یکی از پیچیده‌ترین مشکلات در زمینه خرید و فروش مسکن، فروش ملک مشاع است. اگر شما هم دچار این مشکل شده‌اید و یکی از مالکین در فکر فروش ملک مشاع خودش است و قصد تقسیم آن را دارد; حتما این پست را تا به انتها بخوانید. ملک مشاع، ملکی است که بین چند نفر مالک به سهم‌های مختلف تقسیم شده است. در واقع ملک مشاع ملکی است که دارای چند مالک است. هر کدام از مالکین می‌تواند با حفظ مالکیت دیگر شرکا، نسبت به فروش حق السهم خود اقدام کند. برخی از مواقع این کار به سادگی انجام می‌شود و گاهی نیز ممکن است نیازمند تفکیک و افراز ملک باشد.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: ملک مشاع، تقسیم و خرید و فروش این ملک چگونه است؟
در زمانی که ملک بین چند مالک به اشتراک گذاشته شده باشد و مشاع باشد، مالکین می‌توانند نسبت به خرید یا فروش آن در بین خود مصالحه کنند. (این مورد بیشتر در زمین‌ها و املاک انحصار وراثتی به چشم می‌خورد که مالکین اغلب ورثه و اولاد مرحوم هستند).
در صورتی که توافق و مصالحه لازم با گفتگوی میان مالکین به انجام نرسد; در اینجاست که دادگاه بر اساس قوانین موضوعه در این زمینه تصمیم گیری می‌کند.
در اینجا ما قصد داریم شما را با دو مفهوم مهم «افراز» و «تفکیک» آشنا کنم که مطمئنا در ادامه فعالیت تان زیاد به گوشتان خواهد خورد.
تقسیم ملک مشاع به چه شکلی انجام می‌شود؟
دو شیوه کلی برای تقسیم ملک وجود دارد که شامل «تفکیک» و «افراز» می‌شود.
در علم حقوق از این دو شیوه برای تقسیم مال بین دو نفر استفاده می‌شود.
شیوه تقسیم می‌تواند در سندهای عادی و یا رسمی، ثبت و ضبط شود.
مفهوم افراز ملک چیست؟
افراز در واقع در زمانی انجام می‌شود که مالکان و یا دادگاه بر سر تقسیم ملک به تراضی رسیده باشند و سعی کنند که سهم هر بخش از ملک را بین طرفین تقسیم کنند.
افراز در اصل این امکان را به طرفین و مالکان می‌دهد که هر کدام بتوانند به صورت مستقل ملک خود را داشته باشند.
تفکیک ملک به چه معناست؟
تفکیک به معنای آن است که ملک به ابعاد کوچکتر تقسیم شود و هر بخش تفکیک شده در اختیار شخص و یا کاری قرار بگیرد.
تفکیک ملک با ابطال سند اصلی و صدور سندهای مجزا برای بخش‌های تفکیک شده انجام می‌گیرد.
برای انجام تفکیک، اداره ثبت، صورت جلسه ای را تنظیم می‌کند و بعد از شرح ماوقع; اقدام به ابطال سند قبلی و صدور سند جدید می‌نماید.
اگر ملک در اختیار چند نفر باشد (برای مثال در موضوع انحصار وراثت); در این صورت هر کدام از مالکین به اندازه سهم خود در قسمت تفکیک شده سهم خواهد برد.
افراز به معنای تقسیم ملک بین دو یا چند نفر است. در حالی که تفکیک به معنای مجزا سازی ملک و تهیه سندهای مستقل است. در افراز هر کس دارای سهم خود می‌شود، اما در تفکیک همه در بخش‌های تفکیک شده هنوز سهیم هستند.
چه تفاوتی میان افراز و تفکیک وجود دارد؟
تفکیک و افراز از نظر کارکرد، اشاره به تقسیم یک ملک دارند. اما در عین حال تفاوت‌هایی در زمینه مالکیت و سهم هر کدام از مالکین ایجاد می‌کند.
تفکیک حتی اگر مالک یک نفر باشد هم انجام می‌شود. در واقع تفکیک بر اساس کاربرد ملک انجام می‌شود. برای مثال شخصی قصد می‌کند که بخشی از ملک مسکونی خود را تبدیل به ملک تجاری کند. در این جا اصطلاحا از واژه «عدم اشاعه» صحبت می‌شود.
اشاعه به معنای آن است که شخص دیگری در ضمن تفکیک و یا افراز ملک صاحب زمین و یا ملک شود.
در افراز حتما باید یک فرد دیگر باشد. یعنی افراز حالت اشاعه در ملک ایجاد می‌کند. در اینجا ملک بین یک و یا چند نفر تقسیم می‌شود و مالکیت‌های جدید در ملک ایجاد می‌شود.
برای مثال زمانی که فردی فوت می‌کند; ملک ماترک او بین اولاد او افراز می‌شود و ممکن است یک ملک تک صاحب تبدیل به یک ملک چند صاحب شود. در این جا حالت اشاعه رخ داده است.
افراز و تفکیک از نظر مالکیت چه تفاوتی دارند؟
در تفکیک نیازی نیست که سند الزاما شش دانگ باشد. در اینجا مالکیت بر حسب سهم النسب همه افراد در نظر گرفته می‌شود و به همین خاطر تغییر در بخش بندی زمین یا ملک، تغییری در مالکیت ایجاد نمی کند. برای مثال اگر شخصی ملک خود را تقسیم به دو بخش مسکونی و تجاری کند، گرچه دو ملک با کاربری متفاوت ایجاد کرده است، اما همچنان صاحب هر دو ملک خود اوست و مالکیت تغییری پیدا نکرده است.
در افراز، بر خلاف تفکیک، مالکیت نیز تقسیم می‌شود.
در اینجا فرض کنیم که ملکی بین ورثه به صورت سهم ارث تقسیم شود. با انجام افراز هم ملک بین ورثه تقسیم می‌شود (یعنی تفکیک صورت می‌گیرد) و هم مالکیت تقسیم می‌شود. (به هر کدام از ورثه حق الارث مشخصی تعلق می‌گیرد). در اینجا هر کدام از مالکین، مالک سهم خود است و اختیار قانونی برای تصرف، تملک، تغییر و یا فروش ملک دارد. البته در موضوع انحصار وراثت و برخی موارد، قوانین دیگری نیز وجود دارد; که از تضییع حقوق مالکان دیگر و ایجاد دعاوی بیشتر جلوگیری می‌کند که در جای خود به آن‌ها اشاره خواهیم کرد.
پس ما دانستیم که تفکیک جغرافیای ملک و شاید کاربری آن را تغییر دهد. اما افزار اشاره به مالکیت دارد. و علاوه بر تقسیم جغرافیا و کاربری، مالکیت را نیز تغییر می‌دهد.
همچنین فهمیدیم که تفکیک حالت اشاعه ندارد، زیرا مالکیت را تغییر نمی دهد. اما افراز حالت اشاعه دارد و باید حداقل یک مالک یا طرف دیگر در آن وجود داشته باشد.
| مطلب پیشنهادی: فروش خانه و اسباب کشی، یازده نکته برای فروش سریع تر |
چطور افراز املاک مشاعی را دنبال کنیم؟
در حال حاضر دادگاه و اداره ثبت می‌توانند افراز ملک را برای شما انجام دهند.
ادار ثبت در زمانی می‌تواند به افراز ملک رسیدگی کند که عملیات ثبت ملک به اتمام رسیده باشد.
در صورتی که عملیات ثبتی ملک به تمام نرسیده باشد، دادگاه‌ها می‌توانند به این موضوع رسیدگی کنند.
با دریافت سند رسمی، عملیات ثبت ملک خاتمه یافته تلقی می‌شود. در اینجا اگر درخواست سند رسمی به ثبت رسیده باشد، و آگهی‌های نوبتی و تحدیدی آن منتشر شده باشد; و کسی نسبت به تملک کل و یا بخشی از آن ادعائی نداشته باشد، ملک را می‌توان در دفتر اسناد رسمی به ثبت رساند.
اگر بخشی از ملک مشاع سند قطعی و رسمی داشته باشد و بخشی دیگر آن فاقد چنین سندی باشد; در اینجا باید روند حقوقی از طریق دادگاه طی شود. زیرا مراد از اتمام فرایند ثبت به معنای ان است که کل ملک ثبت شده باشد و نه بخشی از آن. هرگونه از تغییر در مالکیت بخش و یا کل ملک سبب می‌شود که پرونده برای صدور حکم به دادگاه ذیصلاح ارسال شده و طرفین نسبت به موضوع خود دفاعیاتشان را ارائه کنند.
املاک مشاعی دارای مالکین غایب چگونه دنبال می‌شوند؟
در صورتی که مالکی از مالکین محجور و یا غایب باشد، و یا دارای ولی باشد (به خاطر از کار افتادگی، جنون و یا خردسالی و غیره); قوانین دیگری برای انتقال مالکیت وجود خواهد داشت.
در مورد این پرونده‌ها، مالکیت باید با رای دادگاه انتقال داد شود.
اگر ملک نیز مجهول المالک باشد نیز دادگاه باید به آن رسیدگی کند. حتی اگر این بخش از ملک بسیار اندک و ناچیز باشد.
مهجول المالک در زمانی روی می‌دهد که ملک به نام شخص مشخصی ثبت نشده است; و مالک فعلی نیز نسبت به انتقال مالکیت درخواستی را ارائه نکرده است. (اغلب درباره زمین‌های قدیمی و یا روستائی چنین اتفاقی رخ می‌دهد).
در این حال دادگاه با بررسی شواهد درباره انتقال مالکیت تصمیم گیری می‌کند.
برای رسیدگی به پرونده‌های افراز، هم اداره ثبت و هم دادگاه‌ها صلاحیت رسیدگی را دارند. اما در صورت بروز مشکل در مالکیت ملک به هر شکل تنها دادگاه‌ها امکان رسیدگی به این پرونده‌ها را دارند.
مراحل انجام افراز ملک مشاع
بر اساس قانون املاک مشاع بیست دوم آبان سال پنجاه و هفت انجام افراز املاک مشاع به صورت زیر انجام می‌گیرد.
مرحله اول
جریان ثبت ملک باید به صورت کامل خاتمه یافته باشد و سند رسمی و قطعی ملک باید صادر شده باشد.
در صورت عدم صدور سند و یا اختلاف، ملک قابل افراز نیست و باید دادگاه درباره آن تصمیم گیری کند.
مرحله دوم
ارائه درخواست با مستندات قانونی به دادگاه‌ها و یا اداره‌های ثبت ذیصلاح برای بررسی شرایط افراز ملک مشاع. در این مرحله باید تمامی مالکین نسبت به ارائه درخواست اقدام کنند.
عملیات بررسی پرونده تا زمان تکمیل تمامی مستندات حقوق متوقف خواهد شد.
مرحله سوم
بررسی پرونده توسط نماینده اداره ثبت، و تایید صحت شرایط مالکیت و صدور سند ملک مشاع.
مرحله چهارم
ارائه نامه نماینده اداره ثبت به رئیس اداره ثبت در خصوص تایید ملک مشاع و تصمیم گیری رئیس درباره انجام افراز ملک.
مرحله پنجم
تایید رئیس اداره ثبت بر انجام عملیات افراز، نقشه برداری و بررسی محلی لازم.
مرحله ششم
نقشه برداری با نماینده اداره ثبت و مالکان، و امضای تایید آن‌ها در خصوص انجام عملیات ثبت و تایید نقشه برداری انجام شده.
در این مرحله باید بر اساس درخواست مالکان و قوانین موجود، نسبت به تنظیم نقشه افرازی اقدام کنید. در اینجا ممکن است بر اساس مالکیت و غیره درخواست مالکان بر تغییرات در نقشه افرازی پذیرفته و یا رد شود.
پس از تهیه نقشه افرازی از ملک، همه مالکان باید آن را تایید کنند; هر اعتراضی تا ده روز پس از آن قابل استماع است و بعد از این مدت فرایند افراز وارد مرحله بعدی می‌شود.
مرحله هفتم
پس از آن، هر کدام از مالکان می‌توانند با رای دادگاه، ملک مورد نظر خودشان را افراز کنند. در اینجا اداره ثبت نسبت به رای دادگاه اقدام می کند.
در دادگاه قابلیت ملک برای افراز شدن و نیز مالکان آن و سهم هر کدام مشخص می‌شود.
مرحله هشتم
در این مرحله، مالکان با حکم دادگاه به اداره ثبت مراجعه کرده و پس از ارائه مستندات به اداره ثبت، این اداره، سند قبلی ملک را باطل کرده و اسناد جدید را با توجه به سهم هر کدام از مالکان ایجاد می‌کند.
املاک غیر قابل افراز
برخی از املاک به خاطر موقعیت، ساختار و موارد دیگر قابل افراز نیستند. (برای مثال یک طبقه در یک آپارتمان). در این جا، دادگاه به جای افراز کردن، اقدام به فروش ملک می‌کند و سهم هر کدام از مالکان را به صورت نقدی به آن‌ها پرداخت می‌کند.
بر طبق دستورهای قضائی املاک مشاعی در سال 68، در صورتی که ملک قابل افراز کردن نباشد، دادگاه اقدام به فروش ملک می‌نماید. این حکم لازم الاجرا و غیرقابل تجدید نظر خواهی است.
افراز آپارتمان به چه صورت است؟
آپارتمان‌های ساخته و تکمیل شده و یا ساختمان‌هایی که نیمه ساخته هستند و گواهی عدم خلافی را دریافت کرده اند، امکان معامله شدن را دارند.
افزار واحدهای آپارتمانی پس از تکمیل و با صدور برگ پایان کار دفاتر اسناد رسمی میسر می‌شود.
مالکیت در این گونه افرازها، با توجه به مالکیت بخش‌های عمومی و خصوصی انجام می‌گردد.
تصرف بخش‌های عمومی یک آپاراتمان باید با توافق تمام مالکان صورت گیرد.
نتیجه گیری
ملک مشاع، ملکی است که دو یا چند نفر مالک آن هستند.
تفکیک، عملیات تقسیم کردن ملک به بخش‌های مجزا بدون تغییر مالکیت آن است.
افراز به تقسیم یک ملک بین چند مالک اشاره دارد.
تفکیک مشمول اشاعه نمی شود، زیرا مالکیت در آن تغییر نمی کند.
افراز سبب اشاعه مالکیت می‌گردد.
دو مرکز دادگاه و اداره ثبت می‌توانند درباره تفکیک و یا افراز ملک تصمیم گیری کنند.