آیا تا کنون اصطلاح قوانین پشت بام آپارتمان به گوشتان خورده است؟ یکی از مفاهیم اصلی شهرنشینی آپارتمان‌ها و آپارتمان نشینی است. این روزها انسان‌های شهری بنا به دلایل متعدد، ازجمله رفاه بیشتر و کمبود زمین، به آپارتمان نشینی رو آورده‌اند. این آپارتمان‌ها معمولاً چندین طبقه دارند و حتی گاهی با برج‌ها هم برابری می‌کنند. خانه‌های ویلایی قدیمی هر کدام یک پشت بام اختصاصی برای خود داشتند که استفاده‌های مختلفی از آن می‌شد. اما امروزه برای چندین و چند واحد آپارتمانی، فقط یک پشت بام وجود دارد. درواقع آپارتمان‌ها جزو مشاعات ساختمان‌ها محسوب می‌شوند. مشاعات موجود در ساختمان‌ها مربوط به همۀ اعضا و ساکنان آن ساختمان هستند. درواقع همۀ افراد حق دارند به میزان یکسان از این مشاعات استفاده کنند. بنابراین به منظور جلوگیری از اختلاف‌های احتمالی بین ساکنان، قوانینی تحت عنوان « قوانین پشت بام آپارتمان » تدوین شده است.
آیا در آپارتمان‌ها همۀ ساکنان مجوز تردد به پشت بام را دارند؟ چه قوانینی برای استفاده از مشاعات ساختمان‌ها و علی الخصوص پشت بام وجود دارد؟ چگونه می‌توانیم از این قوانین مطلع شویم؟ در این مقاله قصد داریم به تمامی این سؤالات به صورت مفصل پاسخ دهیم. لطفاً تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: قوانین پشت بام آپارتمان ها؛ تمام چیزهایی که باید بدانید.
فضاهای مشترک ساختمان‌ها یا مشاعات چیست؟
به قسمت‌هایی از ساختمان‌های مسکونی که در سند مالکیت هیچ کدام از افراد ساکن در آن ثبت نشده است، مشاعات ساختمان گفته می‌شود. این مشاعات درواقع متعلق به همۀ ساکنان هستند و کسی نمی‌تواند استفاده از مکان مشاع را به خود منحصر کند. یکی از مهم‌ترین بخش‌های مشاع ساختمان‌ها نیز پشت بام‌ها هستند. مالکیت این قسمت‌ها در اختیار همۀ ساکنان یک ساختمان مسکونی خواهد بود. به همین دلیل هم قوانین ملکی، تأمین مخارج و هزینه‌ها تعمیر و نگهداری از آن نیز به عهدۀ همه خواهد بود.
هزینه‌های مربوط به قسمت‌های مشاع نیز معمولاً به شارژ ماهانۀ واحدها افزوده می‌شود. از دیگر بخش‌های مشاع در ساختمان‌ها می‌توان به حیاط، پارکینگ، راه‌پله‌ها، آسانسور، برق راهروها و… اشاره کرد.
کسی از ساکنان حق ندارد از پشت بام و سایر قسمت‌های مشاع به گونه‌ای استفاده کند که موجب آزار همسایگان دیگر شود یا بخش مشاع ساختمان را تصرف کند. مثلاً کسی حق ندارد حیوان خانگی یا گیاهان خود را در پشت بام نگهداری کند و از فضای عمومی آن استفادۀ شخصی کند. براساس قوانین پشت بام آپارتمان ها حتی افرادی مثل صاحبان خانه، مدیران ساختمان و… هم حق استفادۀ شخصی از مشاعات را ندارند.
| بیشتر بخوانید: مشاعات ساختمان چیست و قوانین استفاده از آن به چه ترتیب است؟ |
قوانین پشت بام آپارتمان و مشاعات آن چیست؟
همان طور که در بخش قبل اشاره شد، استفاده از مشاعات ساختمان‌ها، که پشت بام هم جزو آنهاست، در انحصار کسی نیست و متعلق به همۀ ساکنان یک ساختمان مسکونی است. البته میزان مساحت واحد هر فرد در میزان استفادۀ او از مشاعات و البته پرداخت هزینه‌های مربوط به آن نیز تأثیرگذار است.
در خصوص استفاده از پشت بام ساختمان‌های مسکونی قوانینی تحت عنوان قوانین پشت بام آپارتمان ها تدوین شده است. این قانون بندها و بخش‌های مختلفی دارد که در ادامه به مهم‌ترین قسمت‌های آن اشاره خواهیم کرد.
واگذاری حق استفاده از پشت بام به دیگری
ممکن است یکی از مالکان مشاعی براساس یک توافقنامۀ کتبی، حق استفاده از پشت بام را به فرد دیگری از مالکان همان ساختمان واگذار کرده باشد. در این صورت مالک مشاعی جدید حق قفل کردن در پشت بام یا قفل زدن به آن را براساس قوانین پشت بام آپارتمان نخواهد داشت. اگر فردی این کار را انجام دهد از نظر قانونی مجرم شناخته می‌شود و مالکان سایر واحدها می‌توانند از او شکایت قضایی بکنند.
آخرین پاگرد منتهی به پشت بام
پاگرد آخر راه‌پله‌ها که به پشت بام منتهی می‌شود هم جزو بخش‌های مشاع ساختمان است و مالک ساکن در طبقۀ آخر نمی‌تواند آن را برای قرار دادن وسایل و… تصرف کند.
شستن فرش و لوازم دیگر در پشت بام
شستن فرش، ظرف و هر وسیلۀ دیگری در پشت بام ساختمان‌ها ممنوع است. این یک قانون کلی است و حتی اگر اکثریت ساکنان آپارتمان با این کار موافق باشند، امکان انجام آن وجود ندارد.
| بیشتر بخوانید: همه چیز درباره مزایا و معایب زندگی در طبقه اول آپارتمان‌ها |
حق استفاده از اتاقک آسانسور پشت بام
معمولاً یک اتاقک آسانسور در پشت بام وجود دارد که مقداری فضای اضافی در آن هست. از این فضا باید برای نگهداری وسایل مشترک مربوط به ساختمان استفاده کرد. استفادۀ شخصی و انحصاری از این فضا هم ممنوع است.
پرداخت هزینه‌های مربوط به پشت بام از سوی همۀ ساکنان
پشت بام‌ها جزو مناطق مشاع در همۀ ساختمان‌ها هستند. همان طور که همۀ ساکنان حق استفاده از آن را دارند، هزینه‌های مربوط به نگهداری یا تجهیز آن نیز باید از سوی همۀ ساکنان پرداخت شود. بنابراین ساکنان طبقات اول و دوم نمی‌توانند به دلیل این که از پشت بام استفاده‌ای نمی‌کنند، از پرداخت هزینه‌های مربوط به آن هم سر باز بزنند.
قوانین پشت بام آپارتمان و نصب آنتن‌های مخابراتی و…
هیئت مدیرۀ ساختمان نمی‌تواند برای مسائلی مثل نصب آنتن‌ها و… در پشت بام به تنهایی تصمیم بگیرد. البته این در صورتی است که در اساسنامۀ ساختمان‌ها چنین اختیاراتی به هیئت مدیره داده نشده باشد. آنتن‌ها باید بعد از گرفتن مجوزی مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج آنها از وزارت بهداشت در پشت بام نصب شوند. اگر مجوز از وزارت بهداشت دریافت نشود، نصب آنتن غیر قانونی خواهد بود.
قوانین تبدیل پشت بام به روف گاردن
ممکن است بخواهید بخشی از پشت بام را به روف گاردن یا باغچه تبدیل کنید. در این مورد هم هیئت مدیره اگر در اساسنامه ساختمان قید نشده باشد، نمی‌توانند به تنهایی در این مورد تصمیم بگیرند. این مسئله باید در میان همۀ اعضای ساختمان به رأی گذاشته شود. در صورتی که با اکثریت آرا تصویب شد، می‌توانید طرح را اجرایی کنید.
| بیشتر بخوانید: روف گاردن چیست؟ آشنایی با طراحی، انواع و مزایای آن |
در قوانین پشت بام آپارتمان پرداخت هزینه‌های ایزوگام به عهدۀ کیست؟
بیشترین آسیب و آزار و خسارت خرابی‌های مربوط به پشت بام مربوط به ساکنان طبقۀ آخر ساختمان‌هاست. اما این دلیل موجهی برای این مسئله نیست که پرداخت همۀ هزینه‌های تعمیرات، از جمله ایزوگام کردن پشت بام، به عهدۀ آنها باشد. پشت بام‌ها جزو مشاعات همۀ ساختمان‌ها هستند. استفاده از منافع مشاعات و پرداخت هزینه‌های نگهداری و تجهیز آنها نیز به عهدۀ همۀ افراد ساکن در یک ساختمان است. بنابراین اگر مشکلی برای پشت بام پیش بیاید و نیاز به تعمیرات داشته باشد، ابتدا جلسه‌ای بین هیئت مدیره تشکیل خواهد شد. در ادامه نیز بعد از توافق بر سر هزینه‌ها و پرداخت سهم هریک از واحدها، تعمیرات و بازسازی‌های مربوطه انجام می‌شود.
آیا منتقل کردن کولرها به پشت بام نیاز به اجازۀ ساکنان دیگر آپارتمان دارد؟
خیر. پشت بام‌ها مشاع هستند و طبیعتاً کولرهای اغلب واحدهای مسکونی در پشت بام‌ها نصب می‌شود. بنابراین نصب، سرویس یا تعویض کولرها نیازی به کسب اجازه از واحدهای دیگر آپارتمان نخواهد داشت.
| بیشتر بخوانید: انواع پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی و آشنایی با قوانین پارکینگ‌ها |
آیا می‌توانیم پشت بام اختصاصی خودمان را در آپارتمان داشته باشیم؟
ممکن است بعضی از صاحبخانه‌ها یا اعضای هیئت مدیره تصور کنند که حق و حقوق بیشتری نسبت به ساکنان دیگر در استفاده از پشت بام و سایر قسمت‌های مشاع دارند. اما چنین نیست و طبق قوانین پشت بام آپارتمان ، حق استفادۀ همۀ ساکنان از بخش‌های مختلف آپارتمان یکسان است. به همین دلیل هم در صورتی که هر یک از اعضای هیئت مدیره یا دیگر همسایه‌ها پشت بام را با زدن قفل، تعویض در و… تصرف کنند، سایر ساکنان می‌توانند علیه او به مراجع قضایی شکایت کنند.
آیا می‌توان در پشت بام‌ها انباری تأسیس کرد؟
به طور کلی برای ساخت هر بنایی در هر جا که قرار است مسقف باشد لازم است که از شهرداری پروانۀ ساخت گرفته شود. بنابراین اگر همۀ ساکنان ساختمان با ساخت انباری در پشت بام موافق باشند. بعد از دریافت مجوزهای مورد نیاز می‌توان این کار را انجام داد.
| بیشتر بخوانید: مشاورۀ آنلاین با ارائه دهندگان خدمات ساخت و ساز در تهران |
چرا قوانین پشت بام آپارتمان مهم است و باید رعایت شود؟
شاید این سؤال برایتان ایجاد شده باشد که چه نیازی به تدوین قوانین و مقررات در خصوص نحوۀ استفادۀ ساکنان یک ساختمان مسکونی از پشت بام وجود دارد؟ قوانین باعث ایجاد نظم و آرامش بیشتر در همه جا می‌شوند. اگر در یک ساختمان مسکونی قوانین مشخص وجود نداشته باشد، هر کدام از افراد ممکن است بخواهند باب میل خود رفتارهایی را انجام بدهند. یکی از مهم‌ترین تبعات چنین اتفاقی هم ایجاد هرج و مرج و بی نظمی در آپارتمان‌هاست. به همین دلیل هم برای ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی، قوانین مختلفی برای ساحت‌ها و بخش‌های مختلف آن تدوین شده است. همچنین در صورت وجود یک قانون دقیق، اگر به حق یکی از ساکنان اجحافی شود، او می‌تواند از حقوق خود به بهترین صورت دفاع کند.
استفادۀ غیر قانونی از پشت بام‌ها چه حکمی دارد؟
ممکن است مالک آپارتمان شما اجازۀ ورودتات به پشت بام را ندهد. این مسئله فقط در صورتی قانونی است که به تصویب هیئت مدیره و همۀ اعضای ساختمان رسیده باشد. در غیر این صورت اقدام مالک غیر قانونی است. و می‌توانید به اتهام ممانعت از ورود به پشت بام از او شکایت کیفری بکنید.
به طور کلی اگر هر کسی بدون دلیل و مجوز بخواهد از ورود ساکنان ساختمان به بخش‌های مشاعی آپارتمان‌ها جلوگیری کند (مثلاً در پشت بام را قفل کند و کلید آن را فقط در اختیار افراد خاصی قرار دهد) مرتکب عمل غیر قانونی شده است. این فرد طبق مفاد و بندهای قوانین پشت بام آپارتمان و اصول آپارتمان نشینی مرتکب تخلف شده است. بنابراین می‌توان طبق قانون با او برخورد کرد.
| بیشتر بخوانید: همه چیز درباره فرهنگ آپارتمان نشینی و قوانین آن |
آیا می‌توان پشت بام را برای افزودن یک طبقه دیگر به ساختمان فروخت؟
یکی از مسائلی که ممکن است در ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها پیش بیاید این است که شما بعد از قولنامه و خرید خانه متوجه شوید فروشنده (صاحب ملک) برای افزودن به تعداد طبقات ساختمان خود، پشت بام را به فردی فروخته است. آیا با توجه به اینکه پشت بام‌ها جزو بخش‌های مشاعی خانه‌ها هستند، این کار قانونی است؟ بعد از انعقاد قرارداد فروش پشت بام، خریدار می‌تواند با داشتن ادعای مالکیت، کار ساخت و ساز را در پشت بام شروع کند؟
در جواب این سؤال باید گفت که فروش پشت بام،خلاف قانون است. حتی در صورتی که رضایت همۀ ساکنان ساختمان هم جلب شده باشد. زیرا این کار در تضاد مستقیم با قوانین شهرداری‌ها و شهرسازی است. معمولاً هم برای چنین کارهایی از سوی شهرداری پروانۀ ساخت و ساز صادر نمی‌شود.
توجه داشته باشید که ممکن است فروشنده مجوز ساخت و ساز در پشت بام را از پیش دریافت کرده باشد. و همچنین تمام هزینه‌های مربوط به افزودن یک طبقۀ دیگر به آپارتمان را پرداخته باشد. در این صورت کار او قانونی و مطابق با قوانین پشت بام آپارتمان ها و شهرسازی خواهد بود.
| بیشتر بخوانید: خرید آپارتمان مسکونی در تهران با بهترین قیمت |
سخن پایانی
بحث مالکیت مشاعات در آپارتمان‌های مسکونی جزو پیچیده‌ترین موارد قضایی است. و دلیل این مسئله پیچیدگی‌ها و استثنائات زیادی است که در چنین مواردی موجود دارد. درواقع درست است که این مسائل قابل پیگیری قانونی هستند، ولی روند رسیدگی به آنها و صحت سنجی، بسیار زمان‌بر و طاقت فرساست. به همین دلیل هم همیشه پیشنهاد می‌شود که همسایگان مسائل و اختلافات را در بین خودشان و در جلسات هیئت مدیرۀ ساختمان مطرح و حل و فصل کنند. این کار راه حلی منطقی است که از ادامۀ مشکلات و ایجاد مسائل و گرفتاری‌های جدید برای ساکنان نیز پیشگیری می‌کند.
در فرهنگ آپارتمان نشینی بعضی از مسائل جزو بدیهیات هستند. بنابراین افرادی که آپارتمان نشینی را انتخاب می‌کنند، باید این قوانین بدیهی را نیز پذیرفته باشند. از جمله مهم‌ترین مسائل آپارتمان نشینی نیز، مسائل مربوط به مشاعات و بخش‌های مشترکی است که همۀ ساکنان در مالکیت آنها سهیم هستند. بنابراین پرداخت هزینه‌های مربوط به نگهداری و تجهیز مشاعات ساختمان‌ها هم به عهدۀ همۀ مالکان است. همان طور که همۀ مالکان حق استفادۀ یکسان از مشاعات را دارند و کسی نمی‌تواند مانعشان بشود.
امیدواریم که مطالعۀ این مقاله برایتان مفید بوده باشد و جواب سؤالات و ابهامات خود را گرفته باشید.