کاهش قیمت مسکن و نگرانی سرمایه‌گذاران/ راه نجات چیست؟

در ادامۀ وضعیت بحرانی اقتصاد در کشور و نوسانات ارزی و همچنین کاهش نرخ ارز در روزهای اخیر; شاهد کاهش قیمت مسکن در بسیاری از شهرها ازجمله تهران بوده‌ایم. علاوه بر تقاضاهای سرمایه گذاری; تقاضای مصرفی خرید ملک هم کاهش یافته است. پیش بینی می‌شود که این روند در سال آینده و با توجه به افزایش تورم; همچنان ادامه داشته و حتی تشدید شود. با کاهش تعداد معاملات در حوزۀ مسکن، هم سرمایه گذاران و هم سازندگان نگران وضعیت سرمایۀ خود و آیندۀ بازار ملک هستند. اما راه عبور از این پیچ چیست؟ آیا می‌توان به کاهش قیمت ملک و رشد و رونق بازار آن در سال آینده امیدوار بود؟ چه اقداماتی باید در این زمینه انجام داد؟

فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: کاهش قیمت مسکن و نگرانی سرمایه‌گذاران/ راه نجات چیست؟

کاهش قیمت مسکن در تهران و شهرستان‌ها به دنبال افت قیمت ارز

تجارت نیوز، 13 اسفند 1401

به گزارش تجارت‌نیوز، وضعیت نابسامان اقتصاد ایران و افزایش تورم در سال‌های اخیر باعث بروز مشکلاتی در بازار مسکن شده است. این بازار مولد چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا تغییراتی را نسبت به سال‌های گذشته پشت سر گذاشته است.

از سویی سرمایه‌گذاری در حوزۀ مسکن تا اندازۀ زیادی پایین آمده و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید مردم به دلیل وجود تورم; تقاضا را نسبت به چند سال گذشته در سیری نزولی قرار داده است. این مسائل همچنین باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای به‌ویژه در سال‌های گذشته شده که خود از دیگر چالش‌های حوزه مسکن به شمار می‌آید.

سیدمحمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن; در گفتگو با تجارت‌نیوز به بررسی وضعیت ساخت‌وساز در کشور; ظرفیت‌های انبوه‌سازان برای تولید مسکن و سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن ایران پرداخته است.

کاهش سرمایه‌گذاری مسکن در سال جاری

مرتضوی دربارۀ وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گفت: همان‌طور که آمار و اخبار نشان می‌دهد; امسال سطح وسیعی از کاهش سرمایه‌گذاری اتفاق افتاده است. وی افزود: در بازار معاملات مسکن هم به‌طور کلی شاهد کاهش خرید و فروش بودیم که ناشی از تورم پیچیده‌ای است که امسال ایجاد شد; و همچنین متأثر از کاهش ارزش پول ملی بوده و با تورم مستقیم در این بخش ارتباط داشته است.

وی افزود: همچنین شاهد کاهش حجم سرمایه‌گذاری نیز بودیم; به این معنا که نسبت به اجرا و شروع پروژه‌های جدید تمایل و انگیزه کمتر شده است.

چرا تسهیل‌گری تأثیری بر بازار مسکن نمی‌گذارد؟

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن این طور ادامه داد: به‌طور کلی کیک اقتصاد ایران کوچک شده و بازار مسکن نیز بخش بزرگی از این اقتصاد است.

او همچنین با اشاره به بازه‌هایی که دولت سعی در تسهیل‌گری در بازار مسکن داشته است گفت: در بازه‌هایی تسهیل‌گری در حوزۀ مسکن اتفاق می‌افتد و حمایت‌های مالی از سوی بانک‌ها شتاب می‌گیرد. همچنین دولت تلاش می‌کند در بخش مسکن حمایتی نیز اقداماتی انجام دهد. اما این بازه‌ها معمولاً دوره‌های کوتاهی بوده و مستمر و پایدار نیز نیستند.

مرتضوی ادامه داد: اساساً به دلیل اینکه طرح‌ها و راهبردها آنچنان عمیق نیست و در مورد آن مطالعات تخصصی به میزان کافی انجام نشده است; تجربۀ ناموفقی اتفاق می‌افتد و عده‌ای هم در این بین منتفع می‌شوند که تحت پوشش این طرح‌ها نیز نیستند; و بعد از اتمام کار موجی از نارضایتی و انتقاد نسبت به طرح ایجاد می‌شود که تکرار حمایت‌ها را به تأخیر می‌اندازد.

او دربارۀ نتیجۀ این اتفاقات توضیح داد: به همین دلیل اکنون در بازار مسکن شرایط کاهش سرمایه‌گذاری و خارج شدن تعداد زیادی از متقاضیان و مصرف‌کنندگان اصلی را تجربه می‌کنیم; و امکان خرید مسکن برای آنها هر روز سخت‌تر می‌شود.

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور افزود: حجم سرمایه‌گذاری نیز در حال کاهش است; چون تأمین سرمایه برای هر متر مربع در حال افزایش است و ارقامی چندین برابری را تجربه می‌کند.

افزایش 25 برابری هزینۀ ساخت در 15 سال

مرتضوی گفت: در این مورد مسکن‌ مهر را می‌توان مثال زد. در آن دوره دولت معتقد بود با متری 300 تا 320 هزار تومان می‌توان واحدها را ساخت که در نهایت تعدیل‌هایی نیز به آن تعلق گرفت; و در نهایت مسکنی که به دست متقاضی رسید تا متری 400 هزار تومان برای آن هزینه شده بود!

او ادامه داد: اما اکنون 400 هزار تومان آن دوره به 10 میلیون تومان رسیده است، یعنی حدودا 25 برابر شده و این طبیعی است که سرمایه در دست توسعه‌گران و انبوه‌سازان تا این اندازه افزایش پیدا نکرده و میزان سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز کاهش پیدا می‌کند.

تعطیلی سرمایه‌گذاری‌های خارجی در کشور

پیش از این در برخی دوره‌ها سرمایه‌گذاران یا توسعه‌گرانی خارجی بازار مسکن ایران را بازاری جذاب می‌دانستند; زیرا در ایران همواره کمبود مسکن وجود دارد.

مرتضوی گفت: به‌طور طبیعی بازارهایی که توازن عرضه و تقاضا در آن‌ها وجود ندارد بازارهای جذابی در این زمینه محسوب می‌شوند; به شرط اینکه تورم در آن‌ها کنترل شده و قوانین، حامی تولید مسکن باشد! همچنین امنیت لازم برای سرمایه‌گذار در تمام ابعاد فراهم شود. وقتی این شرایط فراهم نیست; این‌گونه سرمایه‌گذاری‌ها نیز طبیعتاً کاهش می‌یابد.

مرتضوی درخصوص وضعیت ساخت و ساز در ایران بعد از انقلاب توضیح داد: به‌طور کلی بعد از انقلاب تمایل به سرمایه‌گذاری در حوزۀ مسکن کاهش یافت و تلاش زیادی شد که تکنولوژی‌های ساخت مسکن را بومی کنیم و خودمان مسکن بسازیم.

به‌عنوان مثال چند سال پیش سرمایه‌گذاری‌های خوبی در کیش از سوی سرمایه‌گذاری که ایرانی بود ولی در ایران زندگی نمی‌کرد انجام شد; اما آن هم ادامه پیدا نکرد. چون امنیت سرمایه‌گذاری فراهم نشد. نمونه‌های دیگری نیز از این مورد وجود دارد که توانستیم با زحمت و سختی این سرمایه‌ها را وارد کشور کنیم; ولی به دلیل اینکه باید دستگاه‌های مختلف تصمیم‌گیرنده اثرگذار هماهنگی داشته باشند; این شرایط فراهم نشد. قول‌هایی نیز از جانب دستگاه‌های اقتصادی داده شده که به دلیل رویکرد‌هایی که با این قول‌ها در تضاد هستند; کار با چالش مواجه شد.

چالش‌های نهضت ملی مسکن

مرتضوی ادامه داد: دربارۀ پروژه‌های نهضت ملی مسکن و تولید سالی یک میلیون واحد از همان اول ما (انبوه‌سازان) بیان کردیم که این اتفاق با توجه به وضعیت کنونی غیر قابل دسترس به نظر می‌رسد. هر چند که از نظر اجرا و مباحث فنی و مهندسی و تولید مصالح ساختمانی کمبودی نداریم; ولی شرایط اقتصادی کنونی این شرایط را ایجاب نمی‌کند. بنابراین امروز نیز برای همه آشکار شد که امکان‌پذیر نیست و به چینی‌ها پناه برده‌ایم.

او افزود: این مشکلات در اقتصاد موج می‌زند و باید آنها را اصلاح کرد. وقتی تورم را نمی‌توان کنترل کرد; چگونه می‌توانیم سالی یک میلیون مسکن بسازیم یا به کاهش قیمت مسکن امیدوار باشیم؟

لزوم تمرکز دولت بر کنترل ریشه‌ای تورم به‌جای قیمت‌گذاری دستوری

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: باید این نکته را در نظر گرفت که وقتی قانونی به نام جهش تولید مسکن نوشته می‌شود و در آن قانون بندهایی گذاشته می‌شود که دولت را موظف به کنترل قیمت مصالح ساختمانی می‌کند، باید از همۀ ظرفیت‌ها برای اجرای این قانون استفاده کرد. چرا نتوانستیم آن را عملی کنیم؟ چرا قانونی نوشته شد که نتوان به آن عمل کرد؟

مرتضوی در این مورد توضیح داد: برای مثال نتوانستیم فروشندگان فولاد را موظف کنیم تا هزینۀ محصولات خود را افزایش ندهند; زیرا آن‌ها از قیمت‌های جهانی تبعیت می‌کنند. فرایندها و روابط در خارج از مرزهای داخلی شکل می‌گیرد و هیچ کشوری نمی‌تواند خود را جزیره‌ای جدا از دنیا بداند.

او ادامه داد: دولت باید تمام تمرکز خود را بر کنترل تورم بگذارد. راه کنترل تورم نیز بهبود وضعیت روابط بین‌المللی و تجارت است; اما دولت این راه را عامل مؤثری نمی‌داند. بنابراین باید در مسیری گام گذاشت که بتوان این باور غلط را اصلاح کرد!

عصر اقتصاد، 16 اسفند 1401

مشاوران املاک می‌گویند که پس از فروکش کردن التهاب بازار ارز; معاملات مسکن و به تبع آن قیمت‌ها افت کرده‌اند. بنا به گفتۀ واسطه‌های ملکی، تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌ بازی که معمولاً با نوسانات بازار ارز بالا می‌رود، کاهش یافته و دلالان از بازار مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند.

در این میان صرفاً معدود معاملاتی از سوی متقاضیان مصرفی انجام می‌شود. این در حالی است که تا حدود دو هفته قبل تحت تأثیر انتظارات تورمی; عمدۀ معاملات توسط سفته‌بازان و  دلالان انجام می‌شد.

با کاهش قیمت ارز، نهاده‌های ساختمانی هم ارزان‌تر شده و این عامل در کاهش نرخ‌های پیش‌فروش مسکن در تهران و پردیس تاثیر گذاشته است. بازار آهن در یک هفتۀ اخیر روند کاهنده به خود گرفته; و هر شاخه آهن نسبت به دو روز قبل کاهش ۷۰۰ هزار تومانی قیمت را تجربه کرد.

ارزیابی برخی فعالان بازار مسکن این است که کسادی معاملات و افت قیمت‌های پیشنهادی مسکن تا پایان سال جاری ادامه پیدا کند.

ایسنا، 16 اسفند 1401

با فروکش کردن نوسانات بازار ارز، قیمت‌ها در بازار مسکن تهران و شهرهای اطراف از جمله پردیس کاهش یافت.

در حالی که طی یک سال اخیر شیب قیمت‌ها در بازار مسکن شهرهای تهران و پردیس افزایشی بود; طی چند روز اخیر با ریزش قیمت دلار و افت خریدهای سرمایه‌ای، نرخ‌های پیشنهادی هم ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته است.

اقتصاد نیوز، 16 اسفند 1401

بنا به گفته‌ی واسطه‌های ملکی، تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی که معمولا با نوسانات بازار ارز بالا می‌رود دچار کاهش شده و دلالان از بازار مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند. معدود معاملات از سوی متقاضیان مصرفی انجام می‌شود. پیش بینی‌ها حاکی از این است که روند کاهشی قیمت‌ها در حوزۀ ملک و املاک و درنتیجه کاهش تقاضاهای سرمایه گذاری; حداقل تا پایان امسال ادامه داشته باشد.

کاهش قیمت مسکن در روزهای پایان سال: جمع بندی و نتیجه گیری:

با توجه به روند کاهشی و کنترل قیمت‌ها در بازار ارز و سکه و پیش بینی ادامۀ این روند تا پایان سال از سوی کارشناسان; احتمالاً کاهش تقاضا برای مسکن و سرمایه گذاری در آن و همچنین افت میزان ساخت و ساز; تا پایان امسال و حتی ماه‌های ابتدایی سال آینده ادامه خواهد داشت. اگر جزو افرادی هستید که می‌خواهید خرید مصرفی مسکن انجام دهید; پیشنهاد ما این است که تعلل نکنید و معاملۀ خود را تا پایان سال 1401 به انجام برسانید.