مسئلۀ مسکن و بررسی قیمت‌های آن همیشه جزو دغدغه‌های مهم اغلب ایرانی‌ها بوده است. قیمت مسکن در ایران به خصوص از دهۀ هفتاد به بعد معمولاً صعودی بوده و کاهش محسوسی در قیمت‌های آن دیده نشده است. اما بعد از تورم کم سابقۀ سال‌های 96 و 97; رکود نسبی در بازار ملک مشاهده شد که تأثیر زیادی بر روی تعداد و حجم معاملات ملک در مناطق مختلف و حتی میزان ساخت و سازها گذاشت. از اواخر سال 1400 تا امروز; زمزمه‌هایی از افزایش قیمت مسکن به صورت تدریجی و پلکانی و همچنین افزایش حجم معاملات در مناطق خاصی شنیده می‌شود. آیا این مسئله هشدار و زنگ خطری برای افزایش و جهش مجدد قیمت‌ها در حوزۀ مسکن است؟
در این مقاله قصد داریم به بررسی تجمیعی مقاله‌هایی که از اواخر سال 1400 تا تیر ماه 1401 در این زمینه منتشر شده است بپردازیم. بنابراین اگر شما هم جزو افرادی هستید که قصد سرمایه گذاری در حوزۀ مسکن را دارید; مطالعۀ این مطلب را از دست ندهید.
فهرست سرتیتر مطالب در مقالۀ: زنگ خطر افزایش قیمت مسکن در نیمۀ دوم سال 1401
پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در طول 5 ماه گذشته از سوی خبرگزاری‌ها
1. تجارت نیوز
تجارت نیوز در 18 بهمن 1400 پیرامون پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 1401 نوشت:
«قیمت مسکن در تهران در دی ۱۴۰۰ نسبت به سال گذشته حدود ۲۰ درصد رشد داشته; اما براساس گزارش بانک مرکزی; آهنگ رشد آن نسبت به سال ۱۳۹۹ کند شده است. آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران نیز به رشد ۲۰٫۳ درصدی قیمت هر متر مسکن در دی ۱۴۰۰ نسبت به مدت مشابه سال قبل اشاره دارد. البته براساس این گزارش; رشد نقطه به نقطۀ قیمت مسکن در دی سال ۱۳۹۹ معادل ۹۸٫۳ درصد بوده و آهنگ رشد قیمت در سال جاری کند شده است.
در این شرایط، آیا می‌توان به کاهش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ امیدوار بود؟ منصور غیبی; کارشناس بازار مسکن معتقد است شواهد موجود چنین احتمالی را نشان نمی‌دهد. به اعتقاد او; حتی اگر قیمت‌ها کاهش یابد; در برابر افزایش ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن در سال‌های اخیر، ناچیز است.
غیبی تأکید می‌کند با توجه به عوامل بیرونی و درونی مؤثر بر بازار مسکن، انتظار کاهش قیمت در این بخش وجود ندارد.او توضیح می‌دهد: دو دسته عوامل درون‌سازمانی و برون‌سازمانی روی قیمت مسکن تاثیرگذارند. عوامل درونی شامل مسائلی مثل آمار ازدواج، تمایل افراد به جابه‌جایی یا بزرگ کردن خانه، تعداد خانه‌اولی‌ها و میزان تسهیلات مسکن می‌شود. عوامل بیرونی نیزشامل روابط سیاسی و اقتصادی بین‌المللی و وضعیت بازارهای موازی ازجمله ارز و طلاست.
او ادامه می‌دهد:اگر دولت بتواند عوامل بیرونی را به‌درستی مدیریت کند، بازار مسکن سال ۱۴۰۱ را با آرامش آغاز می‌کند و به سمت رونق نسبی می‌رود.در این شرایط قیمت‌ها نیز به تعادل می‌رسد. اما اگر تأثیر منفی عوامل بیرونی ادامه یابد،در کنار انباشت مسائل مربوط به عوامل درونی ازجمله ازدواج جوانان و شگل‌گیری تقاضای جدید برای مسکن،هم تلاطم‌هایی را ازنظر قیمتی در بازار ایجاد می‌کند و هم به رکود این بخش دامن می‌زند.»
2. اقتصاد نیوز
خبرگزاری اقتصاد نیوز در تاریخ 17 خرداد 1401 دربارۀ احتمال کند شدن روند افزایش قیمت مسکن در مقایسه با دو ماه ابتدایی سال، چنین نوشت:
«تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن نشان می‌دهد که تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1401; به حدود 10.5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش 206/1 و 166/4 درصدی را نشان می‌دهد. همچنین در اردیبهشت ماه سال 1401; متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 363/5 میلیون ریال بود که حاکی از افزایش 6/1 درصدی نسبت به ماه قبل می باشد.
گفتنی است این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 26/2 درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه اردیبهشت ماه سال 1400 (معادل 69/7 درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در اردیبهشت ماه 1401 است.
در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران; بیشترین متوسط قیمت یک متر زیربنای مسکونی معامله شده معادل 744.4 میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 183.6 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.
ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1400 به ترتیب 23.6 و 53.4 درصد افزایش نشان میدهند.
ضمن آنکه بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در اردیبهشت ماه سال 1401 در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 29.6 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.»
| بیشتر بخوانید: معامله املاک بدون سند ؛ نکاتی که دانستن آنها ضروری است. |
3. ایمنا
خبرگزاری ایمنا; در 22 خرداد ماه 1401 روند افزایش قیمت مسکن به‌صورت پله‌ای و دارای ریزموج پیش‌بینی کرده و نوشته است:
«یک انبوه‌ساز و کارشناس مسکن گفت: با افزایش قیمت ارز و بر هم خوردن برجام; شرایط تورمی به گونه‌ای خواهد شد که ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و درنتیجه با توجه به تورم اقتصاد کلان; قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش می‌یابد و ساختمان نیز گران می‌شود. بنابراین در بخش مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود.
حسن محتشم در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا، اظهار کرد: در پی افزایش صد درصدی که در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بازار مسکن تجربه کرد; در سال ۱۴۰۰ با وجود تورم بیش از ۴۰ درصدی کشور; در بخش مسکن شاهد رشد ۱۵ درصدی بودیم و می‌توان گفت فقط ۴۰ درصد از تورم کشور در بخش مسکن تأثیر گذاشت.
وی با بیان اینکه با توجه به جهش قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های گذشته جایی برای افزایش بیشتر در سال ۱۴۰۰ نبود، افزود: در سال ۱۴۰۱ نیز درصورتی‌که نرخ ارز افزایش نیابد; افزایش قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
محتشم اضافه کرد: اگر با افزایش قیمت ارز مواجه نشویم، به نظر نمی‌رسد قیمت مسکن افزایش قابل توجهی داشته باشد و حتماً کمتر از نرخ تورم رشد خواهد با افزایش قیمت ارز و برهم خوردن برجام; شرایط تورمی به گونه‌ای خواهد شد که ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و در نتیجه با توجه به تورم اقتصاد کلان، قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش می‌یابد و ساختمان نیز گران می‌شود؛ بنابراین در بخش مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود.»
| بیشتر بخوانید: انتخاب خانه کارمندی ؛ نکات مهمی که حتماً باید بدانید. |
4. دنیای اقتصاد
خبرگزاری دنیای اقتصاد; در 12 تیر 1401 وضعیت افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را بررسی کرده و نوشته است:
«سرریز اضافه‌جهش قیمت مسکن در تهران به لحاظ “طول مدت زمانی التهاب قیمتی” به مناطق پایین شهر سرایت کرد.دورۀ رشد قیمت مسکن در پایتخت; طبق الگوی سه دهۀ گذشته معمولاً بین یک تا حداکثر ۲سال بوده; اما در این دوره روند جهش قیمت به فصل اول سال پنجم کشیده شد. این اتفاق منجر به کم‌شدن بیش‌از حد نسبت قیمت خانه‌های شمال و جنوب شده است.
پس‌‌‌لرزه اضافه‌‌‌پرش مسکن; همزمان با ورود بازار ملک به سال پنجم جهش قیمت خود را در شکل سبقت تورم مسکن مناطق جنوبی پایتخت از تورم شمال شهر; نشان داد. متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا 5)، که در دوره قبل از جهش قیمت مسکن یعنی در سال 96 معادل 5/ 2 برابر متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت یعنی مناطق 9 تا 20 بود; هم‌‌‌اکنون به 39/ 2 برابر رسیده است. این موضوع نشان‌دهنده اضافه‌‌‌پرش بیشتر قیمت در مناطق جنوبی در مقایسه با مناطق شمالی; یا ثبت تورم بالاتر در این مناطق در مقایسه با نیمه شمالی پایتخت است.
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با فروردین 1401 در شهر تهران با افزایش بیش از 6 درصدی و در خرداد ماه در مقایسه با اردیبهشت با رشد بیش از 8درصدی معادل 4/ 8درصد، رشد کرد. مهم‌ترین دلیل این موضوع نیز مربوط به رشد انتظارات تورمی; اثرپذیری بازار مسکن از نوسانات دلاری و بازگشت مجدد تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران بلندمدت; میان‌مدت و همچنین کوتاه‌مدت به بازار مسکن به‌عنوان پناهگاه امن سرمایه‌گذاری بود.»
| بیشتر بخوانید: فروش سریع خانه یا اجاره دادن آن چگونه امکان پذیر است؟ |
جمع بندی و نتیجه گیری روند افزایش قیمت مسکن در نیمۀ دوم سال 1401
باتوجه به تحلیل‌هاو پیش‌بینی‌های مذکور، می‌توان اوضاع بازار مسکن در نیمۀ دوم 1401 را اینگونه سنجید:
با وجود جهش قابل توجه قیمت مسکن درسال‌های گذشته، جایی برای افزایش بیشتر در سال 1400 نبود. در سال 1401 نیز در صورتی که نرخ ارز افزایش یابد، افزایش قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم و یا به اندازۀ آن خواهد بود.
درنتیجۀ افزایش دورۀ رشد قیمت مسکن از 2 سال به حدود 5 سال; نسبت قیمت خانه‌های شمال و جنوب شهرها بسیار کم شده است. سرمایه‌گذاران ملکی به‌دنبال افزایش احتمال نقدشوندگی سرمایه‌شان هستند. طبیعتاً ملک‌های ارزان‌تر در برخی مناطق جنوب شهر قیمت متعارفی دارد و تقاضا برای آنها زیادتر است.
بنابراین امسال مسکن به‌صورت کلی و صرف‌نظر از افزایش معاملات درمناطق خاص،بازار راکدی خواهد داشت. مرکز آمار ایران آخرین نرخ تورم سالانه را 42.2 درصد اعلام کرد.این رقم با توجه به شاخص‌های اقتصادی احتمالاً افزایش می‌یابد.در این شرایط بازدهی مسکن ممکن است بین 25 تا 30 درصد باشد. حتی اگر قیمت‌ها کاهش یابد; در برابر افزایش 200 درصدی قیمت مسکن در سال‌های اخیر ناچیز است.قیمت مسکن در چند سال اخیر حدود 220 درصد افزایش یافته، اما بیشترین میزان کاهش در همین دوره بین 15 تا 20 درصد و در مقایسه، بسیار ناچیز بوده است.
با توجه به کاهش احتمال امضای برجام; بازار منتظر نتیجۀ مذاکرات هم هست.اما حتی توافق و کاهش قیمت دلار هم با وضع موجود، نمی‌تواند به‌تنهایی قیمت‌ها را نزولی کند. کاهش قیمت‌ها به سایر عوامل اقتصادی نیز وابسته است. 30 درصد اقتصاد ایران مرتبط به بخش مسکن است; و در همۀ زیربخش‌ها باید آرامش و نزول قیمت باشد تا قیمت تمام‌شدۀ مسکن کاهش یابد.
بنابراین اگر قصد خرید مسکن دارید، بازار مسکن امسال صعودی با شیبی آرام و ریزموج‌های افزایشی مقطعی خواهد داشت.اما حداقل تا زمستان 1401 افزایش قیمت ناگهانی برای بازار مسکن پیش‌بینی نمی‌شود.