سبقت قیمت مسکن از نرخ دلار چه پیامدهایی خواهد داشت؟

در چند ماه اخیر و با افزایش محسوس قیمت دلار، سرمایه گذاران حوزۀ مسکن منتظر شروع فرایند افزایش قیمت در این بازار و رونق معاملات بودند. اما در چند هفتۀ اخیر شاهد اتفاقی عجیب بودیم و آن سبقت گرفتن قیمت‌های مسکن از نرخ دلار بود. در این مقاله به بررسی تحلیل و پیش بینی اقتصاددان‌ها و تحلیلگرها از این مسئله و پیامدهای آن خواهیم پرداخت.

فهرست سرتیتر مطالب در مقالۀ: سبقت قیمت مسکن از نرخ دلار چه پیامدهایی خواهد داشت؟

خبرگزاری‌ها و تحلیلگران اقتصادی دربارۀ سبقت قیمت مسکن از نرخ دلار چه می‌گویند؟

دنیای اقتصاد، 18 تیر 1401

رصد «بازار مسکن تا ۱۴۰۲» از دو دوربین، تصاویر متفاوت از یکدیگر را نشان می‌دهد. تصویر اول به رشد قیمت مسکن در فاصلۀ زمانی «قبل از جهش تا کنون» -۹۴ تا میانه بهار ۱۴۰۱- پرداخته که از رشد نقدینگی بیشتر بوده است. در حالی که رابطه سه دهه گذشته بین این دو نرخ بیانگر «نوسان تقریباً به یک اندازه در بلندمدت» است. بنابراین از این زاویه می‌توان «انتظار کاهش قیمت مسکن» را داشت. اما از طرف دیگر، «رشد هزینۀ ساخت مسکن»، بخشی از تصویر دوم است که مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف را سخت نشان می‌دهد.

این دوگانگی، پیش‌بینی آیندۀ ملک را مبهم می‌‌کند. به همین دلیل لازم است در وضعیت کنونی همۀ نیروهای داخلی و خارجی مؤثر بر رفتار بازیگران بازار ملک و متغیر قیمت را بررسی کرد. اینکه چرا قبل از تکمیل دورۀ «بازگشت قیمت خانه از سطح نامتعارف» تورم مسکن مجدداً شارژ شده، پرسش مهمی است.

نیروهای داخلی و خارجی مؤثر بر قیمت مسکن

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر ۸ نیروی داخلی و خارجی در بازار مسکن، بر جهت و مسیر نوسان قیمت آپارتمان مؤثر است. یکی از این نیروها اما به‌تنهایی می‌تواند بر جهت مشترک ۷ نیروی دیگر تأثیر بگذارد و بازار مسکن را از ادامۀ صعود قیمت خارج کند. بازار مسکن تا ۱۴۰۲ تحت‌تأثیر این «۱+۷» نیرو قرار دارد:

• نقدینگی
• انتظارات تورمی
• تورم عمومی
• رکود عرضه خانه
• بورس تهران
• بازار ارز
• هزینه ساخت
• ریسک غیراقتصادی

بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال تورم ۱۲‌درصدی داشت. به این معنا که متوسط قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت در فاصلۀ ابتدای ۱۴۰۱ تا خرداد، بیش از ۱۰‌درصد افزایش یافت. این صعود برخلاف نزول بهار سال گذشته بود. متوسط قیمت مسکن در تهران در فاصلۀ ابتدا تا انتهای بهار ۱۴۰۰ به میزان نزدیک به ۳‌درصد افت کرد.

سال گذشته بازار مسکن در فاز پساجهش -بعد از سه سال جهش تند و تاریخی- قرار گرفت. امسال اما دست کم طی فصل اول، این بازار نه جهشی بود و نه پساجهشی. جهش نبود چون در بهار سال‌های جهش، قیمت آپارتمان بیش از ۲۰ تا ۳۰‌ درصد افزایش می‌یافت. پساجهش هم نبود چون، خبری از کاهش قیمت نبود.

اما این وضعیت برای فعالان بازار ملک غیرقابل پذیرش است. چون سه سال جهش به دست‌‌‌کم دو سال پساجهش قیمتی نیاز دارد تا سطح نامتعارف قیمت مسکن در تهران و خیلی دیگر از شهرهای کشور به سطح متعارف برگردد.

تورم مسکن با پشتیبانی نقدینگی

رشد نقدینگی براساس معادلات اقتصادی، باعث تحریک تقاضای خرید و سپس رشد قیمت‌ها می‌شود. با هر اندازه رشد بیشتر در حجم نقدینگی، قیمت‌ها در بازار دارایی‌‌‌ها نیز افزایش بیشتری خواهد داشت. تیمور رحمانی، اقتصاددان، اخیراً مطالعاتی در این باره انجام داده که نشان می‌دهد طی سه دهه گذشته میانگین رشد سالانۀ نقدینگی (۳/ ۲۸‌درصد) اندکی بیشتر از میانگین رشد سالانه قیمت مسکن (۹/ ۲۷‌درصد) بوده است. در طول این سال‌ها، رشد نقدینگی، رشد قیمت مسکن را در پی داشته است و بالعکس.  با این حال در چهار سال گذشته تورم مسکن همواره از رشد نقدینگی جلوتر بوده است.

 

بیشتر بخوانید:  زنگ خطر افزایش قیمت مسکن در نیمۀ دوم سال 1401

 

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در فاصلۀ اردیبهشت ۹۴ -دورۀ ثبات قیمت‌های مسکن- تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۱، ۷/ ۸ برابر اما حجم نقدینگی ۱/ ۶ برابر شده است.  اگر آینده قیمت‌مسکن را بر اساس «خط‌‌‌کش نقدینگی» بررسی کنیم، به نظر می‌‌‌رسد پیشتازی تورم مسکن در ماه‌‌‌های آینده متوقف می‌شود تا رابطۀ متعارف بین این دو متغیر، که همان برابری تقریبی تورم مسکن و رشد نقدینگی است، احیا شود.

دلار یا مسکن؟

طی این دوره که برخی به حل ریسک غیراقتصادی امیدوارند و برخی هم تصور می‌کنند ادامه مذاکرات بعید است به احیای برجام منجر شود، متقاضیان حفظ ارزش واقعی دارایی خود در برابر تورم عمومی، ورود یا حضور در بازار دلار را ریسک‌‌‌دار می‌‌‌دانند. چرا که همان احتمال پایین به احیای برجام اگر تحقق پیدا کند، احتمال بالایی برای ریزش نرخ دلار وجود دارد. بنابراین متقاضیان سرمایه‌گذاری، آن هم در مقطع فعلی که «انتظارات تورمی در سطح بالایی وجود دارد، بین مسکن و دلار، اولی را برگزیده‌‌‌اند. همین انتخاب، خود باعث شد رکود حدود ۴ ساله در حجم معاملات خرید آپارتمان به لحاظ «بیشترین خرید» ثبت شود.

هنر هفتم: حل ریسک غیراقتصادی

نیروی هشتم موثر برقیمت مسکن در حال حاضر; متغیری است که اگر امکان حضور پیدا کند، بر مجموع ۷ نیروی دیگر اثرگذار خواهد بود. حل ریسک غیراقتصادی در شرایط کنونی می‌تواند اثر نیروهای تورم‌‌‌ساز در بازار مسکن را تا حدود زیادی کم یا خنثی کند. تجربه سال ۱۴۰۰ بازار مسکن نشان داد امید به رفع این ریسک توانست به‌رغم وجود آن ۷ نیروی دیگر; ملک را به سمت ثبات نسبی هدایت کند. در یک نمونه از شبیه‌‌‌سازی بازارمسکن پس‌‌‌از رفع ریسک غیراقتصادی; می‌توان گفت رابطۀ تورم مسکن و رشد نقدینگی احتمال دارد احیا شود و در این صورت قیمت مسکن لازم است به سطح کمتر از ۳۰‌ میلیون تومان کاهش یابد. در نمونه‌‌‌های دیگر می‌شود رابطۀ قیمت‌مسکن با نرخ دلار یا قیمت‌مسکن با اجاره‌‌‌بها را در نظر گرفت; که در صورت بازگشت اوضاع به شرایط نرمال، سطح قیمت مسکن نیز کاهش خواهد یافت.

 

بیشتر بخوانید: عمر مفید ساختمان چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟

به گزارش خط بازار اگر بخواهیم مسیر بعدی بازار مسکن را جهت‌یابی کنیم، احتمالاً مهم‌ترین متغیرمان سرنوشت مذاکرات خواهد بود. طی ۲ سال اخیر هر گاه احتمال احیای برجام بالا رفته; بازارهایی مثل ارز و سکه نزولی شده‌اند و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن هم تقریباً متوقف شده است. در طرف مقابل اما در خرداد امسال رکورد معامله نزدیک به ۱۴ هزار خانه ثبت شد; که از حدود دو سال پیش بی‌سابقه بود. خرداد ماهی بود که امید به احیای برجام به حداقل رسیده بود و انتظارات تورمی با دو محرک، یعنی توقف مذاکرات و همچنین حذف دلار رانتی ۴۲۰۰ تومانی و جهش قیمت مواد غذایی، اوج گرفته بود. اما از تیر و همزمان با شروع دور آخر مذاکرات هسته‌ای; انتظارات تورمی هم آرام آرام کاهش یافت و هم‌زمان ظرف ۳ ماه; حجم معاملات ماهانه مسکن نزدیک به ۶۰ درصد کاهش یافت.

در این شرایط مناسب‌ترین بازار; بازار مسکن است که هم به واسطه اجاره‌داری می‌توان یک جریان درآمدی ثابت و تقریبا مطمئن داشت و هم بازدهی برابر یا بعضا بیشتر از طلا و دلار; بر اصل سرمایه گرفت. حال اگر برجام احیا نشود و مذاکرات رسماً به پایان برسد; انتظار می‌رود که دوباره پول‌ها روانۀ مسکن شود و قیمت مسکن هم دوباره در مسیر صعودی قرار گیرد و بازار وارد دوره‌ای رونقی شود. اما انتظار نمی‌رود که این رونق در تعداد معاملات; چندان ادامه‌دار شود و پیش‌بینی می‌شود که حجم معاملات بعد از چند ماه فروکش کرده و بازار از رونق–تورم به رکود تورمی مبتلا شود. علت اصلی این اتفاق را نیز می‌توان گرانی بیش از حد مسکن طی سال‌های اخیر دانست.

 

بیشتر بخوانید: انتخاب خانه کارمندی ؛ نکات مهمی که حتماً باید بدانید.

رشد قیمت ملک چقدر خواهد بود؟

قیمت دلاری ملک در تهران سال‌هاست که برای بسیاری از ملک‌بازان یکی از شاخص‌های اصلی برای خرید یا فروش است. میانگین قیمت دلاری هر متر مربع ملک مسکونی در تهران طی دو دهه اخیر حدود ۱۱۰۰ دلار بوده است. هرگاه قیمت دلاری کمتر از ۱۰۰۰ دلار می‌شد; سیگنال خرید برای سرمایه‌گذاران بود و هر گاه به بیش از ۱۲۰۰ دلار می‌رسید، سیگنال فروش محسوب می‌شد.

اما در موج تورمی اخیر، مسکن سبقت معناداری از دلار گرفت. به‌طوری که در شهریورماه میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۴۳ میلیون تومان (روایت بانک مرکزی); و ۴۶ میلیون تومان ( روایت مرکز آمار) بود. در همین ماه میانگین نرخ دلار حدود ۲۹ هزار تومان بود که به معنی قیمت دلاری ۱۵۰۰ الی ۱۶۰۰ دلاری ملک در تهران است. این بالاترین قیمت دلاری مسکن بعد از سال ۸۹ است.

حال به نظر می‌رسد در صورت عدم احیای برجام; قیمت دلاری ملک در این سطوح پایدار نماند و مسکن حداقل تا سطح ۱۲۰۰ دلار بر متر مربع عقب‌نشینی کند. اما حتی اگر سطح ۱۲۰۰ دلاری را برای مسکن در شرایط تحریم سطح تعادلی بدانیم; با قیمت‌های کنونی مسکن، قیمت دلار در بازار مسکن حدود ۳۸ هزار تومان است. این یعنی اگر قرار باشد مسکن به سطح ۱۲۰۰ دلاری برگردد; تا زمانی که نرخ ارز کمتر از ۳۸ هزار تومان است، احتمالا بازدهی مسکن کمتر از رشد نرخ ارز باشد.

بهار نیوز، 25 آبان 1401

با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن، در حال حاضر قیمت مسکن دچار عقب‌ماندگی در مقایسه با تورم عمومی شده است. هم‌اکنون می‌توان با قیمت‌هایی به مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت، آپارتمان‌هایی با عمر بنای بالای سه سال خریداری کرد. این در حالی است که سهم فروش آپارتمان‌های نوساز از معاملات به پایین‌ترین میزان در هشت سال گذشته رسیده است.

بازار مصالح ساختمانی معمولا با مقدار اندکی تفاوت از تورم نقطه به نقطه پیروی می‌کند. مهرماه سال جاری نرخ تورم نقطه به نقطه ۴۸.۶ درصد بود. اگر قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز به همین ترتیب دچار رشد شده باشد، قیمت ساخت نیز افزایش می‌یابد. این در حالی است که تورم سالانه بازار مسکن شهر تهران ۳۸ درصد اعلام شده است.

بالارفتن قیمت مسکن فقط ناشی از گرانی مصالح ساختمانی نیست. نهاده‌های ساختمانی بخشی از قیمت نهایی خانه را تشکیل می‌دهد. به غیر از مصالح، قیمت زمین، هزینه خدمات و نیروی انسانی نیز تعیین کننده قیمت نهایی مسکن است.

 

بیشتر بخوانید: خرید خانه نوساز ؛ نکات مهمی که قبل از معامله باید بدانید.

 

اگر وضعیت قیمت‌ها به ثبات نرسد، تورم در بازار مسکن تا پایان سال به حدی افزایش می‌یابد که از قدرت خرید دهک‌های مختلف جامعه خارج می‌شود و تنها عدۀ خاص متقاضی خرید ملک خواهند شد.

اقتصاد نیوز، 6 آذر 1401

سبقت تورم اجاره‌‌بها از تورم عمومی در ماه‌های مرداد، شهریور و مهر رخ داده بود. در مرداد نرخ تورم عمومی ماهانه در کشور 2 درصد، اما تورم اجاره‌‌بها 9/ 2 درصد بود. تورم ماهانۀ اجاره مسکن برای چهارمین ماه متوالی، بالاتر از تورم عمومی قرار گرفت.

اثرپذیری معادله اجاره‌بها -رفتار موجران- از تورم عمومی دست‌کم در یک‌ سال گذشته از یک‌سو و واکنش منفی بازار به سقف دستوری مبلغ اجاره از سوی دیگر و همچنین رابطۀ قیمت و اجاره، مجموعه محرک‌های تورم پاییزی اجاره مسکن است.

تورم عمومی یکی از پارامترهایی است که از دو متغیر «تورم عمومی» و «تورم مسکن» تبعیت می‌کند و به‌طور معمول بین این دو نرخ قرار دارد. کمااینکه در تهران نیز شاخص کل هزینه‌های خانوار در فاصله سال 96 تا کنون 5 برابر و قیمت مسکن بیش از هشت‌برابر شده، اما در همین مدت تغییرات اجاره‌‌بها در تهران رقمی بین این دو مقدار (9/ 5 درصد) بوده است.

بررسی روندهای سه سال اخیر نشان می‌دهد افزایش چشمگیر تورم اجاره‌‌بها خود عاملی برای نوسان تورم عمومی در سطوح بالا بوده است. درواقع تورم اجاره‌‌بها در یک بازی دو‌طرفه حضور دارد. از یک‌‌سو تغییرات هزینه اجاره‌‌نشینی تابعی از تورم عمومی است و از سوی دیگر رشد شاخص اجاره‌‌بها خود زمینه‌‌ساز افزایش تورم عمومی در ماه‌های اخیر بوده است.

در حال حاضر وزن مسکن در سبد هزینه‌های خانوار در کشور با قدری افزایش به 7/ 30 درصد رسیده است. با این وزن، رشد ماهانه بالای آن یکی از عوامل افزایش تورم عمومی بوده است. هم اکنون وزن خوراکی‌‌ها در سبد خانوار نزدیک 27 درصد است و بقیه سبد نیز به کالاها اختصاص دارد.کارشناسان پیش‌‌تر نیز هشدار داده بودند که فقر مسکن سبب خواهد شد خانوارها از کالری مصرفی روزانه به نفع تامین نیاز بدون جایگزین خود یعنی مسکن بکاهند و اکنون آمارهای رسمی این واقعیت را تایید می‌کند.

سبقت قیمت مسکن از دلار: سخن پایانی

با توجه به روند افزایشی نرخ دلار، افزایش میزان نرخ تورم و همچنین افزایش نرخ اجاره بها، به نظر می‌رسد در ماه‌های پایانی سال 1401 همچنان شاهد افزایش قیمت مسکن و حتی پیشی گرفتن نرخ آن از قیمت دلار باشیم. در این شرایط تعداد معاملات املاک مصرفی به شدت کاهش می‌یابد و حتی خریداران سرمایه گذار هم تردید و تعلل بیشتری در خریدهای خود خواهند داشت. تنها عاملی که می‌تواند وضعیت آشفتۀ حال حاضر قیمت‌ها در بازار مسکن را کاهش دهد، کنترل نرخ تورم و همچنین نهایی شدن توافق‌ها در مذاکرات برجام است.