شهرداریها هر چند سال یک بار طرحهایی برای تعویض و نوسازی معابر و خیابانهای شهری ارائه میکنند که معمولاً با هدف زیباسازی فضای شهری انجام میشود. به همین دلیل هم ممکن است در این طرحها تمام یا بخشی از قسمتهای خانهها در آن طرح قرار بگیرند و شما مجبور شوید آن بخش از ملک را به شهرداری واگذار کنید. در اصطلاح به این فرایند عقب نشینی ساختمانها گفته میشود. اما قوانین عقب نشینی ساختمان چیست؟ آیا مالک در این بین متضرر خواهد شد؟ شهرداریها چگونه باید مالک را از وضعیت ملکشان آگاه کنند؟
در این مقاله قصد داریم قوانین عقب نشینی ساختمان ها را بررسی کنیم و به تمام این سؤالات پاسخ دهیم. لطفاً تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: قوانین عقب نشینی ساختمان ؛ نکات مهمی که باید بدانید.
منظور از عقب نشینی ساختمان چیست؟
گاهی اوقات زمانی که افراد برای دریافت پروانۀ ساخت و ساز یا انجام مراحل فروش ملک خود به شهرداری مراجعه میکنند. متوجه میشوند که ملک آنها باید عقب نشینی کند. عقب نشینی زمانی انجام میشود که قرار باشد در طرحها و نقشههای آیندۀ شهرداریها، قرار باشد معابر منطقهای که ملک فرد در آن واقع شده است عریض شوند. در چنین شرایطی تمام ساختمانهایی که در مسیر این طرح شهرداریها واقع شده باشند، نیاز به عقب نشینی خواهند داشت. در بعضی مواقع این عقب نشینی شامل بخشی از ملک میشود، ولی گاهی هم ممکن است حکم تخریب کل بنا صادر شود.
قوانین عقب نشینی ساختمان و مسائل مربوط به آن در بعضی مواقع میتواند برای مالکان مشکلاتی ایجاد کند. مثلاً ممکن است فردی خانهای را بهتازگی خریداری کرده باشد و بعد از مدتی بفهمد که آن ملک در طرح شهرداری قرار گرفته است. در چنین مواقعی مالک معمولاً ازنظر مالی به میزان قابل توجهی ضرر خواهد کرد.
آشنایی با قوانین عقب نشینی ساختمان و طرحهای شهرداری
شهرداریها براساس اختیارات قانونی خود میتوانند طرحهایی برای عریض کردن معابر در جهت زیباسازی شهر و سهولت عبور و مرور ارائه کنند. بنابراین اگر تمام یا بخشی از ملک افرادی در مسیر این طرحها قرار گرفته باشد. باید با شهرداریها برای اجرای این طرح همکاری کنند. اما راهها و نکاتی وجود دارد که اگر با آنها آشنا باشید، هیچ خسارتی متوجه شما و ملکتان نخواهد شد. در ادامه قصد داریم به مهمترین نکات و قوانین عقب نشینی ساختمان که حتماً باید با آنها آشنا باشید اشاره کنیم.
پرداخت خسارت از سوی شهرداری
شهرداریها قرار نیست ملک شما را تصاحب کنند! براساس قانون شهرداری مؤظف است خسارتهای ناشی از طرحهای عمرانی خود به ملک شما را بپردازد. اگر خسارتی به ملک شما وارد شده باشد، مبلغ خسارت توسط کارشناسان تعیین میشود. شهرداریها نیز باید این مبلغ را به مالکان بپردازند.
بیشتر بخوانید: تراکم ساختمانی چیست و نحوۀ محاسبۀ آن چگونه است؟ |
نحوۀ محاسبۀ خسارت
اما اگر شهرداری بخواهد مالک بخشی از ملک فرد یا تمام آن بشود، چه میزان خسارت باید بپردازد؟ نحوۀ محاسبۀ آن چگونه خواهد بود؟ در چنین مواقعی ارزش ملک معادل یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته شده و 6 درصد به آن افزوده میشود. اما در چنین حالتی ممکن است است مبلغ محاسبه شده بیشتر از ارزش واقعی آن ملک بشود. در این وضعیت معیار محاسبه همان قیمت فعلی ملک خواهد بود. شهرداریها مکلف هستند که بعد از مشخص شدن مبلغ نهایی، آن را به مالکان بپردازند.
امتیازات همکاری مالکان
بعضی از مالکان ممکن است همکاری بیشتری در اجرای طرحهای عقب نشینی ساختمانها با شهرداری داشته باشند. شهرداریها برای این دسته از مالکان مزایایی از جمله تخفیفهای مالیاتی در نظر خواهند گرفت. همچنین ممکن است جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه برای بازسازی ملک مورد نظر را صادر کنند.
گرفتن خسارت از شهرداری
ممکن است فردی کار بازسازی ساختمان را قبل از اجرای طرح تعریض و قبل از دستور شهرداری انجام دهد. در این صورت شهرداریها مؤظف به پرداخت خسارت به مالک نخواهند بود. زیرا مالک با خواست شخصی خود ملکش را تخریب کرده و نمیتواند از شهرداری خسارتی برای آن طلب کند. تسهیلاتی مثل تراکم بیشتر یا تخفیفهای مالیاتی نیز شامل چنین خانههایی نمیشود. البته در شرایط خاص ممکن است به دلیل اینکه مالک داوطلبانه کار بازسازی یا تخریب ملک را انجام داده، تسهیلات دیگری بگیرد.
نکتۀ مهم:
ممکن است شما هم قصد گرفتن تراکم بیشتر برای ملک خود از شهرداری را داشته باشید. بهترین حالت این است که منتظر دستور شهرداری مبنی بر تخریب ملک بمانید. شما بعد از دریافت این حکم میتوانید کار تخریب و بازسازی و گرفتن تراکم بیشتر را انجام دهید.
بیشتر بخوانید: همه چیزهایی که باید دربارۀ بازسازی ساختمان ها بدانید. |
بیشتر بخوانید: کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست و شامل چه تخلفاتی میشود؟ |
بیشتر بخوانید: انتقال سند ملک چیست و چگونه انجام میشود؟ |
بیشتر بخوانید: مشاوره آنلاین با ساختمان سازان در شهر خودتان |
اجرای قوانین عقب نشینی ساختمان چه تأثیری بر وضعیت نهایی ملک خواهد گذاشت؟
در خصوص متراژی که بعد از عقب نشینی از ملک باقی خواهد ماند، توجه به این نکات ضروری است:
- اجرای عقب نشینی معمولاً تأثیری روی تراکم مجاز ملک شما نخواهد گذاشت. مگر اینکه میزان اصلاح و عقب نشینی ملک شما بسیار زیاد و از گذرهای شرقی یا غربی آن باشد.
- قوانین اصلاحی معمولاً تأثیری در تعداد طبقات ملک در زمان ساخت و ساز نیز نمیگذارد.
- اگر بخواهید ملک را بفروشید یا آن را به صورت مشارکتی بسازید، قوانین عقب نشینی بر روی وضعیت آن تأثیر خواهند گذاشت. به این معنا که پیش از ساخت باید وضعیت کامل ملک از نظر میزان اصلاح و تراکم و… مورد بررسی دقیق قرار بگیرد. در چنین شرایطی بهترین کار این است که طرفین معامله پیش از هر اقدامی یک استعلام کامل دربارۀ وضعیت ملک از شهرداری منطقه دریافت کنند.
بیشتر بخوانید: ارتباط با فروشندگان و مشاوران لوازم خانه و ساختمان در وب سایت آریا مرز |
جمع بندی قوانین عقب نشینی ساختمان ها در طرحهای نوسازی شهرداری
اگر بخواهیم به نکاتی که در این مقاله مطرح شد به صورت خلاصه اشاره کنیم باید گفت که:
- در صورتی که تمام یا بخشی از ساختمانی در محدودۀ طرحهای نوسازی شهرداریها به منظور عریض کردن معابر و زیباسازی شهر قرار گرفته باشند، مالک موظف است با شهرداریها برای تعیین وضعیت ملک و عقب نشینی آن همکاری لازم را داشته باشد.
- شهرداریها نیز برای این همکاری مالکان امتیازاتی مثل تراکم بیشتر برای ساختمان یا بخشودگیهای مالیاتی در نظر خواهند گرفت.
- اگر در زمان تعیین عرصه آسیبی به ملک برسد، کارشناسان شهرداری مبلغ خسارت را محاسبه خواهند کرد. شهرداریها هم موظف هستند که این مبلغ را به مالکان بپردازند.
- مالک نباید پیش از دریافت دستور عقب نشینی از سوی شهرداری، ملک خود را به منظور بازسازی تخریب کند. زیرا در این صورت شهرداری هیچ خسارت و امتیازی به مالک نخواهد داد.
- اگر شهرداری در زمان بازسازی به مالک دستور عقب نشینی بدهد، مالک باید این دستور را اجرا کند. در صورتی که از این کار سر باز بزند، از سوی قانون متخلف شناخته خواهد شد. شهرداریها هم میتوانند دستور تخریب ملک مورد نظر را صادر یا مالک را جریمۀ نقدی کنند.
بیشتر بخوانید: قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه فسخ میشود؟ |