یکی از اصلی‌ترین نیازهای بشر در طول تاریخ نیاز به خانه و سرپناه بوده است. خانه‌ها از جان انسان در برابر بلایای طبیعی، حملۀ حیوانات وحشی، گرما و سرما و… محافظت می‌کردند. نیاز به مسکن در طول تاریخ ثابت مانده و تنها تفاوت آن این است که امروزه ساختمان‌های مسکونی مدرن‌تر و پیشرفته‌تر ساخته می‌شوند و امکانات بیشتری برای افزایش میزان رفاه انسان‌ها دارند. اما عمر مفید ساختمان ها چقدر است؟ چه شاخص‌ها و عواملی روی عمر مفید خانه‌ها و افزایش یا کاهش آنها اثر می‌گذارند؟ ما از چه راه‌هایی می‌توانیم عمر مفید هر ساختمان را محاسبه کنیم؟
بررسی عمر مفید ساختمان یکی از عوامل مهم است که باید در زمان خرید هر خانه‌ای به آن توجه کرد. ما در دوره‌ای زندگی می‌کنیم که به دلیل تورم و رشد جمعیت، به دنبال کاهش هزینه‌های ساخت خانه و زودتر آماده شدن آن هستند. در چنین وضعیتی بررسی کیفیت خانه‌ها در زمان خرید اهمیت دوچندان پیدا می‌کند.
ما در این مقاله به تعریف عمر مفید ساختمان و نحوۀ محاسبۀ آن خواهیم پرداخت. همچنین عوامل اثرگذار در تعیین عمر ساختمان، کاهش یا افزایش آن، را نیز بررسی خواهیم کرد.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: عمر مفید ساختمان چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟
عمر مفید ساختمان چیست؟
وقتی خانه‌ای ساخته می‌شود، به مرور زمان و براثر عوامل ساختاری و محیطی، دچار فرسایش تدریجی می‌شود و نیاز به تعمیرات کلی یا جزئی پیدا می‌کند. در چنین شرایطی گفته می‌شود که عمر مفید آن ساختمان به پایان رسیده است. بنابراین می‌توان عمر مفید ساختمان را تعداد سال‌هایی تعریف کرد که یک بنا ازنظر ایمنی، استحکام و زیبایی ظاهری دوام آورده است.
کاهش عمر مفید ساختمان‌ها در کنار زیان‌های مالی و جانی که می‌تواند برای افراد داشته باشد، در زمان خرید ملک و گرفتن تسهیلات بانکی نیز افراد را با محدودیت‌هایی مواجه خواهد کرد.
براساس بند 22 مقررات ملی ساختمان و با استناد به آیین نامۀ 2800 که به طراحی و ساخت و ساز مطابق قوانین ایران اشاره دارد، عمر مفید هر ساختمانی ارزیابی خواهد شد.
سن بناها چگونه محاسبه می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان خرید و فروش ملک باید به آن توجه کرد، محاسبۀ سن ساختمان و عمر مفید آن است. چرا که سن ساختمان یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر در قیمت‌گذاری ملک‌هاست. به همین دلیل هم هست که همیشه قیمت ساختمان‌های نوساز بالاتر از ساختمان‌های 10 الی 15 ساله است. اما چگونه می‌توانیم سن یک ساختمان را محاسبه کنیم؟
سه شاخص اصلی و مهم در محاسبۀ سن ساختمان‌ها دخیل هستند که عبارتند از:
- سن واقعی ساختمان
- زمان بهره‌برداری از ساختمان
- سن سندی ساختمان
سن واقعی ساختمان
مهندسان و کارشناسان عمران، سن ساختمان را از آغاز پروژۀ ساخت و ساز محاسبه می‌کنند. یعنی از همان زمانی که مجوزهای ساخت و ساز اخذ و فعالیت‌های اجرایی فونداسیون آغاز شده است.
| بیشتر بخوانید: بیمه زلزله ساختمان چیست و چرا مهم است؟ |
زمان بهره‌برداری از ساختمان
بعد از اتمام ساخت و ساز و نصب تمام انشعابات، ساختمان آمادۀ بهره‌برداری و سکونت می‌شود. معمولاً زمان بهره‌برداری را از تاریخی که کنتورهای آب و برق در ساختمان نصب شده باشد محاسبه می‌کنند.
سن سندی ساختمان
از نظر ادارۀ ثبت، سن ساختمان را مستندات مکتوب ساختمان (پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، سند قطعیت ملک) تعیین خواهد کرد.
عمر مفید ساختمان‌ها در ایران چند سال است؟
شاید این سؤال برای شما هم پیش آمده باشد که در ایران عمر مفید بناها چقدر است؟ این عدد حدود 30 سال تخمین زده شده که بسیار پایین‌تر از سطح استانداردهای جهانی است. در بسیاری از کشورهای توسعه یافته سن ساختمان‌ها و عمر مفیدشان به 100 سال هم می‌رسد.
نکتۀ مهم:
اگر قصد خرید خانه دارید و می‌خواهید برای این کار وام بگیرید، باید بدانید که بانک‌ها پیش از ارائۀ تسهیلات، به سن واقعی ساختمان‌ها توجه می‌کنند. اگر خانه‌ای که قصد خریدش را دارید بالای 20 سال سن داشته باشد، تسهیلاتی به آن تعلق نخواهد گرفت.
چه عواملی در افزایش یا کاهش عمر مفید ساختمان مؤثر هستند؟
در یک دسته بندی کلی عوامل مؤثر بر عمر مفید و کارآمد ساختمان‌ها به دو دستۀ عواملی طبیعی و عوامل اجرایی تقسیم می‌شوند.
عوامل طبیعی مؤثر بر میزان عمر مفید ساختمان
رطوبت
یکی از عواملی که عمر و ماندگاری مفید ساختمان‌ها را کاهش می‌دهد، رطوبت و نم‌گرفتگی آنهاست. رطوبت می‌تواند با آسیب رساندن به پی و کف ساختمان، استحکام آن را سست کند. رطوبت حاصل از بارندگی‌های مداوم نیز به بدنه و سقف بنا آسیب می‌رساند. بنابراین در مناطقی که میزان بارندگی و رطوبت زیاد است، عمر مفید ساختمان‌ها نیز کاهش می‌یابد. مگر اینکه در زمان ساخت از مصالح متفاوت و تمهیدات ویژه‌ای برای مقاومت در برابر رطوبت استفاده شده باشد.
متأسفانه در شهرهای بزرگ و آلوده، باران‌های اسیدی هم می‌بارند. این باران‌ها تأثیر منفی زیادی روی استحکام ساختمان‌ها می‌گذارند. ترکیب آسیب‌های ناشی از باران‌های اسیدی و رطوبت و نم، می‌تواند عمر ساختمان‌ها را خیلی کمتر کند. رفع نم و رطوبت از ساختمان‌ها و پیدا کردن علت آن هم کاری زمان‌بر و دشوار است. معمولاً هم مالکان چنین کاری را انجام نمی‌دهند، چون برایشان از نظر اقتصادی صرفه‌ای ندارد. تنها راهی که باقی می‌ماند، تخریب کامل ساختمان یا بازسازی و نوسازی آن است.
| بیشتر بخوانید: همه چیزهایی که باید دربارۀ بازسازی ساختمان ها بدانید. |
اختلاف دمای شب و روز
یکی از عوامل پنهان که موجب کاهش عمر ساختمان‌ها می‌شود، اختلاف دمایی است که در بعضی شهرها بین دمای روز و شب وجود دارد. مصالح به کار رفته در ساختمان در طول روز و با گرما منبسط و در طول سرمای شب منقبض می‌شوند. تکرار این فرایند موجب کاهش میزان استحکام مصالح و ایجاد شکاف و ترک‌خوردگی در لایه‌های سطحی آنها می‌شود. البته این انبساط و انقباض‌های طولانی علاوه بر ظاهر ساختمان‌ها، بر روی عمر و کیفیت لایه‌ها و بخش‌های داخلی ساختمان‌ها هم تأثیر منفی و مخرب می‌گذارد.
آیا برای حل این معضل راهکاری وجود دارد؟ خوشبختانه بله. لازم است که کارشناسان و مهندسان در زمان ساخت و ساز توجه کافی به ضریب انبساط مصالح داشته باشند. توصیه می‌شود از مصالحی با ضریب‌های انبساط یکسان استفاده شود.
بی‌توجهی به اقلیم مناطق در ساخت‌وسازها
این یک اصل کلی است: ساختمان‌هایی که مطابق اقلیم هر منطقع ساخته نشده باشند، عمر و ماندگاری کمتری خواهند داشت. این مسئله به طور سنتی در معماری قدیمی کشور ما رعایت می‌شده است. معماری‌های قدیمی براساس نوع اقلیم هر منطقه و میزان بارندگی و رطوبت، خشکسالی، باد، دما و… انجام می‌شد. به همین دلیل هم هست که آثار باستانی قدیمی و شاهکارهای معماری زیادی تا امرووز هم باقی مانده‌اند. این موضوع مسئلۀ بسیار مهمی است که در معماری امروز ایران نیز باید به آن توجه شود.
| بیشتر بخوانید: مشاوره با ارائه دهندگان خدمات ساخت و ساز در شهر خودتان |
عوامل اجرایی مؤثر بر میزان عمر مفید ساختمان‌ها
این‌ها چند نمونه از مهم‌ترین خطاهایی هستند که در زمان اجرای پروژه رخ می‌دهند و بر روی عمر مفید ساختمان‌ها تأثیرگذارند:
خطا در زمینه طراحی
این خطاها درواقع اشتباهاتی هستند که در زمان تهیه نقشه و یا آنالیز نکردن دقیق طراحی و ارزیابی نادرست عوامل جوی رخ می‌دهند.
خطاهای نظارتی
این خطا هم درواقع همان انتخاب نادرست تجهیزات اولیه و مصالح مورد نیاز ساختمان‌ها، به کار بستن نظرات غیر کارشناسی شده افراد دخیل در پروژه، توجه نکردن به کنترل کیفیت و… هستند.
سخن پایانی
همان‌طور که اشاره شد، توجه نکردن به مبانی فنی و اصول معماری در زمان ساخت و ساز، زمینه‌ساز کاهش عمر مفید ساختمان‌هاست. به همین دلیل نیز باید تلاش‌هایی در زمینه اصلاح مبانی اقتصاد کلان و وضع قرانین سختگیرانه‌تر از سوی دولت برای امنیت ساختمان‌ها صورت بگیرد تا با اجرای تمهیداتی، بتوان عمر مفید ساختمان‌ها را افزایش داد و از این طریق هم از منابع ملی محافظت کرده و هم امنیت جانی و مالی ساکنان این ساختمان‌ها را تأمین کرد.