مسکن همیشه بازار خوب و امنی برای سرمایه گذاری بوده است. به همین دلیل هم افراد زیادی تمایل دارند که در این زمینه سرمایه گذاری کنند. بسیاری از افراد هم به دنبال خرید خانه‌هایی برای سکونت هستند نه سرمایه گذاری. در این میان افراد سودجویی هستند که با سوء استفاده از ناآگاهی خریداران، کلاهربرداری‌های کلان می‌کنند. پول‌های کلانی در زمان خرید و فروش ملک رد و بدل می‌شود و همین مسئله میزان و تعداد سودجویی‌ها را در این حوزه افزایش داده است. در این مقاله قصد داریم شما را با رایج‌ترین شیوه‌های کلاهبرداری در معاملات مسکن آشنا کنیم. در صورتی که با این ترفندها آشنا باشید، می‌توانید آگاهانه‌تر وارد معاملۀ ملک و املاک شوید و سرمایۀ خود را حفظ و چند برابر کنید.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: کلاهبرداری در معاملات مسکن ؛ آشنایی با روش‌های رایج
آشنایی با رایج‌ترین شیوه‌های کلاهبرداری در معاملات مسکن
کلاهبرداری با استفاده از دفاتر املاک نامعتبر و جعلی
این مورد جزو پرتکرارترین شیوه‌های کلاهبرداری در حوزۀ مسکن است. کلاهبرداران در این شیوه معمولاً یک دفتر مشاورۀ املاک بدون مجوز اجاره می‌کنند و از این طریق سعی می‌کنند خریداران و مالکان را فریب دهند. در این شیوه کلاهبرداران صاحب دفتر، معمولاً فردی از دوستان خود را به عنوان خریدار معرفی کرده و خریدار یا مالک را مجبور به تنظیم یک مبایعه نامه می‌کنند. به این ترتیب خانه از مالکیت مالک اصلی خارج می‌شود. در ادامه قیمتی زیر قیمت بازار روی ملک مورد نظر اعلام می‌کنند. از این طریق قصد دارند که زودتر ملک را به فروش برسانند. در این شیوه کلاهبرداران بعد از گرفتن سند از فروشنده و در ازای پرداخت مبلغی ناچیز، ملک را با نام‌های دیگر به چندین نفر می‌فروشند و فرار می‌کنند.
معمولاً افرادی که در زمینۀ خرید و فروش ملک تجربه و آگاهی چندانی ندارند، در دام این شیوۀ کلاهبرداری می‌افتند.
اما چگونه می‌توانیم از درگیر شدن در این شیوه از کلاهبرداری مسکن در امان بمانیم؟
- در زمان مراجعه به دفترهای املاک مطمئن شوید که جواز ثبت و فعالیت دارند. قبل از اطمینان در این زمینه در آن دفتر هیچ معامله‌ای انجام ندهید.
- پیش از مشورت با افراد خبره و آگاه، اقدام به تنظیم مبایعه نامه نکنید.
صدور مبایعه نامه‌های جعلی
چه فروشنده باشید و چه خریدار، باید از وضعیت سند ملک مورد معامله آگاهی کامل داشته باشید. خریدار باید سند ملک را ببیند و آن را با مشخصات ملک یا زمین تطبیق دهد. همچنین مالک یا مالکان ملک مربوطه نیز باید احراز هویت شده باشند.
| بیشتر بخوانید: کد رهگیری املاک چیست و چه کاربردی دارد؟ |
در این شیوه کلاهبرداران مبایعه نامه‌های جعلی می‌نویسند و چون بعضی افراد تمایلی به دریافت کد رهگیری در زمان معامله ندارند، این افراد کلاهبردار نیز به راحتی به اهداف خود می‌رسند. به یاد داشته باشید که اگر قرار است ملکی به چندین نفر فروخته شود، تمام افرادی که نامشان در مبایعه نامه آمده است باید در زمان عقد قرارداد شخصاً حضور داشته باشند. البته افراد می‌توانند وکیل قانونی خود را نیز به جای خود بفرستند. در این صورت هم باید مطمئن شوید که فردی که خود را وکیل معرفی می‌کند، واقعاً از طرف معاملۀ شما وکالت دارد.
کلاهبرداری با عنوان ارائه تسهیلات بانکی
یکی دیگر از روش‌های کلاهبرداری تأسیس شرکت و منتشر کردن اخبار مربوط به ارائۀ تسهیلات بانکی برای خرید ملک در رسانه‌هاست. نمونۀ این نوع کلاهبرداری هم شرکتی است که در سال 91 در تهران تأسیس شد. مؤسسان این شرکت آگهی‌هایی تحت عنوان ارائۀ تسهیلات بانکی با کمترین کارمزد منتشر کردند. از همین طریق نیز متقاضیان زیادی برای دریافت وام‌هایی نظیر وام جانبازی، کارگشایی، کارآفرینی و… جذب این شرکت‌ها شدند.
در مرحلۀ بعدی نمایندگانی از سوی این شرکت که اسناد جعلی‌ای که بر روی آنها سربرگ‌های وزارت تعاون بود، برای ارزش‌گذاری ملک‌ها به منزل متقاضیان وام مراجعه می‌کردند. مالباخته‌ها هم با دیدن اسناد رسمی، پول‌های خود را برای دریافت وام به حساب‌های جعلی معرفی شده از سوی این شرکت واریز کردند.
برای جلوگیری از افتادن در دام این نوع کلاهبرداری‌ها به موارد زیر توجه کنید:
- صحت تمام اخباری را که در حوزۀ املاک می‌شنوید، از افراد مطلع در آن زمینه جویا شوید.
- اگر نام بانک خاصی برای ارائۀ تسهیلات آورده شده; به نزدیک‌ترین شعبۀ آن بانک سر بزنید و دربارۀ خبرهای منتشر شده از متصدیان سؤال کنید.
- اگر ایمیل و پیامک مشکوکی مبنی بر اعطای وام بانکی از سوی افراد و شماره‌هایی که هویتشان معلوم نیست دریافت کردید; آن پیام‌ها را حذف کنید.
- اطلاعات حساب بانکی خود را در اختیار کسانی که نمی‌شناسید قرار ندهید. همچنین از واریز کمترین مبالغ نیز به شماره حساب‌های این افراد خودداری کنید.
| بیشتر بخوانید: معامله املاک بدون سند ؛ نکاتی که دانستن آنها ضروری است. |
کلاهبرداری با ترفند قرارداد با نمایندۀ ملک
بعضی از دفاتر املاک به خریداران مدارک جعلی ارائه کرده و براساس آن خودشان را نمایندۀ صاحب ملک معرفی می‌کنند. این کلاهبرداران این کار را با تنظیم وکالت نامه‌های جعلی انجام می‌دهند و ملک را با توجیهاتی مثل حضور نداشتن فروشنده در داخل کشور، بیماری مالک و… به خریداران ناآگاه می‌فروشند. چنین ملک‌هایی معمولاً شرایط ویژه و قیمت‌هایی پایین‌تر از میانگین بازار دارند. به همین دلیل هم ممکن است بعضی از خریداران را وسوسه کند.
برای پیشگیری از افتادن در دام این نوع از کلاهبرداری در معاملات مسکن، به موارد زیر توجه کنید:
- بدون حضور مالکان واقعی املاک، به هیچ عنوان معامله نکنید.
- به کپی مدارکی مثل وکالت نامه، سند ملک و بنچاق اکتفا نکنید. حتماً پیش از معامله تقاضای رؤیت اصل این مدارک را بکنید. البته اگر کپی مدارک برابر با اصل باشند، معتبر هستند. اما در غیر این صورت هیچ گونه اعتباری از نظر قانونی نخواهند داشت.
- پیش از شرکت در چنین معامله‌هایی، از افراد خبره و آگاه در زمینۀ املاک مشورت بگیرید.
معاملۀ املاک در رهن بانک
همان طور که می‌دانید، خرید یا فروش مال غیر براساس قوانین مدنی کلاهبرداری محسوب می‌شود و جرم است. در مادۀ 793 قانون مدنی ذکر شده که در رهن بودن یک ملک موجب خروج آن از مالکیت راهن (فرد رهن دهنده) نمی‌شود. با رهن فقط برای رهن کننده نسبت به مال مورد رهن حقوقی تقدمی و عینی ایجاد می‌شود. به این معنا که می‌تواند با فروختن مالِ رهنی، طلب خود را از راهن بگیرد.
بنابراین لازم است بدانیم که فروش ملکی که در هن است، جزو مصادیق فروش مال غیر نیست. اما در این میان نکتۀ مهمی هست که باید به آن توجه کنید. اگر قرار است ملکی را که در رهن بانک است خریداری کنید، باید در قرارداد شما مدت زمان و مورد رهن ملک نوشته شده باشد. پس در این زمینه حتماً با متصدیان بانک و افراد آگاه مشورت کنید. نباید در زمان قرارداد صرفاً به حرف مشاوران املاک و اطلاعاتی که به شما می‌دهند اکتفا کنید.
| بیشتر بخوانید: رهن کامل خانه چیست و به چه نکاتی در این زمینه باید توجه داشت؟ |
نکتۀ مهم:
درخواست پیش پرداخت‌های کلان در زمان بستن قرارداد کاملاً غیر منطقی است. دربارۀ میزان و نحوۀ پرداخت پیش پرداخت در زمان بسته شدن قرارداد قوانینی وجود دارد که حتماً باید با آنها آشنا باشید. میزان مبلغی که شما به مالک به عنوان پیش پرداخت می‌دهید باید در متن قرارداد ذکر شود. بنابراین به هیچ عنوان قبل از عقد قرارداد و حتی در ازای گرفتن چک ضمانت از مالک، اقدام به واریز پیش پرداخت به حساب او نکنید. یکی از رایج‌ترین ترفندهای کلاهبرداران در این زمینه این است که به شما بگویند در صورت عدم واریز پیش پرداخت، ملک به فرد دیگری اجاره داده یا فروخته خواهد شد.
کلاهبرداری در معاملات مسکن با فروش ملک‌های نیمه‌ساز
اگر قصد دارید خانه‌های نیمه ساز را خریداری کنید، باید دقت زیادی در این زمینه به خرج دهید. متأسفانه در زمینۀ فروش واحدهای پیش ساختۀ آپارتمانی گزارش‌های زیادی از کلاهبرداری وجود دارد. کلاهبرداران زیادی واحدهای نیمه سازی را به افراد می‌فروشند که خریداران هیچ وقت قرار نیست صاحب آن واحدها بشوند! درواقع این کلاهبرداران به صورت هم‌زمان یک واحد نیمه ساز را به چندین نفر می‌فروشند و با پول‌هایی که از آنها گرفته‌اند فرار می‌کنند. متأسفانه برخی از دفاتر املاک هم با صدور سندهای تقلبی برای چنین واحدهایی، با این کلاهبرداران همکاری می‌کنند.
| بیشتر بخوانید: معامله املاک بدون سند ؛ نکاتی که دانستن آنها ضروری است. |
کلاهبرداری به بهانۀ اجاره دادن خانه
توجه داشته باشید که نباید پیش از بازدید حضوری از خانه و مطابقت دقیق ویژگی‌های آن با چیزی که صاحبخانه ادعا می‌کند، ملک را اجاره کنید. مبلغی که به عنوان پیش پرداخت به مالک یا مشاور املاک می‌دهید، حتماً باید در قرارداد ثبت شده باشد. در غیر این صورت ممکن است این افراد از شما پولی بابت پیش پرداخت بگیرند، اما چون شما در ازای پرداخت آن پول رسید یا سندی از آنها نگرفته‌اید، به راحتی آن را انکار خواهند کرد.
توجه داشته باشید که در زمان عقد قرارداد اجاره مالک و مستأجر هر دو باید حضور داشته باشند. مبلغ پیش پرداخت باید در قرارداد اجاره ثبت شود که در زمان فسخ قرارداد مستأجر بتواند آن مبلغ را از صاحبخانه پس بگیرد. یکی از رایج‌ترین موارد کلاهبرداری در زمینۀ اجارۀ املاک این است که کلاهبرداران یک واحد مسکونی را به صورت هم‌زمان به چندین نفر اجاره می‌دهند و با مبالغی که از آنها گرفته‌اند، متواری می‌شوند.
برای اینکه در دام چنین کلاهبردارانی نیفتید، در زمان اجارۀ ملک به این نکات توجه داشته باشید:
- قیمت اجارۀ خانه‌ها نباید از عرف بازار کمتر باشد. اگر بود، حتماً باید به این مسئله شک کنید و با احتیاط بیشتری پیش بروید.
- بعد از قرارداد، بلافاصله ملک را از مالک تحویل بگیرید و در آن ساکن شوید. بهانه‌هایی مانند انجام تعمیرات، خالی نبودن خانه و… در چنین مواقعی برای این است که فرد کلاهبردار برای سوء استفاده‌های خود زمان بخرد.
| بیشتر بخوانید: پس گرفتن ودیعه از صاحبخانه چگونه امکان پذیر است؟ |
کلاهبرداری با عنوان معامله با نمایندۀ حقوقی شرکت
بعضی از کلاهبرداران با ارائه اسناد و مدارک جعلی زمین‌ها و خانه‌های مختلف، خودشان را نمایندگان یک شرکت معتبر ساختمانی معرفی می‌کنند. برای اینکه در دام این افراد سودجو نیفتید، به نکات زیر توجه کنید:
- دربارۀ فرد مدعی از شرکت مورد نظر استعلام بگیرید و ببینید نمایندۀ آنهاست یا نه.
- املاک شرکت‌های ساختمانی معمولاً ازطریق مزایده‌های عمومی به فروش می‌رسد نه توسط نماینده‌ها
- خرید چنین املاکی نیاز به مصوبه‌هایی از سوی اعضای هیئت مدیرۀ شرکت برای واگذاری زمین‌ها و املاک دارد و بدون آنها امکان پذیر نیست.
کلاهبرداری در معاملات مسکن با خرید و فروش ملک پیش از بازدید حضوری
یکی از شیوه‌های دیگر کلاهبرداری در حوزۀ املاک، فروش ملک به مشتریانی است که بدون بازدید از محل ملک اقدام به خرید و معامله کرده‌اند! این افراد معمولاً صرف توجه به حرف‌های مشاوران املاک یا فروشندگان معامله را نهایی می‌کنند. معمولاً در چنین مواردی فرد بعد از مراجعه به محل متوجه می‌شود که ملک هیچ مطابقتی با ویژگی‌هایی که در ابتدا برای آن ذکر شده بود ندارد. به عنوان مثال ممکن است لوله کشی‌های خانه ایراد داشته یا تجهیزات آن اعم از هود و سیستم تهویه و گرمایش و سرمایش و… ناقص باشد. در چنین شرایطی متأسفانه هیچ کاری از دست خریدار برنمی‌آید. چرا که معامله را نهایی کرده و تمام مبلغ را به فروشنده پرداخته است. برای اینکه در دام چنین کلاهبردارانی نیفتید، به نکات زیر توجه داشته باشید:
- به گفته‌های مشاور املاک یا فروشنده اکتفا نکنید و حتماً پیش از معامله چند بار از ملک بازدید حضوری داشته باشید.
- مواردی مثل وضعیت سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و قبوض خدماتی مقل آب و برق، باید توسط مالک قبلی تعیین تکلیف شده باشند.
| بیشتر بخوانید: خرید آپارتمان مسکونی با بهترین و مناسب‌ترین قیمت در تهران |
برای نیفتادن در دام کلاهبرداران چه کاری باید انجام داد؟
به طور کلی با رعایت چند نکتۀ ساده‌ای که در ادامه ذکر می‌شود، می‌توانید تا حدود زیادی از شر کلاهبرداران در امان بمانید:
- حتماً از مشاوران املاکی کمک و مشورت بگیرید که مجوز کار داشته باشند.
- با کمک وکلا و متخصصان مطمئن شوید که سند ملک مربوطه اصالت دارد.
- دربارۀ بند به بند موادی که در قولنامه نوشته می‌شود اطلاعات کافی داشته باشید.
- متأسفانه برخی خریداران برای اینکه حق کمیسیون مشاوران املاک را نپردازند، در بنگاه‌ها معامله نمی‌‌کنند. احتمال اینکه چنین افرادی در دام کلاهبرداران بیفتند بسیار بیشتر است. اگر معاملۀ شما در دفتر معاملات املاک انجام شود، ریسک کمتری دارد. همچنین در صورت بروز مشکلات احتمالی، شکایت‌های شما قابل پیگیری و مستدل خواهد بود.