اگر تاکنون در آپارتمان زندگی کرده باشید یا با افرادی که آپارتمان نشین هستند صحبت کرده باشید; متوجه شده‌اید که بخشی از ساختمان را مشاعات ساختمان می نامند. اکثر دعواها و بحث‌های ساکنین آپارتمان بر سر مشاعات ساختمان است. حتی در بسیاری از موارد بسیاری از افراد، از روی ناآگاهی و به صورت ناخواسته کارهایی را انجام می‌دهند; که در حریم و حدود مشاعات ساختمان است و قوانین مشاعات را زیر پا می‌گذارد; که در انتها باعث درگیری اعضای ساختمان می شود. پس بهتر است با تعریف مشاعات، قوانین مرتبط با آن و حدود آن آشنا شوید تا چنین مشکلاتی برایتان پیش نیاید.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: مشاعات ساختمان چیست و قوانین استفاده از آن
مشاعات ساختمان چیست؟
به صورت کلی مالکیت آپارتمان به دو بخش تقسیم می شود:
مالکیت قسمتهای اختصاصی
مالکیت قسمتهای مشترک که به اصطلاح به آن مشاعات ساختمان نیز می گویند.
به طور کلی قسمتی از ملک که در سند ساختمان ذکر نشده و همه ساکنین به صورت مشترک از آن استفاده میکنند مشاعات ساختمان نامیده می‌شود. این مشاعات شامل بخشهای مختلف ساختمان می باشد که در ادامه برخی از آنها را نام برده ایم:
زمین ساختمان
پشت بام
درب ورودی
پنجره‌های راهرو
راهرو
آسانسور
ورودی پارکینگ
پله‌ها
پارکینگ اضافی
شوفاژخانه
تاسیسات مشترک
باغچه
لابی
حیاط
انشعابات مشترک
مالکین حق تصرف قسمتهای اختصاصی ملک خود که در سند ساختمان ذکر شده است را دارند. از جمله این قسمت ها می توان به اتاق خواب، آشپزخانه، بالکن، سرویسهای بهداشتی، انباری; پارکینگی که در سند ذکر شده است، هال و پذیرایی و غیره اشاره کرد. سایر واحدها یا ساکنان ساختمان نمی توانند از آن قسمت‌ها استفاده کنند یا در آن تصرف کنند.
اما قسمت مشاعات ساختمان متفاوت است و به فرد خاصی اختصاص ندارد. همه افراد ساکن ساختمان می توانند از آن استفاده کنند. قسمت مشاعات ساختمان غیر قابل انتقال است و هر مالک در آن به صورت مشترک سهم دارد.
قوانین مشاعات در آپارتمان‌ها
همانطور که اشاره کردیم اکثر دعوا ها و بحث های ساختمان بر سر مشاعات ساختمان است; چون بسیاری از افراد تعریف درستی از آن ندارند یا قوانین آن را نمی دانند. در بسیاری از موارد ساکنین ساختمان جلساتی را برگزار میکنند و درباره قوانین ساختمان و مشاعات به گفت و گو می‌پردازند تا رضایت همه اعضا جلب شود و به توافقات لازم برسند. اما به صورت کلی قوانینی وجود دارد که همه باید آن را رعایت کنند. در ادامه با این قوانین آشنا خواهیم شد:
قوانین اولیه
در مهمانی شبهای غیر تعطیل، بعد از ساعت ۲۲ و در شبهای تعطیل بعد از ساعت ۲۴ باید سکوت ساختمان حفظ شود و هیچ ساکنی حق ندارد آرامش و سکوت ساختمان را چه با صدای مهمانها و چه با صدای موسیقی از بین ببرد.
رضایت صد درصدی همه صاحبان مجتمع لازم است، برای اینکه یک فرد بتواند از قسمت مشاعات استفاده کند; یا دخل و تصرفی در آن داشته باشد چون اعضای ساختمان مثل شرکایی هستند که از قسمت مشترک ساختمان استفاده میکنند; و هیچ شریکی حق دخل و تصرف در مشاع را ندارد.
معمولاً در صورتی که یکی از واحدها بنایی یا تعمیرات داشته باشد درباره این مسئله و نظافت ساختمان با سایر اعضای ساختمان هماهنگی‌های لازم صورت می‌گیرد.
اسباب کشی یا حمل مصالح ساختمانی با آسانسور ممنوع است. اگر آسانسور در حین انجام چنین کارهایی خراب شود و نیاز به تعمیرات داشته باشد کلیه هزینه تعمیرات آن بر دوش فردی است که از آن چنین استفاده ای کرده است.
قوانین ثانویه
هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که نمای بیرونی ساختمان را تغییر دهد یا ناهماهنگی ایجاد کند ممنوع است.
استفاده از مشاعات در صورتی که برای ساکنین دیگر باعث اذیت و آزار شود ممنوع است. مثلاً نگهداری حیوانات در حیاط خانه یا تعمیر ماشین در پارکینگ.
استفاده اختصاصی از برق و آب مشاعات ساختمان ممنوع است.
گذاشتن زباله در راهرو در ساعت نامناسب ممنوع است. به خصوص اگر موجب ایجاد بوی نامطبوع شود.
ایجاد هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت سایر ساکنین و نداشتن مجوزهای لازم ممنوع است.
هر واحد محل پارک مشخصی دارد و خودروها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند. همچنین وسایل نقلیه نباید جلوی رفت آمد اعضای ساختمان را بگیرند.
استفاده بعضی از اعضا از مشاعات نباید مانع استفاده افراد دیگر از مشاعات شود. برای مثال قرار دادن وسایل اضافه در راهرو یا بیرون گذاشتن کفشها در پله یا حیاط ممنوع است.
هیچ یک از اعضای ساختمان نمی تواند مشاعات ساختمان را به شخص دیگری واگذار کند مگر در صورتی که همه اعضای ساختمان بر سر موضوع توافقات لازم را انجام داده باشند.
هزینه تعمیرات مشاعات آپارتمان
همانطور که گفتیم قسمت مشاعات ساختمان متعلق به همه اعضای ساختمان است پس هزینه‌های آن هم به صورت مشترک بین اعضا تقسیم می شود. این هزینه‌ها شامل هزینههایی برای استفاده، حفظ و نگهداری ساختمان، تاسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان می‌باشد. همه اعضای ساختمان و ساکنین مسئولیت تامین مخارج مشاعات ساختمان را دارند; و در صورتی که هر یک از قسمتهای مشاعات نیاز به تعمیر داشته باشد; همه اعضا موظف به پرداخت هزینه آن هستند.
البته سهم هر یک از اعضای ساختمان بر اساس متراژ واحد او در نظر گرفته می شود; یعنی کسی که صاحب واحد بزرگتری است یا در واحد بزرگتری ساکن است باید سهم بیشتری از هزینه مشاعات را پرداخت نماید. اما در برخی از ساختمانها مالکان بر سر مسائل مختلف مثل نحوه پرداخت هزینه‌ها، مدیریت ساختمان و تقسیم سهم هر مالک با یکدیگر گفتگو میکنند و به توافق میرسند.
معمولاً هر ساختمان یک مدیر ساختمان از میان ساکنین ساختمان دارد. در اکثر موارد مدیر ساختمان با رضایت و نظر همه اعضای ساختمان انتخاب می شود. در صورت لزوم پرداختی برای مشاعات; همه ساکنان ساختمان باید سهم خود را از مبلغ کلی به مدیر ساختمان پرداخت نمایند. مدیر ساختمان موظف است مبالغ گردآوری شده را در راستای کارهای لازم برای مشاعات و تعمیرات و نگهداری آن صرف کند.
ماده 4 قانون تملک آپارتمان
نکته مهمی که در این زمینه مطرح می شود این است که بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها; همه اعضای ساختمان موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک هستند، حتی اگر ملک مورد استفاده شخص قرار نگیرد.
برای مثال افرادی که در طبقه اول زندگی می کنند; نمی‌توانند ادعا کنند که چون از آسانسور استفاده نمی کنند هزینه‌های مربوط به آن را پرداخت نمی کنند. چون آسانسور بخشی از مشاعات است و هزینه مشاعات بین تمام اعضای ساختمان و ساکنین تقسیم می شود.
نحوه تقسیم شدن این هزینه‌ها، شرایط پرداخت، مدیر ساختمان و سایر قوانین میتواند با توافقاتی که با همه ساکنین ساختمان انجام می‌شود تغییر کند.
| مطلب پیشنهادی: مشاور املاک مناسب برای خرید و فروش املاک را چگونه انتخاب کنیم؟ |
عدم پرداخت هزینه مشاعات ساختمان توسط ساکن
اگر هریک از اعضای ساختمان هزینه‌های مربوط به مشارکت را پرداخت نکند، می‌توان اقداماتی در راستای مطالبه هزینه انجام داد:
در ابتدا مدیر یا هیئت مدیران باید به وسیله یک اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و جزئیات آن مبلغ مورد نظر را از مالک مطالبه کنند.
اگر مالک یا کسی که از واحد ساختمانی استفاده می کند تا ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را به مدیر یا هیئت مدیره آن پرداخت نکند; مدیر میتواند خدمات مشترکی مثل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… را در اختیار او قرار ندهد. تا زمانی که پرداختی‌های لازم را انجام دهد.
اگر بعد از انجام این کار باز هم مالک ساختمان از تسویه حساب سرباز زد; اداره ثبت محل وقوع آپارتمان یک اجراییه برای فرد مورد نظر صادر میکنند. البته این اجراییه با تقاضای مدیر یا هیئت مدیران ابلاغ می شود. در این میان اگر مالک بدهی خود را تسویه کرد و سهم خود را پرداخت; مدیر یا هیات مدیران موظف هستند خدمات مشترک را در اختیار وی قرار دهند.
آخرین راهکار:
در مرحله آخر و در زمانی که انجام همه این کارها موثر نبود و مالک باز هم بدهی خود را پرداخت نکرد; مدیر یا هیئت مدیران ساختمان می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. مراجع قضایی و دادگاه‌ها باید این شکایات را خارج از نوبت بررسی کنند; و رسیدگی‌های لازم را برای حل این مشکل انجام دهند. همچنین دادگاه موظف است مالک را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود; محروم کند و میتواند او را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کند. اگر مالک بخواهد بار دیگر آن خدمات را دریافت کند; موظف است پرداختهای لازم را انجام دهد و هزینه‌های مربوطه را پرداخت نماید تا بتواند مجدداً از خدمات مشاعات بهره‌مند شود.
ماده 12 قانون تملک آپارتمان‌ها
زمانی که دفاتر اسناد رسمی می خواهند هر سند انتقال، اجاره، رهن و… را تنظیم کنند; طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها وظیفه دارند گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه مشاعات و مشترکات ساختمان را به تایید مدیر ساختمان از مالک قدیم دریافت کنند و هر گونه موارد لازم و جزئیات را در سند تنظیمی مربوطه ذکر کند. اگر این کار انجام نشود; مالک جدید با مشکلات متعددی رو به رو می شود و آن دفتر اسناد رسمی هم کار وظیفه خود را به درستی انجام نداده است.
همانطور که دیدیم مشاعات قسمت مشترک ساختمان است و همه اعضای ساختمان; حقوق یکسانی در برابر آن دارند و می توانند به صورت یکسان از آن استفاده کنند. همچنین این روزها اکثر اختلافات بر سر مشاعات ساختمان می باشد. در نتیجه آگاهی از قوانین مربوط به بخش مشاعات میتواند از بسیاری از دعواهای اعضای ساختمان جلوگیری کند.