اگر شما هم قصد خرید خانه با استفاده از تسهیلات بانکی را داشته‌اید، اصطلاح فک رهن به گوشتان خورده است. هر بانکی در ازای تسهیلات و وام‌هایی که به مشتریان خود می‌دهد، ضمانت‌های مشخصی در نظر می‌گیرد. مثلاً برای بعضی وام‌ها باید ضامن مورد تأیید داشت و برای برخی دیگر باید سفته ارائه کرد. ضمانتی که بانک برای وام‌های مسکن در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه‌ای است که دریافت‌کنندۀ وام قصد خریدش را دارد.
فرض کنید شما می‌خواهید با کمک وام مسکن یکم، خانه‌ای را خریداری کنید. هنگام انتقال سند در آن قید می‌شود که ملک تا زمان پرداخت کامل اقساط وام، به‌عنوان ضمانت در رهن بانک است. همچنین اگر اقساط وام تسویه نشود، بانک حق تصرف خانه را خواهد داشت.
حال اگر بخواهیم خانه‌ای را که هنوز در رهن بانک است و اقساطش تسویه نشده بفروشیم، چه باید بکنیم؟ اصلاً امکان خرید یا فروش چنین خانه‌هایی وجود دارد؟ برای پاسخ دادن به این سؤالات، آشنایی با مفهومی به نام «فک رهن» و جزئیات آن ضروری است.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: همه چیز درباره فک رهن و قوانین مربوط به آن
رهن چیست؟
برای تعریف فک رهن، ابتدا باید با تعریف رهن آشنا بشویم. در یک تعریف ساده رهن، دادن مالی به‌عنوان ضمانت از سوی شخص بدهکار به طلبکار است. مالی که در گروی طلبکار قرار می‌گیرد نیز ممکن است ملک، زمین یا اموال دیگری باشد.
رهن در قانون مدنی هم تعریف شده است. براساس ماده 771 قانون مدنی، اگر فرد بدهکاری مالی را به‌عنوان ضمانت یا وثیقه به طلبکار بدهد، بدهکار را راهِن (رهن دهنده) و طلبکار را مُرتَهن (رهن گیرنده) می‌نامند. مثلاً فردی را در نظر بگیرید که می‌خواهد از بانک وام بگیرد و خانه‌اش را به‌عنوان ضمانت به بانک بدهد. قانون به وام گیرنده راهن و به بانک مرتهن می‌گوید.
شاید برایتان سؤال باشد که چرا رهن وجود دارد؟ تعیین رهن برای این است که طلبکار مطمئن شود که بدهکار بدهی‌اش را پرداخت می‌کند. در صورتی هم که بدهکار نتواند بدهی را بپردازد، طلبکار می‌تواند طلبش را از محل ضمانت وصول کند.
9 نکتۀ حقوقی مهم دربارۀ رهن
- در بعضی قراردادها و عقودی که در قانون مدنی آمده است، شرط است که مال به طرف مقابل تسلیم بشود. عقد رهن هم جزو این قراردادهاست و مال حتماً باید به رهن گیرنده یا طلبکار تسلیم شود.
- اگر مالی به‌عنوان رهن یا ضمانت به کسی داده شود، بدهکار همچنان مالک آن است. بنابراین می‌تواند آن را اجاره دهد.
- اگر بدهکار بخواهد مالی را که در رهن است بفروشد، باید موافقت طلبکار را جلب کند. البته بدهکار هر زمان که خواست می‌تواند با پرداخت بدهی، وثیقه و رهن خود را آزاد کند.
- مالی که رهن یا ضمانت داده می‌شود، باید قابل مشاهده و لمس باشد. فرض کنید فردی که به کسی بدهکار است، از نفر سومی طلبکار باشد. او در این شرایط نمی‌تواند آن طلب را به‌عنوان ضمانت یا رهن در نظر بگیرد. چون آن طلب در حال حاضر قابل مشاهده و لمس نیست. حتی حق سرقفلی مغازه هم به دلیل قابل رؤیت نبودن، نمی‌تواند وثیقه یا ضمانت باشد.
- در صورتی که طلبکار بدهی‌اش را نپردازد، طلبکار می‌تواند طلبش را با فروش وثیقه یا ضمانت وصول کند.
- عقد رهن قراردادی است که به سبب وجود دین یا بدهی بسته می‌شود. بنابراین هر زمان که طلب یا دین پرداخت شود یا از بین برود، رهن و ضمانت هم معتبر نخواهد بود.
- امکان فسخ قرارداد رهن بعد از امضا شدن برای طلبکار وجود دارد. اما بدهکار نمی‌تواند به‌صورت یک طرفه و بدون موافقت طلبکار قرارداد را فسخ کند.
- بدهکار علاوه بر مال خود، می‌تواند مال شخص دیگری را هم به‌عنوان رهن به طلبکار بدهد. البته برای این کار باید رضایت آن شخص را بگیرد. به این نوع رهن، رهن عاریه‌ای گفته می‌شود.
- اگر چند نفر در یک مال شریک باشند (اصطلاحاً مال مشاع باشد) هر کدام از آنها می‌توانند سهم خود را به رهن بگذارند.
فک رهن چیست؟
حال که با تعریف رهن و موارد حقوقی مربوط به آن آشنا شدیم، بهتر است به تعریف فک رهن بپردازیم. کلمۀ «فکّ» از نظر لغوی به معنای آزاد کردن و جدا ساختن است. در اصطلاح حقوقی فک رهن به آزاد کردن مالی گفته می‌شود که به عنوان وثیقه در دست طلبکار بوده است.
به عنوان مثال برای اینکه بتوانیم ملکی را که در رهن بانک است بخریم یا بفروشیم، باید آن را فک رهن کنیم. در واقع فک رهن به معنی آزاد کردن سند ملکی است که به‌عنوان وثیقه یا ضمانت در اختیار بانک بوده است.
چه راه‌هایی برای فک رهن وجود دارد؟
به طور کلی برای فک رهن‌ها چهار راه وجود دارد:
- بدهکار بدهی خود را به‌طور کامل پرداخت کند.
- طلبکار از دریافت طلبش منصرف شود و آن را به طور کامل ببخشد.
- طلبکار از دریافت ضمانت و رهن منصرف شود و آن را آزاد کند.
- مال در گرو (مرهونه) از بین برود.
نکتۀ مهم:
مکانی که به‌عنوان رهن در اختیار طلبکار است، حکم امانت را دارد. بنابراین او بعد از اتفاق افتادن هر کدام از این سه مورد، باید مال را آزاد کند.
چطور می‌توانیم بفهمیم که یک ملک در رهن است؟
ممکن است شما بخواهید ملکی را اجاره کنید یا بخرید. یکی از موارد مهمی که در هنگام خرید و اجارۀ خانه باید به آن توجه کرد، آزاد بودن سند است. برای اینکه مطمئن شوید سند خانه در رهن کسی یا بانک نیست، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. این دفترخانه‌ها می‌توانند وضعیت سند را استعلام و به شما اعلام کنند. توصیه می‌شود به دلیل جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، خانه‌هایی را که در رهن بانک هستند نخرید.
چرا باید خانه‌ای را که در ضمانت بانک است فک رهن کنیم؟
اگر قصد داشته باشید خانه‌ای را که در رهن بانک است معامله کنید، فک رهن ضروری خواهد بود. براساس قوانین، معاملۀ خانه بدون فک رهن به ضرر منافع بانک است. در نتیجه اگر پیش از معامله سند را آزاد نکنید، بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری از شما شکایت کند.
آیا امکان خرید و فروش خانه‌ای که فک رهن نشده وجود دارد؟
در آگهی‌های فروش بعضی از فروشندگان قید می‌کنند که خانه «وام دار» است. معنای این عبارت این است که خانه با وام خریداری شده و سند آن در رهن بانک است. در چنین مواقعی مبلغ وام هنگام معامله از قیمت خانه کم می‌شود. اما به دلیل فک رهن نشدن این خانه، امکان اینکه سند آن به نام مالک جدید بشود وجود ندارد. این معامله‌ها معمولاً به صورت قولنامه‌ای و با وکالت انجام می‌شود. فروشنده در هنگام معامله به خریدار وکالت می‌دهد که هر وقت اقساط وام تسویه شد، بتواند خانه را به نام خودش بزند.
ریسک معاملاتی که سندشان فک رهن نشده بالاست و مشکلات حقوقی زیادی دارد. بنابراین در زمان انجام چنین معامله‌هایی باید دقت زیادی داشت. فروشنده می‌تواند چنین خانه‌ای را از طریق قولنامه هم‌زمان به چندین نفر بفروشد و کلاهبرداری کند. اگر قصد خرید یک خانۀ وام دار را دارید، بهتر است تمام مراحل معامله را تحت نظارت یک وکیل متخصص پیش ببرید.
چطور می‌توانیم خانه را از رهن بانک درآوریم؟
برای اینکه بتوانیم ملکی را که در رهن بانک است بخریم یا بفروشیم، باید آن را فک رهن کنیم. تا زمانی که سند خانه آزاد نشده باشد، نمی‌توان آن را معامله کرد. برای این کار دو راه وجود دارد: تسویه حساب کامل (پرداخت کامل اقساط وام) و سپرده گذاری در بانک.
1. تسویه حساب (پرداخت کامل اقساط وام)
اولین راه فک رهن، تسویه حساب با بانک و پرداخت کامل اقساط است. زمانی که تصمیم به فروش خانه‌ای که با وام خریده‌اید می‌گیرید، قطعاً چند قسط از وام را پرداخته‌اید. بنبراین می‌توانید بقیۀ اقساط را هم پرداخت و با بانک تسویه کنید. برای این کار می‌توانید به بانک بروید و درخواست تسویه حساب وام مسکن را ارائه کنید. بانک میزان بدهی اصلی شما را محاسبه و اعلام می‌کند. پس از آن شما می‌توانید با پرداخت یک جای اقساط باقیمانده، سند را از رهن بانک آزاد کنید.
2. سپرده گذاری در بانک‌ها
روش سپرده‌گذاری را چند سالی هست که بعضی از بانک‌ها اجرا می‌کنند. بانک مسکن هم به‌طور ویژه از طریق طرحی به نام طرح رها، امکان این سپرده‌گذاری را فراهم کرده است. شما در این طرح می‌توانید بعد از محاسبۀ باقیماندۀ بدهی، مبلغی معادل 110 درصد آن را در بانک سرمایه‌گذاری کنید. بعد از این کار، سند شما از رهن بانک آزاد خواهد شد.
نکتۀ مهم:
در طرح رها شما باید تا زمانی که اقساط وام تمام می‌شود، آن را پرداخت کنید. پیش از پرداخت تمامی اقساط، شما نمی‌توانید مبلغ سپرده را از حسابتان خارج کنید. البته بانک در ازای این سپرده معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب را به شما خواهد داد. شما هم می‌توانید از مبلغ سود سپرده برای پرداخت اقساط استفاده کنید.
برای فک رهن روش سپرده گذاری بهتر است یا تسویه حساب؟
جواب این سؤال بستگی به موقعیتی دارد که شما در آن هستید. اگر تعداد کمی از اقساط وام را پرداخت کرده‌اید، بهتر است با بانک تسویه حساب کنید. اما چرا بهتر است این کار را بکنید؟ بدهی شما به بانک دو بخش دارد: اصل بدهی و سود باز پرداخت. در اقساطی که شما می‌پردازید، نسبت اصل بدهی و سود باز پرداخت یکسان نیست. به عبارت دیگر در اقساط اولیه، سهم سود بازپرداخت بالاتر است. به مرور و با پرداخت اقساط بعدی، از سهم سود باز پرداخت کم و به اصل بدهی افزوده می‌شود. اما اگر بخواهید در همان اقساط اول تسویه حساب کنید، فقط اصل بدهی‌تان را خواهید پرداخت. در این صورت شما با پرداخت سودهای باز پرداخت بیشتر ضرر نمی‌کنید و با پرداخت اصل بدهی، سند فک رهن می‌شود.
ممکن است شما بخش زیادی از اقساط وام را پرداخت کرده باشید. بنابراین شما تا اینجا مبلغ زیادی را بابت سود باز پرداخت داده‌اید، درحالی که اصل بدهی‌تان تغییر زیادی نکرده است. در چنین شرایطی اگر بخواهید تسویه حساب کنید، باید مبلغی حدود بدهی اولیه را بپردازید. بنابراین در این وضعیت انتخاب روش سرمایه‌گذاری برای شما به‌صرفه‌تر از تسویه حساب خواهد بود.
دعوای فک رهن چیست و چه زمانی مطرح می‌شود؟
در بعضی مواقع طلبکار به دلایل مختلف بعد از پرداخت بدهی هم فک رهن نمی‌کند. در چنین مواقعی شخص راهن (بدهکار سابق) می‌تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دادخواست الزام طلبکار به فک رهن را تنظیم کند. برای تنظیم شدن این دادخواست، ارائۀ این مدارک الزامی است:
- کپی سند رهنی
- کپی قرارداد رهنی
- کپی اسناد پرداخت بدهی‌ها و تسویه حساب
نکتۀ مهم:
تمامی مدارکی که به دادخواست پیوست شده‌اند، باید مهر کپی برابر اصل داشته باشند.
دعوای فک رهن چه انواعی دارد؟
دعوای فک رهن در قانون به دو شکل مطرح می‌شود: مستقل و الزام به تنظیم سند.
1. دعوای فک رهن مستقل
در این مورد رهن دهنده مال خود را در اختیار شخص ثالثی مثل بانک قرار می‌دهد. به موجب این قرارداد رهن دهنده تعهد می‌کند مال او تا زمان پرداخت بدهی در گرو شخص ثالث بماند. اگر فک رهن با وجود پرداخت کامل بدهی‌ها انجام نشده باشد، فرد می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند. همچنین می‌تواند درخواستی مبنی بر دریافت خسارت و اجرت المثل ایام عدم فک رهن را نیز تنظیم کند.
2. الزام به تنظیم سند رسمی
سازندگان یک ملک ممکن است قبل از فروش آن را در گرو وام قرار دهند و وام بگیرند. در چنین شرایطی آنها فقط می‌توانند با قولنامه ملک خود را به خریداران بفروشند. در این حالت فروشنده تعهد می‌کند که به محض فک رهن، سند رسمی را به نام خریدار کند. اگر فروشنده این کار را نکرد، خریدار می‌تواند دادخواستی مبنی بر الزام او به تنظیم سند رسمی تنظیم کند.
سخن پایانی
در این مقاله با تعریف فک رهن، انواع و شرایط آن آشنا شدیم. همچنین به چند قانون حقوقی مهم دربارۀ رهن اشاره کردیم. در پایان نیز به راه‌های قانونی تنظیم دعوای فک رهن اشاره شد.
بهتر است خریداران محترم برای پیشگیری از ایجاد مشکلات بعدی، خانه‌هایی را که سندشان فک رهن نشده را خریداری نکنند. اما در موارد خاص می‌توانید پیش از معاملۀ چنین خانه‌هایی با یک وکیل متخصص مشورت کنید. وکلا می‌توانند در تمام مراحل معامله نیز در کنار شما باشند و از صحت معامله اطمینان حاصل کنند.