تفاوت‌های سند ملک وقفی و ملک شخصی
سندهای املاک وقفی و شخصی با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند که در ادامه به مهم‌ترینشان اشاره می‌شود:
ایجاد اختیار تام
سندهای شخصی برای مالک اختیار تام ایجاد می‌کنند، اما این مسئله دربارۀ سندهای وقفی صادق نیست. در سندهای وقفی مالک کارهایی مثل فروش، اجاره، به وثیقه گذاشتن سند و… را باید با هماهنگی و تأیید ادارۀ اوقاف انجام دهد.
معتبر بودن
میزان اعتبار سندهای وقفی در مقایسه با سندهای شخصی کمتر است. به همین دلیل هم قیمت ملک‌های وقفی و ارزش مالی آنها معمولاً پایین‌تر خواهد بود.
نوع معامله
برای معاملۀ املاکی که سند آنها وقفی است، علاوه بر ادارۀ ثبت اسناد، باید از سازمان اوقاف هم استعلام بگیرید. در صورتی که در معاملۀ سندهای شخصی چنین کاری انجام نمی‌شود و مراجعه به ادارۀ ثبت کفایت می‌کند.
پرداخت اجاره
سالانه باید مبلغی به عنوان اجاره بها برای املاک اوقافی پرداخت. مقدار این مبلغ چندان زیاد نیست و میزان آن در همان زمان معامله تعیین و مشخص خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: پلاک ثبتی چیست و چه تفاوتی با پلاک تفکیکی دارد؟ |
سندهای اعیان و اجاره نامه
املاک اوقافی سندهای اعیان و اجاره نامۀ عرصه دارند.
املاک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه هستند. خریدار صرفا مالک اعیان ملک است و مالکیتی نسبت به عرصه (زمین ملک) ندارد. بنابراین اگر شما ملک اوقافی بخرید، مالک مستأجر عرصه و اعیان زمین آن خواهید بود. به همین دلیل هم هست که برخی افراد عقیده دارند در معاملۀ املاک اوقافی فقط باید قیمت اعیان لحاظ شود و قیمت عرصه را از قیمت کلی و نهایی ملک کم می‌کنند.
ارزش سند
ارزش کلی سندهای ملکی بیشتر از اسناد اوقافی است و حدود 20 درصد با یکدیگر اختلاف دارند.
شرایط شش دانگ
سندهای ملکی باید تمام شرایط شش دانگ را داشته باشند و نوع سند آنها منگوله دار یا تک برگ باشد. این شرط به این گونه دربارۀ سندهای اوقافی صدق نمی‌کند.
خرید و فروش ملک وقفی چگونه انجام می‌شود؟
نحوۀ خرید و فروش خانه‌های اوقافی نیز دقیقاً مشابه خرید و فروش املاک شخصی است. تنها تفاوتی که در این زمینه وجود دارد این است که تمام مراحل معامله باید تحت نظر ادارۀ اوقاف و با تأیید این سازمان انجام شود.
نکتۀ مهم:
درست است که هیچ تفاوت چشمگیری بین خرید و فروش املاک شخصی و اوقافی وجود ندارد، اما لازم است که به یک نکتۀ مهم توجه کنید. اغلب مردم ذهنیتی منفی نسبت به خریدن املاک اوقافی دارند. به همین دلیل هم در بازار املاک اوقافی معمولاً تعداد مشتریان و خریداران کمتر است. بنابراین اگر شما یک ملک اوقافی داشته باشید و بخواهید آن را بفروشید، باید بدانید که فروش آن سخت‌تر و زمان برتر از فروش خانه‌های معمولی و شخصی خواهد بود.
همچنین باید در زمان خرید یک خانۀ اوقافی، به جعلی نبودن سندهای آن دقت کنید. در برخی مواقع اسناد خانه‌های اوقافی دستکاری می‌شوند و حتی ممکن است کلاهبرداران سندهای وقفی را به عنوان اسناد خانه‌های شخصی جا بزنند. بنابراین ضروری است که در زمان معامله حتماً به این نکات ریز و مهم توجه کافی داشته باشید.
| بیشتر بخوانید: ثبت آگهی فروش ملک توسط مالک در آریا مرز |
آیا می‌توانیم برای خرید ملک وقفی وام بگیریم؟
هم بله و هم خیر. اغلب افراد برای خرید خانه و تأمین بخشی از هزینه‌های آن، وام می‌گیرند. امکان دریافت وام فقط برای آن دسته از املاک وقفی وجود دارد که قرار است به صورت زمین معامله شوند. در این صورت حتی می‌توانید با گرفتن مجوز از ادارۀ اوقاف، در زمین‌های مربوطه ساخت و ساز هم انجام بدهید.
چرا قیمت ملک وقفی کمتر از املاک شخصی و معمولی است؟
همان طور که در بخش‌های قبلی مقاله نیز اشاره شد، علت کم بودن قیمت خانه‌های وقفی در مقایسه با ملک‌های معمولی این است که در ملک وقفی حق مالکیت قطعی و دائمی برای خریدار وجود ندارد. همچنین میزان اعتبار اسناد این ملک‌ها نیز در مقایسه با سندهای ملکی کمتر است.
در کدام محله‌ها به دنبال خانه‌های وقفی بگردیم؟
شما باید بدانید که در شهر شما در چه محله‌هایی املاک وقفی وجود دارند. البته این خانه‌ها معمولاً در اغلب محله‌ها وجود دارند، اما تمرکز و تعداد آنها در بعضی محله‌ها و مناطق بیشتر است. این مسئله به نفع شما خواهد بود. چون قدرت انتخاب بیشتری از میان خانه‌های مختلف خواهید داشت.
معرفی محله‌ها و خانه‌های وقفی شهر تهران
در قسمت شرق تهران محله‌ای هست که تمام زمین‌های آن وقفی هستند. به همین دلیل هم نام این محله «محلۀ اوقاف» شده است. محلۀ اوقاف در محدودۀ بزرگراه وفادار، بولوار دلاوران، خیابان اردیبهشت و خیابان هنگام واقع شده است. در غرب تهران و در قسمت‌هایی از شهرک غرب (فازهای 1 و 2 و قسمت‌هایی از فازهای 3 و 5) و همچنین بخش‌هایی از مرزداران نیز خانه‌ها و زمین‌های وقفی وجود دارند.
| بیشتر بخوانید: رهن و اجارۀ آپارتمان با مناسب‌ترین قیمت در تهران |
نکات مهم در اجارۀ عرصه ملک وقفی
اجارۀ املاک وقفی شبیه اجاره کردن املاک خصوصی و معمولی نیست. این تفاوت‌ها را از سه جنبه می‌توان مورد بررسی قرار داد:
1. مدت قرارداد اجاره
قرارداد اجارۀ ملک‌های شخصی معمولاٌ یک ساله است. البته الزامی به یک ساله بودن قراردادها نیست. اما مدت زمان قراردادهای اجاره در ملک‌های وقفی معمولاً بیش از یک سال است. تا چندین سال قبل نیز اغلب قراردادهای اجارۀ این ملک‌ها ۹۹ ساله بود. اما به تازگی این قراردادها لغو شده‌اند و سقف زمان آنها تقریباً ۱۰ ساله شده است. لازم به ذکر است که با توجه به قوانین اجارۀ ملک‌های اوقافی، اجارۀ یک ملک وقفی بیش از ۱۰ سال امکان پذیر نیست؛ مگر اینکه برای تمدید آن از سوی سرپرست سازمان اوقاف مجوز صادر شده باشد.
2. بازه‌های زمانی برای پرداخت مبلغ اجاره بها
اجارۀ ملک‌های شخصی اغلب به صورت ماهانه پرداخت می‌شود. البته راه‌های دیگری نیز مثل رهن کامل وجود دارد. اما مرسوم‌ترین شیوۀ پرداخت اجاره در املاک شخصی، پرداخت‌های ماهانه است. این مسئله دربارۀ ملک‌های وقفی صادق نیست. اجارۀ این املاک همیشه به صورت سالانه و یک جا پرداخت می‌شود.
3. مبلغ اجاره
خبر خوب این است که مبلغ اجارۀ سالانۀ ملک وقفی بسیار کمتر از بهای اجارۀ دیگر انواع ملک‌هاست. می‌توان گفت که میزان اجارۀ یک ساله یک ملک وقفی، از مبلغ اجارۀ ۱ ماهۀ همان ملک کمتر خواهد بود.
نکتۀ مهم:
توجه داشته باشید که این سه مورد دربارۀ اجاره کردن عرصه املاک از سازمان اوقاف است. مالک هر ملکی، چه اوقافی باشد و چه شخصی، می‌تواند ملک خود را به فرد دیگری اجاره دهد. شرایط قانونی و قیمت اجارۀ املاک اوقافی در این وضعیت تفاوتی با سایر انواع ملک ندارد.درواقع اگر شما یک ملک اوقافی بخرید، می‌توانید آن را به هر قیمتی که بخواهید اجاره دهید. ادارۀ اوقاف دخالتی در قیمت گذاری شما برای اجاره دادن ملک نخواهد کرد.
| بیشتر بخوانید: بازدید از ملک و نکات مهمی که باید در هنگام بازدید حتماً به آنها توجه کنید. |
اما اگر بعد از پرس و جو و جستجوی فراوان نتوانستیم متولی خانۀ وقف شده را پیدا کنیم، چه کار باید کرد؟ در این شرایط چگونه می‌توانیم استعلام بگیریم؟ بعد از تشخیص وقفی بودن ملک، باید به ادارۀ املاک استان خود مراجعه و درخواست دریافت استعلام‌های ملک مربوطه را ارائه کنید. چنانچه اوقاف ملک مورد نظر شما را جزو زیر مجموعه‌های املاک خود معرفی نکرد، می‌توانید درخواست استعلام را به ادارۀ موقوفات آستان قدس رضوی ارائه کنید. اگر پاسخ این استعلام نیز منفی بود، متولی ملک یا یکی از بقاع متبرکه است و یا یک شخص. در این شرایط باید از ادارۀ اوقاف لیست بقاع متبرکه یا اسامی افرادی که در شهر و منطقۀ مورد نظر شما ملک وقفی دارند بپرسید. در ادامه می‌توانید برای گرفتن استعلام به این افراد و مکان‌ها مراجعه کنید.
سخن پایانی
در این مقاله به مباحث پیرامون املاک وقفی و چند و چون معاملۀ این ملک‌ها پرداختیم و به سؤالات رایج در این زمینه پاسخ دادیم. امیدواریم که مطالعۀ این مطالب برایتان مفید بوده باشد.