قرارداد صلح و علی الخصوص صلح نامه ملک جزو پر کاربردترین و مهمترین قراردادها در قانون مدنی است. این قانون در مقایسه با قوانین و قراردادهای دیگر انعطاف بیشتری دارد. زیرا در قراردادهای دیگر اگر موارد خاصی در نظر گرفته نشود، ممکن است موجب ابطال توافق شود. اما عقد صلح انعطاف زیادی دارد و طرفین در آن آزادی عمل نسبتاً زیادی دارند.
در این مقاله بعد از آشنایی با تعاریف صلح در قانون مدنی ایران، به تمام مباحث و ابهاماتی که پیرامون صلح نامه ملک وجود دارد میپردازیم و در پایان نیز به سؤالات پرتکرار در این زمینه پاسخ خواهیم داد. بنابراین اگر این روزها درگیر قانون و عقد صلح هستید، مطالعۀ این مقاله تا انتها را به شما پیشنهاد میکنیم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: صلح نامه ملک چیست و در چه شرایطی انجام میشود؟
قرارداد صلح چیست؟
همان طور که از معنای واژۀ صلح برمیآید، به معنای سازش و آشتی است. اما این اصطلاح در قوانین ایران در 2 معنا استفاده میشود.
1. عقد صلحی که جانشین باقی قراردادها میشود.
فرض کنید شما میخواهید خانۀ خود را به فرزندتان بدهید. در این صورت میتوانید به جای قوانین مربوط به خرید و فروش، از صلح استفاده کنید. در صلح هم همان نتایج تملیک وجود دارد، اما احکام خاص و ویژهای در آن جاری نیست. این مطلب در ادامۀ مقاله برای شما روشنتر خواهد شد.
2. عقد صلح در اختلافات حقوقی
این قرارداد برای پایان دادن به اختلافهای طرفین در دادگاهها استفاده میشود. فرض کنید کسی از شما شکایت حقوقی یا کیفری کرده است و باید برای بررسی مسئله در جلسات دادگاه حاضر شوید. اما ممکن است همین فرد پیش از جلسات دادگاه با شما به توافقی برسد و در ازای دریافت مبلغی از شما از شکایت خود صرف نظر کند. اگر شما پیشنهاد او را بپذیرید، در واقع قراردادی بین شما انجام شده است که در اصطلاح حقوقی به آن عقد صلح گفته میشود.
عقد صلح نامه ملک چه ارکانی دارد؟
همان طور که میدانید هر هر قرارداد و توافقی ارکان مختلفی دارد. بیایید نگاهی به این مسئله بیندازیم که ارکان قرارداد صلح چیست. این قرارداد که عقد صلح نامه ملک هم جزو آن محسوب میشود، به طور کلی سه رکن دارد:
مصالح
به کسی گفته میشود که قرار است بر سر مال و دارایی خود با فردی صلح کند.
متصالح
فردی است که مال و دارایی مربوطه را از مصالح دریافت میکند.
مال الصلح
پول یا مالی است که قرار است صلح بر سر آن صورت بگیرد.
بیشتر بخوانید: خریدوفروش ملک با وکالتنامه ؛ تمام چیزهایی که باید بدانید. |
نکتۀ مهم:
توجه داشته باشید که قرارداد صلح ممکن است رایگان و بدون دریافت پول و امتیاز خاصی از طرف مقابل انجام شود. همچنین ممکن است روی مال گران قیمتی در ازای چیزی ارزان قیمت صلح شده باشد. به این قراردادها صلح محاباتی گفته میشود.
قرارداد صلح چه انواعی دارد؟
این قرارداد انواع مختلفی دارد که در ادامه به صورت مختصر آنها را معرفی میکنیم.
1. صلح نامه سکنی
ممکن است مالکان آپارتمانها، باغها و خانهها حق سکونت در ملک خود برای فرد دیگری را تا زمان مشخصی تعیین و تمدید کنند. به این نوع از قرارداد، صلح سکنی میگویند.
2. صلح نامه عمری
این قرارداد نوعی توافق نامه است که با هدف جلوگیری از اختلافهای احتمالی تنظیم میشود. براساس توافق مالکیت املاک و داراییهایی مثل طلا، خودرو و… برای فرد منتخب محفوظ خواهد ماند. نکتۀ مهم این است که آن فرد تا زمان حیات شخص انتقال دهنده، حق استفاده یا تصرف آن دارایی و ملک را نخواهد داشت و این حق برای ایشان یا شخص ثالث باقی میماند.
3. صلح نامه رقبی
ممکن است مالکی حق استفاده از دارایی و ملک خود را برای مدت مشخصی به شخص دیگری منتقل کند. در این صورت با پایان مدت تعیین شده، این حق هم خود به خود از بین میرود.
بیشتر بخوانید: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام میشود؟ |
طرفین صلح نامه ملک چه کسانی هستند؟
این قرارداد بین ، مصالح (فرد واگذارنده یا صلح کننده) و متصالح (کسی که صلح به نفع او انجام میشود) منعقد خواهد شد. طرفین این قرارداد باید در زمان عقد کامل معرفی شوند تا تردید و اشتباهی در شناسایی آنها نباشد. اهمیت این مسئله زمانی بیشتر آشکار میشود که شخصیت متصالح از نظر مصالح ، مهمترین دلیل عقد صلح باشد.
موضوع قراردادهای صلح چیست؟
میتوان گفت این قرارداد موضوع ندارد و به جای آن «مورد صلح» نوشته میشود. مورد صلح باید کاملاً دقیق و با جزئیات مشخص شود تا هیچ ابهامی در آن باقی نماند. البته ممکن است در موارد خاصی امکان مشخص کردن جزئیات به صورت کامل در این قرارداد امکان پذیر نباشد. در این صورت آگاهی اجمالی طرفین به موارد و بندهای قرارداد صلح کفایت میکند.
در زمان تدوین قرارداد صلح نامه ملک و دیگر انواع صلح، به این موارد توجه داشته باشید:
- اگر مورد صلح عین نیست بلکه حقی قابل انتقال است، حتماً باید به آن در قرارداد تصریح شود.
- نمیتوان بر سر حقوق غیر قابل انتقال و اسقاط صلح کرد. مثالی از این حقوق حق مطالبه دائن در طلب و حق رجوع برای زوجهای است که به طلاق خلعی طلاق داده شده است.
- توجه داشته باشید که ممکن است انتفاع از مال غیر مورد صلح باشد. مثلاً ممکن است فردی به شخص دیگری حق عبور از منزل خود یا باز کردن پنجره و بردن آب و گذاشتن ناودان را بدهد و روی این موارد با او صلح کند.
صلح نامه ملک چیست؟
همان طور که گفتیم، یکی از حوزههایی که معمولاً قراردادهای صلح در آن زیاد انجام میشود، حوزۀ املاک و مستغلات و معاملات آن است. بنابراین نیازی نیست که حتماً دعوایی اتفاق افتاده باشد تا نیاز به صلح ایجاد شود. در حوزۀ انواع معاملات ملک اعم از خرید، فروش و اجاره نیز میتوان قرار داد صلح را منعقد کرد. مثلاً ممکن است پدری بخواهد در زمان حیات خود تمام اموالش را به هر نسبتی که دوست دارد بین وراث خود با کمک صلح نامه ملک تقسیم کند. همچنین همین فرد ممکن است مغازه یا زمینش را به یکی از پسرانش بدهد. در چنین موقعیتی نیز میتوان از صلح استفاده کرد.
بیشتر بخوانید: خرید ملک ورثه ای؛ همه آن چیزی که باید بدانیم. |
بیشتر بخوانید: قولنامه چیست؟ جزئیات و نکات مهم در تنظیم سند موقت ملک یا قولنامه |
آیا صلح نامههای دست نویس معتبر هستند؟
بله. اعتبار صلح نامه دست نویس یا عادی هم به اندازۀ قراردادهای صلح رسمی و محضری است. اما گاهی در زمان اثبات مفاد و مندرجات و یا امضاهای زیر اسناد دست نویس ممکن است مشکلاتی برای طرفین معامله ایجاد شود و یا نسبت به آن ادعای جعل، تردید یا انکار صورت بگیرد. به همین دلیل نیز بهتر است تنظیم صلح نامه ملک در حضور شهود و در دفترخانههای اسناد رسمی انجام شود. همچنین ضروری است که تاریخ تنظیم سند در در متن صلح نامه قید شود و طرفین با امضا و اثر انگشت آن را تأیید کنند.
آیا صلح نامه ملک بعد از مرگ هم معتبر است؟
قرارداد صلح یک عقد لازم است و طرفین آن در صورت نبود شروط لازم، نمیتوانند توافق خود را به هم بزنند. این قرارداد همچنین با فوت و جنون طرفین نیز قابل فسخ نخواهد بود. در نتیجه صلح نامه بعد از مرگ هر یک از طرفین قرارداد (مصالح یا متصالح) معتبر خواهد بود، مگر اینکه موارد ابطال، که در بندهای قبل به آنها اشاره کردیم، در متن توافق ذکر شده و طرفین آن را تأیید و امضا کرده باشند.
بیشتر بخوانید: خرید آپارتمان مسکونی در تهران با بهترین قیمت |
صلح نامه و مبایعه نامه چه تفاوتهایی با یکدیگر دارند؟
ممکن است بعد از آشنایی با صلح نامه ملک و تعریف و ویژگیهای آن، این سؤال برای شما هم پیش آمده باشد که تفاوت آن با مبایعه نامهای که در زمان خرید و فروش ملک تدوین میشود چیست. مبایعه نامه سندی برای اعلام و تأیید خرید و فروش ملک بین طرفین معامله، یعنی خریدار و فروشنده است؛ اما صلح نامه در بر دارندۀ عقد صلح خواهد بود. احکام خرید و فروش (یا بیع) هم تفاوتهای بنیادین زیادی با انواع صلح دارند.
آیا یک فرد میتواند همۀ دارایی خود را صلح کند؟
بله. هر فردی از نظر عرفی و قانونی این اختیار و اجازه را دارد که تمام داراییهایی خود را صلح کند. بنابراین اگر کسی چنین تصمیمی گرفته باشد، کسی نمیتواند از نظر قانونی مانعی برای او ایجاد کند.
نمونۀ قرارداد صلح نامه ملک
ماده ۱ – طرفین قرارداد
صالح (صلح کننده) : آقا/ خانم …… به شماره ملی ……… نشانی : ………………. با وکالت رسمی خانم/ آقای ……. به موجب وکالتنامه شماره ……… مورخ ….
متصالح (صلح گیرنده) : خانم/ آقای ……. به شماره ملی ……. به نشانی……………. .
ماده ۲ – مورد صلح
عبارت است از دو دانگ ملکیت و منافع و تمام حقوق مستقر در پلاک ثبتی ….. فرعی از ۷۴ اصلی یک دستگاه آپارتمان به نشانی ……. و نیز کلیه توابع و ملحقات و آنچه که در سند مالکیت آمده است اعم از پارکینگ و انباری و انشعابات آب ، برق و گاز منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلح نامه نسبت به انتقال و واگذاری سند قطعی اقدام خواهد شد.
ماده ۳ – مبلغ مورد معامله
عبارت است از …… تومان که به طور قطعی متصالح به عنوان عوض صلح به صالح پرداخت میکند.
ماده ۴ – شرایط قرارداد صلح
۱- صالح به موجب این صلح نامه تمام حقوق ناشی از مالکیت خود را به طرف دیگر صلح انتقال قطعی کرده و هیچ ادعایی در این خصوص نخواهد داشت.
۲- هیچگونه اختیار فسخ در این معامله درج نشده است و طرفین جز با اقاله و تفاسخ حق بر هم زدن آن را نخواهند داشت.
۳- مورد صلح در تحویل و تصرف خود متصالح است (محل زندگی مشترک)
۴- و ……….. .
امضای صالح امضای متصالح
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم به تعریف مفهوم قرارداد صلح و انواع آن بپردازیم. در ادامه نیز به سؤالات رایج در این زمینه پاسخ داه و نمونهای از قراردادهای صلح را درج کردیم. امیدواریم که مطالعۀ این مطلب برایتان مفید بوده و از خواندن آن لذت برده باشید.